sản gắn liền với đất là hệ thống dây chuyền sản xuất mà không thế chấp quyền sử dụng đất thì xử lý như thế nào?
Đáp:
Tại Điều 317, Bộ Luật dân sự năm 2015 (viết tắt là Bộ Luật dân sự) quy định về thế chấp tài sản như sau:
"1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp”.
Điều 320, 321 quy định về quyền, nghĩa vụ của bên thế chấp như sau:
"Điều 320. Nghĩa vụ của bên thế chấp
1. Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
3. Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.
4. Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
5. Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.
6. Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.
7. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.
8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.
Điều 321. Quyền của bên thế chấp
’1. Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận.
2. Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.
3. Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong
quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
6. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết”.
Trường hợp ông Nguyễn Văn A chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất là hệ thống dây chuyền sản xuất mà không thế chấp quyền sử dụng đất thì pháp luật vẫn cho phép, khi thực hiện việc xử lý tài sản bảo đảm sẽ phải tuân thủ theo quy định tại Điều 326 Bộ luật dân sự. Cụ thể như sau:
”1. Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong
phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Công ty Cổ phần A đã được UBND tỉnh L quyết định cho thuê 5.000m2 đất để thực hiện dự án đầu tư về nông nghiệp trên cơ sở ứng dụng khoa học, kỹ thuật, hình thức thuê đất là trả tiền thuê đất hàng năm. Sau khi ký hợp đồng thuê đất, công ty đã tổ chức triển khai thực hiện dự án như: xây dựng nhà kính, nhà điều hành, hệ thống nước tưới tiêu.... Nay, Công ty Cổ phần A muốn thế chấp toàn bộ tài sản đã đầu tư trên diện tích đất đã thuê để vay vốn tại tổ chức tín dụng.
12.
Xin hỏi, việc Công ty Cổ phần A thế chấp tài sản trên đất thuộc sở hữu của công ty thì có được không?
Đáp:
Tại Khoản 1, Điều 175, Luật đất đai 2013 quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm như sau:
"1. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
b) Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
c) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
d) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
đ) Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế”.
Căn cứ quy định của pháp luật đã được trích dẫn ở trên (điểm b khoản 1 Điều 175), thì Công ty Cổ phần A có quyền thế chấp toàn bộ tài sản đã đầu tư trên diện tích đất đã thuê để vay vốn tại tổ chức tín dụng.
Công ty trách nhiệm hữu hạn 1 thành viên A được UBND tỉnh Y cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất gạch không nung. Công ty đã ký hợp đồng thuê đất và nhận bàn bàn giao đất trên thực địa ngày 01/01/2012. Sau khi nhận bàn giao đất trên thực địa, công ty đã không đưa đất vào sử dụng và cũng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng 24 tháng nhưng đến nay vẫn chưa đưa đất vào sử dụng.
13.
Xin hỏi, trường hợp của Công ty trách nhiệm hữu hạn 1 thành viên A có vi phạm pháp luật về đất đai không? Và có thuộc trường hợp bị thu hồi không?
Đáp:
Căn cứ Điều 12, Luật đất đai 2013 thì một trong những hành vi bị nghiêm cấm đó là "Không sử dụng
đất”. Theo đó, tại khoản 1 Điều 64 Luật đất đai quy
định các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai, gồm:
”a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;
b) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
c) Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
d) Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;
đ) Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;
e) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
g) Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;
h) Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;
i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng”.
Như vậy, trên cơ sở căn cứ pháp luật đã được trích dẫn trên thì trường hợp Công ty trách nhiệm hữu hạn 1 thành viên A đã không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục kể từ ngày 01/01/2012 và cũng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng 24 tháng nhưng đến nay vẫn chưa đưa đất vào sử dụng sẽ thuộc trường hợp thu hồi đất theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 64 Luật đất đai.
Năm 2013, Công ty trách nhiệm hữu hạn 1 thành viên X được UBND tỉnh H cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư với thời hạn thuê đất là 50 năm, hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. Sau khi Công ty ký hợp đồng thuê đất, nhận bàn giao đất trên thực địa đã thực hiện dự án đầu tư như: sản ủi tạo mặt bằng, xây dựng nhà điều hành, hệ thống đường nội bộ trong công ty.... và tổ chức sản xuất theo dự án đầu tư. Năm 2017, do yêu cầu về phát triển kinh tế xã hội tại địa phương UBND tỉnh H đã ra quyết định thu hồi diện tích đất mà Công ty đã thuê.
14.
Xin hỏi, khi UBND tỉnh thu hồi đất đã thuê của Công ty trách nhiệm hữu hạn 1 thành viên X thì Công ty có được bồi thường về đất, tài sản trên đất đã thuê không?
Đáp:
Căn cứ Khoản 4, Điều 75, Luật đất đai 2013 thì điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương là “thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời
gian thuê”. Do đó, trường hợp công ty thuê đất
nhưng trả tiền thuê đất hàng năm thì sẽ không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí
đầu tư còn lại khi nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 76 Luật đất đai năm 2013. Cụ thể, quy định như sau:
"Điều 76. Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
1. Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:
a) Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 54 của Luật này;
b) Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;
c) Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;
d) Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;
đ) Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối”.
Theo đó, chi phí đầu tư còn lại khi nhà nước thu hồi đất sẽ căn cứ vào khoản 2 Điều 3 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ; tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Cụ thể:
"Điều 3. Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
1. Đối tượng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là các trường hợp quy định tại Điều 76 của Luật Đất đai.
2. Chi phí đầu tư vào đất còn lại là các chi phí mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất còn chưa thu hồi hết. Chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm toàn bộ hoặc một phần của các khoản chi phí sau:
b) Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;
c) Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;
d) Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất.
3. Điều kiện xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại:
a) Có hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất. Trường hợp chi phí đầu tư vào đất còn lại không có hồ sơ, chứng từ chứng minh thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại;
b) Chi phí đầu tư vào đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước”.
Tôi hiện là Giám đốc của công ty X có 50% vốn trong công ty, tôi muốn góp thêm vốn bằng quyền sử dụng đất vào công ty. Cho tôi hỏi là khi tôi
góp vốn như vậy thì tôi có phải đóng thuế thu nhập cá nhân và đóng lệ phí trước bạ không?
Đáp:
Về vấn đề thuế thu nhập cá nhân, vì việc góp vốn không phát sinh thu nhập nên bạn không phải đóng thuế thu nhập cá nhân.
Đối với lệ phí trước bạ, theo khoản 1 Điều 36 Luật doanh nghiệp 2014 quy định:
“a) Đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu