Tiếp nội dung phần 1, Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam (Tập 1): Phần 2 cung cấp cho người học những kiến thức như: Tư cách chủ thể quan hệ pháp luật của cá nhân; Tình trạng không có năng lực hành vi; Bảo vệ người không có năng lực hành vi; Quyền nhân thân;...Mời các bạn cùng tham khảo!
CHƯƠNG - QUYỀN SỞ HỮU Dẫn nhập - Trong chế độ xã hội tồn cách thức định việc chiếm hữu, làm chủ cải vật chất người Mối quan hệ người với người trình chiếm hữu cải vật chất làm phát sinh quan hệ sở hữu Các quan hệ sở hữu tồn cách khách quan với phát triển xã hội Khi Nhà nước pháp luật đời, địa vị giai cấp thống trị việc phân phối cải vật chất xã hội ghi nhận quyền hạn chế mà Nhà nước trao cho người chiếm giữ cải vật chất Lúc này, quan hệ sở hữu điều chỉnh pháp luật hình thành nên quyền sở hữu chủ thể có tài sản Với tư cách chế định pháp luật, quyền sở hữu có từ xuất Nhà nước xã hội khơng cịn phân chia giai cấp khơng cịn tồn Nhà nước Khái niệm quyền sở hữu - hiểu theo hai nghĩa: Theo nghĩa khách quan, quyền sở hữu tổng hợp quy phạm pháp luật Nhà nước ban hành, điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh trình chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tư liệu sản xuất tư liệu tiêu dùng xã hội Hay nói khác đi, quyền sở hữu pháp luật sở hữu Theo nghĩa chủ quan, quyền sở hữu khả phép xử chủ sở hữu việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản Những quyền nội dung quyền sở hữu mà chủ sở hữu có tài sản BLDS Việt Nam hành không định nghĩa trực tiếp có quy định rằng: “quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt tài sản chủ sở hữu theo quy định pháp luật.” Tính chất quyền chủ sở hữu - Các quyền chủ sở hữu có tính độc nhất, bị giới hạn quy định pháp luật tồn lâu dài MỤC - Nội dung pháp lý quyền sở hữu Quyền sử dụng Dùng thu hoa lợi, lợi tức - Điều 192 BLDS quy định: “quyền sử dụng quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản.” Như vậy, với tư cách nội dung quyền sở hữu, quyền sử dụng bao gồm quyền khai thác công dụng tài sản quyền thu nhận hoa lợi, lợi tức từ tài sản “Khai thác cơng dụng” nghĩa chủ sở hữu tự thụ hưởng lợi ích vật chất từ tài sản không sinh lợi không khai thác phương diện kinh tế “Thu nhận hoa lợi, lợi tức từ tài sản” hiểu việc chủ sở hữu thụ hưởng kết từ khai thác sinh lợi tài sản mà bảo tồn chất liệu tài sản Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, hai quyền không thiết phải tồn song song tài sản Chủ sở hữu có quyền định phương thức sử dụng tài sản (dùng hay không dùng tài sản) cách thức thu hoa lợi, lợi tức (trực tiếp khai thác hoa lợi, tự nhiên tài sản, người khác khai thác thông qua hợp đồng cho thuê, cho mượn) Tài sản sử dụng khai thác trực tiếp chủ sở hữu người khác chủ sở hữu (khi chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng pháp luật quy định) Hạn chế quyền sử dụng - Điều 193 BLDS quy định: “Chủ sở hữu có quyền khai thác cơng dụng tài sản, hưởng hoa lợi lợi tức từ tài sản theo ý chí khơng gây thiệt hại làm ảnh hưởng đến lợi ích Nhà nước, lợi ích cơng cộng, quyền lợi ích hợp pháp người khác.” Đây nguyên tắc chung mà luật viết dự liệu để hạn chế quyền sử dụng chủ động, ngăn ngừa lạm dụng Ngồi ra, pháp luật cịn có quy định hạn chế quyền sử dụng thụ động số trường hợp đặc thù khác thừa nhận thực tế Quyền định đoạt Định đoạt vật chất định đoạt pháp lý - Theo Điều 195 BLDS “Quyền định đoạt quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản từ bỏ quyền sở hữu đó.” Ngồi ra, chủ sở hữu cịn định đoạt tài sản cách chấm dứt tồn vật chất tài sản Như vậy, chủ sở hữu có quyền định số phận tài sản phương diện vật chất (tiêu dùng, thiêu hủy, chuyển hóa thành hình thức tồn khác ), phương diện pháp lý (chuyển nhượng, tặng cho, trao đổi, góp vốn kinh doanh ) Cũng quyền sử dụng, quyền định đoạt chủ sở hữu chủ sở hữu người khác thực Mọi trường hợp định đoạt tài sản ngồi khn khổ giới hạn quyền tự định đoạt chủ sở hữu định đoạt tài sản thuộc sở hữu người khác bị xem giao dịch vơ hiệu Cũng có trường hợp, tài sản chuyển quyền sở hữu hiệu lực việc thực quyền tự định đoạt chủ sở hữu, mà pháp luật quy định (như trường hợp trưng mua, trưng dụng mục đích an ninh quốc phịng, giải tỏa có đền bù để thực quy hoạch đô thị ) Hạn chế quyền định đoạt - Quyền định đoạt bị hạn chế trường hợp có xung đột lợi ích chủ sở hữu với lợi ích Nhà nước, lợi ích cơng cộng quyền lợi ích người khác mà việc bảo vệ quyền lợi hoàn toàn cần thiết hợp lý Luật viết quy định nhiều cách thức hạn chế quyền định đoạt khác nhau, như: Quyền định đoạt số phận pháp lý tài sản bị Nhà nước cấm hạn chế cách trực tiếp quy định pháp luật Ví dụ, cổ đơng sở hữu cổ phần ưu đãi biểu không chuyển nhượng cổ phần cho người khác (khoản 3, Điều 81 Luật doanh nghiệp 2005) Quyền định đoạt số phận pháp lý tài sản Nhà nước hạn chế kiểm sốt cách gián tiếp thơng qua vai trị tổ chức hay cá nhân Quyền chiếm hữu Khái niệm - Theo Điều 182 BLDS: “Quyền chiếm hữu quyền nắm giữ, quản lý tài sản” Việc nắm giữ quản lý bao hàm việc thực quyền sử dụng (dùng khai thác) quyền không sử dụng tài sản (cất giữ) Trong bối cảnh tại, luật viết hành ghi nhận khác chế độ pháp lý người chiếm hữu với tư cách chủ sở hữu người chiếm hữu tài sản người khác trình thực quyền chiếm hữu tài sản Chúng ta nghiên cứu khác hai chế độ pháp lý này: 3.1 Chiếm hữu chủ sở hữu 3.1.1 Các yếu tố quyền chiếm hữu chủ sở hữu Quyền chiếm hữu chủ sở hữu hình thành từ hai yếu tố: Yếu tố khách quan (corpus) - đặc trưng việc thực quyền thuộc nội dung quyền sở hữu, thể thành giao dịch mang tính chất vật chất có tác động đến tài sản chẳng hạn cất giữ đồ trang sức, cư trú nhà, canh tác đất, cho thuê tài sản Luật Việt Nam hành xếp giao dịch thành hai nhóm: Các giao dịch nắm giữ: giao dịch mà thơng qua đó, chủ sở hữu giữ vật phạm vi kiểm sốt vật chất Vật không thiết phải nằm tay chủ sở hữu theo nghĩa đen mà cần vật đặt quyền kiểm soát vật chất tiềm tàng chủ sở hữu Các giao dịch quản lý: giao dịch mà thơng qua chủ sở hữu kiểm soát tồn tài sản (về phương diện vật chất hay giá trị) kiểm soát việc sử dụng, khai thác tài sản Kiểm kê, định giá, bảo quản, tiêu dùng, cư trú, canh tác, giao dịch quản lý Trước đây, Điều 189 BLDS 1995 định nghĩa “quyền chiếm hữu quyền chủ sở hữu tự nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu mình” Hiện định nghĩa sửa đổi “Quyền chiếm hữu quyền nắm giữ, quản lý tài sản” Như vậy, thừa nhận tồn khái niệm “chiếm hữu thơng qua vai trị người khác” hay “chiếm hữu danh nghĩa người khác” Luật quy định thời gian chiếm hữu người khác tính phần thời gian chiếm hữu chủ sở hữu xem xét tình trạng chiếm hữu liên tục (Điều 190 BLDS) Nói cách tổng quát rằng: trường hợp tự nắm giữ, quản lý tài sản chủ sở hữu có quyền chiếm hữu theo nghĩa đầy đủ; trường hợp tài sản giao cho người khác chiếm hữu, chủ sở hữu coi người chiếm hữu cần tính thời gian chiếm hữu liên tục trường hợp người chiếm hữu theo nghĩa vật chất Ta gọi chiếm hữu theo nghĩa đầy đủ chiếm hữu vật chất pháp lý chiếm hữu theo ý nghĩa Điều 190 chiếm hữu pháp lý Yếu tố chủ quan (animus) - đặc trưng thái độ tâm lý chủ sở hữu quan hệ với người thứ ba liên quan đến tài sản chiếm hữu, thể cung cách cư xử mang tính chất quyền lực tài sản (có quyền sở hữu tài sản mà báo cáo với vấn đề liên quan đến tài sản không buộc phải giao tài sản co người Tuy nhiên khơng phải người có thái độ tâm lý chủ sở hữu hợp pháp tài sản.Bởi lẽ, thái độ tâm lý hồn tồn khác với tình Yếu tố chủ quan cấu thành từ hai yếu tố: ý chí dự định Ý chí phải bày tỏ người có lực hành vi dân đầy đủ Dự định xử người chiếm hữu nhằm khẳng định quyền sở hữu tài sản 3.1.2 Xác lập quyền chiếm hữu chủ sở hữu Hội đủ corpus animus - Quyền chiếm hữu vật chất pháp lý xác lập hội đủ hai yếu tố chủ quan yếu tố khách quan Riêng yếu tố chủ quan khơng phải có mà cịn phải pháp luật thừa nhận Nếu yếu tố chủ quan có khơng pháp luật thừa nhận người chiếm hữu tình trạng chiếm hữu thực tế mà khơng khơng có quyền chiếm hữu Luật viết gọi tình trạng chiếm hữu khơng có pháp luật khơng tình Quyền chiếm hữu người quản lý tài sản - Yếu tố khách quan yếu tố chủ quan không thiết phải hội đủ vào thân chủ sở hữu có trường hợp yếu tố xuất người chủ sở hữu khơng xem chủ sở hữu, người quản lý tài sản Vai trò người quản lý tài sản đặt nhiều trường hợp: chủ sở hữu người chưa thành niên thành niên khơng có khả nhận thức hành vi mình; chu sở hữu vắng mặt tích; chủ sở hữu chết; định làm người quản lý di sản thừa kế Khi đó, người quản lý tài sản thực tác động vật chất lên tài sản mà quản lý, thể thái độ tâm lý chủ sở hữu trình thực giao dịch Tuy nhiên, có corpus người quản lý cịn animus người quản lý thể khơng hoàn hảo, tài sản - đối tượng việc chiếm hữu - thuộc sở hữu người khác 3.1.3 Mất quyền chiếm hữu chủ sở hữu Chỉ corpus - Việc chủ sở hữu khơng tự nắm giữ, quản lý tài sản trì thái độ xử của chủ sở hữu tài sản khiến cho chủ sở hữu quyền chiếm hữu vật chất không quyền chiếm hữu pháp lý Chính lẽ đó, chủ sở hữu coi người chiếm hữu liên tục tài sản dù khơng tự nắm giữ tài sản Mất corpus xảy cách tự nguyện (trong trường hợp chủ sở hữu giao kết hợp đồng cho thuê, cho mượn, ủy quyền quản lý sử dụng tài sản ), xảy cách khơng tự nguyện (có hai loại: có animus với tình có animus với khơng tình) Chỉ animus - Trong trường hợp chủ sở hữu bán tài sản co người khác làm thủ tục chuyển quyền sở hữu cho người mua; điều kiện khách quan mà người mua chưa thể tự nắm giữ quản lý tài sản mà yêu cầu người bán tiếp tục quản lý tài sản thời gian định Khi đó, người bán có quyền chiếm hữu vật chất khơng có quyền chiếm hữu mặt pháp lý, tài sản vào lúc thuộc quyền sở hữu người khác 3.1.4 Chiếm hữu khơng hồn hảo102 Dẫn nhập - Điều 247, khoản BLDS quy định: ” người chiếm hữu, người lợi tài sản khơng có pháp luật tình, liên tục, công khai thời hạn 10 năm động sản, 30 năm bất động sản, trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm chiếm hữu ” Từ nội dung điều luật, ta rút nguyên tắc quyền sở hữu theo thời hiệu không xác lập thiếu yếu tố quy định Điều 247 BLDS Vấn đề đặt chiếm hữu không liên tục, chiếm hữu gián đoạn, chiếm hữu không công khai, trường hợp khác xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu theo Điều 247 BLDS Chiếm hữu không liên tục - Theo Điều 190 BLDS, “việc chiếm hữu tài sản thực khoảng thời gian mà khơng có tranh chấp tài sản chiếm hữu liên tục, kể tài sản giao cho người khác chiếm hữu” Như vậy, để có chiếm hữu liên tục với tư cách chủ sở hữu cần có đầy đủ điều kiện sau: - Có liên tục corpus animus Khơng có tranh chấp người thứ ba tài sản Những trường hợp chiếm hữu không đáp ứng đầy đủ điều kiện xem chiếm hữu không liên tục Chiếm hữu không công khai - Theo Điều 191 BLDS, “việc chiếm hữu coi công khai thực cách minh bạch, không giấu giếm; tài sản chiếm hữu sử dụng theo tính năng, cơng dụng người chiếm hữu bảo quản, giữ gìn tài sản mình” Yếu tố quan trọng khái niệm chiếm hữu công khai cơng khai corpus, nghĩa người chiếm hữu thực tác động vật chất tài sản cách minh bạch, không giấu giếm Và ngược lại, chiếm hữu trở nên không công khai giao dịch tạo thành corpus thực không minh bạch giấu giếm nhằm ngăn chặn truy tìm tài sản người có quyền kiện địi lại tài sản Khi đó, chiếm hữu công khai với tất người, trừ người có quyền kiện địi lại tài sản chiếm hữu công khai theo ý nghĩa pháp lý Do đó, nói chiếm hữu cơng khai theo ý nghĩa pháp lý khái niệm tương đối Chiếm hữu khơng có pháp luật tình -Theo Điều 189 BLDS: “Người chiếm hữu tài sản khơng có pháp luật tình người chiếm hữu mà khơng biết khơng thể biết việc chiếm hữu tài sản khơng có pháp luật.” 3.1.5 Hiệu lực quyền chiếm hữu chủ sở hữu Bảo vệ quyền chiếm hữu - Quyền chiếm hữu chủ sở hữu bảo vệ khuôn khổ quy định chung bảo vệ quyền sở hữu ghi nhận Điều từ 255 đến 261 BLDS Theo đó, người chiếm hữu chủ sở hữu đích thực tài sản có quyền u cầu Tịa án, quan Nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền sở hữu, quyền chiếm hữu phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở việc thực quyền sở hữu, quyền chiếm hữu trái pháp luật, yêu cầu bồi thường thiệt hại Luật viết hành ghi nhận trường hợp người xác lập quyền chiếm hữu chủ sở 102 gọi chiếm hữu có tì vết (vice) hữu tài sản khơng phải chủ sở hữu đích thực tài sản Trường hợp này, thực tế phân thành hai nhóm: Chiếm hữu tình - Người chiếm hữu trường hợp xác lập quyền sở hữu tài sản chiếm hữu thời hiệu có quyền phần hoa lợi, lợi tức từ tài sản trường hợp phải trao trả tài sản cho chủ sở hữu đích thực103 Chiếm hữu khơng tình - Luật không thừa nhận quyền chiếm hữu người chiếm hữu khơng tình trường hợp khơng thừa nhận tình trạng chiếm hữu khơng tình (khoản 1, Điều 601 BLDS) 3.2 Chiếm hữu tài sản người khác Tình trạng chiếm hữu có corpus - Một việc chiếm hữu khơng có yếu tố chủ quan (animus) mà có yếu tố khách quan (corpus) người chiếm hữu tình trạng chiếm hữu tài sản người khác Điều 183 BLDS ghi nhận trường hợp chiếm hữu hợp pháp người khác, bao gồm: người chủ sở hữu ủy quyền quản lý tài sản, người chuyển giao quyền chiếm hữu thông qua giao dịch dân phù hợp với quy định pháp luật, người phát giữ tài sản vô chủ, tài sản không xác định chủ sở hữu tài sản bị đánh rơi, bỏ qn, bị chơn giấu, bị chìm đắm phù hợp với điều kiện pháp luật quy định, người phát giữ gia súc, gia cầm, vật nuôi nước bị thất lạc phù hợp với điều kiện pháp luật quy định số trường hợp khác pháp luật quy định Tất người có quyền xác lập giao dịch mang tính chất vật chất tác độüng lên tài sản với tư cách người có quyền tài sản người khác tài sản mà chủ sở hữu Hiệu lực việc chiếm hữu tài sản người khác - Người chiếm hữu tài sản người khác có nghĩa vụ giao trả tài sản cho chủ sở hữu Nghĩa vụ hoàn trả phải thực thời điểm tùy theo thỏa thuận theo quy định pháp luật Điều xuất phát từ nguyên tắc người chiếm hữu tài sản người khác xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu Người chiếm hữu tài sản người khác pháp luật bảo vệ trường hợp quyền chiếm hữu bị xâm phạm theo quy định Điều từ 255 đến Điều 261 BLDS Tuy nhiên, việc chiếm hữu tài sản người khác bảo vệ trường hợp bị xâm hại với điều kiện người chiếm hữu chứng minh tính hợp pháp tình trạng chiếm hữu Cũng cần lưu ý biện pháp bảo vệ quyền chiếm hữu tài sản người khác áp dụng trường hợp có tranh chấp bên tham gia mối quan hệ kết ước làm phát sinh việc chiếm hữu MỤC - Căn xác lập quyền sở hữu Theo BLDS Điều 170, “Quyền sở hữu xác lập tài sản trường hợp sau đây: lao động, hoạt động sản xuất kinh doanh hợp pháp; chuyển giao quyền sở hữu theo thỏa thuận theo định quan Nhà nước có thẩm quyền; thu hoa lợi, lợi tức; tạo thành vật sáp nhập, trộn lẫn, chế biến; thừa kế tài sản; chiếm hữu trường hợp pháp luật quy định vật vô chủ, vật bị đánh rơi, bị bỏ quên, bị chôn giấu, gia súc gia cầm bị thất lạc, vật nuôi nước di chuyển tự nhiên; chiếm hữu tài sản khơng có pháp luật tình, liên tục, cơng khai phù hợp với thời hiệu quy định khoản Điều 247 BLDS; trường hợp khác pháp luật quy định” Như vậy, xác lập quyền sở hữu dự liệu Điều 170 BLDS xếp thành hai nhóm: Nhóm quyền sở hữu chuyền giao: có nhiều phân nhóm nhỏ: 103 Theo Điều 601, khoản BLDS: người chiếm hữu tài sản mà khơng có pháp luật tình, phải hồn trả hoa lợi, lợi tức thu từ thời điểm người biết phải biết việc chiếm hữu khơng có pháp luật Nghĩa là, khơng phải hồn trả hoa lợi, lợi tức thu cách tình Theo nguồn gốc việc chuyển giao, quyền sở hữu xác lập luật định (như thừa kế theo pháp luật, quốc hữu hóa); đường tư pháp (như toán doanh nghiệp tình trạng phá sản, buộc bồi thường thiệt hại, tịch thu sung cơng quỹ) hành (như xử phạt hành chính, giao quyền sử dụng đất); ý chí chủ sở hữu giao dịch bên (di chúc) hợp đồng (bán, tặng cho, trao đổi) Theo phạm vi đối tượng chuyển giao, ta có chuyển giao tổng quát (như để lại di sản thừa kế, sáp nhập doanh nghiệp) chuyển giao đặc định (như bán, tặng cho, di tặng) Theo động vật chất việc chuyển giao, ta có chuyển giao có đền bù (như bán, trao đổi, giao quyền sử dụng đất có thu tiền) khơng có đền bù (tặng cho, thừa kế theo di chúc theo pháp luật Nhóm quyền sở hữu xác lập trực tiếp: lao động sáng tạo, chiếm giữ, sáp nhập, chiếm hữu tài sản, mà quyền sở hữu hình thành thừa nhận Trong phần này, nội dung nghiên cứu giới hạn nhóm quyền sở hữu xác lập theo phương thức trực tiếp vấn đề có liên quan đến việc xác lập quyền sở hữu theo phương thức Xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu Thời hiệu - Theo Điều 154 BLDS: "Thời hiệu thời hạn pháp luật quy định mà kết thúc thời hạn chủ thể hưởng quyền dân sự, miễn trừ nghĩa vụ dân quyền khởi kiện vụ án dân sự, quyền yêu cầu giải việc dân sự." Xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu - ghi nhận Điều 247 BLDS sau: "Người chiếm hữu, người lợi tài sản khơng có pháp luật tình, liên tục, cơng khai thời hạn mười năm động sản, ba mươi năm bất động sản, trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu" trừ trường hợp "chiếm hữu tài sản thuộc sở hữu nhà nước, khơng có pháp luật dù tình, liên tục, cơng khai, dù thời gian chiếm hữu bao lâu” người chiếm hữu tài sản khơng thể trở thành chủ sở hữu hợp pháp Tuy nhiên, rõ ràng luật viết khơng quy định rõ cách tính thời hiệu việc xác lập quyền sở hữu theo Về mặt lý luận, lý giải vấn đề theo nhiều cách: Cách thứ nhất, khơng có kết nối việc chiếm hữu - Thời hạn mười năm ba mươi năm nói tính từ ngày người xác lập quyền sở hữu thời hiệu thực chiếm hữu tài sản cách tình Nếu người chuyển nhượng tài sản cho người khác lúc sống di tặng tài sản mà chưa kịp xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu, thời hiệu tính lại từ đầu cho người chiếm hữu Cách thứ hai, có kết nối việc chiếm hữu với điều kiện tất người chiếm hữu liên tiếp tình - Thời hạn mười năm ba mươi năm nói tính từ ngày chiếm hữu người chiếm hữu tình Những người nối tiếp nhận tài sản sau (qua giao dịch dân sự) cộng thêm thời gian chiếm hữu người chiếm hữu trước vào thời gian chiếm hữu việc tính thời hiệu, với điều kiện tất người chiếm hữu tình Nếu chuỗi người chiếm hữu nối tiếp có người khơng tình, thời hiệu lại tính lại từ đầu kể từ ngày chiếm hữu người chiếm hữu tình sau người chiếm hữu khơng tình Riêng người thừa kế theo pháp luật theo di chúc kế tục tình khơng tình người chết Cách thứ ba, có kết nối việc chiếm hữu quyền sở hữu thời hiệu xác lập cho người chiếm hữu tình - Thời hạn mười năm ba mươi năm nói tính từ ngày chiếm hữu người chiếm hữu đầu tiên, tình hay khơng tình Nhưng, cần ý có người chiếm hữu tình xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu Người thừa kế người chiếm hữu tình xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu, dù thân khơng tình Cách thứ tư, có kết nối việc chiếm hữu tính từ người chiếm hữu tình - Thời hạn mười năm ba mươi năm nói tính kể từ ngày chiếm hữu người chiếm hữu tình đầu tiên; người chiếm hữu nối tiếp cộng thêm thời gian chiếm hữu người chiếm hữu trước vào thời gian chiếm hữu để tính thời hiệu người chiếm hữu vào năm thứ mười năm thứ ba mươi mốt có quyền xác lập quyền sở hữu thời hiệu Kể từ người chiếm hữu sau người người chiếm hữu tình đầu tiên, vấn đề tình hay khơng tình khơng đặt Gián đoạn thời hiệu - Theo BLDS Điều 158 khoản 2, thời hiệu hưởng quyền dân sự, miễn trừ nghĩa vụ dân bị gián đoạn có kiện sau đây: a) Có giải quan có thẩm quyền quyền nghĩa vụ dân áp dụng thời hiệu; b) Quyền, nghĩa vụ dân áp dụng thời hiệu mà bị người có quyền, nghĩa vụ liên quan tranh chấp Qua nội dung điều luật này, rút số nhận xét sau: - Thứ nhất: thời hiệu xác lập quyền sở hữu không bị gián đoạn trường hợp tài sản bị bị đánh cắp Người chiếm hữu khơng có pháp luật tình có quyền thực biện pháp cần thiết nhằm truy tầm thu hồi tài sản bị bị đánh cắp Trong trường hợp tài sản thu hồi, người chiếm hữu khơng có pháp luật tình lại tiếp tục chiếm hữu thời gian tài sản bị tính thời gian chiếm hữu liên tục người Thứ hai: việc giải quan Nhà nước có thẩm quyền, có tác dụng buộc người chiếm hữu hoàn trả tài sản cho chủ sở hữu đích thực, khơng làm gián đoạn thời hiệu mà loại trừ khả bắt đầu thời hiệu Trái lại, quan Nhà nước có thẩm quyền thừa nhận quyền sở hữu người chiếm hữu (do nhầm lẫn), thời hiệu liên tục Thứ ba: việc tranh chấp quyền sở hữu tài sản, nói, tự khơng ảnh hưởng đến chiếm hữu liên tục Tranh chấp không hẳn làm gián đoạn thời hiệu xác lập quyền sở hữu, trừ trường hợp người tranh chấp chủ sở hữu đích thực tài sản Ta nói tranh chấp có tác dụng làm gián đoạn thời hiệu với điều kiện treo Giả sử người tranh chấp thừa nhận chủ sở hữu tài sản, thời hiệu xác lập quyền sở hữu cho người chiếm hữu bị gián đoạn từ ngày có tranh chấp bắt đầu lại, dù người bị tranh chấp có tiếp tục chiếm hữu tài sản Nhưng phải tranh chấp thức, nghĩa đưa xem xét quan Nhà nước có thẩm quyền: tranh cãi tuý dân gian làm gián đoạn thời hiệu, với điều kiện treo Hỗn tính thời hiệu - Thời hiệu xác lập quyền sở hữu cho người chiếm hữu khơng có pháp luật tình tương ứng với thời hiệu khởi kiện đòi lại tài sản chủ sở hữu đích thực Theo BLDS Điều 161 khơng tính vào thời hiệu khởi kiện khoảng thời gian mà xảy kiện sau đây: Sự kiện bất khả kháng trở ngại khách quan làm cho chủ thể có quyền khởi kiện, quyền yêu cầu khởi kiện, yêu cầu phạm vi thời hiệu Sự kiện bất khả kháng kiện xảy cách khách quan lường trước khắc phục áp dụng biện pháp cần thiết khả cho phép Trở ngại khách quan trở ngại hoàn cảnh khách quan tác động làm cho người có quyền, nghĩa vụ dân khơng thể biết việc quyền, lợi ích hợp pháp bị xâm phạm khơng thể thực quyền nghĩa vụ dân mình; Chưa có người đại diện trường hợp người có quyền khởi kiện, người có quyền yêu cầu chưa thành niên, lực hành vi dân bị hạn chế lực hành vi dân sự; Chưa có người đại diện khác thay lý đáng khác mà khơng thể tiếp tục đại diện trường hợp người đại diện người chưa thành niên, người lực hành vi dân sự, người bị hạn chế lực hành vi dân chết Trong trường hợp thời hiệu hỗn tính, sau kiện làm dừng thời hiệu chấm dứt, thời hiệu tính tiếp cách cộng khoảng thời gian tính vào thời hiệu trước xảy kiện vào khoảng thời gian lúc kiện chấm dứt Trong khung cảnh luật thực định Việt Nam, hiệu lực việc xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu phát sinh cách đương nhiên Người trước chủ sở hữu tài sản bị bác đơn kiện đòi lại tài sản, có đủ chứng cho thấy bị đơn vụ kiện đáp ứng đầy đủ điều kiện để xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu.Tuy nhiên, cách hợp lý, người chiếm hữu từ chối việc xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu Xác lập quyền sở hữu theo phương thức trực tiếp khác Các phương thức trực tiếp xác lập quyền sỏ hữu tài sản hữu hình thừa nhận Điều 170 BLDS bao gồm: sáp nhập, trộn lẫn, chế biến; chiếm hữu vật vô chủ, vật bị đánh rơi, bị bỏ quên, bị chôn giấu, gia súc gia cầm bị thất lạc; vật nuôi nước di chuyển tự nhiên (gọi chung chiếm hữu theo Điều 170 BLDS) 2.1 Sáp nhập, trộn lẫn, chế biến 2.1.1 Chế biến Đối tượng việc chế biến phải động sản Việc chế biến chủ sở hữu tự thực giao cho người khác thực thông qua hợp đồng gia công chủ sở hữu nguyên vật liệu trở thành chủ sở hữu tài sản tạo thành (BLDS Điều 238 khoản 1) Cũng có trường hợp vật chế biến người chủ sở hữu vật mà khơng chủ sở hữu u cầu làm việc đó; người chế biến tình khơng tình, chiếm hữu tài sản gốc Luật hành quy định người chế biến tình trở thành chủ sở hữu của tài sản mới, phải toán giá trị nguyên vật liệu, bồi thường thiệt hại cho chủ sở hữu nguyên vật liệu (BLDS Điều 238 khoản 2) Trong trường hợp người chế biến khơng tình, chủ sở hữu có quyền yêu cầu giao vật mới; có nhiều chủ sở hữu nguyên vật liệu, người đồng chủ sở hữu theo phần vật tạo thành, tương ứng với giá trị nguyên vật liệu người Chủ sở hữu khơng tình nguyên vật liệu bị chế biến có quyền yêu cầu người chế biến bồi thường thiệt hại (Điều 238 khoản 3) Như vậy: Thứ nhất, luật không dự liệu việc tốn cơng sức lao động mà người chế biến khơng tình bỏ để để chế biến sản phẩm Người chế biến khơng tình khơng khơng có quyền sở hữu tài sản mà cịn khơng trả cơng chế biến phải bồi thường thiệt hại, chủ sở hữu nguyên vật liệu có yêu cầu Thứ hai, việc chế biến thực phần nguyên vật liệu người chế biến khơng tình, người trở thành đồng chủ sở hữu theo phần tài sản mới, áp dụng Điều 238 khoản nêu Tất nhiên, người phải bồi thường thiệt hại, chủ sở hữu phần ngun vật liệu bị chế biến khơng tình có yêu cầu 2.1.2 Sáp nhập trộn lẫn Định đoạt - Theo BLDS Điều 223 khoản 1, chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu theo thoả thuận theo quy định pháp luật Một cách tổng quát, chủ sở hữu chung có quyền chuyển giao phần quyền sở hữu tài sản chung cho người khác, có khơng có đền bù Việc chuyển giao có đối tượng phần tồn phần quyền sở hữu Nếu chủ sở hữu chung bán phần quyền tài sản chung, chủ sở hữu chung khác có quyền ưu tiên mua Là tài sản theo nghĩa đầy đủ, phần quyền sở hữu một khối tài sản chung dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ tài sản khác Phù hợp với tính đa dạng sở hữu kinh tế thị trường, BLDS đưa phân loại loại hình sở hữu quy định phù hợp với tính chất đặc thù loại sở hữu Các quy định BLDS hình thức sở hữu sở xác lập chúng đóng vai trị quan trọng việc xác định sở hữu doanh nghiệp liên doanh, công ty, kể công ty đối nhân hay công ty đối vốn Sự vận động hình thức sở hữu theo BLDS đáp ứng địi hỏi kinh tế thị trường mơ hình hóa theo sơ đồ sau: MỤC - Các hạn chế việc thực quyền sở hữu Dẫn nhập - Chủ sở hữu tự khai thác độc quyền khai thác tài sản Quy tắc thực áp dụng trọn vẹn số động sản Nói riêng lĩnh vực bất động sản, việc áp dụng quy tắc vừa nêu lại dẫn đến việc hạn chế áp dụng nó: người tự khai thác bất động sản người phải tôn trọng việc tự khai thác bất động sản người khác Bất động sản lân cận (láng giềng) khái niệm gắn liền với Quyền khai thác bất động sản đặt cho người láng giềng việc thoát nước sinh hoạt, nước mưa; lối chung; mở cửa sổ trông sang nhà bên; đục tường nhà chung để đặt kết cấu xây dựng; để cành cây, rễ phát triển sang phần đất giáp ranh; Quyền tự khai thác bất động sản, góc độ tư pháp, định nghĩa thông qua việc xác định quyền nghĩa vụ chủ sở hữu quan hệ láng giềng.Thế nhưng, lân cận hay láng giềng, với tư cách thuật ngữ pháp luật tài sản, ghi nhận trước hết thuật ngữ gắn liền với ý niệm giới hạn hay nói khác ranh giới bất động sản thường gặp thực tế đời sống người dân, người Việt nam RANH GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Cọc mốc Chủ sở hữu bất động sản có quyền dựng cọc mốc để xác định ranh giới bất động sản trước người thứ ba, trước chủ sở hữu bất động sản liền kề Tuy nhiên, chủ sở hữu bất động sản liền kề dựng cột mốc phần đất thuộc quyền sử dụng việc dựng cột mốc ý kiến bên (BLDS Điều 266 khoản 1) Trong trường hợp này, cọc mốc thuộc quyền sở hữu riêng người dựng Nếu cọc mốc bên tạo nên ranh giới chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý, mốc giới ngăn cách chung, chi phí để xây dựng bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thoả thuận khác (Điều 266 khoản đoạn 2) Những người sử dụng đất liền kề thoả thuận với việc dựng cọc mốc ranh giới để làm mốc giới ngăn cách bất động sản (Điều 266 khoản đoạn 1) chi phí dựng cọc mốc đó; trường hợp này, cọc mốc thuộc sở hữu chung người (cùng điều luật) 1.2 Hàng rào, hào, rãnh, kênh, mương, bờ bao Hàng rào, hào, rãnh, kênh, mương, bờ bao khơng có tác dụng xác định ranh giới bất động sản, bao bọc bất động sản, mà cịn hình thức phân lập bất động sản, nhằm khẳng định nguyên tắc người có quyền sở hữu Đối với tài sản phân biệt với bất động sản thuộc người khác nằm phạm vi hàng rào, hào, rãnh, kênh, mương, bờ bao Quyền dựng hàng rào, bờ bao đào hào, rãnh, kênh, mương quyền không tuyệt đối: mặt, người xây dựng phải tôn trọng giới hạn pháp luật quy định quy hoạch đô thị, thẩm mỹ chung quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề người láng giềng, quyền sử dụng lối qua, quyền có tầm nhìn, quyền cấp, nước, tưới nước, tiêu nước; mặt khác, người xây dựng khơng phép lạm dụng quyền xây dựng mình, gây thiệt hại cho người khác Hàng rào, hào, rãnh, kênh mương, bờ bao thuộc quyền sở hữu riêng người, chung chủ sở hữu bất động sản liền kề Các tài sản chịu chi phối chế độ pháp lý áp dụng vách tường ngăn cách bất động sản 1.3 Vách tường ngăn cách bất động sản Vách tường ngăn cách bất động sản, thuộc sở hữu riêng người, người bảo quản chi phí riêng mình; người sử dụng nhờ vách tường người khác trả chi phí Đổi lại, người có vách tường riêng có trọn quyền sở hữu vách tường đó, chừng mực tôn trọng quy định pháp luật quy hoạch đô thị quyền sử dụng hạn chế người láng giềng bất động sản liền kề 1.3.1 Xác lập quyền sở hữu chung - Theo thoả thuận - Thông thường chủ sở hữu bất động sản liền kề thoả thuận việc xây dựng vách tường chung chi phí bên đóng góp Cũng có trường hợp vách tường bên xây dựng, sau lại chuyển nhượng phần cho bên lận cận bên xây dựng nhà bên sử dụng nhờ vách tường bên thời gian bên chuyển nhượng phần quyền vách tường - Theo khoản Điều 266 BLDS - Khi chủ sở hữu bất động sản liền kề xây dựng vách tường ngăn cách bất động sản với bất động sản lân cận chi phí mình, ranh giới hai bất động sản chủ sở hữu bất động sản lân cận đồng ý vách tường xây dựng trường hợp thuộc sở hữu chung hai bên Tất nhiên, hai bên thoả thuận việc bỏ tiền để xây dựng vách tường; khơng có thoả thuận đặc biệt, chủ sở hữu bất động sản lân cận đương nhiên có quyền sở hữu chung vách tường ngăn, dù khơng góp chi phí xây dựng vách ngăn - Theo thời hiệu - Theo BLDS Điều 247 khoản 1, người chiếm hữu pháp luật tình, liên tục, công khai thời hạn ba mươi năm bất động sản, trở thành chủ sở hữu bất động sản kể từ ngày chiếm hữu Điều luật áp dụng để xác lập quyền sở hữu chung vách tường ngăn cách hai bất động sản lân cận 1.3.2 Tính chất pháp lý quyền sở hữu chung Sở hữu chung theo phần phân chia - Đây quyền sở hữu riêng kép (nếu hiểu chủ sở hữu bất động sản liền kề có quyền sở hữu trọn vẹn nửa vách quay mặt phía nhà mình) Đây khơng phải quyền sở hữu chung theo phần thông thường (bởi sở hữu chung theo phần thơng thường ln chấm dứt hiệu lực việc phân chia tài sản chung) Cuối cùng, sở hữu chung hợp nhất, bởi: là, phần quyền (tương ứng với phần nghĩa vụ) chủ sở hữu chung xác định số lượng; hai là, chủ sở hữu chung chuyển nhượng phần quyền sở hữu vách tường chung (như bán nhà) mà khơng cần có ưng thuận chủ sở hữu chung cịn lại Có thể nhận thấy nét tương đồng quyền sở hữu vách tường chung quyền sở hữu phần chung nhà chung cư Ta gọi sở hữu chung theo phần phân chia 1.3.3 Quyền nghĩa vụ chủ sở hữu chung Quyền sử dụng - Luật viết hành quy định chi tiết quyền sử dụng chủ sở hữu chung vách tường chung, quy định việc cấm trổ cửa sổ, lỗ thông khí đục tường để đặt kết cấu xây dựng mà khơng có đồng ý chủ sở hữu bất động sản liền kề (BLDS Điều 266 khoản 2) Thơng thường, theo tập qn, chủ sở hữu chung có quyền sử dụng riêng mặt vách tường chung phía bên mình, với điều kiện việc sử dụng khơng ảnh hưởng cách khơng bình thường đến chất liệu tuổi thọ tài sản chung Nghĩa vụ bảo quản, sửa chữa, xây dựng lại - Chủ sở hữu chung có nghĩa vụ bảo quản, sửa chữa, xây dựng lại vách tường chung tương ứng với phần quyền Đây nghĩa vụ gắn liền với quyền sở hữu chung tài sản; vậy, quyền sở hữu bất động sản liền kề chuyển cho người khác, chủ sở hữu tiếp nhận nghĩa vụ cách đương nhiên Và trường hợp bên thực trọn công việc chi phí mình, có quyền u cầu bên hồn lại cho phần đóng góp họ, chủ nợ khơng có bảo đảm 1.4 Xây dựng, trồng cây, mở lỗ thơng khí, khe sáng tầm nhìn 1.4.1 Xây dựng Theo BLDS Điều 267 khoản 1, xây dựng cơng trình, chủ sở hữu cơng trình phải tn theo pháp luật xây dựng, bảo đảm an tồn, khơng xây dựng vượt độ cao, khoảng cách mà pháp luật xây dựng quy định không xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp chủ sở hữu bất động sản liền kề chung quanh Đây quy phạm mang tính ngun tắc Khi có nguy xảy cố cơng trình xây dựng, ảnh hưởng đến bất động sản liền kề xung quanh, chủ sở hữu cơng trình phải cho ngừng việc xây dựng, sửa chữa dỡ bỏ theo yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề xung quanh theo yêu cầu quan Nhà nước có thẩm quyền; gây thiệt hại, phải bồi thường (BLDS Điều 267 khoản 2) Khi xây dựng cơng trình vệ sinh, kho chứa hố chất độc hại cơng trình khác mà việc sử dụng có khả gây nhiễm mơi trường, chủ sở hữu phải xây cách mốc giới khoảng cách vị trí hợp lý, phải bảo đảm vệ sinh, an tồn khơng làm ảnh hưởng đến chủ sở hữu liền kề xung quanh (BLDS Điều 267 khoản 3) Khi đào giếng, đào ao xây dựng cơng trình xây dựng liền kề, chủ sở hữu cơng trình phải thi cơng cách mốc giới khoảng cách pháp luật xây dựng quy định (Điều 268); trường hợp cơng trình có nguy đe doạ an toàn bất động sản liền kề xung quanh, chủ cơng trình phải thực biện pháp khắc phục; gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản liền kề xung quanh phải bồi thường (Điều 268) 1.4.2 Trồng Theo BLDS Điều 265 khoản đoạn 2, người sử dụng đất trồng làm việc khác khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng theo ranh giới xác định; rễ cây, cành vượt ranh giới phải xén rễ, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thoả thuận khác Trong trường hợp việc dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn không luật, cối, cơng trình xây dựng có nguy sập đổ, luật viết xác định nghĩa vụ sửa chữa, dỡ bỏ, phá dỡ cơng trình xây dựng khơng luật có nguy sập đổ, nghĩa vụ chặt bỏ cối hoàn cảnh tương tự, nghĩa vụ chủ sở hữu (BLDS Điều 266 khoản đoạn 2; Điều 272 đoạn 1) 1.4.3 Lỗ thơng khí, khe sáng Lỗ thơng khí khoảng trống vách tường để thơng thống phần bên vật kiến trúc Khe sáng khoảng trống vách tường để ánh sáng tự nhiên vào bên vật kiến trúc dụng thơng thống Luật hành có quy định liên quan đến lỗ thơng khí BLDS Điều 266 khoản 2, chưa có quy định khe sáng Có thể dựa vào nguyên tắc áp dụng tương tự pháp luật để đặt khe sáng chế độ pháp lý lỗ thơng khí 1.4.4 Tầm nhìn Tầm nhìn khái niệm xây dựng nhằm đặt sở cho quy tắc liên quan đến quyền chủ sở hữu bất động sản nhìn bên ngồi, đặc biệt nhìn sang bất động sản người láng giềng Các phương tiện thông dụng Việt Nam bao gồm cửa sổ balcon Luật hành có số quy định việc trổ cửa sổ: chủ sở hữu bất động sản không trổ cửa sổ vách tường chung, trừ trường hợp chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý (BLDS Điều 266 khoản đoạn đầu); chủ sở hữu nhà trổ cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện lối chung theo quy định pháp luật xây dựng (Điều 271 khoản 1); mái che cửa sổ quay đường chung phải cách mặt đất từ 2,5m trở lên (Điều 271 khoản 2) Trong khung cảnh luật thực định, cửa sổ cần trổ theo quy định xây dựng bảo đảm u cầu sử dụng an tồn Luật khơng dự liệu giới hạn quyền khai thác tầm nhìn từ cửa sổ chủ sở hữu bất động sản ngược lại, khơng địi hỏi chủ sở hữu bất động sản liền kề phải tôn trọng quyền cách tránh thực công trình xây dựng có tác dụng che chắn hạn chế tầm nhìn Luật chưa có quy định liên quan đến balcon QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ LÁNG GIỀNG Dẫn nhập - Có số trường hợp địa tự nhiên bất động sản mà chủ sở hữu phải chịu bất tiện, phiền phức việc chủ sở hữu bất động sản liền kề phải nhờ đến bất động sản chủ sở hữu để thực quyền sở hữu họ bất động sản liền kề Cũng có luật chủ động áp đặt cho chủ sở hữu nghĩa vụ cho phép người láng giềng sử dụng bất động sản chủ sở hữu để thực quyền sở hữu bất động sản người láng giềng Các quyền nghĩa vụ láng giềng, dù phát sinh địa tự nhiên bất động sản, quy định pháp luật tác động người, quyền nghĩa vụ gắn liền với bất động sản mà đương có quyền sở hữu với quyền nhân thân đương 2.1 Các quyền nghĩa vụ láng giềng phát sinh địa tự nhiên bất động sản quy định luật 2.1.1 Quyền, nghĩa vụ láng giềng việc thoát nước mưa nước thải Theo BLDS Điều 269, chủ sở hữu nhà phải lắp đặt đường dẫn nước cho nước mưa từ mái nhà khơng chảy xuống bất động sản chủ sở hữu bất động sản liền kề Điều 270 BLDS quy định chủ sở hữu nhà phải làm cống ngầm rãnh thoát nước để đưa nước thải nơi quy định, cho nước thải không chảy tràn sang bất động sản chủ sở hữu bất động sản liền kề, đường công cộng nơi công cộng làm ô nhiễm môi trường 2.1.2 Sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Sẽ khơng có vấn đề đặc biệt bất động sản tiếp xúc với đường công cộng, thiết bị công cộng (chủ sở hữu đặt cổng vào, thiết bị kết nối dùng cổng, thiết bị làm cửa ngõ giao tiếp với cộng đồng) Thế nhưng, trường hợp bên ranh giới bất động sản tư nhân có bất động sản tư nhân khác (hoặc bất động sản thuộc sở hữu nhà nước) Luật gọi bất động sản bị vây bọc (BLDS Điều 275) Luật viết khẳng định bất động sản trường hợp phải thông thương với cộng đồng điều kiện bất động sản không liên hệ trực tiếp với hệ thống giao thông công cộng, thiết bị công cộng, việc thông thương chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bảo đảm quyền sử dụng hạn chế lối qua bất động sản khác (có đền bù khơng có đền bù tùy theo thỏa thuận) Trong quan hệ láng giềng cổ điển, ta có lối qua bất động sản liền kề theo nghĩa hẹp: đường vạch bất động sản liền kề, dùng cho người súc vật lại Theo nghĩa rộng lối qua bất động sản liền kề hình dung tất loại hình thơng thương cần thiết cho việc khai thác công dụng bất động sản bị vây bọc như: lối đi; cấp, nước; cấp khí ga; đường dây tải điện; thơng tin liên lạc; nhu cầu thông thương cần thiết khác (BLDS Điều 273) Ta gọi chung quyền khai thác loại hình thơng thương quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề 2.1.2.1 Điều kiện xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề luật định - Bất động sản phải bị vây bọc - Nghĩa bất động sản khơng có lối đường cơng cộng, khơng có điểm ranh giới bất động sản tiếp xúc trực tiếp với thiết bị công cộng có khơng sử dụng Tuy nhiên, trường hợp chủ sở hữu quyền lối qua, quyền sử dụng nhờ thiết bị theo thoả thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề112 bất động sản bị coi bị vây bọc để xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo luật cho chủ sở hữu113 Ngoài ra, xác lập quyền sử dụng bất động sản số trường hợp vây bọc giả tạo vây bọc khơng hồn hảo114 2.1.2.2 Thực quyền quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề luật định 2.1.2.2.1 Lựa chọn bất động sản để xây dựng lối thông thương theo thoả thuận đường tư pháp Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc tồn cách đương nhiên hiệu lực luật Tuy nhiên, để thực quyền này, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc phải đạt thoả thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề Đó khơng phải thoả thuận để tạo quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề mà thoả thuận thể thức thực quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề sẵn có (được luật thừa nhận) Luật quy định lối mở bất động sản liền kề mà coi thuận tiện hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể địa điểm, lợi ích bất động sản bị vây bọc thiệt hại gây cho bất động sản có mở lối (BLDS Điều 275 khoản đoạn 2) Một chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc xây dựng lối chung bất động sản mình, đương cịn cần phải thoả thuận tiếp vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao lối chung (BLDS Điều 275 khoản 2), mức đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề có lối chung Nếu khơng đạt thoả thuận cần thiết, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền khởi kiện trước quan Nhà nước có thẩm quyền để có định phân xử hợp lý (BLDS Điều 275 khoản 2).115 2.1.2.2.2 Trường hợp bất động sản bị vây bọc hệ phân chia Có trường hợp bất động sản vốn không bị vây bọc, sau phân chia (do hiệu lực vụ mua bán phần, trao đổi, phân chia tài sản thuộc sở hữu chung theo phần, ), lại có bất động sản hồn chỉnh hình thành tình trạng bị vây bọc Luật quy định lối qua trường hợp phải xây dựng phần bất động sản khác thuộc khối bất động sản bị phân chia (BLDS Điều 275 khoản 3) 2.1.3 Chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề luật định Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chấm dứt, điều kiện tồn khơng thoả mãn Điều 279 BLDS liệt kê hai trường hợp chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, không phân biệt quyền sử dụng hạn chế xác lập theo thoả thuận hay theo quy định pháp luật: - Bất động sản liền kề với bất động sản chủ sở hữu thực quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề nhập làm một; - Chủ sở 112 giao dịch bên sử dụng lối qua, thiết bị bất động sản liền kề khuôn khổ hệ thống phục vụ thiết lập từ lâu dẫn đến việc xác lập quyền nghĩa vụ láng giềng theo thời hiệu) 113 Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất người chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất hưởng quyền (BLDS Điều 274 khoản 2) 114 Xem Nghiên cứu tài sản Luật Dân Việt Nam - TS Nguyễn Ngọc Điện trang 360 115 Cần lưu ý khung cảnh luật thực định Việt Nam, việc mở lối qua thực bất động sản thuộc sở hữu nhà nước hữu nhà, người sử dụng đất khơng cịn nhu cầu sử dụng hạn chế bất động sản liền kề 2.2 Quyền nghĩa vụ láng giềng phát sinh tác động người Đặt vấn đề - Luật chủ động dự liệu quyền nghĩa vụ láng giềng trường hợp cần thiết dung hồ lợi ích đối lập, nhằm trì trật tự xã hội Trong q trình khai thác cơng dụng bất động sản, chủ sở hữu có nhu cầu riêng việc thiết lập hệ thống phục vụ bất động sản thuộc người khác Chẳng hạn bất động sản không bị vây bọc, mở lối qua bất động sản liền kề, chủ sở hữu có đường đường công cộng ngắn nhiều so với đường qua điểm tiếp xúc trực tiếp bất động sản đường cơng cộng; trường hợp chủ sở hữu có hai bất động sản bị chia cắt bất động sản thứ ba thuộc người khác mở lối qua bất động sản nằm giữa, chủ sở hữu lại hai bất động sản đường ngắn mà khơng phải lịng vịng qua đường cơng cộng; Các lối qua trường hợp vừa nêu thiết lập hiệu lực luật, mà kết giao dịch, tức kết tác động người 2.2.1 Các điều kiện xác lập quyền nghĩa vụ láng giềng phát sinh tác động người 2.2.1.1 Điều kiện liên quan đến bất động sản - Phải bất động sản hữu hình tự nhiên - Cụ thể đất nhà Có thể khẳng định khơng có quyền nghĩa vụ láng giềng với bất động sản vơ hình bất động sản cơng dụng - Hai bất động sản thuộc hai chủ sở hữu khác - Nếu hai bất động sản thuộc người để khai thác công dụng bất động sản, chủ sở hữu sử dụng bất động sản cịn lại, việc sử dụng coi phương thức quản lý tài sản chủ sở hữu Nếu hai bất động sản thuộc người, chủ sở hữu trực tiếp chiếm hữu bất động sản lại cho thuê người thuê chủ sở hữu cho phép sử dụng hạn chế bất động sản người cho thuê để khai thác công dụng bất động sản th, việc sử dụng hạn chế thực khuôn khổ hợp đồng cho thuê dựa chế định quyền nghĩa vụ láng giềng nghiên cứu Nếu hai bất động sản chiếm hữu hai người thuê, mối quan hệ láng giềng hai người thuê mối quan hệ tuý nhân thân, không gắn liền với tài sản thuê không chuyển giao cho người thuê (hoặc hết thời hạn thuê tài sản thuê trả lại cho chủ sở hữu 2.2.1.2 Căn xác lập 2.2.1.2.1 Do thỏa thuận Các chủ sở hữu bất động sản liền kề thoả thuận việc chủ sở hữu quyền sử dụng hạn chế bất động sản chủ sở hữu khác để bảo đảm nhu cầu lối đi; cấp nước; đường dây tải điện, điện thoại, thông tin liên lạc nhu cầu cần thiết khác (BLDS Điều 273 274) Các chủ sở hữu bất động sản liền kề đạt tới thoả thuận nhằm làm phát sinh quyền nghĩa vụ láng giềng khác không liệt kê luật viết không xây nhà vượt độ cao cho phép; không gây tiếng ồn, xả khói Thoả thuận lập thành văn bản, chứng liên quan thiết lập khuôn khổ luật chung chứng 2.2.1.2.2 Di chúc Trong số trường hợp, chủ sở hữu bất động sản lập di chúc ghi nhận việc cho phép chủ sở hữu bất động sản liền kề sử dụng hạn chế bất động sản xác lập nghĩa vụ láng giềng gắn liền với bất động sản lợi ích chủ sở hữu bất động sản liền kề Thông thường thực tế trường hợp xảy láng giềng có quan hệ thân thuộc, họ hàng 2.2.1.2.3 Tách rời bất động sản thuộc chủ sở hữu Khi hai bất động sản liền kề thuộc chủ sở hữu, bất động sản lắp đặt thiết bị dùng để khai thác công dụng bất động sản lại chủ sở hữu tách bất động sản bán cho người khác, quyền nghĩa vụ láng giềng phát sinh (người mua bất động sản hưởng quyền phải có nghĩa vụ chủ sở hữu bất động sản liền kề mối quan hệ hai bất động sản) Một cách tổng quát, lý mà hai bất động sản nói giả thuyết tách thành bất động sản độc lập thuộc chủ sở hữu khác nhau, quyền nghĩa vụ láng giềng xác lập (những quyền nghĩa vụ tương ứng tồn gắn liền với bất động sản liên quan chuyển giao quyền sở hữu bất động sản chuyển giao) 2.2.1.2.4 Thời hiệu Với tính chất quyền đối vật, quyền nghĩa vụ láng giềng chiếm hữu xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu Nghĩa là, coi quyền bất động sản, quyền nghĩa vụ láng giềng xác lập cho người chiếm hữu tình, liên tục, cơng khai thời gian từ ba mươi năm trở lên Đây giải pháp mang tính nguyên tắc trước mắt ghi nhận mặt lý thuyết Để áp dụng giải pháp này, cần có thêm quy tắc chi tiết đặt sở cho việc xác định tình trạng chiếm hữu, đặc biệt các quy tắc phân biệt việc chiếm hữu thực chủ sở hữu bất động sản dẫn đến việc áp dụng thời hiệu hưởng quyền, với tình trạng sử dụng chủ sở hữu bất động sản liền kề chấp nhận đặt sở cho việc áp dụng thời hiệu hưởng quyền 2.2.2 Thực quyền nghĩa vụ láng giềng phát sinh tác động người 2.2.2.1 Điều kiện thực Các điều kiện việc thực quyền nghĩa vụ láng giềng xác định tuỳ theo đặc điểm quyền nghĩa vụ Chẳng hạn quyền lối chung (theo nghĩa hẹp) đòi hỏi lối chung phải vị trí hợp lý với chiều rộng, chiều dài, chiều cao, cấu tạo thích hợp bất động sản; quyền thoát nước thải thực sở có đường cống, rãnh dẫn nước có quy cách phù hợp với yêu cầu bên đặt vị trí thích hợp; Nói chung, điều kiện vật chất cần thiết cho việc thực quyền nghĩa vụ láng giềng phải xác định cách chặt chẽ xác để tránh tranh chấp đáng tiếc phát sinh Quyền nghĩa vụ láng giềng phát sinh từ tác động người phải thực điều kiện vật chất ổn định Không giống chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, chủ sở hữu bất động sản có quyền lối qua bất động sản liền kề tác động người khơng đương nhiên có quyền sửa đổi lối qua cho phù hợp với công dụng bất động sản Bởi vậy, muốn sửa đổi vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao lối qua, người có quyền lối qua tác động người thiết phải đạt thoả thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề Trong trường hợp việc thực quyền nghĩa vụ láng giềng khơng tơn trọng người có quyền yêu cầu bảo vệ khuôn khổ pháp luật bảo vệ quyền sở hữu, có thiệt hại xảy u cầu bồi thường 2.2.3 Chấm dứt quyền nghĩa vụ láng giềng phát sinh tác động người Cũng quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề luật định, luật hành (BLDS Điều 279) dự liệu việc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề phát sinh từ tác động người hai trường hợp: - Bất động sản phục vụ bất động sản phục vụ hoà nhập thành một; 2- Chủ sở hữu bất động sản phục vụ khơng cịn nhu cầu sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Ta mở rộng phạm vi điều chỉnh điều luật dẫn đến tất quyền nghĩa vụ láng giềng phát sinh từ tác động người nguyên tắc áp dụng tương tự pháp luật 2.2.3.1 Trường hợp bất động sản phục vụ bất động sản phục vụ hoà nhập thành Như ta biết điều kiện hình thành quan hệ láng giềng mặt pháp lý có hai bất động sản độc lập thuộc hai chủ sở hữu khác Một bất động sản phục vụ bất động sản phục vụ thuộc chủ sở hữu nhất, hệ thống phục vụ bị thu hút vào hệ thống quản lý nội sản nghiệp quyền nghĩa vụ láng giềng, khơng cịn đối tượng khơng có để trì 2.2.3.2 Trường hợp chủ sở hữu bất động sản phục vụ từ chối quyền sử dụng hệ thống phục vụ Người thụ hưởng hệ thống phục vụ bày tỏ ý chí cách hữu hiệu rõ ràng việc khơng có nhu cầu sử dụng hệ thống Sự từ chối ghi nhận miệng văn nói chung chứng minh phương tiện thừa nhận luật chung chứng 2.2.3.3 Trường hợp chủ sở hữu bất động sản phục vụ không sử dụng hệ thống phục vụ Khi chủ sở hữu bất động sản phục vụ thực việc nhằm loại bỏ cơng dụng hệ thống phục vụ, ví dụ: dựng vách chắn ngang lối qua, lấp đất vào rãnh thoát nước, trường hợp chủ sở hữu bất động sản phục vụ dù khơng thực hành vi có tác dụng loại bỏ cơng dụng khơng thực tiếp tục khai thác công dụng hệ thống phục vụ, ví dụ: người có quyền lối qua bất động sản liền kề mở lối qua bất động sản liền kề khác sử dụng lối qua mà không quan tâm đến lối qua cũ quyền nghĩa vụ láng giềng chấm dứt 2.2.3.4 Trường hợp bất động sản phục vụ Nhà nước mua lại trở thành tài sản công – Nếu bất động sản phục vụ Nhà nước mua lại nhằm phục vụ cho lợi ích cơng cộng lợi ích khơng dung hồ với lợi ích gắn liền với hệ thống phục vụ mà chủ sở hữu bất động sản lân cận thụ hưởng, hồn tồn hợp lý hệ thống phục vụ phải bị huỷ bỏ 2.2.4 Trách nhiệm dân vi phạm quyền nghĩa vụ láng giềng Tại Điều 276 278 BLDS, ta thấy có quy định buộc chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc theo nghĩa kinh tế phải bồi thường cho chủ sở hữu bất động sản phục vụ, trường hợp gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản phục vụ Tại Điều 261 BLDS thức thừa nhận việc bảo vệ quyền người chiếm hữu quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Bằng phương pháp diễn dịch quy nạp, ta rút từ điều luật nguyên tắc chi phối việc thực quyền sở hữu bất động sản quan hệ láng giềng: trách nhiệm dân người có quyền sở hữu quy kết, việc thực quyền sở hữu dẫn đến thiệt hại cho người láng giềng người lân cận Chắc chắn, thiệt hại dẫn đến trách nhiệm chủ sở hữu bất động sản phải thiệt hại khơng bình thường, khơng mức chấp nhận chủ sở hữu bất động sản lân cận trường hợp điển hình Thiệt hại gây lỗi cố ý vô ý Người có quyền lợi ích bị xâm hại gánh chịu thiệt hại có quyền yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền ngăn chặn buộc chấm dứt hành vi vi phạm pháp luật chủ sở hữu bất động sản liền kề, có quyền khởi kiện chủ sở hữu bất động sản liền kề để yêu cầu chấm dứt hành vi vi phạm pháp luật bồi thường thiệt hại xảy theo thủ tục tố tụng có liên quan MỤC - Quyền sở hữu bề mặt Khái niệm - Quyền sở hữu bề mặt, khung cảnh luật thực định Việt Nam, quyền sở hữu người khơng có quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Quyền sử dụng đất định nghĩa hiểu tài sản (nghĩa chuyển nhượng được); thuộc người khác (ví dụ: người cho thuê quyền sử dụng đất ở, đất chuyên dùng) không tồn (như trường hợp người có quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất người Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm) Sự phát triển chế định quyền sở hữu bề mặt luật đại Việt Nam gắn liền với trình hồn thiện hệ thống pháp luật đất đai Xác lập quyền sở hữu bề mặt Quyền sở hữu bề mặt xác lập theo pháp luật đất đai theo pháp luật dân 1.1 Xác lập quyền sở hữu bề mặt theo pháp luật đất đai trường hợp cụ thể như: 1.1.1 Trường hợp thuê đất trả tiền thuê hàng nămVề nguyên tắc người thuê có quyền sở hữu bề mặt -Hộ gia đình, cá nhân Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền sở hữu định đoạt tài sản gắn liền với đất thuê ( Điều 114 khoản Luật đất đai 2003) lại khơng có quyền sử dụng đất có giá trị tài sản Người chuyển giao quyền sở hữu tài sản Nhà nước tiếp tục cho th đất theo mục đích xác định Có thể nói, quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm có tính chất tương tự quyền khơng có tính chất tài sản gắn liền với nhân thân người có quyền Nói cách khác, họ có quyền sở hữu bề mặt tài sản gắn liền với đất thuê - Tương tự, tổ chức kinh tế Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm nguyên tắc có quyền sở hữu bề mặt tài sản gắn liền với đất thuê ( Điều 111 khoản 1Luật đất đai 2003) Người mua tài sản gắn với đất Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích xác định Một cách ngoại lệ, tổ chức kinh tế quyền cho thuê lại đất xây dựng xong kết cấu hạ tầng trường hợp phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế -Người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước đầu tư Việt Nam Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền sở hữu bề mặt tài sản gắn liền với đất thuê có quyền định đoạt tài sản ( Điều 119 khoản Luật đất đai 2003) Trường hợp người mua tài sản gắn với đất tổ chức, cá nhân nước ngồi Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê thu tiền thuê đất hàng năm theo mục đích xác định thời hạn lại -Tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao th đất để xây dựng trụ sở làm việc Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền sở hữu bề mặt cơng trình xây dựng đất th thời hạn thuê đất ( Điều 118 Luật đất đai 2003) 1.1.2 Trường hợp thuê đất trả tiền nhiều năm tổ chức ngoại giao nước Tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao th đất để xây dựng trụ sở làm việc Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất trả tiền nhiều năm có quyền sở hữu bề mặt cơng trình xây dựng đất th thời hạn thuê đất theo Điều 118 Luật đất đai 2003 nêu 1.1.3 Trường hợp tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước Quyền sử dụng đất tổ chức chuyển giao giá trị tài sản Nếu tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất để xây dựng khơng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước quyền bán tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất; chấp, bảo lãnh, góp vốn tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất Người mua tài sản Nhà nước tiếp tục giao đất không thu tiền sử dụng đất theo mục đích xác định (Điều 109, Điều 110 khoản Luật đất đai 2003) Như vậy, tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước có quyền sở hữu bề mặt cơng trình gắn liền với đất 1.2 Xác lập quyền sở hữu bề mặt theo pháp luật dân số trường hợp sau: 1.2.1 Tách quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quyền sử dụng đất thành hai bất động sản độc lập Có nhiều phổ biến thực tiễn giao dịch, chẳng hạn người có quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất tặng quyền sử dụng đất cho người quyền sở hữu nhà cho người khác; người có quyền sở hữu nhà nhiều tầng quyền sử dụng đất tặng cho bán nhiều tầng lầu cho người khác giữ lại cho quyền sở hữu tầng với quyền sử dụng đất; người có quyền sử dụng đất tặng cho chuyển nhượng lâu năm gắn liền với đất cho người khác giữ lại quyền sử dụng đất; người có quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà chấp quyền sử dụng đất mà không chấp quyền sở hữu nhà, sau đó, quyền sử dụng đất bán cho người khác để toán nghĩa vụ bảo đảm; người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sở hữu nhà (hay tài sản khác), không chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhà (hay tài sản khác) đó; Trong trường hợp quyền sở hữu bề mặt xác lập 1.2.2 Cho thuê quyền sử dụng đất ở, đất chuyên dùng Quyền sử dụng đất ở, đất chuyên dùng cho thuê, vào thời điểm giao kết hợp đồng, quyền sử dụng đất chưa xây dựng, nghĩa chưa có tài sản gắn liền đất Chính người th xây dựng đất có quyền sử dụng cho thuê cơng trình cần thiết cho việc khai thác cơng dụng đất phục vụ lợi ích Nếu ta xem quyền sử dụng đất vật chính, theo quy tắc sáp nhập tài sản, cơng trình xây dựng đất thuộc quyền sở hữu người cho thuê người có trách nhiệm toán cho người thuê phần giá trị cơng trình (BLDS Điều 236 khoản 1) Giải pháp tranh cãi hợp đồng cho thuê hết hạn, đó, người cho thuê tiếp tục người sử dụng đất vậy, có quyền sở hữu tài sản sáp nhập vào quyền sử dụng đất theo luật; người thuê không mối quan hệ pháp lý đất Có thể phân tích hợp đồng th quyền sử dụng đất ở, đất chuyên dùng thành hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất để xây dựng Khi đó, người sử dụng đất có quyền xây dựng đất đó, hiệu lực hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất, họ chuyển nhượng có thời hạn (bằng với thời hạn thuê) quyền xây dựng đất cho người thuê Như vậy, với tư cách người tạo cách hợp pháp tài sản xây dựng, người thuê phải có quyền sở hữu tài sản đóï -quyền sở hữu có thời hạn chấm dứt lúc với hợp đồng cho thuê Ta nói: hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất ở, đất chuyên dùng có tác dụng làm phát sinh quyền sở hữu bề mặt người thuê 1.3 Xác lập quyền sở hữu bề mặt phương thức thừa nhận luật chung Trong trường hợp này, quyền sở hữu bề mặt tồn người trở thành chủ thể quyền sở hữu chủ sở hữu trước chuyển giao (bán, tặng cho, ) phương thức trực tiếp (xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu) Chế độ pháp lý quyền sở hữu bề mặt 2.1 Tài sản thuộc sở hữu bề mặt Tài sản thuộc sở hữu bề mặt vật hữu (như nhà, cơng trình xây dựng khác, lâu năm), phi vật chất hoá thành quyền tài sản (quyền xây dựng, quyền trồng cây) Nếu có đối tượng vật hữu, vật khơng cịn (nhà bị đổ, chết, ), quyền sở hữu bề mặt chấm dứt Trong trường hợp vật hữu cây, chắn chắn chủ sở hữu có quyền sở hữu tất kết phát triển tự nhiên cây, kể mẹ sản sinh ; nhiên khơng trồng thêm diện tích đất 2.2 Quyền sở hữu theo luật chung Người có quyền sở hữu bề mặt chủ sở hữu theo nghĩa đầy đủ tài sản đối tượng quyền sở hữu Người có quyền chiếm hữu, sử dụng định đoạt tài sản, nghĩa có quyền cư trú, cho thuê, thay đổi cấu trúc, phá dỡ tài sản, có quyền chấp tài sản, có quyền bán, trao đổi, tặng cho tài sản, để tài sản cho người thừa kế, trừ trường hợp có thoả thuận khác với người có quyền sử dụng đất Nếu đối tượng quyền sở hữu bề mặt quyền xây dựng, quyền trồng cây, chủ sở hữu cịn có quyền mở rộng thu hẹp cơng trình, tăng giảm số lượng trồng, xây dựng công trình hay trồng loại Cũng quyền sở hữu theo luật chung, quyền sở hữu bề mặt có tính ổn định lâu dài, trừ trường hợp bên liên quan đạt thoả thuận giới hạn tồn quyền sở hữu bề mặt thời gian (như quyền sở hữu bề mặt phát sinh từ hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất ở, đất chuyên dùng) 2.3 Quyền sử dụng hạn chế đất Khi sở hữu tài sản gắn liền với đất, người có quyền sở hữu bề mặt, muốn thực quyền sở hữu mình, thiết phải xác lập quyền sử dụng đất có tài sản Khi đó, quan hệ người có quyền sở hữu bề mặt người sử dụng đất giống quan hệ hai chủ sở hữu bất động sản liền kề Trong chừng mực đó, tin bất động sản đối tượng quyền sở hữu bề mặt bất động sản bị vây bọc mà quyền sử dụng đất, người có quyền sở hữu bề mặt khơng tiếp xúc với đường công cộng, thiết bị công cộng mà không sử dụng đến đất đai thuộc quyền sử dụng người khác 2.4 Đăng ký quyền sở hữu Nếu tài sản gắn liền với đất thuộc loại phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sở hữu bề mặt xác lập tài sản phải đăng ký Trong trường hợp tài sản gắn liền với đất không thuộc loại phải đăng ký quyền sở hữu quyền sở hữu bề mặt khơng đăng ký Thực ra, quyền sở hữu bề mặt không đăng ký và, nói chung, bất động sản khơng đăng ký quyền sở hữu, chế định cần hoàn thiện, mà tượng phát sinh từ tình trạng chưa hồn thiện pháp luật tài sản Tài liệu tham khảo BONNECASE, L’école de l’Exégèse en droit civil, Paris, 1924 CAPITANT DE LA MORANDIÈRE, Traité élémentaire de droit civil, Dalloz, 1957, t.1 CORNU, Droit civil - Introduction Les personnes Les biens, Montchrestien, 1990 ĐINH VĂN QUẾ, Bình luận án, nxb TPHCM, 1998 GÉNY, Méthode d’interprétation et sources en droit positif, LGDJ, 1932 GHESTIN GOUBEAUX, Traité de droit civil - Introduction générale, LGDJ, 1990 GRIDEL, La dissertation, le cas pratique et la consultation en droit privé, Dalloz, 1996 MAZEAUD CHABAS, Le ons de droit civil, Montchrestien, 1986, t1, q.1 NHÀ PHÁP LUẬT VIỆT - PHÁP, Bộ luật dân nước Cộng Hịa Pháp, nxb Chính trị quốc gia 19998 NGUYỄN NGỌC ĐIỆN, Một số suy nghĩ thừa kế luật dân Việt Nam, nxb Trẻ, TPHCM, 1999 NGUYỄN NGỌC ĐIỆN, Một số suy nghĩ bảo đảm thực nghĩa vụ luật dân Việt Nam, nxb Trẻ, TPHCM, 1999 NGUYỄN NGỌC ĐIỆN, Nghiên cứu tài sản luật dân Việt nam, nxb Trẻ, TPHCM, 2000 NGUYỄN NGỌC ĐIỆN, Bình luận khoa học Luật nhân gia đình Việt Nam Tập I - Gia đình, nxb Trẻ, 2002 NGUYỄN THẾ GIAI, Luật nhân gia đình, trả lời 120 câu hỏi, nxb Pháp lý, 1991 NGUYỄN VĂN THÔNG, Hỏi đáp Luật nhân gia đình, nxb Tổng hợp Đồng Nai, 2001 SOURIOUX LERAT, L’analyse de texte, Dalloz, 1997 TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI, Giáo trình Luật dân Việt Nam, nxb Công an nhân dân, 2000 TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI, Giáo trình Luật hình Việt Nam, nxb VIỆN KHOA HỌC PHÁP LÝ BỘ TƯ PHÁP, Bình luận khoa học Bộ luật dân (tập 1, 3) -nxb Chính trị quốc gia 2001 VIỆN KHOA HỌC PHÁP LÝ BỘ TƯ PHÁP, Bình luận khoa học Bộ luật dân Nhật Bản -nxb Chính trị quốc gia 1995 ... vụ luật dân Việt Nam, nxb Trẻ, TPHCM, 1999 NGUYỄN NGỌC ĐIỆN, Nghiên cứu tài sản luật dân Việt nam, nxb Trẻ, TPHCM, 20 00 NGUYỄN NGỌC ĐIỆN, Bình luận khoa học Luật nhân gia đình Việt Nam Tập I -. .. HỌC LUẬT HÀ NỘI, Giáo trình Luật dân Việt Nam, nxb Công an nhân dân, 20 00 TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI, Giáo trình Luật hình Việt Nam, nxb VIỆN KHOA HỌC PHÁP LÝ BỘ TƯ PHÁP, Bình luận khoa học Bộ luật. .. NHÀ PHÁP LUẬT VIỆT - PHÁP, Bộ luật dân nước Cộng Hòa Pháp, nxb Chính trị quốc gia 19998 NGUYỄN NGỌC ĐIỆN, Một số suy nghĩ thừa kế luật dân Việt Nam, nxb Trẻ, TPHCM, 1999 NGUYỄN NGỌC ĐIỆN, Một