PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TS Phạm Văn Vo Phó trưởng khoa luật Thương mại Trường Đại học Luật TP.HCM BỐ CỤC Luật kinh doanh bất động sản 2006; Luật Đất đai 2003; Luật Nhà ở 2005; Bộ luật dân sự 2005; Luật Đầu tư 2005; Luật Xây dựng 2003; Luật Thương mại 2005; Luật doanh nghiệp 2005; LUẬT KINH DOANH BĐS 2006 Văn bản Luật Kinh doanh bất động sản 2006 Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản Thông tư 13/2008/TT-BXD Hướng dẫn thi hành một số nội dung NĐ 153/2007/NĐ-CP LUẬT KINH DOANH BĐS 2006 1.1 Đối tượng áp dụng (Điều LKDBĐS) • Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam • Tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam LUẬT KINH DOANH BĐS 2006 1.2 Phạm vi áp dụng Điều chỉnh hoạt động kinh doanh BĐS, bao gồm: • Kinh doanh bất động sản; • Kinh doanh dịch vụ bất động sản; LUẬT KINH DOANH BĐS 2006 1.3 Kinh doanh bất động sản 1) Khái niệm kinh doanh BĐS 2) Các hình thức kinh doanh BĐS 3) Chủ thể kinh doanh BĐS 4) Điều kiện tổ chức, cá nhân KDBĐS 5) Các loại BĐS được đưa vào kinh doanh 6) Điều kiện để BĐS được đưa vào kinh doanh 7) Hình thức giao dịch nhà, công trình xây dựng 8) Nguyên tắc mua bán nhà, công trình XD 9) Nguyên tắc thuê nhà, công trình XD 10)Nguyên tắc thuê mua nhà, công trình XD 1.3 Kinh doanh bất động sản 1) Khái niệm kinh doanh BĐS (K2Đ4) Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi 1.3 Kinh doanh bất động sản 2) Các hình thức KDBĐS (K1Đ9 Luật KDBĐS) – Kinh doanh nhà, công trình xây dựng: • Đầu tư tạo lập nhà, CTXD để bán, cho thuê, cho thuê mua (Thuê mua nhà, CTXD hình thức kinh doanh bất động sản, theo bên thuê mua trở thành chủ sở hữu nhà, CTXD thuê mua sau trả hết tiền thuê mua theo hợp đồng thuê mua); • Mua nhà, CTXD để bán, cho thuê, cho thuê mua; • Thuê nhà, CTXD thuê lại; – Kinh doanh quyền sử dụng đất: • Đầu tư cải tạo đất đầu tư công trình hạ tầng đất thuê thuê đất có hạ tầng; • Nhận chuyển nhượng QSSĐ, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; thuê QSDĐ có hạ tầng thuê lại 1.3 Kinh doanh bất động sản 3) Chủ thể kinh doanh BĐS – Cá nhân, tổ chức nước (được kinh doanh đủ hình thức); Tổ chức, cá nhân nước người Việt Nam định cư ở nước kinh doanh dưới hình thức: – • • Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Đầu tư cải tạo đất đầu tư công trình hạ tầng đất thuê thuê đất có hạ tầng; 1.3 Kinh doanh bất động sản 4) Điều kiện tổ chức, cá nhân KDBĐS – Điều kiện đăng kí kinh doanh BĐS (K1Đ8) • Phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã; • Phải có vốn pháp định; – Điều kiện để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản: • Phù hợp quy hoạch; • Đáp ứng điều kiện tài (Đ5 NĐ 153); LUẬT THƯƠNG MẠI 7.1 Phạm vi điều chỉnh 7.2 Đối tượng áp dụng 7.3 Hoạt động thương mại 7.1 Phạm vi điều chỉnh – Hoạt động thương mại thực hiện lãnh thổ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam; – Hoạt động thương mại thực hiện lãnh thổ nước CHXHCN VN TH bên thoả thuận chọn áp dụng LTM luật nước ngoài, điều ước quốc tế mà VN thành viên có quy định áp dụng LTM; – Hoạt động không nhằm mục đích sinh lợi bên giao dịch với thương nhân thực hiện lãnh thổ nước CHXHCN VN TH bên thực hiện hoạt động không nhằm mục đích sinh lợi đó chọn áp dụng LTM 7.2 Đối tượng áp dụng – Thương nhân hoạt động thương mại theo quy định tại Đ1 LTM; – Tổ chức, cá nhân khác hoạt động có liên quan đến thương mại 7.3 Hoạt động thương mại Hoạt động thương mại là hoạt động nhằm mục đích sinh lợi, bao gồm mua bán hàng hoá, cung ứng dịch vụ, đầu tư, xúc tiến thương mại và các hoạt động nhằm mục đích sinh lợi khác LUẬT DOANH NGHIỆP Văn bản 1) LDN 2005; 2) NĐ 43/2010/NĐ-CP ngày 15/04/2010 về ĐKDN; 3) Thông tư 14/2010/TT-BKH ngày 04/6/2010 Bộ KH và ĐT hướng dẫn một số nội dung về hồ sơ, trình tự, thủ tục ĐKDN theo quy định tại NĐ 43/2010/NĐ – CP ngày 15/04/2010 về ĐKDN; 4) Nghị định 102/2010/NĐ-CP ngày 01/10/2010 Hướng dẫn chi tiết thi hành một số điều LDN 2005; LUẬT DOANH NGHIỆP 8.1 Những vấn đề chung về doanh nghiệp 8.2 Các loại hình doanh nghiệp 8.1 Những vấn đề chung về DN 8.1.1 Khái niệm, đặc điểm doanh nghiệp 8.2.2 Phân loại doanh nghiệp 8.2.3 Thành lập, góp vốn và đăng ký DN 8.1.1 Khái niệm, đặc điểm DN – Doanh nghiệp tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật nhằm mục đích thực hiện hoạt động kinh doanh; – Kinh doanh việc thực hiện liên tục một, số tất công đoạn trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm cung ứng dịch vụ thị trường nhằm mục đích sinh lợi Xem K1, K2 Đ LDN 2005 8.1.1 Khái niệm, đặc điểm DN – Là tổ chức kinh tế có ĐKKD; – Có tên riêng, có trụ sở giao dịch, có tài sản, có sử dụng lao động làm thuê; – Thực hiện hoạt động kinh doanh; – Được tổ chức dưới hình thức pháp lý định theo quy định luật doanh nghiệp; 8.1.2 Phân loại doanh nghiệp – – – Căn cứ vào hình thức pháp lý; Căn cứ vào tư cách pháp nhân; Căn cứ vào chế độ trách nhiệm chủ sở hữu đối với khoản nợ nghĩa vụ tài sản khác; 8.1.3 Thành lập, góp vốn và ĐKDN 1) Quyền thành lập và quản lý DN 2) Quyền góp vốn vào doanh nghiệp 3) Lĩnh vực và ngành nghề kinh doanh 4) Thủ tục thành lập và ĐKDN 1) Quyền thành lập và quản lý DN Chủ thể có quyền thành lập và quản lý DN – K1, K2 Đ13 LDN; – Đ19-20 Luật Cán công chức 2008; – K1 Đ37 Luật Phòng, chống tham nhũng 2005; – Đ12 NĐ102; – Đ94 Luật Phá sản 2004 Lưu ý: Quyền thành lập DNTN, CTHD, HKD 2) Quyền góp vốn vào doanh nghiệp Chủ thể có quyền góp vốn vào DN – K3, K4 Đ13 LDN; – Đ37 Luật Phòng, chống tham nhũng 2005; – Đ13-Đ14 NĐ102; Lưu ý: Tỷ lệ phần vốn góp NĐT nước ngoài; 3) Lĩnh vực ngành nghề kinh doanh – Ngành nghề cấm kinh doanh; K1, K3 Đ7 LDN 2005; Đ7 NĐ102; – Ngành nghề kinh doanh có điều kiện; K2, K4, K5 Đ7 LDN 2005; Đ8 NĐ102; • • • • • • • Giấy phép kinh doanh; Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh; Chứng hành nghề (Đ9 NĐ102); Chứng nhận bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp; Xác nhận vốn pháp định (Đ10 NĐ102); Chấp thuận khác CQNN có thẩm quyền; Yêu cầu khác (không cần xác nhận, chấp thuận); – Ngành nghề tự kinh doanh 4) Thủ tục thành lập ĐKDN – Đ15-28 LDN; NĐ 43/2010/NĐ-CP; TT 14/2010/TTBKH; − Trình tự ĐKDN: Đ15 LDN; Đ25 NĐ43; – Hồ sơ ĐKDN: Đ16-23 LDN; Đ19-Đ24 NĐ43; Đ10 TT14; – Cơ quan ĐKDN: Đ25-Đ27 NĐ43; Phòng ĐKKD thuộc Sở Kế hoạch đầu tư (Phòng ĐKKD cấp tỉnh) nơi doanh nghiệp đặt trụ sở; – Điều kiện cấp GCNĐKDN: Đ24 LDN; Đ29 NĐ43; – Thời hạn cấp GCNĐKDN: K2 Đ15 LDN; Đ28 NĐ43; – Công bố nội dung ĐKDN: Đ28 LDN – Thay đổi nội dung ĐKDN: Đ26 LDN; Đ34-Đ47 NĐ43; ... niệm kinh doanh BĐS 2) Các hình thức kinh doanh BĐS 3) Chủ thể kinh doanh BĐS 4) Điều kiện tổ chức, cá nhân KDBĐS 5) Các loại BĐS được đưa vào kinh doanh 6) Điều kiện để BĐS được đưa... Việt Nam LUẬT KINH DOANH BĐS 2006 1.2 Phạm vi áp dụng Điều chỉnh hoạt động kinh doanh BĐS, bao gồm: • Kinh doanh bất động sản; • Kinh doanh dịch vụ bất động sản; LUẬT KINH DOANH BĐS 2006... Kinh doanh dịch vụ BĐS 1) 2) 3) 4) Khái niệm Chủ thể kinh doanh DVBĐS Điều kiện tổ chức, cá nhân KDDVBĐS Các hình thức kinh doanh dịch vụ BĐS 1.4 Kinh doanh dịch vụ BĐS 1) Khái niệm