Bảng 3 : Một số chỉ tiêu tín dụng của Vietinbank năm 2014
2.2.1.Thực trạng quy trình khi sử dụng phương pháp so sánh
2.2. Thực trạng sử dụng phương pháp so sánh trongđịnh giá bất động sản tại các
2.2.1.Thực trạng quy trình khi sử dụng phương pháp so sánh
Tại các NHTM hiện nay đã đưa ra quy trình định giá theo phương pháp so sánh nhưng nhìn chung thì đều dựa trên các bước cơ bản của quy trình. Các bước thực hiện định giá theo phương pháp so sánh như sau:
Bước 1 : Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ định giá.
Bộ phận định giá sẽ tiếp nhận và kiểm tra tính hợp lệ và hợp pháp của hồ sơ khách hàng yêu cầu định giá. Nếu thiếu hoặc không hợp lệ yêu cầu khách hàng bổ sung lại hoặc có thể từ chối thẩm định.
Bước 2: Xác định BĐS cần định giá
Sau khi tiếp nhận hộ sơ TSĐB của khách hàng và chi nhánh, các NHTM triển khai công việc định giá. CBĐG cần xác định được BĐS cần định giá, cần có các thơng tin về địa chỉ, vị trí, và một số dữ liệu có liên quan.
Xác định các quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với BĐS cần định giá. Giá trị của BĐS gồm cả bản thân BĐS đó về mặt vật lý và các quyền chứa đựng trong đó. Giá trị của BĐS sẽ khác nhau trong trường hợp sở hữu toàn phần và đồng sở hữu. Xác định thời điểm định giá. Giá trị của BĐS thay đổi theo thời gian, bởi vậy giá trị ước lượng chỉ có giá trị tại thời điểm định giá.
Bước 3 : Lên kế hoạch định giá
Xác định các loại tài liệu cần thu thập để phục vụ cho việc định giá BĐS
S Các tài liệu về BĐS như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định cho thuê đất của cơ quan NN có thẩm quyền, giấy phép xây dựng, trích lục bản đồ thửa đất, giấy chứng nhận quyền sở nữu nhà xưởng, máy, thiết bị...
S Các văn bản pháp luật có liên quan
S Thông tin giao dịch về các loại BĐS tương tự BĐS cần định giá. S Tình hình cung - cầu loại BĐS đó trên thị trường.
S Xác định vị trí của BĐS: Gần những đoạn đường nào? ở vị trí thuận tiện hay bất
lợi? Quang cảnh mơi trường xung quanh? Tổng diện tích đã sử dụng, chưa sử dụng? BĐS mới xây dựng hay đã xây dựng được nhiều năm? Mức độ hao mịn? Có hay khơng có tranh chấp? Điều này có thể hiện trong văn bản xác nhận của những người đang sống trong cùng khu vực đó). Xu hướng phát triển của khu vực có BĐS đó trong tương lai...
S Các tài liệu làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnh như: các tài
liệu mua bán, mức tiêu hao vật tư, đơn giá chi phí, thuế suất thuế BĐS, quyền và thời hạn chơ thuê.. .Cần phải thu thập đầy đủ thông tin các hệ thống văn bản pháp lý có ảnh hưởng đến quyền khai thác lợi ích của BĐS thế chấp.
S Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội như: tình hình phát triển và tăng trưởng kinh tế, các chỉ số GDP, tình hình lạm phát, chỉ gố giá nhà đất, chủ trương của nhà đất về nhà ở cho người có thu nhập thấp, thuê nhà đất.
Các thơng tin này có thể nhận được từ các cơ quan chuyên môn, các tổ chức quốc tế, ngân hàng.
Bước 5: Phân tích tài liệu đã thu thập được và ước tính giá trị của BĐS
Đối với đất đai, sau khi tiến hành khảo sát thực tế, từ các tài liệu thu thập được, cán bộ thẩm định tiến hành đối chiếu so sánh với các BĐS khác nhau (Các BĐS có đặc điểm tương đồng với BĐS cần định giá, được giao dịch gần với thời gian định giá nhất) và có đối chiếu với khung giá đất do UBND Thành phố quy định.
Phân tích so sánh: mục đích là lựa chọn và đưa ra các tiêu chuẩn để thực hiện các phương pháp và kỹ thuật điều chỉnh, so sánh phù hợp với từng giao dịch chứng cứ.
Bước 6: Hai bên (khách hàng vay và ngân hàng cho vay) thỏa thuận về giá trị ước tính
của BĐS đã định giá. Khi hai bên khơng cịn mâu thuẫn thì tiến hành ký hợp đồng.
Bước 7: Cán bộ định giá lập văn bản xác định kết quả định giá trong đó nêu rõ thời
gian tiến hành thẩm định, tên của cán bộ thẩm định, các căn cứ để tiến hành thẩm định, giá trị của BĐS đã thẩm định
Sơ đồ 1 Tóm tắt quy trình định giá tại NHTM6\