3. Kinh doanh dịch vụ bất động sản
3.2. Định giá bất động sản
a) Khái niệm
Định giá bất động sản là sự ớc tính giá trị của bất động sản tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến các đặc điểm của bất động sản cũng nh xem xét đến các yếu tố kinh tế của thị trờng. Vì vậy, định giá bất động sản là một công việc phức tạp đòi hỏi ngời làm công việc định giá vừa phải có kiến thức chuyên môn nghề nghiệp vững vàng, vừa phải có sự nhạy cảm đối với thị trờng.
Thông thờng, trớc khi bất động sản đợc sử dụng vào một mục đích nhất định nh chuyển nhợng, thế chấp, cầm cố, bảo
hiểm, cho thuê, góp vốn đều phải đợc định giá. Việc định giá bất động sản thờng do những ngời có chuyên môn đảm nhận và đó chính là ngời định giá bất động sản. Nếu bất động sản đợc đa ra mua bán thì ngời định giá sẽ phải đánh giá tài sản đó và t vấn cho khách hàng nên bán, nên mua ở mức giá trị bao nhiêu bởi vì nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của họ. Khoản 2 Điều 51 Luật kinh doanh bất động sản quy định việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và thị trờng tại thời điểm định giá.
Nh vậy, định giá bất động sản là hoạt động t vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm nhất định đợc tiến hành bởi tổ chức, cá nhân có đăng ký kinh doanh. Khi thực hiện công việc này ngời định giá sẽ xem xét những ngời có khả năng mua bán, chuyển nhợng trên thị trờng tại thời điểm định giá và các loại tài sản có thể thay thế cho tài sản này. Dựa trên sự cạnh tranh của những ngời mua, ngời chuyển nh- ợng, ngời bán, ngời nhận chuyển nhợng tiềm năng, ngời định giá sẽ ớc lợng đợc mức giá bán tài sản đó.
b) Hợp đồng định giá bất động sản
Hợp đồng định giá bất động sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên làm dịch vụ định giá bất động sản tiến hành việc t vấn, xác định giá của bất động sản tại một thời điểm nhất định và bên có yêu cầu phải trả chi phí cho hoạt động đó. Hợp đồng định giá bất động sản là một dạn cụ thể của hợp đồng dịch vụ theo cách phân loại của Bộ luật dân sự và Luật thơng
mại. Điều 75 Luật kinh doanh bất động sản quy định hợp đồng định giá bất động sản bao gồm các nội dung sau đây:
- Tên, địa chỉ của tổ chức định giá và bên có yêu cầu định giá.
- Bất động sản đợc định giá. - Thời hạn và tiến độ thực hiện. - Giá dịch vụ định giá.
- Phơng thức, thời hạn thanh toán. - Quyền và nghĩa vụ của các bên. - Giải quyết tranh chấp.
- Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định..
Về hình thức, theo quy định tại khoản 3 Điều 68 Luật kinh doanh bất động sản, hợp đồng định giá bất động sản phải đợc lập thành văn bản.
c) Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp, hợp tác xã định giá bất động sản
Theo quy định tại khoản 2 Điều 8 Luật kinh doanh bất động sản, tổ chức, cá nhân muốn kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và phải có đăng ký kinh doanh. Muốn vậy, doanh nghiệp hoặc hợp tác xã phải có ít nhất 2 ngời có chứng chỉ định giá bất động sản.
Điều 53 Luật kinh doanh bất động sản quy định doanh nghiệp, hợp tác xã có quyền yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến bất động sản làm cơ sở cho việc
định giá; thu thập thông tin về chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản; yêu cầu khách hàng trả tiền dịch vụ theo thoả thuận. Tiền dịch vụ định giá bất động sản do các bên thoả thuận trong hợp đồng. Trong trờng hợp các bên không có thoả thuận, thì doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản có quyền căn cứ vào khoản 2 Điều 68 Luật kinh doanh bất động sản để yêu cầu khách hàng thanh toán tiền dịch vụ theo giá thị trờng của dịch vụ cùng loại tại thời điểm ký hợp đòng và địa điểm thực hiện việc định giá bất động sản.
Doanh nghiệp, hợp tác xã cũng có quyền thuê doanh nghiệp, hợp tác xã khác có đăng ký kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản thực hiện việc định giá bất động sản trong phạm vi hợp đồng với khách hàng nhng phải chịu trách nhiệm trớc khách hàng về kết quả định giá.
Khi khách hàng vi phạm điều kiện đơn phơng chấm dứt hoặc huỷ hợp đồng do hai bên thoả thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật, doanh nghiệp, hợp tác xã có quyền đơn phơng chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp đồng định giá bất động sản.
Doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có nghĩa vụ thực hiện thoả thuận theo hợp đồng định giá bất động sản với khách hàng. Họ phải giao chứng th định giá bất động sản cho khách hàng và chịu trách nhiệm về chứng th đó. Chứng th định giá bất động sản là văn bản thể hiện kết quả định giá bất động sản do tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản lập theo yêu cầu của khách hàng. Điều 52 Luật kinh doanh bất động sản quy định chứng th
định giá bất động sản gồm những nội dung sau đây: Bất động sản đợc định giá; vị trí, quy mô bất động sản; tính chất và thực trạng của bất động sản; thực trạng pháp lý của bất động sản; các hạn chế của bất động sản; phơng pháp định giá bất động sản; thời điểm định giá bất động sản; các nội dung khác. Chứng th định giá bất động sản là căn cứ để các bên tham khảo khi đàm phán và quyết định giá mua bán, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản. Chứng th định giá bất động sản đợc lập thành 03 bản có giá trị pháp lý nh nhau, 02 bản giao cho khách hàng, 01 bản lu tại tổ chức, cá nhân định giá bất động sản.
Ngoài ra, doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp định giá bất động sản; thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật; chịu sự thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền; lu trữ hồ sơ, tài liệu về định giá bất động sản; bồi thờng thiệt hại do lỗi của mình gây ra và phải thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật.