Hoàn thiện phương pháp so sánh trong định giá bất động sản tại các NHTM ở Việt Nam hiện nay - Khoá luận tốt nghiệp 242

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO Lớp Khóa : TCNDC - K14 HỌC VIỆN NGÂN HÀNG : 2011 - 2015 Khoa : TÀI CHÍNH GVHD : TS PHẠM TIẾN ĐẠT —&> Thứ hai, nguyên nhân bắt nguồn từ phía khách hàng Khách hàng ln muốn định giá cáo để vay nhiều vốn NHTM ngân hàng lại muốn định giá thấp để đảm bảo an tồn có rủi ro xảy Dung hịa hai mối quan hệ dễ hệ thống giá Nhà nước đề chưa sát với thực tế, không bao quát hết tài sản khiến cho hai bên khó chấp nhận Ngồi việc cung cấp tư liệu mà khách hàng gửi đến nhiều không đảm bảo xác có khoảng cách xa so với thực tế Có trường hợp khách hàng sử dụng tài sản chấp để vay vốn tổ chức tín dụng khác mà Ngân hàng khơng thể biết Chính cán tín dụng ln phải theo dõi tình hình hoạt động kinh doanh Doanh nghiệp, phải cảnh giác với biến động thị trường Hơn thân khách hàng chấp BĐS chưa am hiểu thị trường BĐS, chưa nắm rõ đặc điểm, giá trị BĐS mà chấp, họ cung cấp thông tin sai khơng xác cho nhân viên định giá, dẫn tới kết định giá không phản ánh giá trị thực BĐS chấp 68 CHƯƠNG 3: HOÀN THIỆN ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NHTM Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 3.1 Định hướng mục tiêu ngân hàng thương mai hoạt động định giá bất động sản Ngân hàng 3.1.1 Định hướng ngân hàng thương mại hoạt động định giá BĐS Ngân hàng Hiện với phát triển không ngừng kinh tế trình tồn cầu hóa, nhu cầu vay vốn thành phần kinh tế tăng cao khiến cho Ngân hàng nhận thấy quan trọng tài sản chấp, đặc biệt BĐS Với đặc tính giá trị lớn, tính khan khiến cho BĐS trở thành tài sản chấp lý tưởng cho khoản vay giúp cho Ngân hàng thương mại đảm bảo an tồn có rủi ro xảy Cùng với nhu cầu tín dụng ngày lớn khoản đảm bảo an tồn tiền vay BĐS NHTM ngày lớn Xét cấu tài sản đảm bảo BĐS với xu hướng chủ yếu tài sản giá trị quyền sử dụng nhà, đất cơng trình gắn liền với đất, BĐS khu vực đô thị, dễ chuyển nhượng có tính khoản, BĐS nằm vùng thị trường có xu hướng phát triển có khả phát triển Trong thời gian tới, NHTM cần tiếp tục mở rộng nghiệp vụ cho vay có đảm bảo BĐS quan điểm giảm thiểu rủi ro an toàn cho hoạt động ngân hàng Tiếp tục tăng tỷ trọng cho vay có BĐS làm tài sản đảm bảo tổng dư nợ cho vay, mở rộng đa dạng danh mục tài sản đảm bảo chấp, đưa mức tỷ lệ cho vay có BĐS làm tài sản đảm bảo tổng dư nợ mức trung bình NHTM 60-70% Các NHTM không ngừng nâng cao quy trình nhằm tuân thủ pháp luật, điều khoản ràng buộc sách nhà nước cho phù hợp với đối tượng khoản vay 69 Các NHTM thực biện pháp nhằm nâng cao an toàn hệ thống, đảm bảo tỷ lệ an toàn kinh doanh mà vừa đáp ứng nhu cầu khách hàng tiến độ giải ngân kịp thời, thủ tục đơn giản Coi trọng hoàn thiện dần công tác định giá tài sản đảm bảo nhằm phục vụ cho hoạt động cho vay coi hoạt động mang tính thống hệ thống ngân hàng Với quan điểm định hướng hoạt động nói chung hoạt động cho vay chấp nói riêng sở quan trọng cho hoạt động NHTM, giúp NHTM thực thành công tiêu kế hoạch đặt thời gian tới 3.1.2 Mục tiêu NHTM hoạt động định giá BĐS BĐS ngày khan chiếm tỷ trọng lớn, trở thành nguồn dư nợ cho vay chủ yếu NHTM cổ phần, đặc biệt NHTMCP quốc doanh Việc định giá cho tài sản BĐS chấp chiếm vai trò quan trọng để NHTM thu hút nguồn vốn cho vay đảm bảo việc bảo toàn vốn, giảm rủi ro hoạt động tín dụng cho vay NHTM Để hồn thiện cơng tác định giá tài sản BĐS chấp NHTM thời gian tới cần đạt số mục tiêu sau đây: Thứ nhất, xây dựng hệ thống thống hoạt động cho vay NHTM tổ chức tín dụng, quy trình vận dụng phương pháp định giá tài sản BĐS chấp Hiện NHTM tiến hành công tác định giá tài sản BĐS chấp theo ngân hàng tùy theo kinh nghiệm mục đích tác nghiệp Chưa có thống chung hệ thống hoạt động cho vay tín dụng BĐS chấp Vì có tượng giá ngân hàng qui định không áp dụng ngân hàng khác tạo nên nghi ngại cho khách hàng dẫn đến cạnh tranh thiếu lành mạnh NHTM Thực mục tiêu nhằm đảm bảo cho tính bình đẳng lựa chọn khách hàng vay với ngân hàng, đồng thời giảm tín dụng rủi ro c ho ngân hàng khách hàng Ngoài nhiều ngân hàng cịn lúng túng triển khai cơng tác lẽ chưa có quy chuẩn để áp dụng Bởi mục tiêu đặt hồn thiện cơng tác định giá BĐS chấp theo hướng xây dựng quy trình định 10 giá chuẩn áp dụng cho loại hình hệ thống ngân hàng Đó qui trình đảm bảo tính chặt chẽ khâu tổ chức, bố trí nguồn nhân lực, phân định rõ ràng trách nhiệm quyền hạn phần làm công tác định giá phận khác có liên quan Tuy nhiên qui trình cần rõ ràng, đơn giản, giảm khâu thủ tục ruờm rà chi phí khơng cần thiết Thứ hai, xây dựng chế sách thống hoạt động định giá tài sản BĐS chấp NHTM nhằm nâng cao hiệu cơng tác Các chế sách hoạt động định giá BĐS chấp bao gồm chế tổ chức hoạt động định giá NHTM, vấn đề đào tạo bội duỡng đội ngũ cán định giá, qui định hoạt động định giá tài sản BĐS chấp Thứ ba, kết hợp gắn liền với việc xây dựng chế phát triển thị truờng tài BĐS Việt Nam Định giá tài sản BĐS chấp khâu quan trọng có ý nghĩa tổ chức tín dụng cho vay NHTM, có ý nghĩa việc phát triển thị truờng tài nói chung tài hóa BĐS nói riêng Hồn thiện cơng tác đóng góp quan trọng tạo điều kiện động lực cho phát triển thị truờng tài Việt Nam, làm lành mạnh hóa thị truờng giải pháp quan trọng huy động vốn phục vụ đầu tu phát triển thực trình cơng nghiệp hóa đại hóa đất nuớc 3.2 Giải pháp hoàn thiện áp dụng phương pháp so sánh thẩm định giá bất động sản NHTM Việt Nam Xuất phát từ hạn chế sử dụng phuơng pháp so sánh trình định giá BĐS NHTM Tôi xin đề xuất số giải pháp hoàn thiện phuơng pháp so sánh thẩm định giá BĐS NHTM Việt Nam 3.2.1 Về cán tổ chức hoạt động thẩm định giá 3.2.1.1 Đối với đội ngũ cán thẩm định giá Đổi nhận thức lãnh đạo NHTM định giá BĐS chấp theo phương pháp so sánh 71 Thay đổi tư duy, quan điểm lãnh đạo NHTM tầm quan trọng hoạt động định giá BĐS chấp nói chung phương pháp so sánh nói riêng tiền đề để nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá NHTM Theo quan điểm NHTM định giá thấp BĐS chấp cách để đảm bảo an toàn cho khoản vay NH Tuy nhiên cách làm dài hạn có tác động tiêu cực đến chiến lược kinh doanh NH giảm lịng tin khách hàng khiến họ chuyển sang vay NH khác Do mà NHTM cần xem xét lại sách cho vay hợp lý đánh giá giá trị BĐS chấp Bên cạnh đó, quan điểm khơng coi trọng hoạt động định giá BĐS chấp, coi khâu quy trình cấp tín dụng nên số NHTM khơng có đầu tư đắn khâu tổ chức, sở vật chất Bởi thời gian tới, lãnh đạo NHTM cần thay đổi nhận thức để có đầu tư xứng đáng vào nguồn nhân lực, nâng cao trình độ chun mơn Khơng ngừng nâng cao trình độ chun môn cán định giá Đối với NHTMCP NN cần thành lập phịng thẩm định độc lập, xếp lại đội ngũ cán hiệu tổ chức thẩm định giá có tác động đến hình thành giá bất động sản Đối với NHTMCP có phận định giá riêng biệt khơng ngừng nâng cao trình độ cán cách liên tục tổ chức khóa đào tạo bồi dưỡng, cập nhật kiến thức thẩm định giá Đồng thời NHTM mời chuyên gia lĩnh vực để tăng thêm khả đánh giá cách toàn diện NHTM tuyển thêm nhân viên có kinh nghiệm, sinh viên chuyên ngành định giá BĐS có khả chuyên môn để bổ sung nguồn nhân lực thiếu hụt, củng cố cho hoạt động định giá ngày có yêu cầu cao Một nguyên nhân dẫn đến thực trạng rủi ro đạo đức CBĐG chế độ đãi ngộ, tiền lương thưởng cho nhân viên chưa quan tâm mức Do đó, thời gian tới NHTM cần trọng vấn đề CBĐG phải nhận lợi ích mà họ hưởng tương xứng với đóng góp họ cho Ngân hàng Đây địn bẩy kinh tế, thực tốt làm việc hăng say, cống hiến cho Ngân hàng Ngồi mơi trường làm việc văn hóa Ngân 72 hàng yếu tốt quan trọng, ảnh huởng đến hiệu làm việc cá nhân NHTM Do vậy, công ty cần tạo môi truờng làm việc động, sáng tạo với tâm lý thoải mái, dễ hòa đồng cá nhân khơng thực nhiệm vụ, chức mà cịn phát huy hết lực thân 3.2.1.2 Tổ chức công tác định giá Hiện số NHTM tiến hành song song hoạt động chấp với hoạt động cho vay Khi có đơn xin vay khách hàng hồ sơ đề nghị thẩm định BĐS, phận tín dụng thực thủ tục pháp lý cho vay chuyển hồ sơ thẩm định giá cho phận thẩm định để xử lý Bởi tùy theo tính chất, đặc thù mà NHTM lựa chọn hình thức tổ chức định giá phù hợp Việc định giá phận tín dụng thực hiện, tức nhân viên tín dụng kiêm ln nhiệm vụ định giá nhung áp dụng ngân hàng chua có phận định giá độc lập tỷ lệ tài sản đảm bảo BĐS tổng du nợ cho vay NHTM không lớn thuờng xuyên, tài sản đảm bảo có giá trị thấp dễ dàng định giá, hệ thống thơng tin có sẵn, nhân viên tín dụng có nhiều kinh nghiệm thẩm định giá Việc định giá phòng giao dịch định giá độc lập thực áp dụng cho ngân hàng mà hoạt động cho vay nhiều thuờng xuyên Bộ phận định giá hoạt động hoàn toàn khách quan, giá trị tài sản đảm bảo đuợc xác định để phận tín dụng định cho vay với tỷ lệ chiết khấu phù hợp Tuy nhiên muốn lựa chọn hình thức NHTM phải thành lập phịng định giá độc lập Hội sở chính, nằm phận quản lý rủi ro quan hệ khách hàng Chính mà NHTM cần xem Ban định giá/ Phòng định giá trực thuộc ngân hàng nhung phải phận hoàn toàn độc lập, chí tách thành cơng ty độc lập nhu AMC Ngồi Ban định giá/ Phịng định giá/ AMC NHTM phải phối hợp với cơng ty thẩm định giá độc lập để đơn vị kinh doanh trực thuộc đa dạng hóa việc sử dụng dịch vụ, tránh đuợc tình trạng độc quyền hoạt động TĐG BĐSBĐ 73 Đối với nước phát triển Mỹ, Anh, Úc hoạt động định giá BĐS chấp không đơn phục vụ hoạt động cho vay, mà nước phát triển mở mức độ cao hơn, phục vụ cho thị trường tài BĐS Ở nước hoạt động định giá coi nghề hồn tồn độc lập, hoạt động với tư cách tổ chức cá nhân Nhìn chung cơng tác tổ chức định giá BĐS chấp nước phối hợp với quan chức Quay lại với Việt Nam, hoạt động định giá BĐS giai đoạn phát triển, nhiều bất ổn Các hoạt động định giá BĐS chấp NHTM phục vụ chủ yếu cho hoạt động cho vay tín dụng khách hàng NHTM Do đó, cơng tác tổ chức định giá cần thực cho đảm bảo mức độ an toàn hoạt động cho vay NHTM, đặc biệt bối cảnh thị trường BĐS chứa đựng nhiều bất ổn, cần đảm bảo tính cạnh tranh hoạt động NHTM Bởi NHTM cần xây dựng qui trình định giá phù hợp vói hoạt động tín dụng Việc định giá BĐS chấp giao cho tổ chức bên ngồi khối lượng hợp đồng cho vay nhiều, không đủ số lượng cán định giá tài sản định giá có giá trị lớn phức tạp Việc thuê định giá từ tổ chức bên cần cân nhắc lựa chọn đối tác có kinh nghiệm định giá 3.2.2 liệu lưu trữ liệu 3.2.2.1 Tăng tính xác, hợp lý thơng tin sử dụng q trình định giá BĐS Thơng tin xác đóng vai trị vơ quan trọng nghiệp vụ định giá bất động sản NHTM Bên cạnh đó, cịn bước đầu q trình định giá CBĐG phải tiến hành thu thập thông tin BĐS mục tiêu cách chắn nhằm thuyết phục khách hàng CBDG không hồn tồn dựa vào thơng tin, liệu mà khách hàng cung cấp, thay vào phải tiến hành điều tra, xác minh làm rõ tính hợp lý thông tin, tránh đưa vào sử dụng thơng tin thiếu xác chịu ảnh hưởng ý kiến khách hàng Ngồi ra, CBĐG cịn phải điều tra thu thập thông tin thị trường Công việc khó khăn địi hỏi kĩ kinh nghiệm CBĐG Tuy nhiên để giảm bớt 74 hạn chế cách tiến hành điều tra cẩn thận, cụ thể rộng rãi thực tế địa phương toàn thị trường Tiếp đến, sau thu thập liệu cần thiết, CBĐG phải lựa chọn, điều chỉnh để từ đưa định tính tốn hợp lý 3.2.2.2 xây dựng sở liệu Sự thiếu minh bạch thông tin thị trường có ảnh hưởng lớn đến phát triển lành mạnh thị trường bất động sản Thực tế, thơng tin thị trường cịn nhiều bất cập, chưa rõ ràng, minh bạch thiếu xác, khó tiếp cận để đưa ước tính xác giá trị bất động sản điều quan trọng CBĐG phải có nguồn thong tin xác Trong giới phát triển không ngừng nghỉ khoa học công nghệ, NHTM ứng dung phần mềm tiên tiến cho hoạt động nhằm nâng cao chất lượng đảm bảo môi trường chuyên nghiệp cho hệ thống Từ bất cập việc thiếu hụt liệu so sánh BĐS theo khu vực đơn lẻ, NHTM nên tổ chức xây dựng sở liệu nhằm cung cấp nguồn thông tin so sánh cho hoạt động định giá tương lai Các NHTM cập nhật thông tin lên website nội tạo kho liệu nội để phụ vụ cho trình thẩm định giá Trang bị cơng nghệ đại, lắp đặt phần mền tiện ích, có khả tích hợp thơng tin từ phịng ban, từ nhiều khác nhau, đảm bảo cung cấp thông tin nhanh chóng, xác tiết kiệm thời gian, cơng sức cho CBTĐ Ngoài NHTM cần lưu tâm đến việc bảo mật thông tin nữa, tăng cường đầu tư cho hệ thống bảo mật thông tin, tránh trường hợp bị đột nhập, gây nhiễu loạn liệu NHTM áp dụng công nghệ thông tin vào việc thu thập, lưu trữ phân tích liệu thị trường BĐS Trong chế thị trường, thông tin thị trường BĐS thay đổi, biến động để định giá BĐS cách xác, phải lưu trữ phân tích thơng tin từ thị trường, để từ chọn lọc thông tin đáng tin cậy phục vụ cho việc định điều thực nhanh chóng qua hệ thống thơng máy vi tính Đồng thời cấp kinh phí để mở rộng hoạt động thẩm định giá chế độ đãi ngộ với nhân viên định giá, phụ phí an tồn cán 75 thực nhiệm vụ mình, chi phí cho cán định giá tìm BĐS so sánh để thực việc điều chỉnh BĐS mục tieu Khi giá trị mà CBĐG mang nhiều tính thị truờng hơn, thu thập đuợc nhiều thông tin BĐS so sánh Trong tuơng lai, sàn giao dịch điện tử với kho thông tin dự án, nhà đất Việt Nam với hệ thống tích hợp đa liệu BĐS, thông qua kết nối Internet trở thành yếu tố quan trọng định thành cơng NHTM Nó tạo nhiều lợi ích cho CBĐG Thứ nhất, nhờ kho liệu thơng tin đồ sộ mà CBĐG dễ dàng việc tìm kiếm thơng tin cho loại BĐS so sánh thay làm đơn lẻ có u cầu vay vốn khách hàng nhu truớc Bên cạnh đó, sẵn có kho thơng tin, NHTM tiết kiệm đuợc thời gian quy trình thẩm định giá mình, thúc đẩy việc rải ngân cho khoản vay Thứ hai, làm cho q trình định giá trở nên đơn giản với việc xây dựng phần mềm tính tốn uớc luợng giá trị BĐS Xây dựng vận hành hệ thống thông tin đất đai theo huớng tin học hóa đảm bảo yêu cầu đầy đủ, công khai dễ tiếp cận Mặt khác, phát triển hệ thống thông tin BĐS quốc gia làm cho thị truờng BĐS vào hoạt động thức lành mạnh, thơng tin liên quan đến BĐS đuợc công khai rộng rãi thị truờng, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động định giá BĐS NHTM 3.2.3 quy trình phương pháp định giá 3.2.3.1 quy trình định giá Quy trình định giá bao gồm nhiều buớc, đuợc khâu tiếp nhận hồ sơ đến việc phân công cán định giá, lên kế hoạch tiến hành định giá trao kết cho phịng tín dụng khách hàng để định cho vay Chính vậy, cán có trình độ chun mơn cao đảm bảo đuợc quy trình cách xác nhu độ xác kết 76 Hiện NHTM thường tự xây dựng qui trình định giá riêng vào điều kiện hoạt động ngân hàng Ở số khâu qui trình định giá nằm qui trình cấp tín dụng tiến hành cơng việc định giá thời gian Việc hoàn thiện qui trình định giá phải tiến hành đơn giản, gọn nhẹ đảm bảo tính pháp lý, xác giá trị cần định giá Cần rút ngắn khâu thẩm định hồ sơ CBĐG phận kiểm soát để việc định giá tiến hành thời gian ngắn Nhìn chung, NHTM thực quy trình cách khoa học, đầy đủ, đảm bảo tính xác cao giá trị BĐS cần định giá làm tài sản đảm bảo cho khoản vay Tuy nhiên, trình thực hiện, tài liệu BĐS khách hàng cung cấp nên mang tính chủ quan khơng thuyết phục Để việc định giá thực mang lại kết tốt nữa, NHTM cần tiếp tục siết chặt quy trình thu thập thông tin từ khách hàng, làm tảng xác cho kho liệu Đảm bảo tài liệu thu thập mang tính khách quan, phản ánh tình trạng giao dịch BĐS 3.2.3.2 phương pháp định giá Rất nhiều NHTM ước tính giá trị BĐS chấp dựa khung giá đất UBND tỉnh/thành phố quy định Tuy nhiên việc làm không phản ánh chất phương pháp so sánh, dựa giá BĐS tương tự giao dịch thị trường vào thời gần với thời điểm định giá, việc sử dụng khung giá đất không xác dùng để tính thuế nộp nhà nước khơng nhằm mục đích định giá Do NHTM không nên dựa vào khung giá đất mà nên dựa vào giá thị trường Đối với tài sản gắn liền với đất ở, NHTM định giá dựa sở bảng kê chi tiết tài sản vật kiến trúc theo cách tính này, kết định giá phụ thuộc vào mức độ trung thực khách hàng cung cấp tài liệu Nếu khách hàng cố ý gian lận kết định giá khơng phù hợp Do đó, giải pháp đặt cán định giá nên sử dụng phương pháp chi phí tiến hành định giá tài sản gắn liền với đất Theo phương pháp này, cán định giá phải xác định mức độ hao mòn kết cấu chính, tỷ lệ hao mịn trung bình kết cấu chính, tỷ lệ giá cơng trình ước tính theo kết cấu chính, mức độ giá ước tính cơng trình xây dựng, chi phí xây dựng cơng trình có kết cấu tương tự, từ ước tính giá trị cơng trình xây dựng 77 đất cách lấy chi phí xây dựng cơng trình trừ mức độ giá ước tính cơng trình xây dựng 3.3 Kiến nghị 3.3.1 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước Thứ nhất, NHNN cần tăng cường hỗ trợ NHTM việc nâng cao nghiệp vụ thẩm định, phát triển đội ngủ cán thẩm định NHNN tổ chức khóa học định kì mời chuyên gia đầu ngành tài ngân hàng từ nước có hệ thống tài phát triển giảng dạy cho các thẩm định giá Trong trình đào tạo, NHTM nên trọng kỹ thực hành phần mềm thẩm định trực tiếp máy tính Thứ hai, Ngân hàng Nhà nước nên rà sốt lại hệ thống quy định văn ban hành, loại bỏ văn khơng cịn phù hợp, văn chồng chéo lên văn khác, ban hành văn thống nhất, mạch lạc, rõ ràng tạo điều kiện cho hoạt động Ngân hàng nói chung hoạt động đảm bảo tiền vay nói riêng Ngân hàng Nhà nước nên ban hành quy định quy trình chung phương pháp định giá nói chung phương pháp so sánh nói riêng nhằm đảm bảo tính thống giá trị BĐS định giá cho NHTM Ngoài ra, NHNN nên quy định tỉ lệ dự cho vay cụ thể nhóm ngân hàng dựa vào phương thức kinh doanh NHTM thay để tự ngân hàng đưa mức tỉ lệ cho vay Việc làm nhằm minh bạch hóa q quy trình cho vay, mức cho vay, đảm bảo an tồn hệ thống cơng cho NHTM khách hàng vay vốn Bên cạnh đó, NHNN cần đẩy mạnh cơng tác tra, giám sát hoạt động NHTM để kịp thời phát hiện, xử lý sai phạm có phương án điều chỉnh cụ thể nhằm tránh rủi ro cho toàn hệ thống Nếu hoạt động tra kiểm tra diễn thường xuyên NHTM hoạt động theo nguyên tắc mà Nhà nước quy định Và cần tăng cường công tác kiểm tra hoạt động tín dụng tồn hệ thống để có giải pháp chấn chỉnh kịp thời, đặc biêt cho vay BĐS chấp, vi phạm tỷ lệ an toàn hoạt động Mặc dù chưa có quy định giới hạn cho vay BĐS, song NHTM cụ thể, thông qua hoạt động tra, kiểm tra cần có 78 khuyến cáo đói với ngân hàng có tỷ lệ cho vay BĐS cao, tiềm ẩn nguy rủi ro 3.3.2 Kiến nghị với NHTM Các NHTM cần phải thành lập tổ chức chuyên trách thu thập thông tin, xử lý thông tin luu trữ để cung cấp cho cán thẩm định cách nhanh chóng nhất, đảm bảo cho hoạt động thẩm định dự án đuợc tiến hành có hiệu Ngồi NHTM cần cố gắng đua số tiêu tài sở cho toàn hệ thống để CBTĐ so sánh đánh giá Các NHTM tiếp tục xây dựng phuơng pháp nâng cao chất luợng đội ngũ cán thẩm định giá Ngân hàng có kế hoạch bố trí xếp tuyển dụng nhân viên làm công tác thẩm định cho chi nhánh Ngoài ra, cần trọng tới vấn đề tuyển nhân viên NHTM nên đánh giá nhân viên sở lực trí tuệ thân nhân viên NHTM coi trọng khả làm việc ứng viên tuơng lai, họ có kinh nghiệm khơng phải xem ứng viên có khả làm việc 3.3.3 Kiến nghị với Chính phủ Xây dựng hồn thiện khung pháp lý cho hoạt động định giá: Để thúc đẩy hoạt động thị truờng BĐS theo huớng để hoạt động định giá BĐS thực hiệu điều tiết Nhà nuớc có vai trị quan trọng Chính phủ cần ban hành văn pháp luật nhât quán, rõ ràng tránh thay đổi nhiều, đặc biệt văn liên quan đến hoạt động tín dụng, đảm bảo tiền vay nhu quy định giấy tờ đất đai Loại bỏ cụm từ “Trừ truờng hợp pháp luật có quy định khác” văn tổ chức thi hành luật phải áp dụng văn xác Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà ở: Đi vay cho vay vấn đề cốt lõi nghiệp vụ NHTM Để tồn phát triển NHTM ngày mở rộng hoạt động tín dụng, phục vụ nhu cầu khách hàng Nhung vấn đề đặt khách hàng phải có tài sản đảm bảo, BĐS số lựa chọn họ Nhiều truờng hợp cần vay vốn để sản 79 xuất kinh doanh nhà đất chưa có giấy tờ nên không vay vốn được, đành để hội kinh doanh tuột Hiện nay, nhiều khu vực nước chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhà Một nguyên nhân cốt lõi chậm chạp, phức tạp quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền địa phương 3.3.4 Kiến nghị với khách hàng vay vốn Khách hàng cần có thái độ hợp tác với Ngân hàng cách báo cáo trung thực, thẳng thắn, chuẩn xác có ý thức việc sử dụng vốn vay, tránh lãng phí, sử dụng vốn sai mục đích, sử dụng bảo quản tốt BĐS đưuọc đảm bảo thời gian vay Đây điều kiện cần thiết để nâng cao hiệu công việc khách hàng vay Ngân hàng 80 81 KẾT LUẬN Cùng với bối cảnh kinh tế cịn nhiều khoản nợ xấu mục tiêu đảm bảo an toàn sinh lời mục tiêu hàng đầu NHTM Để đạt đuợc mục tiêu TÀI LIỆU THAM KHẢO khâu BĐScục đóng vaikêtrị vơ 2013 quan trọng, định tín dụng mà Sốđịnh liệu giá từ tổng thống năm Ngân hàng cấp cho hàng có nhucủa cầu, dài Việt hạn hoạt động Báo cáocung tài hợp khách quý III/2014 cáctrong NHTM Nam tạo điều1kiện cho kinh tế phát triển Bàn thẩm định dự án vay vốn Ngân hàng thương mại Theo báo cáo tổ chức tín dụng khoảng 80% tổng số nợ xấu có http://www.cantholib.org.vn/Database/Content/2405.pdf tài sản đảm1 bảo có tới 87% đuợc đảm bảo BĐS Vay có thê chấp BĐS Luận án tiến sĩ Ngô Thị Phương Thảo: Định giá bất động sản Ngân thời gian vừa qua chiếm tỷ trọng tuơng đối lớn tổng du nợ cho vay hàng thương mại Việt NamBĐS mã số 62.31.12.01 NHTM Đây xu huớng hợp lý đuợc coi tài sản có giá trị đảm bảo khả tránh rủi ro, bảo toàn vốn dụng NHTM Tuy nhiên đề định BĐS Chuyên đề tốt nghiệp: “Ứng phương pháp vấn so sánh tronggiá định giáthời BĐS gian vừa qua lên dụng củathương NHTM.Việt HầuNam” hết thếđang chấplàtạivấn chiđề nhánh Đống Đabức củatranh Ngântín hàng Cơng NHTM có quy định riêng cách xác định giá trị bất động sản quy trình Chuyên “Áp ngân dụng hàng phương pháp so trongđịnh địnhgiá giáđộc BĐS chấp BĐS làm đề tốt chonghiệp: vay Nhiều thành lậpsánh phận lập, chấpnhằm công BĐS Á - quan Châu”Tuy - Ngô Thịkhi Phương Thảo công tythế AMC đảmtybảo khách nhiên nợ xấu tăng cao nhu ny, NHTM nhậnđịnh thấygiá định giátại BĐS nhiều Kinhmới nghiệm BĐS mộtthế sốchấp nướctồn trêntạithế giới - vấn đề Hiện nay, trình phuơng pháp sogiá sánh hàng phuơng pháp chủ yếu Quy thẩm định củađang Ngân Công thương Việtđuợc Namcác - NHTM sử dụng đểVietinbank định giá BĐS chấp uu điểm vuợt trội Tuy nhiên, bên cạnh uu điểm, giá thựcBĐS tế tồnviện nhiều chế sử dụng phuơng pháp Giáo trình Định - Học Ngânhạn hàng nhu10 không giá, vay gây chênh Địnhthống giá tài sản: Bànkết đảmđịnh bảo tiền lệch lớn kết định giá với giá trị thực tài sản đuợc giao dịch thị truờng gây hoang mang cho http://www.mbamc.com.vn/Tintuc/tintucMBAMC/488/news.aspx khách hàng vay vốn đinh nhu ảnh huởng đến hiệu củaở NHTM 11 Công tác thẩm giá tài sản đảm bảo nhà NHTM CP An Bình khu vực phía Bắc - Nguyễn Thu Thủy Để hoạt động định giá mang lại hiệu cao vấn đề đặt phải thống 12 Đề tài: Công ty quản lý nợ khai thác tài sản AMC cách định giá để có so sánh, đối chiếu kết nhu hồn thiện quy trình định http://luanvan.co/luan-van/de-tai-cong-ty-quan-ly-no-va-khai-thac-tai-sangiá NHTM nhằm đảm bảo độ xác giá trị BĐS Khóa luận đề amc-55256/ xuất số giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện phuơng pháp so sánh định giá BĐS chấp NHTM việt Nam Do thời gian trình độ hiếu biết cịn hạn hẹp nên nghiên cứu em khơng thể tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận đuợc góp ý quý thầy ii để hồn thành tốt nghiên cứu sau ... HOÀN HOÀN THIỆN THIỆN PHƯƠNG PHƯƠNG PHÁP PHÁPSO SO SÁNH SÁNHTRONG TRONG ĐỊNH ĐỊNH GIÁ GIÁ BẤT BẤT ĐỘNGSẢN SẢNTẠI TẠICÁC CÁCNGÂN NGÂNHÀNG HÀNGTHƯƠNG THƯƠNGMẠI MẠIỞỞVIỆT VIỆTNAM NAM ĐỘNG HIỆN NAY. .. http://tailieu.ttbd.gov.vn:8080/index.php/tai-lieu/tai-lieu-bien-tap/item/354-kinh-nghiem-ve-dinh-gia-batdong-san-the-chap-o-mot -so- nuoc-tren-the-gioi 13 - Thể đánh giá giá trị thị trường có sở vững để quan pháp lý công nhận Khi tiến hành so sánh. .. mà NHTM áp dụng phương pháp khác để định giá BĐS chấp phương pháp so sánh phương pháp sử dụng chủ yếu đầu vào phương pháp định giá khác ❖ Phương pháp 1: Phương pháp so sánh Phương pháp dựa sở giá