3. Kinh doanh dịch vụ bất động sản
3.4. T vấn bất động sản
T vấn bất động sản là việc cung cấp những lời khuyên độc lập, có giá trị, hớng dẫn xác đáng và thông báo những phán đoán về các vấn đề khác nhau của bất động sản bao gồm cả việc mua bán, sử dụng, đầu t, tín dụng bất động sản. Về bản chất, t vấn bất động sản cũng là một hoạt động dịch vụ. ở đó, ngời t vấn sẽ nỗ lực trang bị cho khách hàng của mình những ý kiến đáng giá để lựa chọn hớng tốt nhất trong các loại hình hoạt động.
Khoản 2 Điều 63 Luật kinh doanh bất động sản quy định t vấn bất động sản gồm t vấn pháp lý về bất động sản; t vấn về đầu t tạo lập, kinh doanh bất động sản; t vấn về tài chính bất động sản; t vấn về giá bất động sản; t vấn về hợp đồng mua bán, chuyển nhợng, thuê, thuê mua bất động sản; và t vấn về các nội dung khác liên quan đến bất động sản.
Mỗi nghiệp vụ t vấn trên tự thân nó đã là một công việc kinh doanh. Tuy nhiên, để thực sự có khả năng, một cá nhân hoạt động ở bất kỳ công đoạn nghiệp vụ nào cũng phải có tối thiểu kiến thức về tất cả các nghiệp vụ nói trên. Theo quy định tại khoản 2 điều 8 Luật kinh doanh bất động sản, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ t vấn bất động sản phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã và phải đăg ký kinh doanh theo quy định của pháp luật. Song khác với hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới, định giá hay sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp, hợp tác xã khi kinh doanh dịch vụ t vấn bất động sản không phải áp ứng điều kiện nào về con ngời do Luật kinh doanh bất động sản đặt ra.
Hợp đồng t vấn bất động sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên t vấn bất động sản tiến hành việc cung cấp những lời khuyên, hớng dẫn và thông báo những phán đoán về các vấn đề có liên quan đến bất động sản, còn bên sử dụng dịch vụ t vấn phải trả chi phí. Điều 76 Luật kinh doanh bất động sản quy định hợp đồng t vấn bất động sản bao gồm các nội dung sau đây:
- Tên, địa chỉ của bên t vấn và bên yêu cầu t vấn. - Nội dung, phạm vi t vấn.
- Thời hạn, tiến độ thực hiện dịch vụ t vấn. - Giá dịch vụ t vấn.
- Phơng thức, thời hạn thanh toán. - Quyền và nghĩa vụ của các bên. - Giải quyết tranh chấp.
- Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định..
Về hình thức, theo quy định tại khoản 3 Điều 68 Luật kinh doanh bất động sản, hợp đồng đấu giá bất động sản phải đợc lập thành văn bản.
c) Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng t vấn bất động sản
Luật kinh doanh bất động sản không có quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng t vấn bất động sản. Tại khoản 3 Điều 63 Luật này chỉ quy định nội dung, phạm vi t vấn, quyền và nghĩa vụ của các bên, giá dịch vụ t vấn do các
bên thoả thuận trong hợp đồng. Nh vậy, đối với vấn đề t vấn bất động sản, các bên có thể thoả thuận về các quyền và nghĩa vụ có liên quan mà họ thấy cần thiết. Khi các bên không có sự thoả thuận thì việc xác định các quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng t vấn bất động sản phải dựa vào các quy định của pháp luật tơng ứng. Ví dụ nh khi các bên trong hợp đồng có thoả thuận về việc t vấn pháp lý, t vấn hợp đồng mua bán, chuyển nhợng, thuê, thuê mua bất động sản thì quyền và nghĩa vụ của họ đợc xác định theo các quy định về t vấn pháp luật; khi các bên có thoả thuận về việc t vấn đầu t tạo lập, kinh doanh bất động sản thì quyền và nghĩa vụ của họ đợc xác định theo các văn bản về t vấn đầu t; và khi có thoả thuận về việc t vấn tài chính, t vấn về giá bất động sản thì quyền và nghĩa vụ của họ đợc xác định theo các văn bản về t vấn tài chính ví dụ Thông t số 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006 của Bộ Tài chính hớng dẫn về điều kiện và thủ tục cấp phép hoạt động, đăng ký hoạt động t vấn về giá đất.