với các luật liên quan
Trong quan hệ giao dịch bất động sản thờng có 2 trờng hợp là giao dịch mà các chủ thể tham gia đều không có đăng ký hoạt động kinh doanh bất động sản và giao dịch mà ít nhất một bên chủ thể tham gia có đăng ký kinh doanh bất động sản. Bộ luật dân sự quy định khá chi tiết về các giao dịch bất động sản nh mua bán, cho thuê tài sản là nhà ở, công trình xây dựng; chuyển nhợng, cho thuê quyền sử dụng đất…Song Bộ luật này chỉ điều chỉnh đối với những giao dịch bất động sản có tính chất dân sự. Đối với các giao dịch bất động sản có tính chất kinh doanh hoặc giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản, thì theo quy định tại khoản 1 Luật kinh doanh bất động sản, sẽ thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật kinh doanh bất động sản.
Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản. Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu t tạo lập, mua, nhận chuyển nh- ợng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trờng bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, t vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản. Giao dịch có liên quan đến kinh doanh bất động sản là việc mua bán, chuyển nhợng, thuê, thuê mua bất động sản giữa tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản.
Nh vậy, Luật kinh doanh bất động sản sẽ đợc áp dụng cho 2 đối tợng là tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam và tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.
Chỉ khi các tổ chức, cá nhân không có đăng ký kinh doanh bất động sản tham gia giao dịch bất động sản với tổ chức, cá nhân có đăng ký kinh doanh bất động sản thì mới thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật kinh doanh bất động sản. Đối với những giao dịch bất động sản mà không có tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản tham gia thì sẽ thuộc phạm vi điều chỉnh của Bộ luật dân sự và các luật có liên quan.
Xuất phát từ việc xác định phạm vi điều chỉnh, Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản cũng quy định việc áp dụng và xác lập mối quan hệ của Luật này với các luật liên quan. Theo đó, hoạt
động kinh doanh bất động sản và quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản phải tuân theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
Mặc dù Luật kinh doanh bất động sản không quy định rõ trong trờng hợp Luật này không quy định thì áp dụng luật nào, nhng một khi đã coi hành vi kinh doanh bất động sản là hoạt động thơng mại, thì căn cứ vào quy định tại khoản 1 Điều 4 Luật thơng mại, sẽ áp dụng những quy định của Luật thơng mại. Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản không đợc quy định trong Luật kinh doanh bất động sản và Luật thơng mại thì theo quy định tại khoản 3 Điều 4 Luật thơng mại, sẽ áp dụng những quy định của Bộ luật dân sự. Việc xác lập mối quan hệ giữa Luật kinh doanh bất động sản với Luật thơng mại làm cho những quy định về kinh doanh bất động sản thống nhất trong một hệ thống pháp luật. Trong mối quan hệ này, Luật kinh doanh bất động sản đợc coi là luật riêng. Xét trong mối quan hệ riêng- chung, những nội dung đợc Luật kinh doanh bất động sản quy định thì sẽ đợc u tiên áp dụng; những nội dung không đợc quy định trong Luật này thì sẽ áp dụng những quy định của Luật th- ơng mại về những nội dung đó.
Trong thực tế cũng có những quy định có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản nằm ở các luật khác nh Luật xây dựng, Luật đất đai, Luật nhà ở… Đây đợc coi là những quy định đặc thù điều chỉnh đối với những bất động sản cụ thể. Trong trờng hợp Luật kinh doanh bất động sản và các Luật này có quy định khác nhau, hoặc các Luật đó có quy định cụ thể thì
theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản, sẽ u tiên áp dụng những quy định đặc thù đó.
Trờng hợp điều ớc quốc tế mà Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thanh viên có quy định khác với quy định của Luật kinh doanh bất động sản thì căn cứ vào khoản 3 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản, các quy định của Điều ớc quốc tế sẽ đợc u tiên áp dụng.