cộng, khơng có điểm trên ranh giới của bất động sản tiếp xúc trực tiếp được với các thiết bị công cộng hoặc có nhưng khơng sử dụng được. Tuy nhiên, nếu trong trường hợp này nhưng chủ sở hữu đã được quyền về lối đi qua, quyền sử dụng nhờ thiết bị theo thoả thuận với một chủ sở hữu bất động sản liền kề112 thì khi đó bất động sản không thể bị coi là bị vây bọc để xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo luật cho chủ sở hữu113. Ngồi ra, cũng khơng thể xác lập quyền sử dụng bất động sản trong một số trường hợp chỉ là sự vây bọc giả tạo hoặc vây bọc khơng hồn hảo114.
2.1.2.2. Thực hiện quyền quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề do luật định
2.1.2.2.1. Lựa chọn bất động sản để xây dựng lối thông thương theo thoả thuận hoặc bằng con đường tư pháp bằng con đường tư pháp
Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc tồn tại một cách đương nhiên do hiệu lực của luật. Tuy nhiên, để thực hiện được quyền này, chủ sở một cách đương nhiên do hiệu lực của luật. Tuy nhiên, để thực hiện được quyền này, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc phải đạt được một thoả thuận với một chủ sở hữu bất động sản liền kề. Đó khơng phải là thoả thuận để tạo ra quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề mà là thoả thuận về các thể thức thực hiện một quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã sẵn có (được luật thừa nhận). Luật quy định rằng lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi (BLDS Điều 275 khoản 1 đoạn 2). Một khi chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc xây dựng lối đi chung trên bất động sản của mình, thì các đương sự cịn cần phải thoả thuận tiếp về vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi chung (BLDS Điều 275 khoản 2), và nhất là về mức đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề có lối đi chung đó. Nếu khơng đạt được sự thoả thuận cần thiết, thì chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền khởi kiện trước cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để có được quyết định phân xử hợp lý (BLDS Điều 275 khoản 2).115
2.1.2.2.2. Trường hợp bất động sản bị vây bọc do hệ quả của sự phân chia
Có trường hợp bất động sản vốn không bị vây bọc, nhưng sau khi phân chia (do hiệu lực của một vụ mua bán từng phần, trao đổi, phân chia tài sản thuộc sở hữu chung theo phần,...), thì lại một vụ mua bán từng phần, trao đổi, phân chia tài sản thuộc sở hữu chung theo phần,...), thì lại có một bất động sản hồn chỉnh mới hình thành ở trong tình trạng bị vây bọc. Luật quy định rằng lối đi qua trong trường hợp này phải được xây dựng trên các phần bất động sản khác thuộc khối bất động sản bị phân chia (BLDS Điều 275 khoản 3).
2.1.3. Chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề do luật định
Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề sẽ chấm dứt, một khi điều kiện tồn tại của nó khơng cịn được thoả mãn. Điều 279 BLDS liệt kê hai trường hợp chấm dứt quyền sử dụng khơng cịn được thoả mãn. Điều 279 BLDS liệt kê hai trường hợp chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, không phân biệt quyền sử dụng hạn chế được xác lập theo thoả thuận hay theo quy định của pháp luật: 1 - Bất động sản liền kề với bất động sản của chủ sở
hữu đang thực hiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đó nhập làm một; 2 - Chủ sở
112 do một giao dịch một bên hoặc đã sử dụng lối đi qua, thiết bị của một bất động sản liền kề trong khuôn khổ một hệ thống phục vụ được thiết lập từ lâu và đã dẫn đến việc xác lập quyền và nghĩa vụ láng giềng theo thời một hệ thống phục vụ được thiết lập từ lâu và đã dẫn đến việc xác lập quyền và nghĩa vụ láng giềng theo thời hiệu).
113 Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất thì người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó (BLDS Điều 274 khoản dụng đất thì người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó (BLDS Điều 274 khoản 2).
114 Xem Nghiên cứu về tài sản trong Luật Dân sự Việt Nam - TS Nguyễn Ngọc Điện trang 360
115 Cần lưu ý rằng trong khung cảnh của luật thực định Việt Nam, việc mở lối đi qua có thể được thực hiện cả trên bất động sản thuộc sở hữu nhà nước trên bất động sản thuộc sở hữu nhà nước
hữu nhà, người sử dụng đất khơng cịn nhu cầu sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. .
2.2. Quyền và nghĩa vụ láng giềng phát sinh do sự tác động của con người
Đặt vấn đề - Luật chỉ chủ động dự liệu các quyền và nghĩa vụ láng giềng trong những trường
hợp cần thiết khi dung hoà giữa các lợi ích đối lập, nhằm duy trì trật tự xã hội. Trong quá trình khai thác cơng dụng của một bất động sản, chủ sở hữu có thể có nhu cầu riêng về việc trình khai thác cơng dụng của một bất động sản, chủ sở hữu có thể có nhu cầu riêng về việc thiết lập một hệ thống phục vụ trên một bất động sản thuộc về một người khác. Chẳng hạn như khi bất động sản không bị vây bọc, nhưng nếu mở được lối đi qua bất động sản liền kề, chủ sở hữu sẽ có được con đường đi ra đường công cộng ngắn hơn nhiều so với con đường đi qua điểm tiếp xúc trực tiếp giữa bất động sản của mình và đường cơng cộng; hoặc trường hợp chủ sở hữu có hai bất động sản bị chia cắt bởi một bất động sản thứ ba thuộc về người khác và nếu mở được một lối đi qua bất động sản nằm giữa, thì chủ sở hữu sẽ có thể đi lại giữa hai bất động sản của mình bằng con đường ngắn nhất mà không phải đi lịng vịng qua các đường cơng cộng;... Các lối đi qua trong những trường hợp vừa nêu không thể được thiết lập do hiệu lực của luật, mà chỉ có thể là kết quả của các giao dịch, tức là kết quả của sự tác động của con người.
2.2.1. Các điều kiện và căn cứ xác lập quyền và nghĩa vụ láng giềng phát sinh do sự tác động của con người. động của con người.
2.2.1.1. Điều kiện liên quan đến bất động sản