2 Nguồn: Chuyờn đề của Đề tài “Cơ sở lý luận và thực tiễn của việc hoàn thiện thể chế thỳc đẩy sự phỏt triển của thị trường bất động sản giai đoạn 010 – 00” do BCN cung cấp
5.5. Quản lý nhà nước đối với bất động sản
Để bất động sản cú thể được giao dịch một cỏch lành mạnh trờn thị trường, chớnh phủ Đức đó thực hiện một số cụng việc sau:
Một là, lập quy hoạch/kế hoạch sử dụng đất gồm qui hoạch chi tiết và qui chế
hướng dẫn. Quy hoạch do chớnh quyền địa phương đảm nhận bắt buộc phải cú sự tham của cộng đồng dõn cư. Thời gian xem xột, cõn nhắc để thụng qua quy hoạch kộo dài từ 5-7 năm. Quy hoạch sau khi đó được thụng qua cú tớnh phỏp lý bắt buộc và khụng thể thay đổi. Trong quy hoạch và hướng dẫn đú đó xỏc định rừ mục đớch sử dụng của từng khu đất, địa điểm. Như vậy, sự ổn định về quy hoạch là yếu tố quan trọng để đảm bảo cho sự an toàn đối với cỏc giao dịch bất động sản.
Hai là, xỏc định chủ sở hữu của từng thửa đất, từng bất động sản cụ thể. Bờn
cạnh việc xỏc lập hỡnh thức sở hữu tư nhõn về bất động sản; ở Đức cũn cú hỡnh thức sở hữu Nhà nước và sở hữu hợp tỏc xó. Bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước được mua bỏn theo luật cụng. Thị trường nhà ở, văn phũng và đất kinh doanh được thực hiện theo luật tư.
Ba là, hoàn thiện hệ thống đăng ký bất động sản và phỏp luật về đăng ký bất động sản. Đăng ký đất đai được quy định trong quy chế đăng ký địa chớnh và chỉ cú
một hệ thống được ỏp dụng trờn toàn nước Đức. Cú hai cơ quan liờn quan đến đăng ký bất động sản tại Đức là cơ quan đo đạc và cơ quan địa chớnh (tuy nhiờn cơ quan địa chớnh khụng phải là cơ quan hành chớnh mà là một phần của hệ thống tũa ỏn trong cỏc vấn đề khụng hũa giải được). Sổ đăng ký địa chớnh, do tũa ỏn sơ thẩm quản lý và gồm 4 bộ phận:
(i) đo đạc - liờn quan đến số địa chớnh và một số thụng tin địa chớnh; (ii) đăng ký chủ sở hữu và chuyển nhượng tài sản;
(iii) đăng ký trỏch nhiệm phỏp lý đối với tài sản ngoài quyền thế chấp; (iv) quyền thế chấp thực sự: thế chấp, thuế đất, tiền thuờ.
Viờn chức quản lý sổ đăng bạ cú một số nhiệm vụ như kiểm tra xem yờu cầu cú thớch đỏng hay khụng; kiểm tra xem đăng ký bất động sản cú hiệu lực hay khụng; và phải thống bỏo cho người nộp đơn và cỏc bờn liờn quan về việc đăng ký.
Ở Đức, cỏc chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản bao gồm: Chớnh phủ với toàn bộ cỏc quan chức cao cấp của hệ thống này, phỏp nhõn, thể nhõn cụng dõn. Cỏc chủ thể này đều cú thể truy cập vào cỏc thụng tin về hồ sơ địa bạ, sử dụng cỏc dịch vụ như giỏm định giỏ, dịch vụ từ cỏc tổ chức mụi giới. Mặc dự, việc mua, bỏn, thuờ mướn bất động sản… được thực hiện theo hợp đồng với giỏ cả thỏa thuận nhưng cỏc loại hợp đồng này phải được cụng chứng như điều kiện bắt buộc, và hợp đồng chỉ kết thỳc khi chủ mới được đăng ký vào sổ địa bạ tại cơ quan địa chớnh để trỏnh đầu cơ. Luật phỏp nước Đức quy định người mua bất động sản, nếu sau đú bỏn lại bất động sản này trong vũng 10 năm, kể từ khi trở thành chủ sở hữu, thỡ người này phải nộp một loại thuế gọi là thuế đầu cơ.
Tất cả bất động sản phải được đăng ký tại sở địa chớnh và cỏc thụng tin về bất động sản đều cú tại hồ sơ của mỗi bất động sản, cỏc bất động sản nhà, đất đều đăng ký với hệ thống địa bàn. Việc lập bản đồ địa chớnh và địa bạ do cỏc cơ quan cú chức năng đảm nhiệm. Người dõn cú thể tham khảo bản đồ địa chớnh kỹ thuật tại cơ
quan đo đạc và tại cơ quan địa chớnh thỡ người dõn được khẳng định quyền sở hữu và cỏc quyền phỏp lý khỏc đối với bất động sản đó được đăng ký.
Ngoài ra, tại Đức cũn cú cơ quan giỏm định giỏ trị gọi là hội đồng giỏm định giỏ trị. Hội đồng này cú chức năng thống kờ giỏ mua bỏn, xỏc định giỏ định hướng, cung cấp thụng tin giỏ cho thị trường, thu thập cỏc dữ liệu cần thiết để xỏc định giỏ cụ thể… nhằm phục vụ cho người mua và người bỏn, phục vụ cho tư nhõn húa và quốc hữu húa.
Cỏc tổ chức mụi giới kinh doanh bất động sản ở Đức cú thể được thành lập tự do hoặc mụi giới theo tổ chức được phỏp luật thừa nhận. Đối với nghề mụi giới tự do, khi cấp giấy phộp hành nghề phỏp luật khụng đũi hỏi phải cú trỡnh độ chuyờn mụn, cũn để trở thành thành viờn của hiệp hội mụi giới thỡ trỡnh độ chuyờn mụn là điều kiện bắt buộc.