Bảng 3 : Một số chỉ tiêu tín dụng của Vietinbank năm 2014
1.2. Lý luận chung về phương pháp so sánh trongđịnh giá bất động sản tạ
1.2.2. Nội dung phương pháp so sánh trongđịnh giá BĐS tại các NHTM
Phương pháp so sánh áp dụng để thẩm định giá các tài sản cần thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường. CBTĐ căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản cần thẩm định giá để điều chỉnh tăng, giảm mức giá đã giao dịch thành công của tài sản so sánh để xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh. Về cơ bản, các NHTM đều tuân theo quy trình định giá chung theo phương pháp so sánh để áp dụng trong quy trình thực tế của mình.
Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh:
Bước 1: Tìm kiếm thị trường về những BĐS đã được giao dịch trong thời gian gần
nhất có thế so sánh được với BĐS mục tiêu về các mặt, các yếu chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị như: kiểu cách, điều kiện mơi trường, vị trí,...C'ụ thể, các cán bộ tín dụng phải dựa trên các yếu tố cơ bản sau:
- Tình trạng vật chất của BĐS: Là yếu tố thể hiện thuộc tính vật chất của BĐS. Đó là những cơng dụng hữu ích mang tính cụ thể và trực quan ảnh hưởng đến giá trị như: kích thước, hình dáng, kết cấu, số lượng các phịng, tuổi thọ, chất lượng kiến trúc và xây dựng, trang bị tiện nghi và thiết kế.
- Đặc điểm về mặt bằng: Đây cũng là yếu tố thể hiện thuộc tính vật chất và cơng dụng hữu ích của BĐS. Các đặc tính về mặt bằng, gồm: kích thước, bề rộng , mặt tiền, hình dáng và nét đặc trưng địa lý, như: tình trạng ơ nhiễm, đặc điểm của hệ thống thoát nước và các đặc tính địa hình như độ cao, độ dốc, độ lún của sông, biển, ao hồ.. .Trên thực tế, đặc điểm về mặt bằng là một căn cứ quan trọng để người ta xác định vị trí, địa điểm đó có thể coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất đối với BĐS hay khơng.
- Đặc điểm các cơng trình xây dựng có liên quan: bao gồm chất lượng xây dựng và chất lượng kiến trúc của gara, đường đi nội bộ, các bức tường xây, hàng rào, bãi cỏ, vườn cây và phong cảnh tổng thể.
- Đặc điểm về vị trí hay địa điểm: Là yếu tố phản ánh đặc điểm về hạ tầng xã hội của BĐS. Nó phản ánh ánh những điều kiện và khả năng tiếp cận tới các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa và xã hội của chủ sở hữu BĐS như cửa hàng, nơi làm việc.
Đặc điểm của cá yếu tố này thể hiện ở: khoảng cách, số lượng, chất lượng của dịch vụ có tính xã hội ảnh hưởng đến giá trị của BĐS tương đương và mục tiêu.
Là yếu tố phản ánh đặc điểm khác về mơi trường xã hội có liên quan BĐS như phong tục tập quán, văn hóa, lối sống của những người hàng xóm, tình trạng sử dụng BĐS xung quanh, khả năng đi lại của xóm ngõ và đặc điểm của cơng viên, khu vườn liền kề bất động sản...
- Tình trạng pháp lý: Để xác định bất động sản có được coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất hay không cần phải xét đến những hạn chế về mặt pháp lý của BĐS, bao gồm:
Các căn cứ pháp lý về Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu các cơng trình trên đất: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, sơ đồ mảnh đất, hồ sơ, bản vẽ và bản biên bản quyết tốn bàn giao cơng trình.
- Thời gian giao dịch là yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới giá giao dịch trên thị trường BĐS. Trong điều kiện thị trường có nhiều biến động, thẩm định viên phải tìm được chứng cứ thị trường gắn với thời điểm thẩm định để đảm bảo tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu.
- Các điều kiện và điều khoản giao dịch như: phương thức thanh toán, thời hạn cho thuê, các điều kiện về thế chấp, bảo lãnh, trách nhiệm nộp thuế, lệ phí mơi giới, các điều khoản liên quan đến thời hạn bàn giao tài sản và các giấy tờ xác định chủ quyền đối với chúng.
Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ nhằm đảm bảo tính
chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu.
- Nguồn gốc giao dịch thị trường: Để khẳng định nguồn gốc các giao dịch chứng cứ, đòi hỏi phải có số sách ghi chép đáng tin cậy, chính xác và kịp thời việc mua bán và cho thuê BĐS nhàm tạo điều kiện cho việc so sánh. Thẩm định viên phải có một cơ sở dữ liệu trên máy tính về tất cả các giao dịch BĐS, bao gồm: loại BĐS, địa chỉ BĐS, diện tích đất, diện tích sàn, thời hạn sở hữu, ngày ký hợp đồng giao dịch.
- Đánh giá đặc điểm và tính chất của các giao dịch thị trường: tất cả các giao dịch liên quan đến BĐS cần được phân tích và lưu trữ trên máy tính để sử dụng trong tương lai. Mục đích của việc đánh giá các giao dịch thị trường nhằm tìm ra những giao dịch thỏa mãn lý thuyết người mua và người bán tự nguyện và càng có khả năng so sánh với BĐS mục tiêu cần định giá càng tốt.
Bước 3: Lựa chọn một số BĐS để so sánh thích hợp nhất. Theo kinh nghiệm, thường
lấy từ 3 đến 6 BĐS để so sánh.
Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS chứng cớ.
Đồng thời dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành điều chỉnh giá các BĐS. Cách điều chỉnh thông dụng là lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với BĐS chứng cớ. Nếu BĐS chứng cớ có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn so với mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của BĐS chứng cớ xuống và ngược lại.
Có thể vận dụng một trong hai cách điều chỉnh là: điều chỉnh số tiền tính gộp hoặc điều chỉnh phần trăm trên cơ sở cộng trừ đơn giản.
Bước 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các BĐS đã điều chỉnh.
Thời gian, điều kiện thu thập thông tin:
a) Thời gian thu thập thông tin:
- Thông tin về tài sản so sánh là những thông tin phải được thu thập khi tài sản đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm cần thẩm định giá và với địa điểm giao dịch gần nhất với tài sản cần thẩm định giá.
- Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian cần thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm cần thẩm định giá thì có thể thu thập thông tin về tài sản so sánh trong thời gian trước đó tối đa 01 năm tính đến thời điểm cần thẩm định giá.
b) Điều kiện thu thập thông tin:
Thông tin phải được thu thập từ kết quả các giao dịch thành cơng trên thị trường trong đó bên mua, bên bán có khả năng tiếp cận thơng tin về tài sản như nhau, thỏa
thuận mua bán không trái với quy định của pháp luật, tự nguyện, không chịu bất cứ sức ép nào từ bên ngồi.
Thơng tin thu thập phải đảm bảo khách quan đúng theo thực tế các giao dịch tài sản và dựa trên bằng chứng cụ thể để chứng minh về mức giá của tài sản đã giao dịch thành công trên thị truờng, ghi rõ nguồn gốc, thời gian thu thập thông tin trong báo cáo thẩm định giá.
Đối với các thông tin về giá tài sản đã giao dịch thành công trên thị truờng thu thập thông qua phỏng vấn qua điện thoại, phỏng vấn trực tiếp, qua phuơng tiện thông tin đại chúng, sàn giao dịch bất động sản, trên mạng Internet.. .thì thẩm định viên về giá phải có sự thẩm định, xem xét, đánh giá và kiểm chứng thận trọng bảo đảm những thơng tin đó có thể sử dụng đuợc truớc khi sử dụng vào phân tích, tính tốn.
Đối với các tài sản đang chào bán (giao dịch chua thành công), thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào bán (thuờng cao hơn giá phổ biến trên thị truờng) với giá thị truờng để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù hợp truớc khi sử dụng đua vào làm mức giá so sánh.
Đối với các tài sản đang chào mua (giao dịch chua thành công), thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào mua (thuờng thấp hơn giá phổ biến trên thị truờng) với giá thị truờng để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù hợp truớc khi sử dụng đua vào làm mức giá so sánh.
Thẩm định viên về giá phải luu giữ các bằng chứng về: giá tài sản đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị truờng về thời điểm diễn ra giao dịch, địa điểm giao dịch, một hoặc nhiều bên tham gia giao dịch, các chứng cứ so sánh.. .Trong Hồ sơ thẩm định giá để bảo đảm đáp ứng yêu cầu kiểm tra của cơ quan quản lý Nhà nuớc về thẩm định giá khi cần thiết hoặc phục vụ việc xử lý tranh chấp về kết quả thẩm định giá (nếu có phát sinh).
Phân tích thơng tin
Phân tích, so sánh để rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những lợi thế và điểm bất lợi của tài sản cần thẩm định giá với tài sản so sánh. Việc phân tích được thực hiện trên 2 hình thức:
- Phân tích định lượng (phân tích theo số lượng): bao gồm phân tích theo cặp, phân
tích thống kê, phân tích hồi qui, phân tích chi phí v.v.... Tìm ra mức điều chỉnh là số tiền hoặc tỷ lệ phần trăm (%).
- Phân tích định tính (phân tích theo chất lượng) bao gồm phân tích so sánh tương quan, phân tích xếp hạng và phỏng vấn các bên liên quan. Phân tích định tính cho kết quả điều chỉnh là dãy số lớn hơn (có dấu điều chỉnh là âm) hoặc nhỏ hơn (có dấu điều chỉnh là dương).
Điều chỉnh mức giá của các tài sản so sánh căn cứ vào chênh lệch của các yếu tố so sánh
a) Đối tượng điều chỉnh: Là giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn (giá giao dịch thành công hoặc giá chào mua, giá chào bán trên thị trường sau khi đã có sự điều chỉnh hợp lý về mức giá mua bán phổ biến trên thị trường).
b) Căn cứ điều chỉnh: Dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh (khả năng sinh lợi, tình trạng pháp lý, cơ sở hạ tầng, các đặc điểm tự nhiên: vị trí, hình dạng thửa đất, hướng, cảnh quan, môi trường, thiết kế nội thất, ngoại thất, tỷ lệ sử dụng đất, quy định về chiều cao cơng trình, cơng suất, năng suất, hệ số tiêu hao nguyên liệu, nhiên liệu........) giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá.
c) Nguyên tắc điều chỉnh:
- Mỗi một sự điều chỉnh về các yếu tố so sánh phải được chứng minh từ các chứng cứ điều tra thu thập được trên thị trường.
- Khi điều chỉnh giá theo chênh lệch của một yếu tố so sánh thì cố định những yếu tố so sánh còn lại (coi như giống nhau).
- Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn.
- Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so với tài sản cần thẩm định giá thì điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (cộng).
- Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản cần thẩm định giá thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh (trừ).
- Những yếu tố ở tài sản so sánh giống (tương tự) với tài sản cần thẩm định giá thì giữ nguyên mức giá của tài sản so sánh (khơng điều chỉnh).
d) Phương thức điều chỉnh:
Có hai phương thức điều chỉnh đó là:
- Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh có thể lượng hóa thành tiền như: điều kiện thanh tốn, chi phí pháp lý, trang bị nội thất, sân vườn, bể bơi, gara ô tô... (đối với bất động sản); điều kiện thanh toán, thiết bị kèm theo, chi phí lắp đặt, huấn luyện sử dụng... (đối với máy, thiết bị).
- Những yếu nào liên quan đến giao dịch có quan hệ ngun nhân - kết quả thì nhân với nhau; những yếu tố nào tương tác cùng ảnh hưởng đến giá trị tài sản thì cộng với nhau.
- Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh khơng thể lượng hóa thành tiền như: mơi trường, cảnh quan, điều kiện hạ tầng, vị trí (đối với bất động sản); năm sản xuất, đặc trưng kỹ thuật chủ yếu (đối với máy, thiết bị).