nhưng ngay tình, liên tục, cơng khai trong thời hạn ba mươi năm đối với bất động sản, thì trở thành chủ sở hữu của bất động sản đó kể từ ngày chiếm hữu. Điều luật này cũng được áp dụng thành chủ sở hữu của bất động sản đó kể từ ngày chiếm hữu. Điều luật này cũng được áp dụng để xác lập quyền sở hữu chung đối với vách tường ngăn cách hai bất động sản lân cận.
1.3.2. Tính chất pháp lý của quyền sở hữu chung
Sở hữu chung theo phần không thể phân chia - Đây không phải là một quyền sở hữu riêng
kép (nếu hiểu rằng mỗi chủ sở hữu bất động sản liền kề đều có quyền sở hữu trọn vẹn đối với một nửa vách quay mặt về phía nhà của mình). Đây cũng không phải là quyền sở hữu chung một nửa vách quay mặt về phía nhà của mình). Đây cũng khơng phải là quyền sở hữu chung theo phần thông thường (bởi sở hữu chung theo phần thông thường ln có thể chấm dứt do hiệu lực của việc phân chia tài sản chung). Cuối cùng, đây không phải là sở hữu chung hợp nhất, bởi: một là, phần quyền (tương ứng với phần nghĩa vụ) của mỗi chủ sở hữu chung
có thể được xác định về số lượng; hai là, mỗi chủ sở hữu chung có thể chuyển nhượng phần
quyền sở hữu của mình đối với vách tường chung (như khi bán nhà) mà khơng cần có sự ưng thuận của chủ sở hữu chung cịn lại. Có thể nhận thấy những nét tương đồng rất cơ bản ưng thuận của chủ sở hữu chung cịn lại. Có thể nhận thấy những nét tương đồng rất cơ bản giữa quyền sở hữu vách tường chung và quyền sở hữu các phần chung trong nhà chung cư. Ta gọi đây là sở hữu chung theo phần không thể phân chia.
1.3.3. Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu chung
Quyền sử dụng - Luật viết hiện hành khơng có quy định chi tiết về quyền sử dụng của chủ sở hữu chung đối với vách tường chung, ngoài quy định về việc cấm trổ cửa sổ, lỗ thơng khí sở hữu chung đối với vách tường chung, ngoài quy định về việc cấm trổ cửa sổ, lỗ thơng khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng mà khơng có sự đồng ý của chủ sở hữu bất động sản liền kề (BLDS Điều 266 khoản 2). Thông thường, theo tập quán, chủ sở hữu chung có quyền sử dụng riêng đối với mặt vách tường chung phía bên mình, với điều kiện việc sử dụng khơng ảnh hưởng một cách khơng bình thường đến chất liệu và tuổi thọ của tài sản chung.
Nghĩa vụ bảo quản, sửa chữa, xây dựng lại - Chủ sở hữu chung có nghĩa vụ bảo quản, sửa
chữa, xây dựng lại vách tường chung tương ứng với phần quyền của mình. Đây là nghĩa vụ gắn liền với quyền sở hữu chung về tài sản; bởi vậy, nếu quyền sở hữu đối với bất động sản gắn liền với quyền sở hữu chung về tài sản; bởi vậy, nếu quyền sở hữu đối với bất động sản liền kề được chuyển cho người khác, thì chủ sở hữu mới tiếp nhận các nghĩa vụ này một cách đương nhiên. Và trong trường hợp nếu một bên đã thực hiện trọn cơng việc bằng chi phí của mình, thì có quyền u cầu bên kia hồn lại cho mình phần đóng góp của họ, như một chủ nợ khơng có bảo đảm.
1.4. Xây dựng, trồng cây, mở lỗ thơng khí, khe sáng và tầm nhìn 1.4.1. Xây dựng 1.4.1. Xây dựng
Theo BLDS Điều 267 khoản 1, khi xây dựng cơng trình, chủ sở hữu cơng trình phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an tồn, khơng được xây dựng vượt quá độ cao, khoảng pháp luật về xây dựng, bảo đảm an tồn, khơng được xây dựng vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề và chung quanh. Đây là các quy phạm mang tính nguyên tắc.
Khi có nguy cơ xảy ra sự cố đối với cơng trình xây dựng, ảnh hưởng đến bất động sản liền kề và xung quanh, thì chủ sở hữu cơng trình phải cho ngừng ngay việc xây dựng, sửa chữa kề và xung quanh, thì chủ sở hữu cơng trình phải cho ngừng ngay việc xây dựng, sửa chữa hoặc dỡ bỏ theo yêu cầu của chủ sở hữu các bất động sản liền kề và xung quanh hoặc theo yêu cầu của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; nếu gây thiệt hại, thì phải bồi thường (BLDS Điều 267 khoản 2). Khi xây dựng cơng trình vệ sinh, kho chứa hố chất độc hại và các cơng trình khác mà việc sử dụng có khả năng gây ô nhiễm môi trường, chủ sở hữu phải xây cách mốc giới một khoảng cách và ở vị trí hợp lý, phải bảo đảm vệ sinh, an toàn và không làm ảnh hưởng đến chủ sở hữu liền kề và xung quanh (BLDS Điều 267 khoản 3). Khi đào giếng, đào ao hoặc xây dựng các công trình xây dựng liền kề, chủ sở hữu cơng trình phải thi cơng cách mốc giới một khoảng cách do pháp luật về xây dựng quy định (Điều 268); trong trường hợp cơng trình có nguy cơ đe doạ sự an toàn của bất động sản liền kề và xung quanh, thì chủ cơng trình phải thực hiện ngay các biện pháp khắc phục; nếu gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh thì phải bồi thường (Điều 268).
1.4.2. Trồng cây
Theo BLDS Điều 265 khoản 2 đoạn 2, người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Trong trường hợp việc dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn khơng đúng luật, hoặc khi cây cối, cơng trình xây dựng có nguy cơ sập đổ, luật viết luôn xác định rằng nghĩa vụ sửa chữa, dỡ bỏ, phá dỡ cơng trình xây dựng khơng đúng luật hoặc có nguy cơ sập đổ, cũng như nghĩa vụ chặt bỏ cây cối trong những hoàn cảnh tương tự, là nghĩa vụ của chủ sở hữu (BLDS Điều 266 khoản 1 đoạn 2; Điều 272 đoạn 1).
1.4.3. Lỗ thơng khí, khe sáng
Lỗ thơng khí là khoảng trống trên vách tường để thơng thống phần bên trong vật kiến trúc. Khe sáng là khoảng trống trên vách tường để ánh sáng tự nhiên đi vào bên trong vật kiến Khe sáng là khoảng trống trên vách tường để ánh sáng tự nhiên đi vào bên trong vật kiến trúc dụng thơng thống. Luật hiện hành có quy định liên quan đến lỗ thơng khí tại BLDS Điều 266 khoản 2, nhưng chưa có quy định về khe sáng. Có thể dựa vào nguyên tắc áp dụng tương tự pháp luật để đặt các khe sáng dưới cùng một chế độ pháp lý như đối với lỗ thơng khí.
Tầm nhìn là một khái niệm được xây dựng nhằm đặt cơ sở cho các quy tắc liên quan đến quyền của chủ sở hữu một bất động sản được nhìn ra bên ngồi, đặc biệt là được nhìn sang quyền của chủ sở hữu một bất động sản được nhìn ra bên ngồi, đặc biệt là được nhìn sang bất động sản của người láng giềng. Các phương tiện thông dụng ở Việt Nam bao gồm cửa sổ và balcon.
Luật hiện hành có một số quy định về việc trổ cửa sổ: chủ sở hữu bất động sản không được trổ cửa sổ trên vách tường chung, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề trổ cửa sổ trên vách tường chung, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý (BLDS Điều 266 khoản 2 đoạn đầu); chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và lối đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng (Điều 271 khoản 1); mái che trên cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5m trở lên (Điều 271 khoản 2). Trong khung cảnh của luật thực định, các cửa sổ chỉ cần được trổ theo đúng các quy định về xây dựng và nhất là bảo đảm được yêu cầu sử dụng an tồn. Luật khơng dự liệu một giới hạn nào đối với quyền khai thác tầm nhìn từ cửa sổ của chủ sở hữu bất động sản và ngược lại, cũng khơng địi hỏi chủ sở hữu bất động sản liền kề phải tôn trọng quyền này bằng cách tránh thực hiện các cơng trình xây dựng có tác dụng che chắn hoặc hạn chế tầm nhìn đó. Luật chưa có quy định liên quan đến các balcon.
2. QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ LÁNG GIỀNG
Dẫn nhập - Có một số trường hợp do địa thế tự nhiên của một bất động sản mà chủ sở hữu phải chịu những bất tiện, phiền phức do việc chủ sở hữu bất động sản liền kề phải nhờ đến bất phải chịu những bất tiện, phiền phức do việc chủ sở hữu bất động sản liền kề phải nhờ đến bất động sản của chủ sở hữu để thực hiện quyền sở hữu của họ đối với bất động sản liền kề. Cũng có khi luật chủ động áp đặt cho chủ sở hữu nghĩa vụ cho phép người láng giềng được sử dụng bất động sản của chủ sở hữu để thực hiện quyền sở hữu đối với bất động sản của người láng giềng. Các quyền và nghĩa vụ láng giềng, dù phát sinh do địa thế tự nhiên của bất động sản, do quy định của pháp luật hoặc do sự tác động của con người, đều là những quyền và nghĩa vụ gắn liền với bất động sản mà đương sự có quyền sở hữu chứ khơng phải với quyền nhân thân của đương sự
2.1. Các quyền và nghĩa vụ láng giềng phát sinh do địa thế tự nhiên của bất động sản hoặc do quy định của luật do quy định của luật
2.1.1. Quyền, nghĩa vụ của láng giềng trong việc thoát nước mưa và nước thải
Theo BLDS Điều 269, chủ sở hữu nhà phải lắp đặt đường dẫn nước sao cho nước mưa từ mái nhà của mình khơng được chảy xuống bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề. nhà của mình khơng được chảy xuống bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề. Điều 270 BLDS quy định chủ sở hữu nhà phải làm cống ngầm hoặc rãnh thoát nước để đưa nước thải ra nơi quy định, sao cho nước thải không chảy tràn sang bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề, ra đường công cộng hoặc nơi công cộng làm ô nhiễm môi trường.
2.1.2. Sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
Sẽ khơng có vấn đề gì đặc biệt khi bất động sản tiếp xúc với đường công cộng, thiết bị công cộng (chủ sở hữu có thể đặt ngay ở đó một cổng ra vào, thiết bị kết nối và dùng cổng, thiết bị cộng (chủ sở hữu có thể đặt ngay ở đó một cổng ra vào, thiết bị kết nối và dùng cổng, thiết bị này làm cửa ngõ giao tiếp với cộng đồng). Thế nhưng, trong trường hợp bên kia ranh giới của một bất động sản tư nhân chỉ có các bất động sản tư nhân khác (hoặc các bất động sản thuộc sở hữu nhà nước). Luật gọi đó là bất động sản bị vây bọc (BLDS Điều 275). Luật viết khẳng định ngay rằng bất động sản trong trường hợp này vẫn phải được thông thương với cộng đồng và trong điều kiện bất động sản không liên hệ trực tiếp với hệ thống giao thông công cộng, thiết bị công cộng, việc thông thương của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc vẫn được bảo đảm bằng quyền được sử dụng hạn chế lối đi qua bất động sản khác (có đền bù hoặc khơng có đền bù tùy theo thỏa thuận).
Trong quan hệ láng giềng cổ điển, ta có lối đi qua bất động sản liền kề theo nghĩa hẹp: đó là một con đường được vạch ra trên bất động sản liền kề, dùng cho người và súc vật đi lại. là một con đường được vạch ra trên bất động sản liền kề, dùng cho người và súc vật đi lại. Theo nghĩa rộng lối đi qua bất động sản liền kề được hình dung như tất cả các loại hình thơng thương cần thiết cho việc khai thác công dụng của bất động sản bị vây bọc như: lối đi; cấp, thốt nước; cấp khí ga; đường dây tải điện; thơng tin liên lạc; các nhu cầu thông thương cần thiết khác...(BLDS Điều 273) Ta gọi chung các quyền khai thác các loại hình thơng thương
này là quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.
2.1.2.1. Điều kiện xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề do luật định