Bảng 3 : Một số chỉ tiêu tín dụng của Vietinbank năm 2014
2.3.Đánh giá thực trạng sử dụng phương pháp so sánh trongđịnh giá BĐS tạ
các Ngân hàng thương mại ở Việt Nam
2.3.1. Ket quả đạt được
Cơng tác định giá theo phương pháp đã có những bước phát triển, quy trình ngày càng được hồn thiện, đi từ định giá một cách tự phát đến chỗ có bài bản hơn
Trước đây tại rất nhiều NHTM, việc định giá BĐS thường được kiêm nhiệm bởi bộ phận tín dụng, cán bộ tín dụng đồng thời là chuyên viên định giá. Tuy nhiên do lượng cơng việc địi hỏi tính chun mơn, kinh nghiệm cao mà các cán bộ tín dụng lại khơng đủ thời gian và trình độ cần thiết cho công việc định giá nên giá trị của BĐS thế chấp có sự sai khác so với thực tế rất lớn dẫn đến ảnh hưởng hiệu quả của hoạt động tín dụng. Nhận thấy những thiếu sót trong quy trình, hầu hết các NHTM (trừ NHTMCP NN) đã có bộ phận định giá riêng biệt với sự chuyên nghiệp hóa theo đối tượng khách hàng và loại hình BĐS thế chấp. Kết quả là chất lượng định giá ngày được nâng cao, tạo được niềm tin trong khách hàng. Trong tất cả các NHTM thì khâu thẩm định đóng vai trị vơ cùng quan trọng do đó mỗi NHTM đều xây dựng quy trình định giá riêng cho mình và cơ sở đảm bảo tiền vay có xem xét đến đặc điểm của công việc định giá BĐS thế chấp. Việc xây dựng qui trình định giá tương đối chặt chẽ ở một số NHTM như Techcombank, ACB.. .đã giúp cho cán bộ định giá của Ngân hàng dễ dàng triển khai công việc định giá, đồng thời ngân hàng hạn chế được rủi ro trong hoạt động cho vay, giảm tỷ lệ nợ xấu.
Kết quả định giá ngày càng phù hợp, chính xác, đảm bảo quyền lợi cho khách hàng đi vay
Với việc áp dụng quy trình rõ ràng, đầy đủ, kết quả định giá ngày càng phù hợp, khơng cịn xảy ra những hiện tượng tiêu cực. Giá trị của BĐS thế chấp ngày càng sát với giá trị thị trương. Có những ngân hàng như Techcombank, ACB hay BIDV đã xây dựng chính sách đảm bảo quyền lời cho khách hàng vay như xác định giá thị trường đối với những BĐS nằm trong khu vực có tính thanh khoản lớn, giá trị BĐS tăng theo thời gian. Những BĐS này thì giá trị thế chấp được tính sát tới 80% giá trị thị trường thực tế tại thời điểm định giá.
2.3.2. Hạn chế và nguyên nhân
❖ Những hạn chế trong quá trình thu thập, lựa chọn và phân tích thơng tin sử dụng làm dữ liệu đầu vào trong q trình làm định giá
Đây là cơng việc đầu tiên của một quy trình định giá BĐS bởi thơng tin, số liệu về BĐS mục tiêu, BĐS so sánh đóng vai trị là cơ sở, nền tảng cho cơng việc định giá. Thơng tin sử dụng có thể là thơng tin do khách hàng cung cấp hoặc thông tin do chuyên viên định giá tự tìm kiếm, thu thập hay phân tích. Tuy có sự điều chỉnh nhung khơng thể tránh khỏi những vuớng mắc, khơng chính xác nhu sau:
- Các BĐS khác nhau ở rất nhiều yếu tố, chính sự khác nhau này làm cho giá trị của các BĐS khác nhau. Các yếu tố đó bao gồm hai loại chính:
Thứ nhất, là các yếu tố thuộc về bản thân của BĐS nhu diện tích, vị trí, hình dạng
BĐS...
Thứ hai, các yếu tố bên ngoài tác động đến giá trị BĐS nhu các yếu tố xã hội (xu
huớng dân cu, tốc độ gia tăng dân cu, cơ cấu dân số...). Thông tin về BĐS mục tiêu đuợc nguời định giá sử dụng dựa vào thơng tin do khách hàng cung cấp. Đó là các văn bản luật, các cơng trình kiến trúc phụ, chứng nhận sở hữu, diện tích đất và diện tích xây dựng, phuơng án xây dựng và tất cả các vấn đề có liên quan đến BĐS mục tiêu và các BĐS so sánh liên quan nhung không thực sự đầy đủ và chính xác. Những thơng tin về BĐS mà nhân viên thẩm định của NHTM thu thập đuợc thông thuờng chỉ bao gồm: vị trí, hình thức sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, điều kiện cơ sở hạ tầng và lợi thế kinh doanh. Đó là những yếu tố rất hạn chế để có thể mơ tả chính xác về BĐS, chỉ căn cứ vào những yếu tố đó để đánh giá sự khác nhau về giá trị của các BĐS là thiếu chính xác và thuyết phục. Phần lớn những đánh giá dựa trên cảm nhận chủ quan của nguời định giá.
- Thông tin thị truờng thu thập khá rộng rãi, tuy nhiên việc chọn lọc và xử lý thơng tin để có những dữ liệu tính tốn phải thực hiện chua đuợc tốt. Trong khi đó yêu cầu của quá trình này là phải tìm kiếm những BĐS so sánh tuơng tự, có đặc điểm hoặc đuợc sử dụng khá giống tuơng đồng với BĐS mục tiêu. Trong cách sử dụng dữ liệu so sánh này, nguời định giá còn chua thu thập và phân loại, sắp xếp thứ tự gần giống nhất
với BĐS mục tiêu. Vì vậy, dẫn đến việc trung bình các chỉ số so sánh, việc gắn trọng số khơng đuợc chính xác làm cho giá BĐS mục tiêu có thể có sai số lớn hơn.
❖ Sự khác biệt giữa các yếu tố so sánh được xác định chủ yếu dựa trên kinh nghiệm của người định giá, chưa có bằng chứng thị trường
Các thông tin mà CBTĐ của NHTM thu thập để so sánh giữa các BĐS bao gồm: vị trí, hình thức sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, điều kiện cơ sở hạ tầng và lợi thế kinh doanh.
Tất cả những yếu tố này đuợc đánh giá một cách chủ quan, dựa trên kinh nghiệm của nguời định giá và uớc luợng giá trị theo cảm nhận định tính. Các yếu tố về vị trí, điều kiện cơ sở hạ tâng, lợi thế kinh doanh của BĐS so sánh đuợc xác định là tốt hơn hay kém hơn so với BĐS thẩm định chủ yếu dựa trên sự đánh giá của bản thân nguời định giá, từ đó đua ra một tỷ lệ % (tỷ lệ thuận lợi hơn hay kém hơn giữa BĐS so sánh và BĐS thẩm định) để điều chỉnh mức giá của BĐS so sánh. Ở đây chua có các bằng chứng thị truờng cho các tỷ lệ điều chỉnh đó. Ví dụ: Một BĐS so sánh đuợc xác định là thuận lợi hơn BĐS thẩm định về cơ sở hạ tầng do có mặt tiền rộng hơn thì có thể lấy tỉ lệ là 105% hoặc một tỷ lệ % nào đó. Tỷ lệ này đuợc xác định dựa trên kinh nghiệm của nguời định giá, khác nhau đối với mỗi khu vực BĐS tọa lạc, do đó tỷ lệ tăng/ giảm giá này có thể thiếu chính xác và khơng có bằng chứng thị truờng.
❖ Sự sai khác về mặt thời gian đã được điều chtnhlii
Các thông tin so sánh thu thập đuợc nhiều khi rất khác nhau về thời gian, đặc biệt với thị truờng ít giao dịch hoặc đối với các BĐS mà giao dịch chua phổ biến trên thị truờng. Các BĐS đã giao dịch trong khoảng thời gian cách thời điểm thẩm định khoảng một tháng thì đuợc coi là phù hợp và không cần phải điều chỉnh. Điều này có thể đuợc chấp nhận trong truờng hợp thị truờng BĐS khơng có những biến động bất thuờng về giá, tuy nhiên trong truờng hợp thị truờng có nhiều biến động, giá trị BĐS có thể thay đổi theo ngày thì việc điều chỉnh là cần thiết và có ảnh huởng rất lớn đến giá trị BĐS.
❖Những hạn chế trong cách ứng dụng phương pháp so sánh định giá BĐS
Các NHTM chủ yếu áp dụng khung giá đất do Nhà nuớc quy định hoặc tự xây dựng mức giá đất để đảm bảo an toàn cho NHTM. Ví dụ Vietinbank và BIDV ngồi việc áp dụng khung giá đất Nhà nuớc quy định, ngân hàng đua ra một số quy định cho phép các chi nhánh trong hệ thống đuợc thỏa thuận giá đất với khách hàng theo giá thực tế chuyện nhuợng ở địa phuơng đó tại thời điểm định giá/định giá lại với mức: (1) mức tối đa bằng với mức giá đất thực tế chuyển nhuợng trên thị truờng nếu giá đó thấp hơn hoặc bằng với giá ghi trong khung giá đất của UBND tỉnh, thành phố nơi có đất. (2) mức tối đa khơng q 70% giá thực tế chuyển nhuợng trên thị truờng nếu giá đó cao hơn giá ghi trong khung giá đất của UBND tỉnh, thành phố nơi có đất.
Trong thực tế, khi định giá BĐS thì nguời định giá dựa vào giá bán của một số BĐS có đặc điểm tuơng tự nhu BĐS mục tiêu và cùng nằm trong một điều kiện về vùng, tuy nhiên thực tế khơng phải ln có sẵn số liệu để so sánh BĐS làm hạn chế đến việc sử dụng và tính chính xác của phuơng pháp so sánh. Sau đó CBĐG đã tiền hành điều hịa chỉ số đua ra giá BĐS mục tiêu bằng cách chia đều các giá so sánh. Cách làm này đã thể hiện quan điểm trung hịa, đứng giữa các thơng tin so sánh mà khơng đua ra sự điều chỉnh với BĐS mục tiêu. Việc áp dụng này không đuợc thực hiện đánh giá, xếp loại sự giống nhau, tuơng tự so với BĐS mục tiêu, để từ đó gắn trọng số với từng chỉ số giá rồi mới tính giá BĐS mục tiêu.
Mặt khác, trong thực tế khi khách hàng có BĐS cần định giá thì CBĐG chỉ quan tâm đến việc đua ra giá cuối cùng của BĐS mà khơng quan tâm đến q trình tính tốn. Chính vì vậy mà, CBTĐ đã bỏ qua một số buớc trong quá trình định giá. Đã bỏ qua việc thu thập dẫn chứng so sánh để từ đó tiến hành điều chỉnh, mà họ trực tiếp đua ra giá của BĐS. Do dó, việc áp dụng phuơng pháp này khơng chính xác, khơng có cơ sở khoa học mà chủ yếu là dựa vào ý kiến đánh giá chủ quan của nguời định giá BĐS.
Sự sai khác của quá trình áp dụng phuơng pháp so sánh trong thực tiến định giá BĐS có thể dẫn đến việc thu thập thông tin thị truờng, thông tin so sánh trở nên thiếu khoa học và chính xác.
❖Thời gian và chi phí định giá khi sử dụng phương pháp cịn lớn
Chỉ tiêu này phản ánh hiệu quả của hoạt động định già nhờ áp dụng quy trình và phuơng pháp hợp lý nhằm tiết kiệm thời gian và chi phí định giá. Theo quy định của nhiều Ngân hàng nhu Techcombank, ACB thì việc định giá chỉ đuợc tiến hành tối đa trong khoảng thời gian từ 48-72 tiếng kể từ khi tiếp nhận hồ sơ. Tuy nhiên từ thực tế khách quan và chủ quan trong việc thu thập thông tin của BĐS so sánh, thủ tục thế chấp cũng nhu thiếu hụt về số luợng, chất luợng của đội ngũ cán bộ thẩm định đến thời gian định giá, ảnh huởng đến cơng tác cho vay của ngân hàng.
Chỉ có khoảng 50% số vụ định giá của NHTM NN đuợc thực hiện theo thời gian quy định, tỷ lệ số vụ kéo dài từ 2-3 ngày trở lên chiếm trên 40%. Đối với NHTMCP thì tỷ lệ này cao hơn, chiếm 70-80% số vụ định giá. Việc kéo dài thời gian định giá dẫn đến chi phí cho việc định giá tăng cao. Chi phí này đuợc trả cho cán bộ trực tiếp làm cơng tác định giá, có tính đến chi phí cơ hội từ bỏ cơng việc khác để tiếp tục phần cơng việc định giá cịn lại. Trong truờng hợp khối luợng cơng việc lớn thì các NHTM phải thuê thêm định giá từ bên ngồi (Ví dụ nhu Techcombank, MB) điều này làm tăng chi phí cho cơng việc định giá BĐS thế chấp của NH.
2.3.2.2. Nguyên nhân
Nguyên nhân chủ quan
Thứ nhất, lãnh đạo các NHTM thiếu quan tâm đến công tác ĐGBĐS với quan niệm cho rằng ĐGBĐS là phục vụ cho mục đích cho vay của các NHTM
Tùy theo điều kiện và chiến luợc kinh doanh của từng ngân hàng, từng truờng hợp cụ thể mà có cách thức định giá phù hợp dẫn đến việc không tôn trọng tiêu chuẩn định giá, những nguyên tắc và phuơng pháp ĐGBĐS ảnh huởng đến chất luợng định giá.
Các NHTM chua có quy trình chuẩn, cũng nhu quan niệm đơn giản về cơng tác định giá nên nhiều NHTM cịn làm theo quy trình nguợc, tức là căn cứ vào nhu cầu vay vốn để định giá chứ không phải là cho vay theo giá trị của định giá chứ không phải là cho vay theo giá trị định giá. Do đó điều này ảnh huớng rất lớn đến các khách hàng khi vay vốn tại NHTM cũng nhu tạo tiền đề cho các rủi ro đạo đức của các cán bộ ngân hàng.
Thứ hai, do cơ sở dữ liệu và hệ thống thông tin không đầy đủ
Thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo, bản thân việc thu thập thông tin thị trường cũng chứa đựng nhiều rủi ro. Mặc dù hiện nay nhiều ngân hàng đã xây dựng đơn giá đất thị trường ở từng khu vực, tuyến phố, bổ sung thông tin cho bộ phận định giá. Tuy nhiên số lượng ngân hàng thực hiện không nhiều, chủ yếu là thương mại cổ phần. Các NHTM khác chủ yếu thực hiện định giá khi có đơn hàng đơn lẻ của khách hàng, do đó cơ sở dữ liệu phục vụ cho cơng việc định giá cịn thiếu nhiều và chất lượng chưa cao.
Thứ ba, đội ngũ cán bộ định giá cịn thiếu và chưa đủ trình độ chun mơn
Một trong những nguyên nhân chủ quan ảnh hưởng trực tiếp đến định giá đó chính là số lượng và trình độ của cán bộ định giá. Ngồi các NHTM có đội ngũ cán bộ chun biệt cịn lại thì chủ yếu là cán bộ định giá kiêm cán bộ tín dụng, chưa có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực định giá, khiến cho khối lượng cơng việc q nhiều, thiếu sót trong khâu thẩm định.
Nguyên nhân khách quan
> Thứ nhất, chưa có sự thống nhất trong cơ chế chính sách của Nhà nước và pháp luật.
Việc xây dựng khung giá đất của nhà nước và định mức xây dựng cơng trình chưa hợp lý, chưa sát với giá trị thực tế trên thị trường, tạo nên một sự chênh lệch lớn giữa hai loại giá. Hiện nay lượng NHTM sử dụng khung giá đất của nhà nước làm căn cứ vẫn cịn phổ biến, dẫn đến tình trạng xác định giá quá thấp, ảnh hưởng đến khả năng vay vốn của khách hàng.
Tiến độ cấp giấy chứng nhận ở một số địa phương vẫn còn chậm chạp, ảnh hưởng đến quá trình tiếp nhận thế chấp và định giá của nhân viên ngân hàng. Theo quy định các văn bản hiện hành thì khách hàng thế chấp tài sản phải có giấy chứng nhận chứng minh quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay còn chậm chạp và tồn tại nhiều bất cập. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm chạp sẽ hạn chế khả năng đưa BĐS
tham gia vào các giao dịch trên thị trường, các hoạt động mua bán BĐS diễn ra ít làm ảnh hưởng đến q trình thu thập thông tin về BĐS so sánh đối với CBTĐ, hoạt động định giá BĐS thế chấp diễn ra chậm, mất nhiều thời gian, có khi cịn dẫn đến tình trạng các thơng tin thu thập được sẽ khơng chính xác, làm ảnh hưởng đến kết quả của hoạt động định giá BĐS thế chấp.
Việc sử dụng khung giá đất do UBND tỉnh/ thành phố trực thuộc trung ương ban hành từng năm làm căn cứ cũng như so sánh với giá trị BĐS được định giá thị trường tại các NHTM hiện nay, trong một số trường hợp sẽ không phản ánh đúng giá trị thị trường của BĐS thế chấp.
NHNN chưa đưa ra một quy trình chung cụ thể chi tiết về quy trình định giá theo phương pháp so sánh - phương pháp chủ yếu dùng trong hoạt động định giá BĐS đối với NHTM khiến cho cùng một tài sản nhưng lại được xác định với giá trị khác nhau. Việc lấy số liệu từ ngân hàng khác làm tham chiếu cũng gặp nhiều khó khăn và ít được chấp nhận.
> Thứ hai, nguyên nhân bắt nguồn từ phía khách hàng
Khách hàng ln muốn định giá cáo để vay nhiều vốn của NHTM còn ngân hàng lại muốn định giá thấp để đảm bảo an tồn khi có rủi ro xảy ra. Dung hịa được hai mối quan hệ này không phải dễ trong khi hệ thống giá cả của Nhà nước đề ra chưa sát với thực tế, không bao quát hết các tài sản cơ bản khiến cho cả hai bên đều khó chấp nhận được.