Bảng 3 : Một số chỉ tiêu tín dụng của Vietinbank năm 2014
3.2.3.Về quy trình và phương pháp địnhgiá
3.2. Giải pháp hoàn thiện áp dụng phương
3.2.3.Về quy trình và phương pháp địnhgiá
3.2.3.1. về quy trình định giá
Quy trình định giá bao gồm nhiều buớc, đuợc bắt đầu từ khâu tiếp nhận hồ sơ đến việc phân công cán bộ định giá, lên kế hoạch tiến hành định giá và trao kết quả cho phịng tín dụng và khách hàng để quyết định cho vay. Chính vì vậy, chỉ cán bộ có trình độ chun mơn cao mới đảm bảo đuợc quy trình một cách chính xác cũng nhu độ chính xác của kết quả.
Hiện nay các NHTM thường tự xây dựng qui trình định giá riêng căn cứ vào điều kiện hoạt động của từng ngân hàng. Ở một số khâu trong qui trình định giá nằm trong qui trình cấp tín dụng do đó tiến hành cơng việc định giá sẽ mất thời gian hơn. Việc hồn thiện qui trình định giá phải tiến hành đơn giản, gọn nhẹ nhưng vẫn đảm bảo tính pháp lý, chính xác của giá trị cần định giá. Cần rút ngắn khâu thẩm định hồ sơ của CBĐG và bộ phận kiểm soát để việc định giá chỉ tiến hành trong thời gian ngắn nhất.
Nhìn chung, các NHTM đã thực hiện quy trình một cách khoa học, đầy đủ, đảm bảo tính chính xác cao nhất đối với giá trị của BĐS cần định giá làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, tài liệu về BĐS là do khách hàng cung cấp nên mang tính chủ quan và không thuyết phục. Để việc định giá thực sự mang lại kết quả tốt hơn nữa, các NHTM cần tiếp tục siết chặt quy trình thu thập thơng tin từ khách hàng, làm nền tảng chính xác cho kho dữ liệu. Đảm bảo tài liệu thu thập được mang tính khách quan, phản ánh đúng tình trạng giao dịch của BĐS.
3.2.3.2. về phương pháp định giá
Rất nhiều NHTM ước tính giá trị của BĐS thế chấp dựa trên khung giá đất do UBND tỉnh/thành phố quy định. Tuy nhiên việc làm này không phản ánh đúng bản chất của phương pháp so sánh, đó là dựa trên giá cả của BĐS tương tự đã và đang được giao dịch trên thị trường vào thời gần nhất với thời điểm định giá, hơn nữa việc sử dụng khung giá đất như vậy là khơng chính xác bởi nó dùng để tính thuế nộp nhà nước chứ khơng nhằm mục đích định giá. Do đó các NHTM khơng nên dựa vào khung giá đất mà nên dựa vào giá thị trường.
Đối với tài sản gắn liền với đất ở, các NHTM định giá dựa trên cơ sở bảng kê chi tiết tài sản vật kiến trúc bởi theo cách tính này, kết quả định giá phụ thuộc vào mức độ trung thực của khách hàng khi cung cấp các tài liệu. Nếu khách hàng cố ý gian lận thì kết quả định giá là khơng phù hợp. Do đó, giải pháp đặt ra là các cán bộ định giá nên sử dụng phương pháp chi phí khi tiến hành định giá tài sản gắn liền với đất. Theo phương pháp này, cán bộ định giá phải xác định được mức độ hao mòn các kết cấu chính, tỷ lệ hao mịn trung bình của các kết cấu chính, tỷ lệ mất giá của cơng trình ước tính theo kết cấu chính, mức độ mất giá ước tính của cơng trình xây dựng, chi phí xây dựng cơng trình mới có kết cấu tương tự, từ đó ước tính giá trị cơng trình xây dựng
trên đất bằng cách lấy chi phí xây dựng cơng trình đó trừ đi mức độ mất giá ước tính của cơng trình xây dựng.