một người và để khai thác công dụng của một bất động sản, chủ sở hữu sử dụng bất động sản cịn lại, thì việc sử dụng đó được coi như một phương thức quản lý tài sản của chính chủ sở hữu. Nếu hai bất động sản thuộc về một người, nhưng một được chủ sở hữu trực tiếp chiếm hữu còn bất động sản còn lại được cho thuê và người thuê được chủ sở hữu cho phép sử dụng hạn chế bất động sản của người cho thuê để khai thác công dụng của bất động sản thuê, thì việc sử dụng hạn chế đó được thực hiện trong khuôn khổ hợp đồng cho thuê chứ không phải dựa trên chế định quyền và nghĩa vụ láng giềng đang nghiên cứu. Nếu hai bất động sản được chiếm hữu bởi hai người thuê, thì mối quan hệ láng giềng giữa hai người thuê là mối quan hệ thuần tuý nhân thân, không gắn liền với tài sản thuê và nhất là không chuyển giao được cho người thuê tiếp theo (hoặc khi hết thời hạn thuê và tài sản thuê được trả lại cho chủ sở hữu.
2.2.1.2.1. Do thỏa thuận
Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thoả thuận về việc một chủ sở hữu được quyền sử dụng hạn chế bất động sản của một chủ sở hữu khác để bảo đảm các nhu cầu của mình sử dụng hạn chế bất động sản của một chủ sở hữu khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi; cấp thoát nước; đường dây tải điện, điện thoại, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác (BLDS Điều 273 và 274). Các chủ sở hữu bất động sản liền kề cũng có thể đạt tới những thoả thuận nhằm làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ láng giềng khác không được liệt kê trong luật viết như không xây nhà vượt quá một độ cao cho phép; không được gây tiếng ồn, xả khói... Thoả thuận này có thể được lập thành văn bản, các bằng chứng liên quan được thiết lập trong khuôn khổ luật chung về chứng cứ.
2.2.1.2.2. Di chúc
Trong một số trường hợp, chủ sở hữu bất động sản có thể lập di chúc ghi nhận việc cho phép chủ sở hữu bất động sản liền kề sử dụng hạn chế bất động sản của mình và xác lập các phép chủ sở hữu bất động sản liền kề sử dụng hạn chế bất động sản của mình và xác lập các nghĩa vụ láng giềng nào đó gắn liền với bất động sản của mình vì lợi ích của chủ sở hữu bất động sản liền kề. Thông thường trên thực tế trường hợp này xảy ra khi láng giềng có quan hệ thân thuộc, họ hàng.
2.2.1.2.3. Tách rời các bất động sản thuộc về cùng một chủ sở hữu
Khi hai bất động sản liền kề thuộc về cùng một chủ sở hữu, trong đó một bất động sản được lắp đặt các thiết bị dùng để khai thác công dụng của bất động sản còn lại và nếu chủ sở hữu lắp đặt các thiết bị dùng để khai thác công dụng của bất động sản còn lại và nếu chủ sở hữu tách một bất động sản bán cho người khác, thì các quyền và nghĩa vụ láng giềng sẽ phát sinh (người mua bất động sản sẽ được hưởng quyền hoặc sẽ phải có nghĩa vụ đối với chủ sở hữu bất động sản liền kề trong mối quan hệ giữa hai bất động sản). Một cách tổng quát, nếu vì lý do nào đó mà hai bất động sản nói trong giả thuyết được tách ra thành các bất động sản độc lập thuộc về các chủ sở hữu khác nhau, thì quyền và nghĩa vụ láng giềng sẽ được xác lập (những quyền và nghĩa vụ tương ứng sẽ tồn tại gắn liền với các bất động sản liên quan và sẽ được chuyển giao khi quyền sở hữu bất động sản được chuyển giao).
2.2.1.2.4. Thời hiệu
Với tính chất là các quyền đối vật, các quyền và nghĩa vụ láng giềng có thể được chiếm hữu và có thể được xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu. Nghĩa là, được coi như các hữu và có thể được xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu. Nghĩa là, được coi như các quyền bất động sản, quyền và nghĩa vụ láng giềng được xác lập cho người chiếm hữu ngay tình, liên tục, cơng khai trong thời gian từ ba mươi năm trở lên. Đây là giải pháp mang tính nguyên tắc và trước mắt chỉ mới được ghi nhận về mặt lý thuyết. Để áp dụng được giải pháp này, cần có thêm các quy tắc chi tiết đặt cơ sở cho việc xác định tình trạng chiếm hữu, đặc biệt các các quy tắc phân biệt giữa việc chiếm hữu thực sự của chủ sở hữu bất động sản dẫn đến việc áp dụng thời hiệu hưởng quyền, với tình trạng sử dụng mặc nhiên được chủ sở hữu bất động sản liền kề chấp nhận nhưng không thể đặt cơ sở cho việc áp dụng thời hiệu hưởng quyền...
2.2.2. Thực hiện quyền và nghĩa vụ láng giềng phát sinh do sự tác động của con người người
2.2.2.1. Điều kiện thực hiện
Các điều kiện của việc thực hiện quyền và nghĩa vụ láng giềng được xác định tuỳ theo đặc điểm của quyền và nghĩa vụ đó. Chẳng hạn như quyền về lối đi chung (theo nghĩa hẹp) địi hỏi điểm của quyền và nghĩa vụ đó. Chẳng hạn như quyền về lối đi chung (theo nghĩa hẹp) đòi hỏi lối đi chung này phải ở vị trí hợp lý với chiều rộng, chiều dài, chiều cao, cấu tạo thích hợp của bất động sản; quyền thoát nước thải được thực hiện trên cơ sở có đường cống, rãnh dẫn nước có quy cách phù hợp với yêu cầu của các bên và được đặt ở vị trí thích hợp;...Nói chung, các điều kiện vật chất cần thiết cho việc thực hiện quyền và nghĩa vụ láng giềng phải được xác định một cách chặt chẽ và chính xác để tránh những tranh chấp đáng tiếc có thể phát sinh. Quyền và nghĩa vụ láng giềng phát sinh từ sự tác động của con người phải được thực hiện trong những điều kiện vật chất ổn định. Không giống như chủ sở hữu bất động sản bị vây
bọc, chủ sở hữu bất động sản có quyền về lối đi qua bất động sản liền kề do sự tác động của con người khơng đương nhiên có quyền sửa đổi lối đi qua cho phù hợp với công dụng của con người không đương nhiên có quyền sửa đổi lối đi qua cho phù hợp với cơng dụng của bất động sản của mình. Bởi vậy, mỗi khi muốn sửa đổi vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi qua, người có quyền về lối đi qua do sự tác động của con người nhất thiết phải đạt được sự thoả thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề. Trong trường hợp việc thực hiện quyền và nghĩa vụ láng giềng khơng được tơn trọng thì người có quyền có thể yêu cầu được bảo vệ trong khuôn khổ pháp luật bảo vệ quyền sở hữu, nếu có thiệt hại xảy ra thì có thể u cầu được bồi thường.
2.2.3. Chấm dứt quyền và nghĩa vụ láng giềng phát sinh do sự tác động của con người
Cũng như đối với quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề do luật định, luật hiện hành (BLDS Điều 279) chỉ dự liệu việc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề (BLDS Điều 279) chỉ dự liệu việc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề phát sinh từ sự tác động của con người trong hai trường hợp: 1 - Bất động sản phục vụ và bất
động sản được phục vụ hoà nhập thành một; 2- Chủ sở hữu bất động sản được phục vụ khơng cịn nhu cầu sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Ta có thể mở rộng phạm vi điều khơng cịn nhu cầu sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Ta có thể mở rộng phạm vi điều chỉnh của điều luật đã dẫn đến tất cả các quyền và nghĩa vụ láng giềng phát sinh từ sự tác động của con người bằng nguyên tắc áp dụng tương tự pháp luật.
2.2.3.1. Trường hợp bất động sản phục vụ và bất động sản được phục vụ hoà nhập thành một thành một
Như ta đã biết điều kiện cơ bản của sự hình thành quan hệ láng giềng về mặt pháp lý là có hai bất động sản độc lập thuộc về hai chủ sở hữu khác nhau. Một khi bất động sản phục vụ và hai bất động sản độc lập thuộc về hai chủ sở hữu khác nhau. Một khi bất động sản phục vụ và bất động sản được phục vụ thuộc về một chủ sở hữu duy nhất, thì hệ thống phục vụ bị thu hút vào hệ thống quản lý nội bộ của một sản nghiệp và các quyền và nghĩa vụ láng giềng, khơng cịn đối tượng sẽ khơng có căn cứ để được duy trì.
2.2.3.2. Trường hợp chủ sở hữu bất động sản được phục vụ từ chối quyền sử dụng hệ thống phục vụ thống phục vụ
Người thụ hưởng hệ thống phục vụ bày tỏ ý chí một cách hữu hiệu và rõ ràng về việc khơng có nhu cầu sử dụng hệ thống đó nữa. Sự từ chối có thể được ghi nhận bằng miệng hoặc bằng có nhu cầu sử dụng hệ thống đó nữa. Sự từ chối có thể được ghi nhận bằng miệng hoặc bằng văn bản và nói chung có thể được chứng minh bằng bất kỳ phương tiện nào được thừa nhận trong luật chung về chứng cứ.
2.2.3.3. Trường hợp chủ sở hữu bất động sản được phục vụ khơng cịn sử dụng hệ thống phục vụ phục vụ
Khi chủ sở hữu bất động sản được phục vụ thực hiện một việc nào đó nhằm loại bỏ cơng dụng của hệ thống phục vụ, ví dụ: dựng vách chắn ngang lối đi qua, lấp đất vào rãnh thoát của hệ thống phục vụ, ví dụ: dựng vách chắn ngang lối đi qua, lấp đất vào rãnh thoát nước,...hoặc trong trường hợp chủ sở hữu bất động sản được phục vụ dù không thực hiện hành vi nào có tác dụng loại bỏ cơng dụng đó nhưng khơng thực sự tiếp tục khai thác công dụng của hệ thống phục vụ, ví dụ: người có quyền về lối đi qua bất động sản liền kề mở một lối đi qua mới trên một bất động sản liền kề khác và sử dụng lối đi qua mới mà không quan tâm đến lối đi qua cũ nữa... thì quyền và nghĩa vụ láng giềng sẽ chấm dứt.
2.2.3.4. Trường hợp bất động sản phục vụ được Nhà nước mua lại và trở thành tài sản công – công –
Nếu bất động sản phục vụ được Nhà nước mua lại nhằm phục vụ cho lợi ích cơng cộng và lợi ích đó khơng dung hoà được với các lợi ích gắn liền với hệ thống phục vụ mà chủ sở lợi ích đó khơng dung hoà được với các lợi ích gắn liền với hệ thống phục vụ mà chủ sở hữu bất động sản lân cận đang thụ hưởng, thì hồn tồn hợp lý khi hệ thống phục vụ đó phải bị huỷ bỏ.
2.2.4. Trách nhiệm dân sự do vi phạm quyền và nghĩa vụ láng giềng
Tại các Điều 276 và 278 BLDS, ta thấy có các quy định buộc chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc theo nghĩa kinh tế phải bồi thường cho chủ sở hữu bất động sản phục vụ, trong vây bọc theo nghĩa kinh tế phải bồi thường cho chủ sở hữu bất động sản phục vụ, trong
trường hợp gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản phục vụ. Tại Điều 261 BLDS cũng chính thức thừa nhận việc bảo vệ quyền của người chiếm hữu quyền sử dụng hạn chế bất động sản thức thừa nhận việc bảo vệ quyền của người chiếm hữu quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Bằng phương pháp diễn dịch quy nạp, ta rút ra được từ các điều luật ấy một nguyên tắc chi phối việc thực hiện quyền sở hữu bất động sản trong quan hệ láng giềng: trách nhiệm dân sự của người có quyền sở hữu có thể được quy kết, một khi việc thực hiện quyền sở hữu đó dẫn đến thiệt hại cho người láng giềng và những người lân cận. Chắc chắn, những thiệt
hại dẫn đến trách nhiệm của chủ sở hữu bất động sản phải là những thiệt hại khơng bình thường, khơng ở mức chấp nhận được đối với một chủ sở hữu bất động sản lân cận trong thường, khơng ở mức chấp nhận được đối với một chủ sở hữu bất động sản lân cận trong trường hợp điển hình. Thiệt hại có thể được gây ra do lỗi cố ý hoặc vơ ý. Người có quyền và lợi ích bị xâm hại gánh chịu thiệt hại có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền ngăn chặn và buộc chấm dứt hành vi vi phạm pháp luật của chủ sở hữu bất động sản liền kề, có quyền khởi kiện chủ sở hữu bất động sản liền kề để yêu cầu chấm dứt hành vi vi phạm pháp luật và bồi thường thiệt hại đã xảy ra theo thủ tục tố tụng có liên quan.
MỤC 6 - Quyền sở hữu bề mặt
Khái niệm - Quyền sở hữu bề mặt, trong khung cảnh của luật thực định Việt Nam, là quyền sở hữu của một người khơng có quyền sử dụng đất đối với các tài sản gắn liền với đất quyền sở hữu của một người khơng có quyền sử dụng đất đối với các tài sản gắn liền với đất đó. Quyền sử dụng đất trong định nghĩa này được hiểu như một tài sản (nghĩa là có thể chuyển nhượng được); nó có thể thuộc về một người khác (ví dụ: người cho thuê quyền sử dụng đất ở, đất chuyên dùng) hoặc không tồn tại (như trong trường hợp người có quyền sở hữu đối với các tài sản gắn liền với đất chỉ là người được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm). Sự phát triển của chế định quyền sở hữu bề mặt trong luật hiện đại Việt Nam gắn liền với q trình hồn thiện hệ thống pháp luật đất đai.
Quyền sở hữu bề mặt có thể được xác lập theo pháp luật đất đai hoặc theo pháp luật dân sự.
1.1. Xác lập quyền sở hữu bề mặt theo pháp luật đất đai trong các trường hợp cụ thể như: như:
1.1.1. Trường hợp thuê đất trả tiền thuê hàng năm-
Về nguyên tắc người thuê chỉ có quyền sở hữu bề mặt.
-Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền sở hữu và định đoạt đối với các tài sản gắn liền với đất thuê ( Điều 114 khoản sở hữu và định đoạt đối với các tài sản gắn liền với đất thuê ( Điều 114 khoản
1 Luật đất đai 2003) nhưng lại khơng có quyền sử dụng đất có giá trị tài sản. Người được chuyển giao quyền sở hữu tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo được chuyển giao quyền sở hữu tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định. Có thể nói, quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho th đất trả tiền hàng năm có tính chất tương tự như một quyền khơng có tính chất tài sản và gắn liền với nhân thân người có quyền. Nói cách khác, họ chỉ có quyền sở hữu bề mặt đối với các tài sản gắn liền với đất thuê.