ĐẶC SAN TUYÊN TRUYỀN PHÁP LUẬT - Số: 05/2013 - CHỦ ĐỀ PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

HỘI ĐỒNG PHỐI HỢP PHỔ BIẾN, GIÁO DỤC PHÁP LUẬT TRUNG ƯƠNG ĐẶC SAN TUYÊN TRUYỀN PHÁP LUẬT Số: 05/2013 CHỦ ĐỀ PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI - NĂM 2013 CHỦ ĐỀ PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN PHẦN THỨ NHẤT MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN I KHÁI NIỆM THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN1 Khái niệm bất động sản Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” “động sản” có nguồn gốc từ luật cổ La Mã Cách phân chia ghi nhận Bộ luật Dân nhiều nước giới Theo đó, bất động sản khơng đất đai mà cịn bao gồm cải lịng đất tất sức lao động người tạo mảnh đất đó, cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng… tài sản liên quan đến đất đai, gắn liền với đất Quan niệm ghi nhận Bộ luật: Dân Pháp, Nhật Bản, Cộng hòa liên bang Đức, … Còn Bộ luật dân Nga lại quy định cụ thể “mảnh đất” bất động sản đất đai nói chung Điều lí giải đất đai nói chung phận lãnh thổ quốc gia, đối tượng giao dịch dân Đối tượng giao dịch mảnh đất xác định diện tích, kích thước vị trí định Nếu đa số Bộ luật Dân quy định đất đai bất động sản tài sản gắn liền với đất coi bất động sản lại có quan điểm khác biệt Điều 520 Bộ luật Dân Pháp quy định: “mùa màng chưa gặt, trái chưa bứt khỏi bất động sản” Quan niệm thể khoản Điều 449 Bộ luật Dân Bắc kỳ Điều 364 Bộ luật Dân Sài Gòn năm 1972 Ở mức độ khái quát hơn, Điều 86 Bộ luật Dân Nhật Bản quy định bất động sản là: “Những vật gắn liền với đất đai” Sự trùng hợp quy định bất động sản luật soạn thảo dựa sở Bộ luật Dân Pháp Giáo trình pháp luật kinh doanh bất động sản – NXB tư pháp Hà Nội – 2009 Điều 100 Bộ luật Dân Thái Lan quy định: “Bất động sản đất đai vật gắn liền với đất đai hợp thành thể thống với đất đai, bao gồm quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Bộ luật Dân bang California (Hoa Kỳ) đưa khái niệm tương đối khác biệt: Bất động sản bao gồm: đất đai, tất liên quan đến đất đai, tài sản với đất đai thuộc đất đai, tài sản khác pháp luật quy định Trong Bộ luật dân Cộng hòa liên bang Nga năm 1994, Điều 134 ghi rõ: Vật bất động bao gồm: (tài sản bất động, bất động sản) khoảng đất, lịng đất, cơng trình thủy lợi, liên quan tới, nghĩa đối tượng dịch chuyển làm tổn hại đến vật mục đích sử dụng nó, gồm rừng cây, lâu năm, nhà cơng trình xây dựng khác - Bất động sản bao gồm tàu bay, tàu biển, tàu sông, phương tiện vũ trụ phải đăng ký nhà nước - Các bất động sản khác pháp luật quy định Như vậy, cách phân loại tài sản cách phân loại tài sản thành động sản bất động sản coi quan trọng Sự phân loại tài sản phân tích xuất phát từ cách tiếp cận sau: - Bất động sản xác định theo chất tự nhiên, theo giá trị sử dụng đối tượng bất động sản; - Coi đất đai tài sản có liên quan tới đất đai bất động sản; - Coi đất liên quan đến đất đai bất động sản Quy định bất động sản Bộ luật Dân Việt Nam tiếp cận theo cách thứ ba Với phương thức này, quan niệm bất động sản có thay đổi so với liệt kê túy theo quan niệm truyền thống tài sản coi bất động sản chuyển sang việc quy định điều kiện đặc trưng chung Theo quy định Điều 174 Bộ luật Dân năm 2005 Việt Nam, bất động sản bao gồm: - Đất đai; - Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác pháp luật quy định Quy định bất động sản nói khái niệm mở Trước hết, bất động sản tài sản khơng di dời Bất động sản nhận biết qua vật cụ thể đất đai khối thống đất đai tài sản khác gắn liền với đất mà di dời không gian muốn giữ nguyên cơng dụng tính tài sản Cùng với hoàn thiện hệ thống pháp luật, danh mục tài sản khác gắn liền với đất “tài sản khác pháp luật quy định” xác định cách cụ thể Khái niệm thị trường bất động sản Theo nhà kinh tế học thị trường bất động sản tập hợp thỏa thuận, qua mà người mua người bán tiếp xúc với để trao đổi hàng hóa dịch vụ Từ đó, hiểu thị trường bất động sản hình thành định việc tiếp cận với bất động sản bất động sản sử dụng Với tư cách phận cấu thành quan trọng kinh tế thị trường, theo nghĩa hẹp, thị trường bất động sản bao gồm hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản mua bán, cho thuê, chấp… bất động sản Theo nghĩa rộng, thị trường bất động sản không bao gồm hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản mà bao gồm lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập bất động sản Xét cách khái quát, thị trường bất động sản tổng thể hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản, gồm đầu tư, giao dịch dịch vụ hỗ trợ mơi giới, định giá, tư vấn…giữa chủ thể có liên quan ( người tạo lập, người đại diện bán bất động sản với người có nhu cầu sử dụng động sản người thực dịch vụ trung gian môi giới, định giá…) Những giao dịch bất động sản dựa quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn khoảng thời gian không gian định Do đó, thị trường bất động sản hồn chỉnh phải nơi diễn giao dịch mua bán bất động sản giao dịch có liên quan đến bất động sản cho thuê, chấp, bảo hiểm, chuyển dịch quyền sử dụng bất động sản II THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Cũng hình thành phát triển thị trường bất động sản giới, thị trường bất động sản Việt Nam xuất với việc sản xuất trao đổi hàng hóa khác Trong suốt chiều dài lịch sử ấy, thị trường bất động sản Việt Nam mang tính manh nha, tự phát triển tùy thuộc vào mức độ thừa nhận điều chỉnh pháp luật Nhà nước giai đoạn định Khái niệm đặc điểm thị trường bất động sản Việt Nam Thực chất thị trường bất động sản Việt Nam lĩnh vực trao đổi, mua bán hàng hóa dịch vụ bất động sản, người mua, người bán thỏa thuận với khối lượng, chủng loại, chất lượng giá hàng hóa bất động sản Trên bình diện chung đó, thị trường bất động sản Việt Nam nơi diễn hoạt động trao đổi, mua bán quyền sử dụng đất, nhà tài sản khác gắn liền với đất đai, hoạt động giao dịch cho thuê nhà, chấp quyền sử dụng đất, hoạt động dịch vụ liên quan đến tài sản Đặc điểm quan trọng chi phối tới toàn yếu tố tạo nhận diện cho thị trường bất động sản Việt Nam là: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc nhiều hình thức khác Bởi vậy, chủng loại hàng hóa thị trường bất động sản quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất… tạo nên nét đặc thù cho thị trường bất động sản Việt Nam Thị trường bất động sản nước ta thị trường phi thức – Sự song hành tồn hai loại thị trường: thị trường bất động sản thức thị trường bất động sản khơng thức (thị trường ngầm) Đa số chủ sở hữu bất động sản khơng có điều kiện pháp lý đầy đủ để tham gia giao dịch dân Bởi thị trường ngầm hoạt động mạnh mẽ với mức độ khác Hệ thống thông tin cho thị trường bất động sản chưa đầy đủ, thiếu minh bạch khó tiếp cận Thị trường bất động sản Việt Nam hoạt động thiếu tính chuyên nghiệp, tồn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo kiểu hội, thời vụ, manh mún… Xét cách tổng thể hoạt động kinh doanh bất động sản nước ta thiếu chiến lược kinh doanh dài hạn, phương thức kinh doanh khơng mang tính bản, chuyên nghiệp, quan hệ cung – cầu giá bất động sản khơng hồn tồn phản ánh giá trị thực tế bất động sản Do thường xảy sốt nóng, sốt lạnh địi hỏi phải có can thiệp kiểm sốt kịp thời Nhà nước Phân loại thị trường bất động sản Việt Nam Về bản, thị trường bất động sản Việt Nam phân thành loại sau: - Thị trường nhà ở, đất ở; - Thị trường bất động sản công nghiệp; - Thị trường bất động sản nông nghiệp - Thị trường cho th bất động sản văn phịng, cơng sở, dịch vụ… Vai trò thị trường bất động sản Với ý nghĩa nơi hình thành định việc tiếp cận với bất động sản? Bất động sản sử dụng vào mục đích gì? Thị trường bất động sản Việt Nam trình vận động tác động đến tăng trưởng phát triển toàn xã hội Cùng với loại thị trường khác thị trường vốn, thị trường sức lao động, thị trường khoa học, công nghệ, thị trường tư liệu sản xuất, dịch vụ…, thị trường bất động sản góp phần tạo nên hệ thống thị trường đầy đủ, đồng cho kinh tế đà phát triển Trong giai đoạn định, phát triển lành mạnh, thị trường bất động sản Việt Nam tác động, điều tiết chức sử dụng đất đai, bất động sản có giá trị kinh tế - xã hội thấp, nhường chỗ cho chức sử dụng có giá trị kinh tế - văn hóa xã hội cao Từ sách tài Nhà nước sử dụng để tác động vào thị trường bất động sản, ngồi vai trị cơng cụ giúp cho Nhà nước điều tiết thị trường, sắc thuế làm tăng nguồn thu quan trọng cho ngân sách nhà nước Đây vấn đề có ý nghĩa điều kiện ngân sách nhà nước cịn khó khăn Tóm lại, việc phát triển thị trường bất động sản góp phần khai thác tốt nguồn lực đất đai, bất động sản, nâng cao lực cạnh tranh cho kinh tế, đáp ứng yêu cầu mở cửa thị trường cho đầu tư trực tiếp nước vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản hết góp phần tăng khả hội nhập kinh tế Việt Nam với kinh tế nước khu vực trờn trng quc t Trong năm gần Việt Nam, với tăng trởng kinh tế đà làm cho nhu cầu sử dụng bất động sản nh nhà ở, công trình xây dựng, đất đai nhân dân, doanh nghiệp thuộc ngành kinh tế công nghiệp, thơng mại, dịch vụ gia tăng Nhiều sách quan trọng nhà nớc đà cho tổ chức, cá nhân tham gia vào việc tạo lập kinh doanh bất động sản nh Nghị định 61/CP ngày 05/7/1994 Chính phủ kinh doanh nhà đà tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế tham gia vào hoạt động nh mua bán nhà ở, cho thuê nhà ở; Luật xây dựng, Luật đất đai, Luật nhà có quy định tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân nhận quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở, công trình để bán cho thuê, đầu t xây dựng hạ tầng theo quy hoạch xây dựng để chuyển quyền sử dụng đất; Bộ luật Dân quy định hợp đồng mua bán, cho thuê nhà, mua bán tài sản, cho thuê tài sản dành hẳn phần quy định hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuª, thÕ chÊp, gãp vèn b»ng qun sư dơng đất, tạo sở pháp lý cho giao dịch bất động sản Những quy định thông thoáng Luật doanh nghiệp, Luật hợp tác xÃ, Luật thơng mại, Luật ầu t đà tạo sở pháp lý cho loại hình doanh nghiệp hình thức hoạt động kinh doanh thị trờng bất ®éng s¶n Thùc tÕ thêi gian qua ®· cho thấy tổ chức, cá nhân kinh doanh lĩnh vực đầu t tạo lập bất động sản dịch vụ nh môi giới bất động sản phát triển nhanh chóng với số lợng lớn Đây quy định quan trọng mang tính đột phá, tạo sở pháp lý cho hình thành tổ chức, cá nhân kinh doanh thị trờng bất động sản Tuy hình thành nhng thị trờng bất động sản Việt Nam đà bớc góp phần cải thiện điều kiện sống nhân dân, tăng cờng hiệu sử dụng kinh doanh đất đai, nhà xởng, bớc đầu biến bất động sản trở thành nguồn lực quan trọng việc đổi phát triển kinh tế- xà hội đất nớc Việc phát triển doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thời gian qua đà góp phần đáng kể vào việc thúc đẩy kinh tế, xà hội đất nớc làm thay đổi mặt đô thị nông thôn, bớc cải thiện đời sống dân c đô thị Song bên cạnh mặt tích cực, thị trờng bất động sản ViƯt Nam thêi gian qua cßn béc lé nhiỊu mặt hạn chế, phát sinh nhiều vấn đề gây xúc xà hội Thị trờng bất động sản Việt Nam phát triển mang tính tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch ngầm, giao dịch không tuân theo pháp luật chiếm tỷ lệ lớn Nguyên nhân tình trạng văn pháp luật có liên quan đến bất động sản nhà nớc ban hành có mâu thuẫn, chồng chéo không phù hợp với thực tế; thủ tục giao dịch bất động sản rờm rà, khó khăn, chi phí theo pháp luật quy định cao dẫn đến phát triển thị trờng phi thức lớn nhiều so với thị trờng quy; sách tài không khuyến khích c việc giao dịch kinh doanh bất động sản theo pháp luật, không tạo đợc lành mạnh hoạt động kinh doanh bất động sản Đó nguyên nhân tình trạng đầu nhà đất, kích cầu ảo để tạo sốt giá nhà đà xảy năm gần đây; thông tin bất động sản thiếu minh bạch, khó tiếp cận; thủ tục giao dịch bất động sản 10 + Thuờ nh, hộ tài sản khác + Quy định mua bán đất đai mua bán giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chi phí liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (có bảng) + Thế chấp bất động sản: bất động sản đăng kí quan đất đai có thẩm quyền chấp theo hợp đồng + Bán đấu giá bất động sản: chưa có quy định + Mơi giới bất động sản: theo hợp đồng + Tư vấn bất động sản: chưa có quy định, phụ thuộc vào luật sư + Đánh giá bất động sản: chưa có quy định + Các quy định mua bán bất động sản có yếu tố nước ngồi: thể nhân nước ngồi khơng có quyền sở hữu đất đai Nhưng có quyền thuê bất động sản + Đăng kí bất động sản: cụ thể tài liệu + Quảng cáo việc mua bán bất động sản: chi phí dịch vụ USD/m2 2.Inđơnêxia Khái niệm bất động sản đề cập tới đất tài sản gắn với đất Khung pháp lí bất động sản hệ thống Luật đất đai số ban hành năm 1960 gọi Luật ruộng đất (BAL), Phạm vi Luật kinh doanh BĐS: + Thành phần thị trường bất động sản: gồm nhiều thành phần người xây dựng (người bán) số quan dịch vụ thực hoạt động tiếp thị, quảng cáo, quản lí nhà đất, dịch vụ mơi giới Đây quan trực tiếp tham gia vào kinh doanh bất động sản Một thành phần khác quan tài ngân hàng (cho vay vốn để xây dựng) quan bảo hiểm (cho việc xây dựng người sử dụng tiện ích đó) 108 + Vai trò NN kinh doanh bất động sản: điều chỉnh (ban hành Luật quy định để quản lí hoạt động kinh doanh bất động sản Luật đất đai, Luật nhà khu định cư, ) tham gia kinh doanh (qua doanh nghiệp nhà nước ) Phân loại bất động sản: nhà dân cư (nhà xây đất chung cư, nhà cao, nhà liền kề ) nhà phục vụ cho mục đích khác (khu cơng nghiệp, khu du lịch khu siêu thị ) + Những loại bất động sản đủ điều kiện để kinh doanh: tất loại bất động sản Khả kinh doanh bất động sản xem xét theo hướng thị trường (trong nước nước ngồi) vị trí hợp pháp người mua (người thực thể) + Hợp đồng mua bán bất động sản: theo Luật hợp đồng dựa luật Dân điều chỉnh hợp đồng mua bất động sản + Bán đấu giá bất động sản (tương đương bán chuyển nhượng quyền sở hữu): việc khuyến khích để đảm bảo mức giá cao thông qua quảng cáo, đấu giá công khai cạnh tranh, đem lại lợi nhuận cho bên vay bên nợ Việc đấu giá quan đấu giá Nhà nước (văn phòng đấu giá) thực + Môi giới bất động sản: dựa hợp đồng môi giới + Tư vấn kinh doanh bất động sản: giúp khách hàng đánh giá xác định giá trị xu hướng bất động sản, hiểu chi phí cần thiết, cách xử lí vấn đề xây dựng kế hoạch hỗ trợ, đặc biệt cách đáp ứng nhu cầu qua gợi y vấn đề bất động sản công nghiệp thương mại Hoạt động quy định Luật dịch vụ xây dựng (đạo luật số 18 năm 1999) + Yêu cầu chủ thể nước nước kinh doanh bất động sản: xác định chủ sở hữu đất (là công dân Inđônêxia, quan pháp luật thành lập theo Luật Inđônêxia-kể cơng ty có vốn đầu tư nước ngồi, quan phủ, quan xã hội tơn giáo, người nước ngồi 109 định cư Inđơnêxia, cơng ty nước ngồi có văn phịng đại diện Inđônêxia, đại diện nước-Sứ quán lãnh sự, đại diện tổ chức quốc tế) + Đăng kí bất động sản: bao gồm đăng kí đất đăng kí xây dựng + Quảng cáo kinh doanh bất động sản: theo Luật quảng cáo, quy định rõ: • Quảng cáo bất động sản (nhà ở, chung cư, văn phịng ) cơng bố có giấy phép từ quan phủ liên quan khơng bị bên khác kiện tụng • Các điều kiện chi phí, vị trí, đất quy chế xây dựng phải mô tả rõ ràng, ghi rõ catalo quảng cáo • Thơng tin bản: chi tiết số tiền cách toán phải ghi rõ quảng cáo để người mua biết nhằm bảo đảm quyền lợi nghĩa vụ họ Singgapo - Bất động sản có loại sau đây: + Bất động sản toàn quyền sử dụng (freehold) + Bất động sản thuê theo hợp đồng (leasehold) + Bất động sản vĩnh viễn + Bất động sản thuê Nhà nước - Hợp đồng mua bán bất động sản: + Hợp đồng chọn mua + Hợp đồng bán - Yêu cầu chủ thể hoạt động kinh doanh bất động sản: + Cá nhân phải 21 tuổi có lực pháp lí để kinh doanh bất động sản 110 + Công ty trách nhiệm hữu hạn bị hạn chế cổ phiếu thành lập Xingapo, có tư cách pháp nhân có lực pháp lí để tham gia mua bán bất động sản + Nhà xây dựng người, nhóm người, hiệp hội hay cơng ty tham gia vào việc xây dựng bất động sản Để cấp giấy phép xây dựng bất động sản, người cơng ty xây dựng bất động sản phải chủ sở hữu mảnh đất - Giao dịch bất động sản: + Mua bán cá nhân + Mua bán người xây dựng nhà người mua + Chuẩn bị hoàn tất thủ tục chấp hợp pháp cho Ngân hàng - Đại lí bất động sản mơi giới bất động sản: + Một đại lí bất động sản người có lực chuyên môn thành viên quan chuyên mơn thành lập theo luật Người khơng cần phải có giấy phép để hành nghề đại lí bất động sản Họ khơng phép tư vấn pháp luật, khác với người hành nghề pháp lí có đủ tư cách + Chức đại lí bất động sản tìm người mua hay người muốn thuê nhà cho chủ sở hữu bất động sản + Đại lí bất động sản định miệng văn thoả thuận + Đại lí thường nhận tiền phần trăm hoa hồng dựa giá bán trường hợp bán dựa giá cho thuê trường hợp cho th nhà đất, khơng dựa tỷ giá thị trường vào thời điểm Nói cách khác, họ phép nhận tiền hoa hồng sau giao dịch hoàn tất tiền hoa hồng trả sau thủ tục bán hoàn tất 111 + Trong trường hợp cho thuê, tiền hoa hồng thường trả bên liên quan kí thoả thuận thuê chủ nhà nhận tiền đặt cọc tiền tháng trả trước Nếu lí mà hợp đồng th thất bại, họ khơng nhận từ người bán + Những đại lí ln phải chịu rủi ro, khoản chi phí hao tốn thời gian việc tìm kiếm khách hàng cho giao dịch mua bán thuê giới thiệu họ không người bán chủ nhà chấp nhận - Vai trò Nhà nước giao dịch bất động sản + Can thiệp qua sách thuế bất động sản giao dịch mua bán, chuyển nhượng + Chính sách tài tín dụng: kích cầu việc khuyến khích cho vay tiền mua bất động sản qua ngân hàng Philippin Phạm vi điều chỉnh luật mua bán bất động sản - Những nhân tố cấu thành thị trường bất động sản - Phân loại bất động sản - Các hợp đồng mua bán bất động sản + Mua bán + Thế chấp + Cho thuê - Các hoạt động kinh doanh bất động sản + Môi giới bất động sản (lĩnh vực kinh doanh dịch vụ) + Tư vấn bất động sản (lĩnh vực kinh doanh dịch vụ) 112 + Định giá bất động sản (lĩnh vực kinh doanh dịch vụ) + Mua bán bất động sản + Cho thuê bất động sản Pháp luật Cộng hòa Liên Bang Đức2 5.1 Khung pháp luật cho thị trường bất động sản Bộ Luật Dân Đức công bố ngày 01/01/1900, đó, luật pháp bất động sản, vốn bị ảnh hưởng mạnh mẽ pháp luật La Mã, gần giữ nguyên pháp điển hóa thứ Bộ luật Tại Đức, pháp luật bất động sản coi ngành luật ổn định Các văn pháp luật bất động sản chủ yếu Đức gồm có: Bộ Luật Dân Đức năm 1900, Luật Đăng ký đất đai năm 1897, Bộ Luật Xây dựng năm 1986, Luật Quy hoạch khu vực năm 1997, Sắc lệnh việc sử dụng cơng trình xây dựng luật cấp bang bảo tồn thiên nhiên Trong kỷ qua, nước Đức có số cải cách pháp lý chủ yếu quan trọng liên quan đến pháp luật bất động sản như: Quy chế hợp đồng cho thuê đất để xây dựng năm 1919 bãi bỏ điều khoản hợp đồng cho thuê đất để xây dựng Bộ luật Dân Luật Sở hữu hộ 1951 đưa quy định quyền sở hữu hộ, đóng vai trị chủ yếu luật án lệ Tòa án phát triển loại vật quyền thông qua hoạt động lập pháp quyền hưởng phí đất đai dùng làm vật chấp Bên cạnh đó, lĩnh vực pháp luật khác luật hợp đồng lĩnh vực pháp luật có liên quan đến bất động sản 5.2 Quy định chung quyền bất động sản Pháp luật bất động sản hành Cộng hịa Liên bang Đức dựa ngun tắc cơng nhận quyền sở hữu tư nhân, cho phép tự thường xuyên Nguồn: Chuyên đề Đề tài “Cơ sở lý luận thực tiễn việc hoàn thiện thể chế thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản giai đoạn 2010 – 2020” BCN cung cấp 113 sử dụng khai thác giá trị kinh tế vốn có bất động sản Chúng có liên hệ mật thiết với khái niệm quyền tự người, tự hợp đồng, tự thương mại tự lựa chọn nghề nghiệp Pháp luật bất động sản Đức quy định loại quyền đất đai quyền sử dụng; quyền bảo đảm, sinh lợi quyền ưu tiên mua bất động sản Cụ thể, điều khoản chung Bộ luật dân Đức quy định quyền bất động sản từ Điều 873 đến Điều 902 - Một số khái niệm bất động sản khái niệm tài sản, phần hợp thành, hoa lợi,…: Điều 90-130; - Quyền sở hữu: Điều 903-928; - Quyền đồng sở hữu: Điều 1008-1011; - Quyền địa dịch (quyền địa dịch bất động sản, quyền địa dịch cá nhân, quyền hoa lợi): Điều 1018-1093; Chủ sở hữu mảnh đất phải chấp nhận bỏ qua số hành vi định gọi quyền địa dịch Các quyền địa dịch phân biệt tùy vào chủ thể có quyền sử dụng đất Chẳng hạn, quyền địa dịch bất động sản (Điều 1018 Bộ luật Dân Đức) quy định lợi ích chủ sở hữu người chiếm hữu bất động sản liền kề Quyền địa dịch cá nhân (Điều 1091 Bộ luật Dân Đức quy định lợi ích cá nhân người khác) Hoặc quy định người thu hoa lợi có quyền sử dụng tài sản (Điều 1068 Bộ luật Dân Đức) - Quyền ưu tiên mua bất động sản: Điều 1094-1104; - Quy định tiền thuê đất: Điều 1105-1112; - Quy định biện pháp bảo đảm bất động sản: Có loại quyền bảo đảm khác đất đai chấp, thuế đất, tiền thuê đất: Điều 1113-1203 Theo quy định Bộ luật dân Đức, chấp loại quyền bảo đảm (Điều 1113-1190 Bộ luật Dân Đức) Ở Đức, thông thường người bán đất đưa cho người mua giấy ủy quyền để nhận chấp tài sản bán Đây quyền phụ 114 thuộc mà tồn mặt pháp lý phụ thuộc vào tồn khoản nợ bảo đảm Biện pháp bảo đảm thứ hai thuế đất chiết khấu từ khoản nợ chuyển nhượng cách độc lập (Điều 1191-1198 Bộ luật Dân Đức) Biện pháp bảo đảm thứ ba: thuế niên liễm (Điều 1191-1198 Bộ luật Dân Đức) mà người chủ sở hữu phải trả thường kỳ trả gọn tiền mặt Tuy nhiên, biện pháp sử dụng Nguyên tắc hạn ngạch quyền bđs nguyên tắc quan trọng pháp luật bất động sản Đức Theo nguyên tắc này, loại số lượng, nội dung vật quyền xác định nhà lập pháp Có thể hiểu cách đơn giản quyền bất động sản có hiệu lực tuyệt bên thứ ba Do cần phải giới hạn quyền đất đai xác định chặt chẽ nội dung chúng 5.3 Phân loại bất động sản theo luật Quyền sở hữu Pháp luật Đức có quy định phân biệt hai khái niệm quyền sở hữu bất động sản chuyển nhượng cho số người lúc, đồng sở hữu sở hữu chung Khái niệm đồng sở hữu, cá nhân sở hữu phần tài sản chung Tuy nhiên, phần liên quan đến tài sản tổng thể Điểm đặc trưng quyền đồng sở hữu đồng sở hữu chủ quyền từ bỏ phần tài sản tài sản chung mà khơng cần có dồng ý người khác Ngược lại, trường hợp sở hữu chung, tài sản chuyển nhượng cho hai nhiều người chủ sở hữu định Có ba hình thức sở hữu chung: Tài sản hợp danh theo luật dân (Điều 718-719 Bộ luật dân Đức), tài sản hôn nhân chung theo chế độ sở hữu tài sản chung vợ chồng (Điều 1408 1415 Bộ luật dân Đức), sở hữu chung người đồng thừa 115 kế (Điều 2023 Bộ luật dân Đức) Một điểm cần ý tạo hình thức sở hữu chung thỏa thuận hợp đồng Cơng trình phần hợp thành Nhìn chung, quyền sở hữu mảnh đất bao gồm quyền sở hữu cơng trình xây dựng mảnh đất Tài sản gắn liền với đất đai cơng trình xây dựng coi phận cấu hành thiết yếu mảnh đất (Điều 94 Bộ luật dân Đức) Các mục đưa vào cơng trình nhằm mục đích xây dựng tạo thành phận hợp thành thiết yếu cơng trình Quyền sở hữu mảnh đất mở rộng đến tất động sản phận hợp thành cơng trình (Điều 946 Bộ luật dân Đức) Tuy nhiên, trường hợp tài sản gắn liền với đất đai nhằm phục vụ mục đích tạm thời, chúng khơng hợp thành phận hợp thành mảnh đất (Điều 95 I Bộ luật dân Đức) 5.4 Một số yêu cầu việc kinh doanh bất động sản Thứ nhất, yêu cầu chủ thể kinh doanh bất động sản Đối với việc kinh doanh bất động sản chuẩn, công chứng viên phải kiểm tra giấy phép quyền ưu tiên mua trước Cụ thể, việc bán mảnh đất quyền thành phố có quyền ưu tiên mua trước (Điều 24 ss Bộ luật Xây dựng Đức) Việc chuyển nhượng mua bán mảnh đất đăng ký khơng có xác nhận Chính quyền thành phố việc không thực quyền ưu tiên mua trước quyền thành phố xác nhận khơng có quyền ưu tiên mua trước Tuy nhiên, quyền ưu tiên mua trước không áp dụng trường hợp mua bán hộ Đối với việc mua bán hộ, người đồng sở hữu yêu cầu đồng ý người quản lý hộ, người đồng sở hữu (được đăng ký sổ địa chính) khác hành vi chuyển nhượng quyền sở hữu Khi có đồng ý hợp đồng mua bán hộ có hiệu lực 116 Thứ hai, yêu cầu số loại hợp đồng mua bán bất động sản - Trước hết, tất hợp đồng mua bán bđs phải cơng chứng, khơng khơng có hiệu lực (Điều 311b Bộ luật dân Đức) - Giấy phép hành bổ sung áp dụng số trường hợp mua bán bất động sản theo quy định luật chuyên ngành Ví dụ, việc mua bán bất động sản bang phía Đơng nước Đức hợp đồng mua bán có hiệu lực sau cấp giấy phép việc mua bán đất nơng nghiệp/đất rừng cần có giấy phép theo quy định Điều Luật mua bán đất nông nghiệp 5.5 Quản lý nhà nước bất động sản Để bất động sản giao dịch cách lành mạnh thị trường, phủ Đức thực số công việc sau: Một là, lập quy hoạch/kế hoạch sử dụng đất gồm qui hoạch chi tiết qui chế hướng dẫn Quy hoạch quyền địa phương đảm nhận bắt buộc phải có tham cộng đồng dân cư Thời gian xem xét, cân nhắc để thông qua quy hoạch kéo dài từ 5-7 năm Quy hoạch sau thơng qua có tính pháp lý bắt buộc thay đổi Trong quy hoạch hướng dẫn xác định rõ mục đích sử dụng khu đất, địa điểm Như vậy, ổn định quy hoạch yếu tố quan trọng để đảm bảo cho an toàn giao dịch bất động sản Hai là, xác định chủ sở hữu đất, bất động sản cụ thể Bên cạnh việc xác lập hình thức sở hữu tư nhân bất động sản; Đức cịn có hình thức sở hữu Nhà nước sở hữu hợp tác xã Bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước mua bán theo luật công Thị trường nhà ở, văn phòng đất kinh doanh thực theo luật tư Ba là, hoàn thiện hệ thống đăng ký bất động sản pháp luật đăng ký bất động sản Đăng ký đất đai quy định quy chế đăng ký địa có 117 hệ thống áp dụng tồn nước Đức Có hai quan liên quan đến đăng ký bất động sản Đức quan đo đạc quan địa (tuy nhiên quan địa khơng phải quan hành mà phần hệ thống tịa án vấn đề khơng hịa giải được) Sổ đăng ký địa chính, tịa án sơ thẩm quản lý gồm phận: (i) đo đạc - liên quan đến số địa số thơng tin địa chính; (ii) đăng ký chủ sở hữu chuyển nhượng tài sản; (iii) đăng ký trách nhiệm pháp lý tài sản quyền chấp; (iv) quyền chấp thực sự: chấp, thuế đất, tiền thuê Viên chức quản lý sổ đăng bạ có số nhiệm vụ kiểm tra xem u cầu có thích đáng hay khơng; kiểm tra xem đăng ký bất động sản có hiệu lực hay không; phải thống báo cho người nộp đơn bên liên quan việc đăng ký Ở Đức, chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản bao gồm: Chính phủ với tồn quan chức cao cấp hệ thống này, pháp nhân, thể nhân cơng dân Các chủ thể truy cập vào thông tin hồ sơ địa bạ, sử dụng dịch vụ giám định giá, dịch vụ từ tổ chức môi giới Mặc dù, việc mua, bán, thuê mướn bất động sản… thực theo hợp đồng với giá thỏa thuận loại hợp đồng phải công chứng điều kiện bắt buộc, hợp đồng kết thúc chủ đăng ký vào sổ địa bạ quan địa để tránh đầu Luật pháp nước Đức quy định người mua bất động sản, sau bán lại bất động sản vòng 10 năm, kể từ trở thành chủ sở hữu, người phải nộp loại thuế gọi thuế đầu Tất bất động sản phải đăng ký sở địa thơng tin bất động sản có hồ sơ bất động sản, bất động sản nhà, đất đăng ký với hệ thống địa bàn Việc lập đồ địa địa bạ quan có chức đảm nhiệm Người dân tham khảo đồ địa kỹ thuật 118 quan đo đạc quan địa người dân khẳng định quyền sở hữu quyền pháp lý khác bất động sản đăng ký Ngồi ra, Đức cịn có quan giám định giá trị gọi hội đồng giám định giá trị Hội đồng có chức thống kê giá mua bán, xác định giá định hướng, cung cấp thông tin giá cho thị trường, thu thập liệu cần thiết để xác định giá cụ thể… nhằm phục vụ cho người mua người bán, phục vụ cho tư nhân hóa quốc hữu hóa Các tổ chức mơi giới kinh doanh bất động sản Đức thành lập tự môi giới theo tổ chức pháp luật thừa nhận Đối với nghề môi giới tự do, cấp giấy phép hành nghề pháp luật khơng địi hỏi phải có trình độ chun mơn, cịn để trở thành thành viên hiệp hội mơi giới trình độ chun môn điều kiện bắt buộc Kinh nghiệm Hoa Kỳ3 Luật bất động sản nhiều nước Mỹ, Úc mang tính khu vực bang, khơng mang tính tồn liên bang Thuật ngữ "Luật Mỹ" (American Law) phải hiểu theo ý nghĩa chung Pháp luật thị trường bất động sản Mỹ tồn sở đạo luật 50 bang khác 6.1 Các quyền người sử dụng đất Mỹ - Quyền đăng ký đất đai: Nếu mua đất mà khơng đăng ký bị người bán đất thứ hai gây thiệt hại Luật pháp Mỹ quy định tương đối chi tiết quan hệ chủ đất người thuê Người thuê đất mà có số quyền lợi, đồng thời phải mang quyền lợi lại cho chủ đất Thuê mướn có kỳ hạn cố định, năm phải thoả thuận hợp đồng, hạn quan hệ thuê mượn hết hiệu lực Tuy nhiên, Mỹ, hợp đồng thuê (lease) có xu hướng coi bất động sản, giao dịch dùng để chấp Nguồn: Chuyên đề Đề tài “Cơ sở lý luận thực tiễn việc hoàn thiện thể chế thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản giai đoạn 2010 – 2020” BCN cung cấp 119 - Quyền chuyển nhượng đất đai pháp luật bảo đảm hợp đồng mua bán Quyền sở hữu mua bán quyền mà người mua n tâm tiếp nhận mà khơng bị rủi ro tố tụng Khi đất đăng ký theo pháp luật quyền sở hữu đất giao dịch Mọi giao dịch phải thể thông qua hợp đồng với nội dung cụ thể như: vị trí, ranh giới, địa bên giao dịch, phương thức toán, điều khoản phụ (quyền sở hữu bảo hiểm, thuế, dự biến ngồi tình dự tính…); Tuy nhiên,Tại Mỹ, hợp đồng miệng hợp lệ số tình định người ta cho không công không thừa nhận thoả thuận (miệng) - Quyền địa dịch (được hình thành văn thoả thuận theo hệ thống pháp luật nhằm tạo thuận lợi tối đa cho việc sử dụng đất mà đảm bảo hạn chế cách tối đa việc xâm hại đến lợi ích người sử dụng đất xung quanh; 6.2 Hoạt động môi giới bất động sản Mỹ: Môi giới phận kinh doanh bất động sản Môi giới bất động sản bao gồm: đại diện, môi giới đạo để có tiền hoa hồng, chủ yếu việc bán, trao đổi, cho thuê, thuê, đầu tư tài quản lý bất động sản hội kinh doanh Với thị trường bất động sản phát triển Mỹ hoạt động mơi giới giữ vị trí quan trọng Trên khắp 50 bang có đạo luật cơng nhận hợp pháp người bán người môi giới việc mua bán bất động sản Nghề môi giới bất động sản Mỹ quy định chặt chẽ Không phải phép hành nghề môi giới giao dịch bất động sản Chỉ người cam kết chịu trách nhiệm việc mua bán, trao đổi bất động sản gọi người môi giới Họ phải qua số khoá đào tạo dự kỳ thi cấp giấy chứng hành nghề Để hành nghề bất động sản Mỹ, phải có giấy phép bất đồng sản quyền bang cấp Các yêu cầu bao gồm đào tạo, trải qua kỳ thi trả phí cấp phép Có vài trường hợp ngoại lệ, giấy phép cho phép người 120 cấp phép hành nghề loại bất động sản đâu phạm vi ranh giới bang Chỉ có ngoại lệ nhà định giá muốn hành nghề phải có giấy phép liên bang (giấy phép quyền liên bang cấp) sau giấy phép quyền bang giám sát (giám thị) Trừ vài nhà định giá, tất giấy phép bất động sản quyền bang điều chỉnh; nhiên, nhiều bang dành cho đặc quyền hành nghề bang có xu hướng rõ ràng tiến tới có giấy phép liên bang (giấy phép quyền liên bang cấp) Để thực công việc, người môi giới cần thường xuyên làm việc với chuyên gia khác việc kinh doanh bất động sản: người định giá, nhân viên trắc địa, kỹ sư, kiến trúc sư, nhà thầu, quan báo cáo tín dụng, luật sư, kế toán Quy định áp dụng phạm vi cấp bang hội đồng thành viên-những người thống đốc bang bổ nhiệm- soạn thảo Những thành viên bổ sung quy định chặt chẽ bất động sản cho người môi giới thi hành Nhiều quy định bám sát với nguyên tắc hoạt động NAR (Hiệp hội bất động sản quốc gia Mỹ) Thêm nữa, hầu hết nhà lập pháp bang thông qua đạo luật bổ sung, sửa đổi người hành nghề; nhiều bang khơng có đạo luật này, “luật chung” quyền dùng làm pháp lý việc thực Các yêu cầu tối thiểu để đăng ký kỳ thi cấp phép môi giới bất động sản: Để cấp phép, ứng viên phải vượt qua kỳ thi viết Những ứng viên thi đỗ cấp phép quan DRE (Department of Real Estate) Để đăng ký xin cấp phép, phải đảm bảo điều kiện sau: - Về tuổi: phải từ 18 tuổi trở lên - Về nơi thường trú: bang bang cung cấp - Về lòng trung thực: phải trung thực thật thà, khơng có tiền án tiền - Về kinh nghiệm: Tối thiểu năm kinh nghiệm làm full-time cho người bán BĐS cấp phép có năm kinh nghiệm yêu cầu bắt buộc - Về đào tạo: Các ứng viên phải hồn thành mơn học sau: + Hành nghề bất động sản 121 + Luật pháp bất động sản + Tài bất động sản + Định giá bất động sản + Kinh tế bất động sản kế toán + Và môn học lựa chọn số môn học sau: Các nguyên tắc bất động sản; Luật kinh doanh; Quản lý bất động sản; Escrows (Khế ước- Giao kèo); Quản lý văn phịng bất động sản; Mơi giới vay cho vay chấp bất động sản; Luật bất động sản nâng cao; Tài bất động sản nâng cao; Định giá bất động sản nâng cao; Tin học bất động sản; Phát triển lợi ích chung./ 122 ... gồm kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản” Như có khái niệm cần làm rõ nghiên cứu hoạt động kinh doanh bất động sản, khái niệm ? ?kinh doanh bất độn sản” khái niệm ? ?kinh doanh. .. kinh doanh bất động sản; Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh; Điều kiện bất động sản đưa vào kinh doanh; Điều kiện tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản; Phạm vi hoạt động kinh. .. tồn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo kiểu hội, thời vụ, manh mún… Xét cách tổng thể hoạt động kinh doanh bất động sản nước ta thiếu chiến lược kinh doanh dài hạn, phương thức kinh doanh