Bảng 3 : Một số chỉ tiêu tín dụng của Vietinbank năm 2014
2.2.3Tình huống cụ thể của Ngân hàng Cơng thương Việt Na m VietinBank
2.2. Thực trạng sử dụng phương pháp so sánh trongđịnh giá bất động sản tại các
2.2.3Tình huống cụ thể của Ngân hàng Cơng thương Việt Na m VietinBank
2.2.3.1. Khải quát tình hình kinh doanh của Ngân hàng Công thương Việt Nam - Vietinbank
Nguồn huy động 511.670 595.094 16.3% 573.000 103.9% Vốn chủ sở hũu 54.075 55.013 1.7% 54.931 100.1% Trong đó: Vốn điều lệ 37.234 37.234 0.0% 37.234 100.0% Lợi nhuận truớc thuế 7.751 7.302 -5.8% 7.280 100.3% ROAA 1.4% 1.2% 1.2-1.5% “Đặt ROAE 13.7% 10.5% 10%-12% “Đặt Tỷ lệ nợ xấu/du nợ tín dụng 0.82% 0.9% <3% “Đặt STT Chỉ tiêu Đơn vị tính 2011 2012 2013 2014 Tơng tài sản Tỷ đồng 460.420 503.530 576.368 558.784 "2 Tông vốn huy động Tỷ đồng 420.212 460.082 511.670 354.302 ^3 Tông du nợ cho vay Tỷ đồng 293.434 405.744 460.079 354.222 ^4 Chi phí dự phịng rủi ro tín dụng Tỷ đồng -4.904 -4.357 -4.123 -2.483 ~5 Tỷ lệ nợ xấu/du nợ tín dụng ■% 0.75 1.35 0.82 1.78
Bảng 3: một số chỉ tiêu tín dụng của Vietinbank năm 2014(Nguồn: Báo cáo thuòng niên của Vietinbank) (Nguồn: Báo cáo thuòng niên của Vietinbank)
Đối với hoạt động huy động vốn: Năm 2013, thực hiện nhiều giải pháp huy động và cơ cấu nguồn vốn theo huớng tích cực, Vietinbank tiếp tục duy trì tốc độ tăng truởng nguồn vốn ổn định. Số du nguồn vốn đến 31/12/2013 là 511.7 ngàn tỷ, tăng truởng hơn 11.2% so với năm 2012 và đạt 108% kế hoạch ĐHĐCĐ. Du nợ tín dụng của Vietinbank đến 31/12/2013 là hơn 460 ngàn tỷ đồng, đạt 105% kế hoạch và tăng truởng 13.4% so với 2012.
Đến cuối 2013, du nợ cho vay khách hàng tăng truởng 12.9% so với cuối năm 2012. Tỷ trọng du nợ cho vay khách hàng/tổng tài sản cuối năm 2013 và 2012 tuơng ứng là 65.3% và 66.2%, mặc dù sử dụng vốn cho vay khách hàng trong năm 2013 tăng huơn 42.933 tỷ đồng nhung thu nhập lãi và các khoản thu nhập tuơng tự lại giảm 6.380 tỷ đồng so 2012, nguyên nhân chủ yếu là do năm 2013 bám sát chỉ đạo của chính phủ, NHNN thực hiện chủy truơng chi sẻ khó khăn cùng doanh nghiệp nên ngay từ đầu năm, Vietinbank chủ động điều chỉnh giảm lãi suất cho vay cho các doanh nghiệp. Năm 2013, tỷ lệ nợ xấu của Vietinbank giảm đi đáng kể đuợc xếp ở vị trí thấp nhất của các ngân hàng niêm yết và thấp hơn nhiều so với mức trung bình ngành. Kết quả này là nhờ chính sách tích cực thu hồi nợ xấu và xử lý mạnh các khoản nợ khơng có khả năng thu hồi bằng quỹ dự phịng rủi ro trong các tháng cuối năm 2013.
Tổng tài sản của Vietinbank tính đến thời điểm 31/12/2014 đạt 661.132 tỷ đồng, tăng truởng 14.7% so năm 2013 và đạt 103% kế hoạch Đại hội đồng cổ đông.
Hoạt động huy động vốn: Năm 2014, thực hiện nhiều giải pháp huy động và cơ cấu nguồn vốn theo huớng tích cực, Vietinbank tiếp tục duy trì đuợc sự ổn định và tăng truởng bền vững qua các năm. Tính đến 31/12/2014 số du nguồn vốn của Vietinbank là hơn 595 nghìn tỷ đồng, tăng truởng 16.3% so với năm 2013, đạt 104% KH ĐHĐCĐ.
Hoạt động tín dụng: Du nợ của Vietinbank tính đến 31/12/2014 là hơn 543 nghìn tỷ đồng, đạt 105% KHĐHĐCĐ, tăng 18% so với năm 2013, cao hơn mức tăng truởng bình qn của tồn Ngành Ngân hàng.
2.2.3.1. Quy trình định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng cơng thương Việt Nam
Cách thức tổ chức, phân công trách nhiệm và quyền hạn của cá nhận, đơn vị liên quan. - Tại trụ sở chính
Phịng Tiền tệ kho quỹ có nhiệm vụ đề xuất với Tổng giám đốc sửa đổi, bổ sung, thay thế nội dung tại Quy trình định giá phù hợp với quy định của NHNN, NHCT từng thời kỳ, được truy cập vào chương trình TSBĐ để vấn tin số liệu hồ sơ BĐS thế chấp tồn hệ thống, phối hợp với Trung tâm cơng nghệ thông tin để nâng cấp, chỉnh sửa Chương trình BĐS thế chấp nhằm đáp ứng thay đổi yêu cầu về công nghệ, nghiệp vụ.
Trung tâm công nghệ thơng tin: Nâng cấp, chỉnh sửa Chương trình BĐS thế chấp theo yêu cầu và đề nghị của phòng nghiệp vụ, quản trị quyền truy cập chương trình BĐS thế chấp cho người sử dụng.
Cán bộ hỗ trợ tín dụng: Chịu trách nhiệm thực hiện các thủ tục nhập kho hồ sơ BĐS thế chấp phát sinh tại PKHDN/hồ sơ BĐS thế chấp của khoản tín dụng thơng thường/ khoản tín dụng có đảm bảo 100% BĐS của phân khúc KHDN tại PGD đặc thù và hồ sơ BĐS thế chấp của khoản tín dụng thơng thường tại PGD đồng thời rà soát điều kiện nhập/xuất/tạm xuất/gia hạn xuất theo kết quả phê duyệt của cấp có thẩm quyền, hàng tháng định kì kiểm tra chi tiết hồ sơ TSĐB nhập mới/xuất 1 phần/ tạm xuất 1 phần đối với hồ sơ BĐS thế chấp phát sinh trong tháng trước.
Giám đốc khối bán lẻ, khối KHDN thì chỉ đạo phịng ban của mình tuân theo quy trình định giá, đảm bảo an toàn hồ sơ BĐS thế chấp thuộc phạm vi quản lý và bảo quản của khối mình.
- Tại chi nhánh
Giám đốc/phó giám đốc được phân cơng: chịu trách nhiệm tổ chức, triển khai thực hiện việc nhập/xuất/tạm xuất/gia hạn tạm xuất hồ sơ BĐS thế chấp và bảo quản hồ sơ BĐS thế chấp tại chi nhanh theo quy định.
Tiêu chí Nội dung
Cán bộ thẩm định: thực hiện thủ tục và trình phê duyệt nhập/xuất/tạm xuất/gia hạn tạm xuất kho hồ sơ BĐS thế chấp của sản phẩm tín dụng đặc thù/khoản tín dụng có bảo đảm 100% bằng BĐS thế chấp phát sinh tại PGD gần.
Quy định về hồ sơ của BĐS thế chấp bao gồm:
Đối với quyền sử dụng dất thì:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đuợc cấp theo quy định của Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2013, hoặc
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSD đất ở tại đô thị đuợc cấp theo quy định của nghị định số 60/CP vào ngày 05/07/1994 của Chính phủ; hoặc
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất đuợc cấp theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đuợc cấp theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngà y15/05/2014 và
- Trích lục bản đồ thửa đất (có xác nhận, đóng dấu của cơ quan có thẩm quyền) đối với truờng hợp trên giấy chứng nhận QSD đất khơng có trích lục bản đồ thửa đất; và
- Chứng từ nộp tiền thuê đất đối với QSD đất thuê.
Đối với nhà ở:
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; hoặc
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSD nhà ở; hoặc
- Giấy chứng nhận QSD đất ở đã đuợc cấp theo quy định củapháp luật về đất đai mà trong nội dung ghi nhận về nhà ở đuợc xây dựng trên đất ở đó
Ngân hàng Cơng thuơng Việt Nam đua ra quy trình định giá BĐS thế chấp theo phuơng pháp so sánh nhu sau:
Bước 1: Khảo sát thực tế tài sản, thực địa, thu thập thông tin về tài sản định giá và các tài sản tương tự được giao dịch trong thời gian gần với thời điểm định giá.
- Khảo sát thực tế tài sản, thực địa, thu thập thông tin tài sản cần định giá: - Trong q trình khảo sát, để có đầy đủ bằng chứng và căn cứ cho việc định giá TSBĐ, CBTĐ cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết) và các hướng khác nhau.
- Khảo sát thực tế tài sản/thực địa, thu thập thông tin các tài sản sử dụng để so sánh:
Bên cạnh các thông tin về TSBĐ, CBTĐ cần thu thập thêm các thông tin về giá cả, đặc điểm của các tài sản tương tự với TSBĐ cần định giá trên thị trường làm cơ sở xác định giá của TSBĐ. Các nội dung yêu cầu đối với thông tin của tài sản so sánh:
- Những giao dịch mua bán tài sản trên thị trường (giá chào, giá trả, giá thực mua bán, điều kiện mua
bán, khối lượng giao dịch...)
- Thông tin từ các công ty kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu;
- Thơng tin từ báo chí, cơ quan quản lý nhà nước về
thị trường tài sản.
- CBTĐ phải nêu rõ nguồn thông tin trong Biên bản
định giá BĐS và lưu giữ kèm hồ sơ tín dụng để đảm bảo độ chính xác của thơng tin.
Thời gian thu thập thông - Thông tin về BĐS so sánh (bao gồm giá mua, bán, tin giá giao dịch) vào thời điểm cần thẩm định giá
hoặc gần nhất với thời điểm cần thẩm định giá với
định giá.
- Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian cần thẩm định giá hoặc gần
với thời điểm cần thẩm định giá thì có thể thu thập
thơng tin về tài sản so sánh trong thời gian trước
đó tối đa khơng q 01 năm tính đến thời điểm cần thẩm định giá (giá trị tài sản so sánh được sử dụng sẽ phải tính tới mức độ biến động của giá cả tại thời điểm hiện tại so với thời điểm
Điều kiện đối với thông - Thông tin thu thập phải đảm bảo tính khách quan tin thu thập đúng thực tế các giao dịch tài sản và dựa trên
bằng
chứng cụ thể để chứng minh về mức giá của tài sản giao dịch trên thị trường.
Các chứng cứ thị trường có thể là: các hợp đồng, hóa đơn, chứng từ mua bán; các giao dịch thành công trên các sàn giao dịch; thông tin đăng tải trên các phương tiện thông tin đại chúng - Đối với các thông tin về tài sản đã giao dịch thành
công được thu thập thông qua phỏng vấn qua điện thoại, phỏng vấn trực tiếp, thu thập từ sàn giao dịch BĐS, mạng Internet...: Cán bộ thẩm định xem xét, đánh giá và kiểm chứng thận trọng để đảm bảo các thơng tin đó có thể sử dụng được trước khi sử dụng vào phân tích, tính tốn. Các thơng tin thu thập được về tài sản so sánh thông qua khảo sát thực tế (trao đổi, phỏng vấn.) phải được thể hiện trong Phiếu khảo sát thông tin
Nội dung phiếu khảo sát thể hiện rõ về thời gian, địa điểm khảo sát, đối tuợng khảo sát, nội dung khảo sát và đủ chữ kỹ của các thành phần tham gia
khảo sát. Đối với thông tin về các tài sản đang chào bán (giao dịch chua thành công): CBTĐ điều
chỉnh giảm tối thiểu 10% mức giá chào bán truớc khi sử dụng làm mức giá so sánh do giá chào bán
tiêu sánh 1 sánh 2 sánh 3 Giá bán Chua biết Đã biết Đã biết Đã biết
Nguyên tắc điều chỉnh: Mỗi điều chỉnh về các yếu tố so sánh phải đuợc chứng minh từ các căn cứ thu thập đuợc trên thị truờng, khi điều chỉnh giá theo chênh lệch của một số yếu tố so sánh thì cố định những yếu tố cịn lại (coi nhu giống nhau)
Bước 2: Phân tích thơng tin thu thập được, so sánh các điểm tương tự và những điểm khác biệt, những lợi thế và bất lợi của BĐS mục tiêu với BĐS so sánh, rút ra những thơng tin có thể được sử dụng để điều chỉnh giá cả của BĐS:
- Các đặc điểm pháp lý - Điều kiện thanh toán - Điều kiện giao dịch - Điều kiện thị truờng - Vị trí
- Các đặc điểm về vật lý: kích thuớc, hình dáng thửa đất; mặt bằng xây dựng; chất luợng xây dựng...
- Đặc điểm kinh tế (BĐS thuơng mại, dân cu.) - Điều kiện về mội truờng xung quanh
- Quy hoạch
Bước 3: Lựa chọn và tiến hành điều chỉnh các thông tin cho phù hợp với BĐS cần định giá
- Số luợng BĐS thuờng đuợc sử dụng để lựa chọn thông tin: từ 2 đến 5 tài sản - Phuơng thức điều chỉnh:
S Điều chỉnh theo số tuyệt đối: áp dụng đối với chênh lẹch các yếu tố so sánh có
thể luợng hóa thành tiền đuợc: điều kiện thanh tốn, chi phí pháp lý, trang bị nội thất...
S Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng đối với chênh lệch khơng luợng hóa
đuợc thành tiền nhu: môi truờng, cảnh quan, điều kiện hạ tầng, vị trí, huớng.
Những giá trị điều chỉnh này đuợc xác định căn cứ vào việc uớc luợng mức độ hơn kém về giá cả của mỗi loại tài sản khi có sự khác biệt về một hoặc một vài điểm.
Bảng 2: Tiêu chí điều chỉnh theo phương pháp so sánh của Ngân hàng Công thương Việt Nam
Giá bán/đơn vị so sánh Chua biết ^4 Điều chỉnh theo các yếu tố so sánh ^4^1 Yếu tố so sánh 1 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Giá sau điều chỉnh ^4^2 Yếu tố so sánh 2
Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Giá sau điều chỉnh
~5 Mức giá sau điều chỉnh/đơn vị so sánh Số lần điều chỉnh Tổng giá trị điều chỉnh tuyệt đối ~6 Tổng giá trị điều chỉnh thuần
1 Giá bán 1,1 tỷ đồng 980 triệu đồng_______ 1.35 tỷđồng ______ 2 Tổng diện tích______ 56m2 50m2 49m2 60m2 3 Giá bán/m2 22 triệu đ/m 2 ______ 20 triệuđồng/m2 22.5 triệuđồng/m2 ■4 Tình trạng pháp lý Đã cấp sổ đỏ Chưa hợp thức hóa quyền sử dụng đất Đã cấp sổ đỏ Đã cấp sổđỏ
~5 Lợi thế kinh doanh Mặt ngõ 10m Mặt ngõ 10m
Mặt ngõ
8m Giáp 2 mặtngõ 8m ^6 Cơ sở hạ tầng Điện nước ỏn
định, thoát nước kém hay bị ngập khi mưa to_______ Điện ổn định, cấp và thoát nước tốt Diện ổn định, cấp và thoát nước tốt Điện ổn định, cấp và thốt nước tốt 7 Hướng____________ Tây_________ Đơng______ Đơng Nam Bắc________ 8 Cảnh quan Nhìn ra khu
đơng dân cư Nhìn rakhu đơng dân cư Nhìn ra khu đơng dân cư_________ Nhìn ra cơng viên
Bước 4: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu
52
Mức giá của BĐS mục tiêu được xác định căn cứ vào mức giá điều chỉnh của một trong số các BĐS so sánh. BĐS so sánh được sử dụng là BĐS có số lần điều chỉnh, tổng giá trị điều chỉnh tuyệt đối và tổng giá trị điều chỉnh thuần nhỏ nhất với thứ tự ưu tiên lần lượt theo thứ tự như trên. Trường hợp mức giá BĐS định giá chênh lệch vượt quá 10% so với BĐS so sánh thì BĐS so sánh đó được loại khỏi danh sách các BĐS so sánh được sử dụng để tính tốn giá trị BĐS mục tiêu. Neu tổng số lần điều chỉnh, tổng giá trị điều chỉnh tuyệt đối và tổng giá trị điều chỉnh thuần của BĐS so sánh là như nhau thì mức giá của BĐS mục tiêu là mức giá sau điều chỉnh thấp nhất của một trong các tài sản so sánh.
Ví dụ cách thức thực hiện: Ngân hàng Công thương Chi nhánh Hà Đơng Hà Nội cấp tín dụng cho ơng Nguyễn Quốc Thắng trú tại Tổ dân phố 2 - Phường Phú La - Quận Hà Đông - Hà Nội, tài sản đảm bảo là một thửa đất xây dựng nhà ở dân cư có diện tích 56m2 tại Khối Lê Hồng Phong, Vạn Phúc, Hà Đơng. Qua thu thập thơng tin trong vịng 01 năm so với ngày thẩm định giá ở khu vực này (Khu vực phường Vạn Phúc, Hà Đơng, Hà Nội) có 3 thửa đất giao dịch thành cơng (có địa chỉ cụ thể) và có các yếu tố so sánh gần tương tự với thửa đất cần thẩm định giá. Cụ thể như sau:
thẩm định giá sánh 1 sánh 2 sánh 3
~Ã Giá bán Chua biết, cần thẩm định giá 1,1 tỷ đồng 980 triệu đồng 1,35 tỷ đồng ^B Tơng diện tích 56m2 50m2 49m2 60m2 ^c Giá bán/m2 Chua biết 22 triệu
đồng/m2 29 triệu đồng/m2 22,5 triệu đồng/m2 ^D Điều chỉnh theo các yếu tố so sánh
^D2 Tình trang pháp lý Đã cấp sô đỏ Chua sô đỏ Đã cấp sô đỏ
Đã cấp sô đỏ
Mức điều chỉnh + 1 triệu
đồng/m2 ~0 ~0
Giá sau điều chỉnh 23 triệu đồng/m2 ^D3 Vị trí (lợi thế kinh doanh) Ngõ 10m Ngõ 10m Ngõ 8m 2 mặt ngõ 8m Tỷ lệ 100% 100% 90% 105%
Xác định giá trị của BĐS mục tiêu
53
1. Phân tích thơng tin
Qua điều tra thị truờng, thu thập đuợc những thông tin nhu sau: