Chuyên đề: Pháp luật về kinh doanh bất động sản pdf

các loại BĐS được đưa vào KD; vốn pháp định; mua bán nhà, CTXD theo hình thức ứng tiền trước; điều kiện NLTC của CĐT; chuyển nhượng toàn bộ DA; đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, cấp CC; QLNN

Pháp luật về kinh doanh bất động sản

 Nghị định 153/2007/NĐNghị định 153/2007/NĐ CP ngày 15/10/2006 CP ngày 15/10/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản;

 Quyết định 29/2007/QĐQuyết định 29/2007/QĐ BXD ngày BXD ngày

15/10/2007 về việc ban hành Chương trình

khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi

giới bất động sản, định giá bất động sản và

quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản

Chuyên đề:

Pháp luật về kinh doanh bất động sản

 BĐS là loại hàng hóa đặc biệt đóng vai trò

quan trọng trong nền kinh tế quốc dân

làm thay đổi bộ mặt đô thị và nông thôn, thúc đẩy phát triển kinh tế

thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội.xã hội

 Cung cầu còn mất cân đối, tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu

ảo để nâng giá làm cho thị trường nóng lạnh thất thường, tạo nhiều cơn sốt giá nhà đất.

 Thông tin không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận.

 Thủ tục phức tạp, qua nhiều khâu trung gian, mất nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao.

 Các dịch vụ BĐS chưa được PL thừa nhận.

 Các tổ chức tài chính, tín dụng, ngân hàng chưa tham gia nhiều vào các giao dịch, hạn chế về số lượng và nghiệp vụ.

Những điểm hạn chế của TTBĐS

 Hệ thống PL chưa đầy đủ và không thống nhất, thiếu đồng bộ, còn phân tán ở nhiều VBPL

(mới chỉ quy định về BĐS)

ứng được yêu cầu của thực tế, BĐS do nhiều

cơ quan khác nhau quản lý

Mục tiêu của Luật

 Thể chế hóa đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng, Hiến pháp và PL của NN

 Tạo môi trường pháp lý đầy đủ và đồng bộ, thống nhất với các luật có liên quan, phù hợp với thông lệ quốc tế và lộ trình hội nhập của VN.

 Tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân tham gia

TTBĐS.

 Nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước, làm rõ trách nhiệm của cơ quan QLNN về KDBĐS, quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân

Phạm vi điều chỉnh:

 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động KDBĐS

 Giao dịch BĐS có liên quan

(các loại BĐS được đưa vào KD; vốn pháp định; mua bán nhà, CTXD theo hình thức ứng tiền trước; điều kiện NLTC của CĐT; chuyển

nhượng toàn bộ DA; đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, cấp CC; QLNN về hoạt động KDBĐS

Khái niệm về hoạt động KDBĐS

KDDVBĐS

 KDBĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua,

nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi

bao gồm các DV môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS

Nguyên tắc hoạt động KDBĐS

 Bình đẳng, tự do thỏa thuận thông qua HĐ

 Công khai, minh bạch

Các loại BĐS được đưa vào KD

 Các loại nhà, CTXD (công trình dân dụng, CT công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, HTKT trừ: nhà ở công vụ, trụ sở cơ quan NN, CT bí mật NN, CT an ninh

QP, CT được công nhận là di tích lịch sử, VH, danh lam thắng cảnh thuộc SHNN

và các CT khác theo quy định của PL)

 Quyền sử dụng đất được tham gia TTBĐS theo quy định của PL về đất đai (bao gồm (bao gồm đ đ ất mà Luật cho phép người sử dụng đất có một trong các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Đất thuê mà trên đó có tài sản được pháp luật cho phép tham gia vào thị trường bất động sản)

 TTCP điều chỉnh, bổ sung các loại BĐS được đưa vào KD và các BĐS khác cho phù hợp với thực tế và hội nhập

Điều kiện BĐS được đưa vào KD

 Đối với nhà, CTXD:

Thuộc đối tượng được phép KD.

Bảo đảm chất lượng (đối với nhà, CTXD đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận)

Không có tranh chấp về quyền SH;

Không bị kê biên để THA hoặc để chấp hành QĐHC của cơ quan NN có thẩm quyền;

Không nằm trong khu vực cấm XD theo quy định của PLXD

hồ sơ hoàn công, biên bản NT bàn giao.

+ Đ/v nhà, CTXD hình thành trong tương lai: có hồ sơ DA, TKBVTC và tiến

độ XD đã được duyệt.

•• Đối với quyền sử dụng đất

 Thuộc đối tượng được phép KD;

 Có giấy tờ hợp pháp chứng minh QSDĐ (Điều 50 Có giấy tờ hợp pháp chứng minh QSDĐ (Điều

 Có công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến

độ dự án đã duyệt khi chuyển nhượng, cho thuê QSD Đ thuộc DA KĐTM…

Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân

hoạt động KDBĐS

ĐKKD

cá nhân môi giới thì phải ĐKKD và có CC):

Môi giới: có 1 người có CCMG

Định giá: có 2 người có CCĐG

Sàn GD: có 2 người có CCMG, nếu KD dịch vụ ĐG thì phải có 2 người có CCĐG

Phạm vi KD của tổ chức, cá nhân trong nước

Thuê nhà, CTXD để cho thuê lại;

Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các CT hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng;

chuyển nhượng, cho thuê, thuê QSDĐ đã có HT

để cho thuê lại

Phạm vi KD của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người

Chính sách của Nhà nước

 Hỗ trợ DNKDBĐS đầu tư quỹ nhà ở để bán cho các đối tượng chính sách, đầu tư hạ tầng KCN để cho thuê mặt

bằng phục vụ SX.

 XD công trình HTKT ngoài hàng rào của dự án, CT

HTXH và trụ sở cơ quan NN nằm trong phạm vi DA, XD công trình HTKT trong hàng rào đối với DA được ưu đãi đầu tư

 ĐT cho các tổ chức, cá nhân ĐTDA dịch vụ công ích đô thị

 UBND tạo điều kiện cho CĐT thực hiện GPMB

 Miễn, giảm tiền SDĐ, tiền thuê đất đối với diện tích đất

XD CTHT có chuyển giao cho NN, CTHT không KD, nhà chung cư phục vụ đối tượng chính sách

 Cho vay ưu đãi ĐT đối với các DA phục vụ đối tượng

chính sách

Công khai thông tin về BĐS

BĐS, các hạn chế (nếu có), giá, quyền và lợi ích của người thứ 3

QLNN về hoạt động KDBĐS

 Bộ TNMT (quy định về quản lý các loại đất tham gia

TTBĐS, QSDĐ được đưa vào KD)

 Bộ Tài chính (quy định chế độ thuế, phí, lệ phí, các nghĩa

vụ tài chính, bảo hiểm TNNN định giá BĐS)

 Ngân hàng NNVN (quy định cơ chế hỗ trợ về tín dụng, hướng dẫn thanh toán qua NH, tổ chức tín dụng)

 UBND các cấp (cho phép đầu tư, chuyển nhượng DA, trực tiếp hoặc hỗ trợ ĐT, có cơ chế khuyến khích ĐT, chỉ đạo

và tổ chức cấp CC…)

Mua bán, chuyển nhượng BĐS hình thành trong tương

lai theo hình thức ứng tiền trước

 Thực hiện ứng tiền lần đầu khi CĐT đã bắt đầu triển khai XD CSHTKT theo tiến độ và nội dung DA được duyệt (đ/v DA khu nhà ở thì phải có thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và

đã được xây dựng xong phần móng Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng)

 CĐT sử dụng đúng mục đích;

 KH được hưởng giá mua, giá CN tại thời điểm ký HĐ;

 TN của CĐT giao chậm tiến độ;

 TN của KH khi không thực hiện đúng cam kết

Mua bán, chuyển nhượng BĐS theo hình

thức trả chậm, trả dần

 Số tiền, thời gian theo thoả thuận

SH, QSD đến khi KH trả đủ tiền

đã hoàn thành nghĩa vụ cam kết

Hành vi bị cấm

CC

 Gian lận, lừa dối trong KD;

 Huy động, chiếm dụng vốn trái PL;

 Thu phí, lệ phí trái PL;

 Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để vụ lợi hoặc can thiệp trái phép vào HĐ KDBĐS

Xử lý vi phạm

XPHC và truy thu thuế

 Không có CC: Đình chỉ hoạt động, không

được cấp CC trong 3 năm

hoặc phạt tiền, nếu tái phạm lần đầu bị đình

chỉ hoạt động 1 năm, tái phạm lần 2 bị thu hồi

CC và không cấp trong 5 năm

Kinh doanh nhà, CTXD

1 Đầu tư, tạo lập nhà, CTXD:

Hình thức: ĐTXD mới và ĐT cải tạo, sửa chữa.

ĐTTL phải phù hợp với QH được duyệt.

CĐT phải có NLTC:

+ Đ/v DA KĐTM, HTKTKCN: không thấp hơn 20% TMĐT của DA đã duyệt + Đ/v DA KNƠ: không thấp hơn 15% TMĐT của DA có quy mô sd đất < 20ha, 20% TMĐT của DA có quy mô sd đất = 20ha trở lên

Vốn thuộc sở hữu của CĐT

 Là vốn thực có của CĐT tính đến năm trước liền

kề với năm CĐT thực hiện DA được thể hiện

trong báo cáo tài chính của CĐT và phải được kiểm toán độc lập xác nhận Trường hợp CĐT là doanh nghiệp, HTX mới thành lập thì phải có

văn bản xác nhận của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền

mình để thực hiện DA thông qua việc lập Danh mục các DA đang thực hiện đầu tư, trong đó nêu

rõ tổng vốn đầu tư của từng DA

* Chuyển nhượng DA Khu ĐTM, KNƠ, HTKT khu công nghiệp

 K/n: Là việc CN toàn bộ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp từ CĐT cũ sang CĐT mới thông qua HĐ bằng văn bản và được cơ quan NN có thẩm quyền cho

phép;

Không thuộc đối tượng vi phạm;

DA đã được phê duyệt;

CĐT có đã QSDĐ;

Hoàn thành GPMB của toàn bộ DA hoặc theo giai

đoạn và phải có CTHTKT tương ứng với ND, tiến độ thực hiện DA đã duyệt

Điều kiện của CĐT mới

 Đáp ứng điều kiện về tài chính đối với chủ đầu

tư dự án theo quy định;

 Có văn bản cam kết thực hiện dự án theo đúng tiến độ được phê duyệt

•• Hồ sơ xin CN: Đơn; VB cho phép ĐT; hồ sơ DA; HĐ

thuê đất, QĐ thuê đất, GCNQSDĐ; cam kết của CĐT mới

(trong thời gian 45 ngày UBND cấp tỉnh sẽ trả lời)

•• Thu hồi DA: CĐT vi phạm PL mà không có giải pháp

khắc phục kịp thời; không thực hiện đúng nội dung DA; sau

12 tháng nhận đất mà không triển khai; chậm >24 tháng

Thuê nhà, CTXD

 Nguyên tắc thuê nhà, công trình xây dựng:

Phải có sẵn;

Cho thuê thông qua sàn GD;

Đảm bảo chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch

Phải gắn với QSDĐ và kèm theo hồ sơ về nhà, CTXD

 Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê mua (yêu cầu cung cấp thông tin về tình trạng thực tế của nhà, CTXD trong thời gian thuê mua; chuyển giao quyền SH khi kết thúc thời hạn thuê theo thỏa thuận).

hạn thuê theo thỏa thuận).;;

 Quyền và nghĩa vụ của bên thuê mua (( cho thuê cho thuê lại lại hoặc chuyển nhượng quyền thuê mua nhưng phải được bên cho thuê mua đồng ý)

Kinh doanh quyền sử dụng đất

 Đầu tư tạo lập quỹ đất có hạ tầng để chuyển

nhượng, cho thuê (hình thức: Đầu tư cải tạo đất và XD các CTHT để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng

các CTHT để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng););

 Chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất (hình thức: thỏa thuận giữa các bên, đấu giá QSDĐ);

 Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng;

 Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê, bên thuê

quyền sử dụng đất.

Môi giới bất động sản

 Các nguyên tắc hoạt động môi giới bất

động sản (công khai, trung thực, tuân thủ PL, không được đồng thời là nhà MG vừa là 1 bên thực hiện HĐ trong 1 giao dịch);

 Nội dung môi giới: (Tìm kiếm đối tác, đại diện theo uỷ quyền, cung cấp thông tin, hỗ trợ các bên đàm phán, ký HĐ);

 Thù lao môi giới, hoa hồng môi giới;

 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản;

Chứng chỉ môi giới bất động sản

 Điều kiện cấp: Cá nhân không phải là CBCC,

có NLHVDS đầy đủ, không bị cấm HN, không đang trong tình trạng bị TCTNHS, chấp hành

án phạt tù có GCN về MGBĐS, có hồ sơ đầy

đủ (đơn, 2 ảnh, bản sao CMND và GCN)

 Thời hạn của CC, cơ quan cấp CC, lệ phí cấp

Khái niệm cán bộ, công chức

Được tuyển dụng, bổ nhiệm vào 1 ngạch viên chức hoặc giao giữ 1 nhiệm vụ

thường xuyên trong đơn vị sự nghiệp của Nhà nước, TCCT, TCCT

thường xuyên trong đơn vị sự nghiệp của Nhà nước, TCCT, TCCT XH; XH;

Th Thẩm phán TAND, KSV VKSND; ẩm phán TAND, KSV VKSND;

Được tuyển dụng, bổ nhiệm hoặc được giao nhiệm vụ thường xuyên làm việc trong

cơ quan đơn vị thuộc QĐND mà không phải là sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp;

Do b Do bầu cử để đảm nhiệm chức vụ theo nhiệm kỳ trong thường trực HĐND, UBND; ầu cử để đảm nhiệm chức vụ theo nhiệm kỳ trong thường trực HĐND, UBND;

Bí thư, Phó Bí thư Đảng uỷ; người đứng đầu TCCT

Bí thư, Phó Bí thư Đảng uỷ; người đứng đầu TCCT XH cấp xã; XH cấp xã;

Được tuyển dụng, giao giữ 1 chức danh chuyên môn nghiệp vụ thuộc UBND cấp xã

Định giá bất động sản

 Nguyên tắc: Dựa trên các tiêu chuẩn KT, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của BĐS và giá thị trường; ĐG phải độc lập, khách quan, trung thực, tuân thủ PL.

 Chứng thư ĐGBĐS ((Nội dung gồm: vị trí, quy mô, tính chất, thực trạng, tình trạng pháp lý, các hạn chế, phương pháp, thời điểm ĐG, giá; là căn cứ để các bên tham khảo khi đàm phán và quyết định giá…

 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân định giá bất động sản;

 Chứng chỉ định giá bất động sản

Thu hồi chứng chỉ

 Mất NLHVDS

 Kê khai trong hồ sơ không trung thực

 CC bị tẩy xóa, sửa chữa

 Cho người khác mượn, thuê CC để hành nghề

 Vi phạm các nguyên tắc HN và các nội dung trong CC

 Vi phạm đến mức bị thu hồi theo quy định của PL

 Người bị thu hồi không được cấp lại trong thời hạn 5 năm.

Chứng chỉ do nước ngoài cấp

 Người nước ngoài và người Việt Nam có Người nước ngoài và người Việt Nam có

chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá bất

động sản do nước ngoài cấp còn giá trị th

động sản do nước ngoài cấp còn giá trị thìì

được công nhận và sử dụng để hành nghề tại Việt Nam

phải được dịch ra tiếng Việt có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp

luật Việt Nam và phải gửi cho cơ quan quản

lý hoạt động kinh doanh bất động sản tại

địa phương nơi hành nghề để theo dõi,

quản lý

 Điều kiện thành lập sàn Điều kiện thành lập sàn (có đủ điều kiện, có quy (có đủ điều kiện, có quy

chế hoạt động, có cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp, có người QL, điều hành)

 Nội dung hoạt động;

 KD BĐS phải thông qua sàn;

 Quyền và nghĩa vụ của người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản;

 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản.

Điều kiện người QLĐH sàn giao dịch BĐS

 Có nCó năăng lực hành vi dân sự đầy đủ; không đang ng lực hành vi dân sự đầy đủ; không đang

 Quản lý bất động sản (KD theo uỷ quyền của chủ

SH, chủ SD; cung cấp các DV bảo đảm duy trì hoạt động của BĐS, thực hiện bảo trì, sửa chữa; QL, giám sát việc khai thác, sử dụng BĐS của khách hàng.

Hợp đồng kinh doanh bất động sản

 Hợp đồng thuê bất động sản;

 Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng

Nội dung gồm: tên, địa chỉ, giá, phương thức, thời hạn thanh toán, quyền và nghĩa vụ, bảo hành, giải quyết TC, các ND khác

Giá mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất

động sản và giá kinh doanh dịch vụ bất động sản Thanh toán trong giao dịch bất động sản (trực tiếp hoặc thông qua tổ chức tín dụng).

Xin cảm ơn các anh chị học viên đã

chú ý lắng nghe.