Bảng 3 : Một số chỉ tiêu tín dụng của Vietinbank năm 2014
2.1.3.Các căn cứ được áp dụng trongđịnh giá BĐS
2.1. Tổng quan về tình hình hoạt động địnhgiá bất động sản tại các ngân hàng
2.1.3.Các căn cứ được áp dụng trongđịnh giá BĐS
Giai đoạn trước tháng 12/2014
Ở thời gian này thì chỉ có một số ít các văn bản liên quan đến hoạt động định giá nói chung gồm:
- Pháp lệnh giá số 40/2002/PL - UBTVQH 10 và Nghị định số 170/2003/NĐ-CP (năm 2003) của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh giá.
- Đối với văn bản có liên quan đến ĐGBĐS có Luật đất đai ngày 26/11/2003 và cá văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai.
Sự ra đời của các văn bản pháp lý trên là cơ sở pháp lý quan trọng đầu tiên cho hoạt động ĐGBĐS của TCTD. Tuy nhiên trong giai đoạn này, hoạt động ĐGBĐS của TCTD chủ yếu do các cán bộ của họ thực hiện chứ chưa tồn tại việc thuê các tổ chức định giá độc lập thực hiện.
Giai đoạn từ 2005 đến nay:
Giai đoạn này đánh dấu quan trọng cho sự phát triển hành lang pháp lý với sự ra đời của Nghị định 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về Thẩm định giá. Nghị định này đã quy định cụ thể về nguyên tắc, phương pháp thẩm định giá, tài sản thẩm định giá, doanh nghiệp thẩm định giá...Đây là văn bản quy định về thẩm định giá đầu tiên mang tính pháp lý hồn chỉnh nhất từ trước đến nay.
Rất nhiều văn bản pháp lý mới được ban hành nhằm để qui định hoạt động của nghề định giá như Thông tư số 17/2006/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101.
Bên cạnh đó cịn có các văn bản liên quan đến ĐGBĐS như Luật kinh doanh BĐS số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006 và Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Thủ tướng Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật kinh doanh BĐS.
Một số quy định cụ thể liên quan đến ĐGTS trong hoạt động tín dụng có nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm thay thế Nghị định số 165/1999/NĐ-CP, Nghị định số 85/2002/NĐ-CP, trong đó quy định rõ “giá trị tài sản đảm bảo đuợc xác định theo nguyên tắc giá trị thị truờng và các tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện theo quy định pháp luật đuợc phép tham gia định giá tài sản thế chấp. Gần đây nhất Chính phủ ban hành Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 29/12/2006. Về cơ bản, hệ thống văn bản pháp luật do Nhà nuớc ban hành đã tạo cơ sở pháp lý cho hoạt động ĐGBĐS trong NHTM, tạo môi truờng lành mạnh cho sự hoạt động và phát triển cũng nhu từng buớc mở cửa và hội nhập về dịch vụ ĐGBĐS.
2.1.3. Đánh giá thực trạng định giá Bất động sản tại Ngân hàng thương mại hiện nay
Định giá bất động sản thế chấp là một trong những nghiệp vụ quan trọng trong hoạt động tín dụng của NHTM. Một mặt, trên giác độ ngân hàng việc định giá giúp cho ngân hàng xác định đuợc mức cho vay hợp lý trên cơ sở tính tốn và dự báo đuợc các rủi ro có thể xảy ra, đồng thời tăng tính cạnh tranh của ngân hàng thuơng mại trong việc tạo ra uy tín và thu hút khách hàng trong lĩnh vực cho vay.
❖Thứ nhất, tỷ trọng các khoản vay được đảm bảo bằng Bất động sản lớn.
Theo báo cáo của các TCTD, trong khoảng 80% tổng nợ xấu có tài sản đảm bảo thì có tới 87% đuợc đảm bảo bằng BĐS. Qua đó có thể thấy rằng, cho vay có thế chấp bằng BĐS thời gian vừa qua chiếm một tỷ trọng tuơng đối lớn trong tổng du nợ cho vay của các NHTM. 4
Đây là một xu thuế hoàn toàn hợp lý bởi lẽ:
- Đối với khách hàng cá nhân hoặc hộ gia đình thì tài sản lớn nhất là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nhu: nhà ở, nhà xuởng, cơng trình xây dựng trên đất khác, cây trồng.. .nên tài sản này thuờng đuợc đem thế chấp tại các ngân hàng để vay vốn.
- Đối với khách hàng là các doanh nghiệp nhu cầu vay vốn của họ chủ yếu phục vụ cho việc thực hiện dự án, thực hiện sản xuất kinh doanh nên tài sản đem thế chấp lại chủ yếu là máy móc, thiết bị.
- về phía ngân hàng do nhu cầu về đất và nhà ở ln có xu huớng tăng lên nên khả năng phát mại tài sản này là tuơng đối dễ dàng. Ngân hàng dễ dàng thu hồi đuợc khoản vay khi nguời vay khơng có khả năng thanh tốn đúng hạn.
Ket quả khảo sát của Công ty tài chính cho vay của các NHTM cho thấy 93% các ngân hàng đều muốn nhận BĐS làm tài sản thế chấp cho các khoản vay. Tỷ trọng du nợ có thế chấp bằng BĐS chiếm khá lớn (80-90%) trong bản du nợ cho vay có tài sản đảm bảo của các NHTM. Điều này cho thấy xu huớng nhận BĐS làm tài sản thế chấp đang đuợc các NHTM ua chuộng. Nhiều NHTM đã cải tiến quy trình cho vay, coi trọng vai trị của BĐS thế chấp, nâng cao hiệu quả cho vay. Hiện nay theo thông tin của NHNN Việt Nam, tỷ lệ cho vay thế chấp BĐS của các ngân hàng vào khoảng xấp xỉ 500 nghìn tỷ đồng, chiếm khoảng 55% tổng du nợ. Cho vay có thế chấp BĐS đang tập trung chủ yếu ở khối các NHTM cổ phần.5
Xu huớng cho vay có thế chấp BĐS ngày càng tăng và chiếm một tỷ trọng tuơng đối lớn trong tổng du nợ cho vay của các NHTM, và tập trung nhiều ở khối các NHTM cổ phần. Đây là xu huớng hợp lý khi BĐS đuợc coi là tài sản có giá trị và đảm bảo khả năng tránh rủi ro, bảo toàn vốn cho các NHTM.
❖Thứ hai, sự khác biệt trong phương pháp định giá BĐS của NHTM
Mỗi ngân hàng có một phuơng pháp định giá tài sản khác nhau nên rất khó khăn để so sánh, xác định chính xác tổng tài sản ngân hàng thực tế, chỉ căn cứ các số liệu đuợc hạch toán trên bảng cân đối kế toán của từng ngân hàng để đánh giá. Cách thức xác định giá trị BĐS thế chấp khác nhau và tỷ lệ cho vay trên BĐS thế chấp khác nhau: có ngân hàng áp dụng tối đa 85% giá trị tài sản, nhung cũng có ngân hàng chỉ tối đa 70% giá trị thị truờng (ví dụ Techcombank) (trừ khung giá nhà nuớc quy định cho các tỉnh/thành phố/địa phuơng) hoặc nhu không vuợt quá 2 lần giá của từng loại đất, vị trí đất trong khung giá đất nhà nuớc do UBND tỉnh/ thành phố quy định.. .đã tỏ ra bất cập, chồng chép không thống nhất việc định giá cùng một loại tài sản nhà, đất ở mà mỗi một ngân hàng cho ra kết quả khác nhau.
Những tồn tại trong quy trình xử lý BĐS:
Trong q trình xử lý BĐS thì khơng ít các NHTM gặp nhiều khó khăn mà nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ các vấn đề sau:
Thứ nhất, sự phối hợp của khách hàng khi thực hiện bàn giao BĐS trên thực tế
và thực hiện thủ tục pháp lý theo quy định của pháp luật để tiến hành để xử lý BĐS. Vấn đề này thực sự rắc rối nếu quá trình thẩm định của cán bộ tín dụng khơng tiến hành một cách kỹ luống dẫn đến các vấn đề phát sinh khi xử lý tài sản, chảng hạn nhu khi thẩm định tài sản, cán bộ tín dụng ngân hàng khơng điều tra xem cá nhân nào đang sinh sống tại nơi có tài sản thế chấp, mối quan hệ với bên vay vốn nhu thế nào. Có nhiều truờng hơp tài sản đuợc bên vay vốn thế chấp tuy nhiên bên vay vẫn còn nghĩa vụ nợ đối với cá nhân đang sinh sống tại tài sản thế chấp, đến khi xảy ra quá hạn xử lý thì mới phát hiện ra.. .Đây chỉ là truờng mợt điển hình trong rất nhiều truờng hợp dẫn đến việc tranh chấp khiến cho NHTM không xử lý đuợc BĐS.
Thứ hai, việc áp dụng quy định pháp luật điều chỉnh và sự phối hợp của các cơ
quan, tổ chức có liên quan: phịng cơng chứng, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, UBND địa phuơng. Hiện tại trên địa bàn thành phố, tại một số phịng cơng chứng tu vì cạnh tranh và phục vụ khách hàng đang có sự linh động trong một số truờng hợp đi công chứng giấy tờ pháp lý dẫn đến hồ sơ chua đuợc hồn thiện, cán bộ tín dụng cam kết bổ sung nhung thời gian kéo dài dẫn đến rủi ro pháp lý đối với hồ sơ thế chấp BĐS.
❖ Thứ ba, các NHTM đang dần thắt chặt khâu thẩm định tài sản đảm bảo là Bất động sản
Trong giai đoạn 2008-2011, một trong những nguyên nhân gây nên tình trạng nợ xấu của các NHTM tăng lên đáng kể đó là cơng tác định giá TSĐB, đặc biệt là BĐSĐB chua đuợc quan tâm đúng đắn. Nhu cầu vay vốn càng ngày càng tăng và việc phê duyệt hồ sơ vòng loại khá lỏng lẻo đã dẫn đến số luợng hồ sơ thẩm định giá ngày càng nhiều (có những truờng hợp tính pháp lý của tài sản khơng thỏa mãn bộ tiêu chí cấp tín dụng hoặc khả năng trả nợ của khách hàng cịn khiêm tốn nhung cán bộ tín dụng vẫn trình lên ban định giá/ AMC để tiến hành định giá, trung bình 2 bộ hồ sơ/nguời/ngày. Vừa phải đi khảo sát thực tế, vừa thực hiện nghiệp vụ điều chỉnh, vừa
ra kết quả đã dẫn đến CBĐG không đủ thông tin về TSĐB, dẫn đến con số định giá có phần sai lệch.
Hiện nay lãi suất cho vay liên tiếp hạ không chỉ tạo cơ hội cho các DN mới thành lập tiếp cận vốn vay ngân hàng mà còn để các DN cũ vượt qua khó khăn, tiếp tục đầu tư sản xuất. Bộ kế hoạch và đầu tư cho biết, số DN đăng ký thành lập mới tiếp tục xu hướng tăng, khoảng 10.7 nghìn DN quay trở lại hoạt động.
Rất nhiều doanh nghiệp đã vay vốn ngân hàng, đến nay, khi đến kì đáo hạn muốn vay lại nhưng họ khơng được ngân hàng phê duyệt cho vay như mức cũ do tài sản đảm bảo là BĐS đã giảm giá, thanh khoản kém nên các cán bộ tín dụng cũng phải thận trọng.
Hầu hết các ngân hàng chỉ cho vay 60-70% giá trị của BĐS. Với khoản vay trung và dài hạn từ 5-10 năm thì ngân hàng cịn áp dụng tỉ lệ cho vay thấp hơn. Chẳng hạn, giá trị của BĐS là 1 tỷ đồng thì ngân hàng chỉ cho vay 600-700 triệu đồng. Ngồi việc thực hiện nghiêm ngặt quy trình tái thẩm theo định kỳ, ngân hàng phải thương xuyên bám sát khách hàng, nếu thấy phát sinh rủi ro, khách hàng khả năng gặp khó khăn thì ngân hàng thẩm định lại, u cầu khách hàng bổ sung thêm tài sản.
Trước đây hoạt động định giá BĐS thế chấp trong các ngân hàng thường do bộ phận tín dụng đảm nhiệm, tức là nhân viên tín dụng đồng thời là người định giá. Hiện nay nhiều ngân hàng đã thành lập bộ phận định giá độc lập, tạo ra tính khách quan nhằm đảm bảo quyền lợi cho khách hàng, ví dụ như Ngân hàng TMCP Techcombank, ACB, VP Bank. Tuy nhiên mỗi ngân hàng lại có một cách thức quy định và quy trình định giá riêng, chưa có sự thống nhất giữa các ngân hàng nên trong q trình triển khai gặp nhiều khó khăn. Theo đánh giá hiện nay thì khoảng 60% giá trị nợ xấu ngân hàng thương mại là tài sản thế chấp bằng bất động sản, chiếm 180 ngàn tỷ đồng nhưng việc xử lý lại gặp nhiều khó khăn, bởi mỗi ngân hàng có phương pháp định giá khác nhau trong quá trình xử lý tài sản. Nhiều ngân hàng đã ban hành những quy định về phương pháp áp dụng trong định giá BĐS thế chấp, như Ngân hàng Công thương Việt Nam VietinBank và phương pháp áp dụng trong định giá BĐS thế chấp.