3. Kinh doanh dịch vụ bất động sản
3.6. Quảng cáo bất động sản
a) Khái niệm
Luật kinh doanh bất động sản không quy định cụ thể thế nào là quảng cáo bất động sản. Nhng nếu coi dịch vụ quảng cáo bất động sản cũng là một hoạt động thơng mại thì quảng cáo bất động sản là việc tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quảng cáo bất động sản thực hiện việc quảng cáo bất động sản cho các tổ chức, cá nhân về bất động sản.
Nh vậy, về bản chất hoạt động quảng cáo bất động sản là một hoạt động dịch vụ thơng mại của các thơng nhân. Bên làm dịch vụ quảng cáo bất động sản phải có đăng ký kinh doanh dịch vụ quảng cáo bất động sản. Còn bên thuê dịch vụ quảng cáo bất động sản có thể là bất kỳ tổ chức hoặc cá nhân nào có nhu cầu quảng cáo bất động sản. Luật kinh doanh bất động sản quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quảng cáo bất động sản phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã và phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật.
b) Hợp đồng quảng cáo bất động sản
Hợp đồng quảng cáo bất động sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên kinh doanh dịch vụ quảng cáo bất động sản
tiến hành quảng cáo về bất động sản do bên thuê quảng cáo và đợc hởng một khoản tiền nhất định từ việc quảng cáo đó. Điều 78 Luật kinh doanh bất động sản quy định hợp đồng quảng cáo bất động sản bao gồm các nội dung sau đây:
- Tên, địa chỉ của bên kinh doanh dịch vụ quảng cáo và bên yêu cầu quảng cáo bất động sản.
- Đối tợng đợc quảng cáo.
- Hình thức, nội dung, phạm vi, phơng tiện quảng cáo bất động sản.
- Địa điểm, thời gian, thời lợng quảng cáo bất động sản. - Giá dịch vụ quảng cáo.
- Phơng thức, thời hạn thanh toán. -Quyền và nghĩa vụ của các bên. -Giải quyết tranh chấp.
- Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định..
Về hình thức, theo quy định tại khoản 3 Điều 68 Luật kinh doanh bất động sản, hợp đồng định giá bất động sản phải đợc lập thành văn bản.
c) Quyền và nghĩa vụ của bên làm dịch vụ quảng cáo bất động sản
Luật kinh doanh bất động sản không quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng quảng cáo bất động sản. Tại khoản 3 Điều 65 Luật này chỉ quy định quyền và nghĩa vụ do các bên thoả thuận trong hợp đồng. Nh vậy, trong tr-
ờng hợp không có thoả thuận về quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng thì có thể căn cứ vào quy định Luật thơng mại để xác định quyền và nghĩa vụ của họ.
Bên làm dịch vụ quảng cáo bất động sản là các doanh nghiệp, hợp tác xã có đăng ký kinh doanh dịch vụ quảng cáo bất động sản. Theo quy định tại các Điều 113 và Điều 114 Luật th- ơng mại, bên làm dịch vụ quảng cáo bất động sản phải tuân thủ sự lựa chọn của bên thuê quảng cáo bất động sản về ngời phát hành quảng cáo, hình thức, nội dung, phơng tiện, phạm vi và thời hạn quảng cáo. Sự tuân thủ đó đợc thể hiện bằng các cam kết trong hợp đồng. Tất nhiên, khi ký kết hợp đồng với bên thuê quảng cáo bất động sản, những nội dung mà bên làm dịch vụ quảng cáo bất động sản cam kết thực hiện phải phù hợp với giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh hoặc giấy phép sử dụng phơng tiện quảng cáo. Bên làm dịch vụ quảng cáo bất động sản không đợc ký kết hợp đồng vợt quá phạm vi giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh hoặc giấy phép sử dụng phơng tiện quảng cáo.
Bên làm dịch vụ quảng cáo bất động sản cũng có quyền yêu cầu bên thuê quảng cáo cung cấp thông tin về bất động sản một cách trung thực, chính xác và theo đúng thời hạn thoả thuận, đồng thời thực hiện dịch vụ quảng cáo theo thoả thuận trong hợp đồng về thời gian, phơng tiện, thời điểm, đối tợng.... Thông tin quảng cáo trung thực, chính xác nghĩa là những thông tin đó không làm sai lệch đối với bất động sản quảng cáo.
Khi thực hiện việc quảng cáo bất động sản theo thoả thuận, bên làm dịch vụ quảng cáo bất động sản cũng phải tổ chức quảng cáo trung thực, chính xác theo thông tin mà bên thuê
quảng cáo bất động sản đã cung cấp. Một khi làm dịch vụ quảng cáo bất động sản đã tiến hành quảng cáo theo đúng thông tin mà bên thuê quảng cáo bất động sản đã cung cấp thì theo quy định tại khoản 1 Điều 112 Luật Thơng mại, họ không phải chịu trách nhiệm về tính trung thực của thông tin đó, trừ trờng hợp các bên có thoả thuận khác.
Bên làm dịch vụ quảng cáo bất động sản có quyền hởng phí dịch vụ quảng cáo bất động sản theo thoả thuận. Phí dịch vụ quảng cáo bất động sản là khoản tiền mà bên làm dịch vụ quảng cáo bất động sản đợc hởng từ việc thực hiện quảng cáo bất động sản theo thoả thuận do bên thuê quảng cáo bất động sản trả. Phí dịch vụ quảng cáo bất động sản có thể đợc tính bằng một khoản tiền nhất định theo thời gian quảng cáo hoặc theo từng đợt quảng cáo tuỳ thuộc vào sự thoả thuận trong hợp đồng. Trờng hợp các bên không có thoả thuận thì theo quy định tại khoản 2 Điều 68 Luật kinh doanh bất động sản, phí dịch vụ đấu giá bất động sản đợc xác định căn cứ vào giá trị trờng của dịch vụ cùng loại tại thời điểm ký hợp đồng và địa điểm thực hiện việc đấu giá bất động sản.
d) Quyền và nghĩa vụ của bên thuê quảng cáo bất động sản
Bên thuê quảng cáo bất động sản có các quyền nh thoả thuận trong hợp đồng với bên kinh doanh dịch vụ quảng cáo bất động sản. Trờng hợp các bên không có thoả thuận khác thì theo quy định tại Điều 111 và Điều 112 Luật thơng mại, bên thuê quảng cáo bất động sản có quyền lựa chọn ngời phát hành quảng cáo, hình thức, nội dung, phơng tiện, phạm vi, thời gian quảng cáo bất động sản. Ngời phát hành quảng cáo là ngời trực tiếp phát
hành các sản phẩm quảng cáo. Sản phẩm quảng cáo bao gồm những thông tin bằng hình ảnh, âm thanh, tiếng nói, chữ viết, biểu tợng, màu sắc, ánh sáng chứa đựng nội dung quảng cáo th- ơng mại. Bên thuê quảng cáo có quyền thoả thuận với bên làm dịch vụ quảng cáo trong hợp đồng về sản phẩm quảng cáo.
Khoản 2 Điều 65 Luật kinh doanh bất động sản quy định quảng cáo bất động sản đợc thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản, các phơng tiện thông tin đại chúng hoặc các ph- ơng tiện khác. Theo quy định tại Điều 106 Luật thơng mại, ph- ơng tiện quảng cáo gồm các phơng tiện thông tin đại chúng; các phơng tiện truyền tin; các loại xuất bản phẩm; các loại bảng, biển, bằng, pa-nô, áp phích, vật thể cố định, các phơng tiện giao thông hoặc các vật thể di động khác; và các phơng tiện quảng cáo khác.
Nếu các bên không có thoả thuận nào khác thì bên thuê quảng cáo bất động sản phải có nghĩa vụ cung cấp thông tin trung thực, chính xác về bất động sản cho bên kinh doanh dịch vụ quảng cáo và chịu trách nhiệm về các thông tin này. Yêu cầu về tính trung thực, chính xác trong thông tin quảng cáo thể hiện ở chỗ thông tin về bất động sản phải đúng thực tế khách quan.
Bên thuê quảng cáo cũng có quyền kiểm tra giám sát việc thực hiện hợp đồng dịch vụ quảng cáo bất động sản, và đồng thời phải có nghĩa vụ trả phí dịch vụ cho bên làm dịch vụ quảng cáo bất động sản theo thoả thuận trong hợp đồng.