HỎI ĐÁP MỘT SỐ NỘI DUNG PHÁP LUẬT VỀ ĐẤT ĐAI

HỎI ĐÁP MỘT SỐ NỘI DUNG PHÁP LUẬT VỀ ĐẤT ĐAI Hiện chủ doanh nghiệp tư nhân thành phố A Doanh nghiệp hoạt động năm vấn đề kinh doanh tốt đẹp Để mở rộng kinh doanh tơi có ý định đầu tư vào lĩnh vực nhà ở, muốn xây dựng nhà thuê có nhu cầu Tuy nhiên, tơi khơng có đất để đầu tư Xin hỏi tơi có th đất nhà nước khơng muốn tơi phải đáp ứng điều kiện gì? Đáp: Theo quy định Khoản 27 Điều Luật đất đai 2013: “Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã tổ chức kinh tế khác theo quy định pháp luật dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi.” Theo đó, doanh nghiệp tư nhân bạn tổ chức kinh tế theo Luật đất đai Điểm đ Khoản Điều 56 Luật đất đai quy định cho thuê đất sau: “Điều 56 Cho thuê đất Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê trường hợp sau đây: a) … đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước sử dụng đất để thực dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp; đất xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực dự án đầu tư nhà thuê; …” Như vậy, tổ chức kinh tế thực dự án đầu tư nhà thuê thuộc đối tượng nhà nước cho thuê đất Nhưng để thuê đất thực dự án đầu tư doanh nghiệp bạn phải đáp ứng điều kiện pháp luật đưa Điều kiện để thuê đất quy định Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai sau: “Điều 14 Quy định chi tiết điều kiện người Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực dự án đầu tư Dự án có sử dụng đất phải áp dụng điều kiện quy định Khoản Điều 58 Luật Đất đai gồm: a) Dự án đầu tư xây dựng nhà để bán thuê để bán kết hợp cho thuê theo quy định pháp luật nhà ở; b) Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản; c) Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước Điều kiện lực tài để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ dự án đầu tư quy định sau: a) Có vốn thuộc sở hữu để thực dự án không thấp 20% tổng mức đầu tư dự án có quy mơ sử dụng đất 20 héc ta; không thấp 15% tổng mức đầu tư dự án có quy mơ sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên; b) Có khả huy động vốn để thực dự án từ tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước tổ chức, cá nhân khác 3 Việc xác định người Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực dự án đầu tư không vi phạm quy định pháp luật đất đai trường hợp sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư khác xác định theo sau đây: a) Kết xử lý vi phạm pháp luật đất đai dự án địa phương lưu trữ Sở Tài nguyên Môi trường; b) Nội dung cơng bố tình trạng vi phạm pháp luật đất đai kết xử lý vi phạm pháp luật đất đai trang thông tin điện tử Bộ Tài nguyên Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai dự án thuộc địa phương khác Thời điểm thẩm định điều kiện quy định Điều thực đồng thời với việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất chủ đầu tư cấp Giấy chứng nhận đầu tư, thẩm định dự án đầu tư, lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật chấp thuận đầu tư theo quy định pháp luật đầu tư, pháp luật xây dựng trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thời điểm thẩm định thực trước tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất” Công ty có thuế đất Khu Cơng nghiệp, thời hạn th đất 50 năm trả tiền lần cho thời gian thuê Công ty công ty may mặc có xây dựng xưởng sản xuất phần đất thuê Năm 2016, công ty ngừng hoạt động xưởng may muốn chuyển nhượng phần đất thuê cho công ty khác Cho hỏi công ty có chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản thuộc sở hữu gắn liền đất thuê hay không quy định văn nào? Đáp: Điều 174 Luật đất đai 2013 quy định quyền nghĩa vụ tổ chức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê sau: "1 Tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê có quyền nghĩa vụ định Điều 166 Điều 170 Luật Tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê quyền nghĩa vụ quy định khoản Điều cịn có quyền sau đây: a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất; b) Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê; c) Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng cơng trình phục vụ lợi ích chung cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định pháp luật; d) Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam; đ) Góp vốn quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi theo quy định pháp luật" Như vậy, theo quy định trích dẫn cơng ty bạn với tư cách tổ chức kinh tế nhà nước cho thuê đất 50 năm trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê nên phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản thuộc sở hữu gắn liền đất thuê Doanh nghiệp UBND tỉnh cho thuê đất 50 năm, thu tiền thuê đất năm (đã bàn giao đất) Trong năm đầu tỉnh cho thuê đất, doanh nghiệp không sử dụng hết đất cho doanh nghiệp khác th lại 1/2 diện tích đất để doanh nghiệp dựng xưởng (có mục đích sử dụng đất với doanh nghiệp thuê đất) Vậy trường hợp có vi phạm pháp luật đất đai khơng? Đáp: Tại điểm đ khoản Điều 175 Luật Đât đai năm 2013 quy định: “1 Tổ chức kinh tế, tổ chức nghiệp công lập Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền nghĩa vụ sau đây: a) Quyền nghĩa vụ định Điều 166 Điều 170 Luật này; b) Thế chấp tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam; c) Bán tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê có đủ điều kiện quy định Điều 189 Luật này; người mua tài sản Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích xác định; d) Góp vốn tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn tài sản Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích xác định; đ) Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đất xây dựng xong kết cấu hạ tầng trường hợp phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế” Như vậy, với quy định pháp luật trích dẫn Doanh nghiệp khơng quyền cho th lại quyền sử dụng đất Việc Doanh nghiệp cho thuê lại quyền sử dụng đất vi phạm quy định khoản Điều 12 Luật Đất đai 2013 (Những hành vi bị nghiêm cấm) Việc sử dụng đất trường hợp mua, bán, chuyển nhượng phần vốn góp, cổ phần doanh nghiệp; cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước quy định nào? Đáp: Việc sử dụng đất trường hợp mua, bán, chuyển nhượng phần vốn góp, cổ phần doanh nghiệp; cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước quy định Điều 43 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai sau: (Điều sửa đổi Khoản 27 Điều Nghị định 01/2017/NĐ-CP) “1 Việc sử dụng đất trường hợp mua, bán, chuyển nhượng phần vốn góp, cổ phần doanh nghiệp, có giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thực theo quy định sau đây: a) Trường hợp mua, bán, chuyển nhượng phần vốn góp, cổ phần doanh nghiệp, có giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất không thay đổi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khơng phải làm thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất b) Trường hợp mua, bán, chuyển nhượng phần vốn góp, cổ phần doanh nghiệp, có giá trị quyền sử dụng đất mà thay đổi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thời hạn 30 ngày kể từ ngày mua, bán, chuyển nhượng phần vốn góp, cổ phần doanh nghiệp, doanh nghiệp phải thực thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất với quan nhà nước có thẩm quyền thực nghĩa vụ tài theo quy định Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thời hạn sử dụng đất theo thời hạn dự án đầu tư không vượt thời hạn quy định khoản Điều 126 Luật đất đai c) Trường hợp mua, bán, chuyển nhượng phần vốn góp, cổ phần Nhà nước doanh nghiệp việc xác định giá trị quyền sử dụng đất vào vốn cổ phần Nhà nước thực theo quy định pháp luật đất đai, pháp luật quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh doanh nghiệp pháp luật cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước Các trường hợp mua, bán, chuyển nhượng phần vốn góp cổ phần Nhà nước quy định Điểm phải xác định lại giá trị quyền sử dụng đất theo giá đất cụ thể thời điểm chuyển nhượng Việc 10 Trường hợp chuyển đổi doanh nghiệp mà khơng thay đổi mục đích sử dụng đất xử lý sau: a) Trường hợp doanh nghiệp trước chuyển đổi Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp, tiền nhận chuyển quyền sử dụng đất trả có nguồn từ ngân sách nhà nước Sở Tài ngun Mơi trường trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định giao đất, cho thuê đất doanh nghiệp sau chuyển đổi theo quy định pháp luật đất đai Giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất giá đất cụ thể Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất doanh nghiệp sau chuyển đổi; b) Trường hợp doanh nghiệp trước chuyển đổi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê, nhận chuyển quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất 52 nộp, tiền nhận chuyển quyền sử dụng đất trả khơng có nguồn từ ngân sách nhà nước doanh nghiệp sau chuyển đổi có trách nhiệm đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo thủ tục quy định Điều 85 Nghị định số 43/2014/NĐCP; ký lại hợp đồng thuê đất với Sở Tài nguyên Môi trường trường hợp thuê đất mà ban hành lại định cho thuê đất Giá đất để tính thu tiền thuê đất trường hợp doanh nghiệp sau chuyển đổi thuê đất trả tiền thuê hàng năm giá đất định để tính tiền thuê đất doanh nghiệp trước chuyển đổi thời điểm chuyển đổi công ty thuộc chu kỳ 05 năm ổn định tiền thuê đất phải xác định lại theo quy định Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định thu tiền thuê đất mặt nước (sau gọi Nghị định số 46/2014/NĐ-CP) hết chu kỳ 05 năm ổn định tiền thuê đất Trường hợp chuyển đổi doanh nghiệp đồng thời với việc chuyển mục đích sử dụng đất thực thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định đồng thời với thủ tục giao đất, cho thuê đất thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất quy định Khoản Điều Đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép quan nhà nước có thẩm 53 quyền giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất giá đất cụ thể Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định thời điểm có định chuyển mục đích sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền.” Như vậy, doanh nghiệp trước chuyển đổi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sau chuyển đổi phải thực nghĩa vụ sau: Một là: Đăng ký biến động đất đai theo thủ tục điều 85 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Chính phủ ban hành ngày 15/5/2014 hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013; Hai là: Ký lại Hợp đồng thuê đất với Sở Tài nguyên Môi trường trường hợp thuê đất mà bạn hành lại định cho thuê đất; Ba là: Xác định lại giá đất để tính thu tiền thuê đất theo Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước hết chu kỳ 05 năm ổn định tiền thuê đất - Về trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai chuyển đổi loại hình doanh nghiệp Căn khoản Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013, trường hợp thuê, thuê lại nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp cấp Giấy chứng nhận quyền sử 54 dụng đất Do Doanh nghiệp thuê đất khu công nghiệp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Sau doanh nghiệp chuyển đổi loại hình có nghĩa thay đổi chủ sử dụng đất, phải tiến hành đăng ký biến động sử dụng đất thay đổi thông tin người cấp Giấy chứng nhận Thành phần hồ sơ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành ngày 19/5/2014 hồ sơ địa chính; Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp; Các giấy tờ liên quan đến nội dung biến động: văn quan có thẩm quyền cho phép công nhận việc thay đổi thông tin pháp nhân trường hợp thay đổi thông tin pháp nhân tổ chức ghi Giấy chứng nhận; Chứng từ việc nộp nghĩa vụ tài trường hợp Giấy chứng nhận cấp có ghi nợ chậm nộp nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp người sử dụng đất miễn giảm nộp thay đổi quy định pháp luật Trình tự, thủ tục thực 55 Bước 1: Doanh nghiệp chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo nội dung Bước 2: Nộp hồ sơ Bộ phận tiếp nhận trả kết Bộ phận tiếp nhận hồ sơ trả kết Sở Tài nguyên Môi trường Trường hợp hồ sơ thiếu khơng hợp lệ cán tiếp nhận hồ sơ lập Phiếu hướng dẫn người nộp hồ sơ chỉnh sửa, bổ sung theo quy định; Trường hợp hồ sơ đầy đủ, hợp lệ viết giấy biên nhận hồ sơ, trao cho người nộp hồ sơ Bước 3: Thẩm định Văn phịng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, phù hợp quy định pháp luật thực cơng việc sau đây: Gửi thơng tin địa cho quan thuế để xác định thông báo thu nghĩa vụ tài trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định pháp luật; Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận cấp lập hồ sơ trình quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất trường hợp phải cấp lại Giấy chứng nhận theo quy định Bộ Tài nguyên Môi trường; thông báo 56 cho người sử dụng đất ký ký lại hợp đồng thuê đất với quan tài nguyên môi trường trường hợp phải thuê đất; Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, sở liệu đất đai Bước 4: Trả kết Bộ phân tiếp nhận hồ sơ trả kết Sở tài nguyên mơi trường Chi phí phải nộp thực theo Quyết định Ủy ban nhân dân tỉnh nơi có đất - Ký lại Hợp đồng thuê đất trường hợp thuê đất mà ban hành định cho thuê đất: Do thay đổi pháp nhân, nên doanh nghiệp sau chuyển đổi phải ký lại Hợp đồng thuê đất với Sở tài nguyên môi trường Trình tự tiến hành sau: Thành phần hồ sơ Căn Điều 3, Điều Thông tư 30/2014/TTBTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành ngày 02/6/2014 quy định hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, hồ sơ xin thuê đất gồm: Đơn xin giao đất, cho thuê đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thơng tư 30/2014/TTBTNMT; 57 Trích lục đồ địa đất đo địa đất; Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh; Trình tự, thủ tục thực Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ Bước 2: Nộp hồ sơ Bộ phận tiếp nhận trả kết Sở tài nguyên môi trường Cán tiếp nhận kiểm tra, hồ sơ chưa đầy đủ thơng báo để người nộp hồ sơ bổ sung; trường hợp hồ sơ hợp lệ viết Phiếu tiếp nhận hồ sơ Bước 3: Thẩm định Sở tài nguyên môi trường thẩm định hồ sơ địa chính, kiểm tra điều kiện giao đất, cho thuê đất, kế hoạch sử dụng đất; xác minh lập biên thẩm đình, trình Ủy ban nhân dân tỉnh định cho thuê đất Khi nhận Quyết định giao đất, cho thuê đất Ủy ban nhân dân tỉnh, Sở tài nguyên môi trường cung cấp thông tin địa cho Cơ quan thuế đủ điều kiện cho thuê phải thực nghĩa vụ tài chính; đồng thời ký Hợp đồng thuê đất Bước 4: Bàn giao đất thực địa bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 58 Chi phí cần nộp Chi phí nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực theo Quyết định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất - Xác định lại giá đất để tính thu tiền thuê đất theo Nghị định 46/2014/NĐ-CP Chính phủ ban hành ngày 15/5/2014 quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước hết chu kỳ 05 năm ổn định tiền thuê đất Giá đất cụ thể tính theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định điểm a, điểm b khoản điều Nghị định 46/2014/NĐ-CP áp dụng để xác định giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm cho chu kỳ ổn định giá thuê đất trả tiền hàng năm điều chỉnh lại đơn giá thuê đất cho chu kỳ ổn định Hệ số điều chỉnh giá đất Ủy bạn nhân dân cấp tỉnh quy định hàng năm Tiền thuê đất tính dựa cứ: Diện tích đất cho thuê; Thời hạn cho thuê đất; Đơn giá thuê đất trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; Hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm 59 Như vậy, doanh nghiệp sau hết thời hạn 05 năm chu kỳ ổn định đầu tiên, doanh nghiệp liên hệ với Cơ quan thuế để thông báo điều chỉnh đơn giá thuê đất, liên hệ với Sở tài nguyên môi trường để hướng dẫn lập hồ sơ ký Phụ lục Hợp đồng thuê đất điều chỉnh đơn giá thuê đất Hồ sơ gồm loại văn sau: Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường hồ sơ địa chính; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất khu đất điều chỉnh đơn giá thuê đất; Hợp đồng thuê đất; Thông báo điều chỉnh đơn giá từ quan thuế Hồ sơ gửi đến Bộ phận tiếp nhận trả kết Sở tài nguyên môi trường Như vậy, đối trường hợp doanh nghiệp thành lập năm 2014, đến chu kỳ ổn định 05 năm đầu, nên khơng phải xác định lại giá đất để tính thu tiền thuê đất, mà áp dụng giá tính thuê đất thành lập doanh nghiệp Sau hết thời hạn 05 năm này, tiền thuê đất phải trả tính lại theo điều chỉnh giá đất 60 19 Hiện nay, nhận thấy thị trường nhà cho cơng nhân khu cơng nghiệp gần có tiền phát triển nên doanh nghiệp chúng tơi có ý định tham gia vào dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư Xin hỏi để Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho việc thực dự án đầu tư doanh nghiệp phải đáp ứng điều kiện nào? Đáp: Khoản Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐCP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai quy định chi tiết điều kiện người Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực dự án đầu tư sau: “1 Dự án có sử dụng đất phải áp dụng điều kiện quy định Khoản Điều 58 Luật Đất đai gồm: a) Dự án đầu tư xây dựng nhà để bán thuê để bán kết hợp cho thuê theo quy định pháp luật nhà ở; b) Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản; 61 c) Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước” Như vậy, dự án mà doanh nghiệp bạn muốn tham gia (xây dựng nhà chung cư để bán cho công nhân) thuộc phạm vi điều chỉnh quy định Để Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất doanh nghiệp bạn phải đáp ứng điều kiện quy định Khoản Điều 58 Luật đất đai năm 2013 Cụ thể sau: “3 Người Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực dự án đầu tư phải có điều kiện sau đây: a) Có lực tài để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ dự án đầu tư; b) Ký quỹ theo quy định pháp luật đầu tư; c) Không vi phạm quy định pháp luật đất đai trường hợp sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư khác” Cụ thể, để Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất doanh nghiệp bạn phải đáp ứng điều kiện: 62 Thứ nhất, có lực tài để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ dự án đầu tư Theo đó, Khoản Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định điều kiện lực tài để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ dự án đầu tư gồm: “- Có vốn thuộc sở hữu để thực dự án khơng thấp 20% tổng mức đầu tư dự án có quy mơ sử dụng đất 20 héc ta; không thấp 15% tổng mức đầu tư dự án có quy mơ sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên; - Có khả huy động vốn để thực dự án từ tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi tổ chức, cá nhân khác Thứ hai, ký quỹ theo quy định pháp luật đầu tư; Thứ ba, không vi phạm quy định pháp luật đất đai trường hợp sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư khác Việc xác định người Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực dự án đầu tư không vi phạm quy định pháp luật đất đai trường hợp sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư khác 63 xác định theo quy định Khoản Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP: - Kết xử lý vi phạm pháp luật đất đai dự án địa phương lưu trữ Sở Tài nguyên Môi trường; - Nội dung công bố tình trạng vi phạm pháp luật đất đai kết xử lý vi phạm pháp luật đất đai trang thông tin điện tử Bộ Tài nguyên Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai dự án thuộc địa phương khác” 20 Cơng ty tơi có th đất nhà nước 50 năm, trả tiền thuê đất hàng năm với diện tích 10.000 mét vng, khơng có nhu cầu sử dụng công ty muốn trả lại 5.000 mét vng có khơng? Đáp: Điều 65 Luật đất đai 2013 quy định việc thu hồi đất sau: “Điều 65 Thu hồi đất chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy đe dọa tính mạng người Các trường hợp thu hồi đất chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại 64 đất, có nguy đe dọa tính mạng người bao gồm: a) Tổ chức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển nơi khác, giảm khơng cịn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển nơi khác, giảm khơng cịn nhu cầu sử dụng đất; b) Cá nhân sử dụng đất chết mà khơng có người thừa kế; c) Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất; d) Đất Nhà nước giao, cho th có thời hạn khơng gia hạn; đ) Đất khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy đe dọa tính mạng người; e) Đất có nguy sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng người Việc thu hồi đất theo quy định khoản Điều phải dựa sau đây: 65 a) Văn quan có thẩm quyền giải có hiệu lực pháp luật trường hợp thu hồi đất quy định điểm a khoản Điều này; b) Giấy chứng tử định tuyên bố người chết theo quy định pháp luật văn xác nhận khơng có người thừa kế Ủy ban nhân dân cấp xã nơi thường trú người để thừa kế chết trường hợp thu hồi đất quy định điểm b khoản Điều này; c) Văn trả lại đất người sử dụng đất trường hợp quy định điểm c khoản Điều này; d) Quyết định giao đất, định cho thuê đất trường hợp quy định điểm d khoản Điều này; đ) Văn quan có thẩm quyền xác định mức độ ô nhiễm môi trường, sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng người trường hợp quy định điểm đ điểm e khoản Điều Chính phủ quy định chi tiết Điều này” Như vậy, công ty bạn muốn trả lại đất làm văn trả lại đất cho Nhà nước 66 ... không? Đáp: Căn Điều 12, Luật đất đai 20 13 hành vi bị nghiêm cấm "Khơng sử dụng đất? ?? Theo đó, khoản Điều 64 Luật đất đai quy định trường hợp thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai, gồm: 37 ”a)... tư Thứ hai, liên quan đến đất đai: Doanh nghiệp có nhu cầu thuê đất nhà nước để sản xuất theo hình thức thuê đất trả tiền lần cho trình thuê Tại khoản Điều 174 Luật Đất đai năm 20 13 quy định sau:... Kết xử lý vi phạm pháp luật đất đai dự án địa phương lưu trữ Sở Tài nguyên Môi trường; b) Nội dung công bố tình trạng vi phạm pháp luật đất đai kết xử lý vi phạm pháp luật đất đai trang thông tin