Bảng 3 : Một số chỉ tiêu tín dụng của Vietinbank năm 2014
1.2. Lý luận chung về phương pháp so sánh trongđịnh giá bất động sản tạ
1.2.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến phương pháp so sánh trongđịnh giá bất động sản tạ
sản tại Ngân hàng thương mại
1.2.3.1. Nhân tố chủ quan
❖ Thứ nhất, các quan điểm khác nhau của các NH về vấn đề định giá BĐS thế chấp
Mục tiêu hoạt động của NH là mục tiêu lợi nhuận, để đạt được những mục tiêu này thì các ngân hàng sẽ đưa ra chiến lược cụ thể để phù hợp với mục tiêu của mình. Do đó mà quan điểm của từng ngân hàng sẽ khác nhau, dẫn đến việc định giá BĐS của từng ngân hàng cũng khác nhau. Với điều kiện thị trường ít rủi ro, các NH sẽ giảm bớt các điều kiện ràng buộc cho vay, trong đó có qui định về tài sản đảm bảo, do đó việc định giá tài sản đảm nói chung và tài sản đảm bảo BĐS nói riêng sẽ được nới lỏng.
Đối với tình hình nền kinh tế gặp nhiều khó khăn, rủi ro tín dụng lớn thì các chính sách về định giá tài sản cũng như BĐS sẽ được thắt chặt hơn. Ngồi ra, tùy thuộc vào vị thế thương mại, mơi trường cạnh tranh, tỉ trọng tài sản đảm bảo /tổng dư nợ cho vay mà các ngân hàng có sự đầu tư hợp lý hay không vào việc định giá BĐS
thế chấp. Quan điểm về vấn đề định giá của ngân hàng cịn được thể hiện thơng qua quan điểm về phát triển hoạt động thế chấp tài sản BĐS. Với quan điểm thế chấp với mục đích cho vay thì vấn đề định giá BĐS thế chấp sẽ được mang tính chủ quan của từng ngân hàng hoặc theo từng loại hình ngân hàng làm căn cứ vào mức độ xác định rủi ro và tỷ lệ thu hồi BĐS khi khách hàng không trả được nợ, cũng như mức độ cạnh tranh trên thị trường tài chính tiền tệ. Với quan điểm thế chấp tài sản với mục đích xa hơn là phát triển thị trường tài chính thứ cấp, giá trị BĐS cần xác định theo giá trị thị trường. Do đó việc định giá BĐS cần có sự thống nhất về quy trình và phương pháp trong tồn bộ hệ thống ngân hàng, các tổ chức tín dụng và cần coi đó là một hoạt động độc lập.
❖ Thứ hai, cách thức tổ chức và quy trình định giá BĐS thế chấp
Các cơng tác tổ chức định giá hết sức quan trọng, thể hiện tính chuyên nghiệp hay khơng trong q trình định giá. Sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ phận trong hệ thống ngân hàng sẽ làm cho công tác tổ chức định giá trở nên đơn giản hơn. Việc xây dựng quy trình định giá chuẩn, đơn giản, rõ ràng sẽ rút ngắn thời gian và chi phí của cơng tác định giá, do đó sẽ ảnh hưởng tới việc định giá.
❖ Thứ ba, đội ngũ nhân lực
Trong bất kì điều kiện nào thì nguồn nhân lực cho công việc định giá cũng hết sức quan trọng. Phẩm chất đạo đức và trình độ chun mơn, kinh nghiệm của đội ngũ cán bộ định giá ảnh hưởng rất lớn đến quá trình và kết quả định giá BĐS. Định giá BĐS là một cơng việc khó khăn, phức tạp và địi hỏi phải có trình độ chun mơn nhất định, đòi hỏi cán bộ định giá phải là người am hiểu, nắm vững kiến thức về kinh tế, kỹ thuật, và xã hội để vận dụng trong định giá.
❖ Thứ tư, các nhận tố chủ quan khác
Ngồi ra cịn có các nhân tố chủ quan khác ảnh hưởng đến quá trình định giá và chất lượng cơng việc định giá. Ví dụ như chiến lược kinh doanh của NH theo từng giai đoạn, cách thức tổ chức nhận thế chấp, hệ thống cơ sở vật chất phục vụ công việc định giá như văn phòng, trang thiết bị, hệ thống phần mềm xử lý thông tin và hoạt động liên quan...
1.2.3.2. Nhân tố khách quan
❖ Các nhân tố về điều kiện tự nhiên
Điều kiện tự nhiên là nhân tố mang tính khách quan, tạo nên vị trí cả về tương đối và tuyệt đối cho BĐS, từ đó ảnh hưởng đến giá trị BĐS cần định giá. Những BĐS
ở những vị trí thuận lợi, có điều kiện tự nhiên tốt, phù hợp với điều kiện phát triển của BĐS thì giá trị BĐS sẽ tăng cao. Những BĐS có hình thể, kích thuớc, diện tích khác nhau cũng sẽ ảnh huởng đến giá trị định giá, do đó sẽ ảnh huởng đến việc định giá của các cán bộ ngân hàng.
❖ Mơi trường pháp lý- cơ chế chính sách
BĐS là tài sản chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nuớc và pháp luật. Do đó những qui định của Nhà nuớc về sở hữu, sử dụng BĐS, điều kiện BĐS tham gia vào các giao dịch thế chấp sẽ ảnh huởng rất lớn đến quá trình nhận tài sản đảm bảo là các BĐS và do đó sẽ ảnh huởng đến định giá. Các chính sách của nhà nuớc trong việc xây dựng khung giá đất và định mức xây dựng cơng trình cũng sẽ tác động đến việc định giá của ngân hàng. Khi có sự thay đổi trong các qui định của nhà nuớc về qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất, xây dựng và phát triển công cộng sẽ ảnh huởng đến kết cấu cơ sở hạ tầng, và tác động đến thị truờng bất động sản, điều này sẽ làm cho giá trị BĐS thay đổi theo.
Bên cạnh đó các qui định của Ngân hàng Nhà nuớc và của bản thân các NHTM về hoạt động tín dụng, giao dịch có tài sản đảm bảo ảnh huởng đến giá trị tài sản cho vay, do đó sẽ ảnh huởng đến định giá BĐS thế chấp. Nhu vậy môi truờng pháp lý thuận lợi cả về hệ thống luật pháp và các cơ chế sách của nhà nuớc liên quan đến BĐS, thị truờng BĐS, chế độ sở hữu và sử dụng đất đai - BĐS; đến các hoạt động tín dụng và cho vay của hệ thống NHTM và sự phát triển của các tổ chức định giá BĐS sẽ làm cho việc định giá BĐS thế chấp đuợc diễn ra thuận lợi, đảm bảo an toàn cho hoạt động cho vay của hệ thống ngân hàng.
❖ Môi trường kinh tế
Điều kiện kinh tế phát triển sẽ kích cầu thị truờng BĐS, làm cho giá cả trên thị truờng BĐS tăng cao. Do đó BĐS ở những khu vực có mơi truờng kinh tế thuận lợi, việc sử dụng BĐS tạo ra thu nhập lớn thì giá trị BĐS ở các khu vực đó sẽ cao hơn các khu vực khác. Bên cạnh đó khi kinh tế phát triển, nhu cầu về vốn cho sản xuất cũng tăng theo, do đó sẽ làm gia tăng luợng vốn vay tại các NHTM, điều này làm cho số luợng các cuộc định giá ngày càng gia tăng.
Nhu vậy môi truờng kinh tế thuận lợi sẽ ảnh huởng đến công việc định giá cả về số luợng và chất luợng.
Năm 2008 2009 2010 2011 2012 Hết quý III/2013
Hết quý III/2014
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Ở VIỆT NAM HIỆN NAY