Pháp luật về giao đất để thực hiện dự án đầu tư

NGUYỄN TIẾN MẠNH BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN TIẾN MẠNH LUẬN VĂN CAO HỌC PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƢ LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NĂM 2013 TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2013 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN TIẾN MẠNH PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƢ LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành Luật Kinh tế Mã số: 60380107 Người hướng dẫn khoa học: Tiến sĩ Phạm Văn Võ TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2013 LỜI CAM ĐOAN Tôi tên: Nguyễn Tiến Mạnh, tác giả Luận văn cao học Luật, với đề tài “Pháp luật giao đất để thực dự án đầu tư” Tơi xin cam đoan: Luận văn cơng trình nghiên cứu tơi thực hướng dẫn khoa học Tiến sĩ Phạm Văn Võ Luận văn có kế thừa tư tưởng, kết nghiên cứu người trước Mọi thông tin, số liệu sử dụng Luận văn trung thực có trích dẫn nguồn đầy đủ Những thơng tin, số liệu mang tính chất cá nhân trích dẫn, sử dụng nhằm mục đích nghiên cứu học tập, ngồi khơng sử dụng vào mục đích khác Tác giả Nguyễn Tiến Mạnh MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài Mục đích, đối tượng nghiên cứu, giới hạn phạm vi nghiên cứu đề tài 3.1 Mục đích nghiên cứu 3.2 Đối tượng nghiên cứu 3.3 Giới hạn phạm vi nghiên cứu 4 Phương pháp nghiên cứu 5 Ý nghĩa khoa học giá trị ứng dụng đề tài Bố cục luận văn CHƢƠNG TỔNG QUAN VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƢ 1.1 Khái niệm hoạt động giao đất để thực dự án đầu tư 1.1.1 Khái niệm giao đất 1.1.2 Khái niệm dự án đầu tư 1.1.3 Khái niệm giao đất để thực dự án đầu tư 10 1.2 Đặc điểm hoạt động giao đất để thực dự án đầu tư 11 1.2.1 Quan hệ giao đất để thực dự án đầu tư quan hệ mang chất tài sản 11 1.2.2 Quan hệ giao đất để thực dự án đầu tư quan hệ mang chất hàng hóa – tiền tệ 12 1.2.3 Quan hệ giao đất để thực dự án đầu tư quan hệ thuộc lĩnh vực kinh tế 13 1.3 Ý nghĩa hoạt động giao đất để thực dự án đầu tư 15 1.3.1 Đối với Nhà nước 15 1.3.2 Đối với chủ thể giao đất để thực dự án đầu tư 21 1.4 Khái quát lịch sử hình thành phát triển hoạt động giao đất để thực dự án đầu tư 22 1.4.1 Giai đoạn từ Hiến pháp năm 1980 đến trước ngày 08/01/1988 (ngày Luật đất đai năm 1987 có hiệu lực thi hành) 22 1.4.2 Giai đoạn từ ngày 08/01/1988 (ngày Luật Đất đai năm 1987 có hiệu lực thi hành) đến trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành) 23 1.4.3 Giai đoạn từ ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành) đến trước ngày 01/7/2004 (ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành) 25 1.4.4 Giai đoạn 01/7/2004 (ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành) đến 26 CHƢƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƢ VÀ HƢỚNG HOÀN THIỆN 30 2.1 Đối tượng Nhà nước giao đất để thực dự án đầu tư 30 2.2 Hình thức giao đất 36 2.3 Căn giao đất để thực dự án đầu tư 42 2.4 Thẩm quyền giao đất để thực dự án đầu tư 47 2.5 Về trình tự, thủ tục giao đất để thực dự án đầu tư 49 2.5.1 Giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất 50 2.5.2 Giao đất có người sử dụng 55 2.5.3 Giao lại đất khu kinh tế, khu công nghệ cao 57 2.6 Kiến nghị giải pháp hoàn thiện 59 2.6.1 Về vấn đề bảo đảm bình đẳng, cơng xác định đối tượng giao đất để thực dự án đầu tư 59 2.6.2 Về vấn đề đổi chế giao đất để thực dự án đầu tư 60 KẾT LUẬN 68 PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Đất đai loại tài nguyên đặc biệt quốc gia Việc khai thác, sử dụng đất cho hiệu vấn đề đặt cho nước Ở Việt Nam, với q trình cơng nghiệp hóa – đại hóa đất nước, nhu cầu sử dụng đất để thực dự án đầu tư, phát triển kinh tế ngày nhiều Trong khuôn khổ chế độ sở hữu toàn dân đất đai, hoạt động giao đất, cho thuê đất nói chung giao đất để thực dự án đầu tư nói riêng khơng biện pháp thực quyền sở hữu đất đai nhà nước mà cịn có vai trị đặc biệt quan trọng việc thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội kênh quan trọng để trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho người trực tiếp khai thác sử dụng nhằm thực mục tiêu phát triển Mặc dù có nhiều tiến so với Luật Đất đai năm 1993 giao đất để thực dự án đầu tư, góp phần phát huy vai trị, hiệu đất đai q trình phát triển kinh tế đất nước, Luật Đất đai năm 2003 nhiều hạn chế cần khắc phục mang nặng ảnh hưởng chế xin – cho; thủ tục giao đất rườm rà, phức tạp; chưa phản ánh vận hành quan hệ điều phối đất đai theo quy luật kinh kế thị trường; chưa đảm bảo công tiếp cận quyền sử dụng đất nhà đầu tư Những hạn chế dẫn đến thiếu đồng pháp luật đất đai với pháp luật đầu tư, tạo phân biệt không đáng có nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước ngoài, thời gian triển khai dự án kéo dài, gia tăng chi phí giao dịch, ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư Tác giả nhận thấy, việc nghiên cứu quy định pháp luật liên quan đến vấn đề nói có ý nghĩa lý luận thực tiễn cao nhằm hoàn thiện quy định pháp luật đất đai, phát huy hiệu hoạt động giao đất để thực dự án đầu tư, góp phần phát triển kinh tế - xã hội Vì vậy, tác giả chọn đề tài “Pháp luật giao đất để thực dự án đầu tư” để nghiên cứu phạm vi Luận văn thạc sĩ Luật học 2 Tình hình nghiên cứu đề tài Trong phạm vi tìm hiểu tác giả, liên quan đến đề tài thời gian qua có nhiều hướng nghiên cứu, kể đến số cơng trình nghiên cứu, đề tài có liên quan như: - Chế độ pháp lý quyền sở hữu quyền tài sản đất đai (sách chuyên khảo) – Phạm Văn Võ, Nhà xuất Lao động, 2012 Trong cơng trình này, tác giả có đề cập đến sở lý luận hoạt động giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, đánh giá thực trạng pháp luật giao đất, cho thuê đất Việt Nam theo quy định Luật Đất đai năm 2003 Tuy nhiên, viết vấn đề này, tác giả chủ yếu dừng lại việc tiếp cận chúng phương thức thực quyền sở hữu nhằm rút đánh giá tổng quan chế độ sở hữu đất đai nước ta nên thiếu tính chuyên sâu - Pháp luật thị trƣờng quyền sử dụng đất – Thực trạng hƣớng hoàn thiện (Luận án tiến sĩ) – Lưu Quốc Thái, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, 2010 Trong cơng trình này, tác giả có nghiên cứu sở lý luận thực trạng pháp luật giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất Tuy nhiên, viết vấn đề này, tác giả chủ yếu đề cập đến hoạt động giao đất, cho thuê đất thu hồi đất với ý nghĩa hoạt động thị trường quyền sử dụng đất - Về đặc trƣng chế độ sở hữu toàn dân đất đai (bài viết) – Phạm Văn Võ, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, 2008 Trong viết này, tác giả có đề cập đến hoạt động giao đất, cho thuê đất thu hồi đất dừng lại việc dẫn chứng chứng minh cho đặc trưng cụ thể mà tác giả đưa - Thị trƣờng hóa quan hệ đất đai vấn đề bảo đảm quyền tài sản ngƣời sử dụng đất (bài viết) - Phạm Văn Võ, Tạp chí Khoa học pháp lý, 2012 Trong viết tác giả có đề cập đến quy định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất Tuy nhiên, viết chủ yếu đề cập đến hoạt động giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất mối quan hệ với việc bảo đảm quyền tài sản người sử dụng đất - Yếu tố thị trƣờng quan hệ đất đai Nhà nƣớc ngƣời sử dụng đất thị trƣờng quyền sử dụng đất sơ cấp (bài viết) – Lưu Quốc Thái, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, 2007 Trong viết này, tác giả có đề cập đến yếu tố thị trường hoạt động giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất - Các mơ hình sở hữu đất đai giới vấn đề pháp lý đặt Việt Nam (bài viết) – Phạm Văn Võ, Nguyễn Hồng Thùy Trang, Tạp chí Khoa học pháp lý, 2012 Bài viết có đề cập đến hoạt động giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất Việt Nam mối liên hệ với việc thực quyền sở hữu đất đai số nước theo mơ hình sở hữu đất đai khác nhằm rút nét tương đồng khác biệt - Chế định thu hồi đất vấn đề đảm bảo quyền tài sản ngƣời sử dụng đất (bài viết), - Lưu Quốc Thái, Tạp chí khoa học pháp lý, 2012 Bài viết tập trung nghiên cứu khía cạnh pháp luật thu hồi đất vấn đề bảo đảm quyền tài sản người sử dụng đất thu hồi đất - Pháp luật hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất (Luận án tiến sĩ) Trần Quang Huy, Viện Nhà nước Pháp luật, 2008 Đây cơng trình nghiên cứu chun sâu hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất Tuy nhiên, công bố từ năm 2008 nên cơng trình chưa cập nhật sửa đổi, bổ sung pháp luật sau năm 2008 quan điểm Đảng Nhà nước sửa đổi Luật Đất đai Bên cạnh công trình nêu trên, cịn có số cơng trình khác có liên quan đến đề tài như: - Các vấn đề pháp luật đất đai mà doanh nghiệp nƣớc đầu tƣ vào Việt Nam cần quan tâm (bài viết) - Trần Quang Huy, Tạp chí luật học số 11/2009; - Các vấn đề pháp lý giao đất có thu tiền sử dụng đất (Khóa luận tốt nghiệp cử nhân) - Trần Minh Chương, Trường Đại học Luật thành phố Hồ - - Chí Minh (2011); Đảm bảo quyền lợi ngƣời sử dụng đất công tác quy hoạch sử dụng đất (bài viết) - Đặng Anh Quân, Tạp chí Nhà nước Pháp luật số 04 (288) /2012; Cần bỏ quy định Nhà nƣớc thu hồi đất mục đích phát triển kinh tế nhằm giảm thiểu khiếu nại (bài viết) - Võ Phan Lê Nguyễn, Đặc san Khoa học Pháp lý số 01 năm 2013; - Bàn “hình thức sử dụng đất” số kiến nghị Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (bài viết) - Lưu Quốc Thái, Đặc san Khoa học Pháp lý số 01 năm 2013; Các cơng trình nghiên cứu có đề cập đến hoạt động giao đất có thu tiền sử dụng đất Tuy nhiên, đề tài chưa sâu khai thác vấn đề pháp lý hoạt động giao đất để thực dự án đầu tư Mục đích, đối tƣợng nghiên cứu, giới hạn phạm vi nghiên cứu đề tài 3.1 Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu đề tài làm sáng tỏ vấn đề lý luận giao đất để thực dự án đầu tư; đưa phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật giao đất để thực dự án đầu tư; đưa số giải pháp khắc phục tồn pháp luật giao đất để thực dự án đầu tư nhằm góp phần hồn thiện pháp luật đất đai 3.2 Đối tượng nghiên cứu Để đạt mục đích nêu trên, tác giả tập trung nghiên cứu nội dung liên quan đến vấn đề mang tính lý luận thực tiễn hoạt động giao đất để thực dự án đầu tư gồm quan điểm khoa học, quy định pháp luật, thực tiễn áp dụng pháp luật giao đất để thực dự án đầu tư 3.3 Giới hạn phạm vi nghiên cứu Giao đất để thực dự án đầu tư vấn đề rộng, tiếp cận nhiều góc độ khác Trong đề tài này, tác giả xin giới hạn phạm vi nghiên cứu sau: - Dự án đầu tư đề tài giới hạn dự án đầu tư kinh doanh - Về chất, quan hệ giao đất để thực dự án đầu tư kinh doanh quan hệ tài sản, quan hệ phát sinh hoạt động đầu tư; yếu tố quản lý nhà nước giao đất để thực dự án đầu tư công cụ để thực quyền tài sản Nhà nước chúng coi phận tách rời hoạt động giao đất Vì vậy, để phù hợp với yêu cầu luận văn thuộc chuyên ngành Luật kinh tế, tác giả chủ yếu tiếp cận pháp luật giao đất để thực dự án đầu tư góc độ quan hệ tài sản, quan hệ kinh tế; khía cạnh quản lý nhà nước đề cập nhằm đánh giá tác động đến hoạt động đầu tư kinh doanh Phƣơng pháp nghiên cứu Trên sở phương pháp luận vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác – Lênin, trình nghiên cứu đề tài, tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu là: phương pháp phân tích so sánh, tổng hợp, diễn dịch, quy nạp Cụ thể, tác giả sử dụng phương pháp so sánh để trình bày quy định pháp luật liên quan đến quyền người sử dụng đất thể qua văn pháp luật khác nhau, dùng phương pháp diễn dịch để trình bày quy định pháp luật, thực trạng hoạt động giao đất để thực dự án đầu tư nay, sử dụng phương pháp quy nạp, tổng hợp để trình bày đặc điểm, kết luận rút từ phân tích đánh giá nêu Ý nghĩa khoa học giá trị ứng dụng đề tài Nội dung nghiên cứu đề tài đóng góp phần vào việc làm rõ số vấn đề mang tính lý luận thực tiễn hoạt động giao đất để thực dự án đầu tư nước ta thời gian qua Tác giả hy vọng, kết nghiên cứu đề tài ý kiến tư vấn, tham khảo cho nhà quản lý q trình xây dựng, hồn thiện quy định pháp luật hoạt động giao đất để thực dự án đầu tư q trình thực sách thu hút đầu tư Nhà nước ta, công phát triển kinh tế - xã hội nước ta thời gian tới, phù hợp với xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế Ngoài ra, kết nghiên cứu đề tài sử dụng làm tài liệu nghiên cứu, tham khảo cho sinh viên, học viên chuyên ngành luật đối tượng khác có quan tâm Bố cục luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn gồm 02 (hai) chương: + Chương 1: Tổng quan giao đất để thực dự án đầu tư + Chương 2: Thực trạng pháp luật giao đất để thực dự án đầu tư hướng hồn thiện 61 chủ đầu tư khơng nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua giao dịch dân theo quy định pháp luật Tuy nhiên, theo Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội thơng qua, Nhà nước trì trường hợp thu hồi đất để thực dự án phát triển kinh tế - xã hội với tiêu chí xác định chung chung Theo tác giả điều đáng tiếc - Thứ hai, cần mở rộng phương thức giao đất để thực dự án đầu tư thông qua đấu giá quyền sử dụng đất theo hướng quy định trường hợp giao đất để thực dự án đầu tư phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất Trong trường hợp này, đất Tổ chức phát triển quỹ đất quản lý, “đất sạch” nên nhà đầu tư chủ động xem xét khả tài để tham gia đấu giá dự kiến thời gian giao đất để thực dự án đầu tư Theo quy trình đấu giá quyền sử dụng đất, nhà đầu tư tự định giá đất theo khả tài Về chất, tiền sử dụng đất mà nhà đầu tư phải nộp trúng đấu giá giống tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Vấn đề giải vướng mắc việc xác định giá đất nay, nhà đầu tư chủ động việc xác lập quyền sử dụng đất mặt phản ánh “màu sắc thị trường” việc xác lập quyền sử dụng đất nhà đầu tư Việc quy định cách thức xác lập quyền sử dụng đất nhà đầu tư thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đặt cho Nhà nước yêu cầu phải tạo nhiều quỹ “đất sạch” để đáp ứng nhu cầu đầu tư dự án có sử dụng đất ngày tăng Để bảo đảm yếu cầu này, pháp luật đất đai cần kiện toàn chế phát triển quỹ đất thơng qua việc hồn thiện quy định pháp luật Quỹ phát triển đất, Tổ chức phát triển quỹ đất Bên cạnh đó, cần phải hồn thiện quy định người tổ chức đấu giá theo hướng nên giao cho tổ chức đấu giá chuyên nghiệp thực hiện, Tổ chức phát triển quỹ đất đơn vị quản lý “đất sạch”, khách hàng tổ chức bán đầu giá tài sản Có thế, hạn chế tượng “thông thầu”, thiệt hại xảy từ hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất tổ chức đấu giá chịu trách nhiệm - Thứ ba, cần xác định giao đất cách rõ ràng, minh bạch Hoạt động giao đất vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhu cầu sử dụng đất Như phân tích phần trên, việc xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cần thực cách đồng mang tính ổn định lâu dài, 62 phải dựa vào chiến lược phát triển kinh tế - xã hội tham gia góp ý người sử dụng đất khu vực dự kiến quy hoạch Đối với nhiệm vụ tạo quỹ “đất sạch” đem giao dịch thị trường bất động sản, Nhà nước cần có quy định cụ thể điều chỉnh việc xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế xã hội nước theo khu vực, địa phương Hoạt động cần thực cách đồng theo sát với tình hình thực tế qua thời kỳ, đảm bảo quyền lợi người dân Vì vậy, tác giả đồng ý với nội dung Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định vấn đề xây dựng hệ thống thông tin đất đai sở liệu đất đai Đây nội dung mà thực tốt giúp cho việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khả thi, hợp lý, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội Và “để đáp ứng nhu cầu xã hội, phục vụ đa mục tiêu, hệ thống thông tin đất đai không chứa đựng thông tin đất đai mà cần phải có thơng tin khác có liên quan đất đai, cụ thể gắn chặt với đất đai thông tin bất động sản đất (nhà, cơng trình xây dựng đất )”64 Hệ thống thông tin đất đai giúp Nhà nước có nhìn bao qt thực trạng sử dụng đất để xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho phù hợp, mà giúp nhà đầu tư biết thông tin cần thiết liên quan đến khu đất mà cần để thực dự án đầu tư Quy hoạch sử dụng đất phải mang tính khả thi, cần có góp ý người dân (người sử dụng đất) để vừa đảm bảo quyền lợi người dân, vừa tạo điều kiện thuận lợi cho việc thu hồi đất triển khai thực quy hoạch, người sử dụng đất cần thông tin đất đai trực tiếp tham gia góp ý vào quy hoạch65 Như thế, hoạt động quy hoạch đất đai đảm bảo lợi ích từ hai phía (Nhà nước người sử dụng đất) Bên cạnh đó, tác giả đồng tình với quan điểm cho rằng: “kỳ quy hoạch sử dụng đất nên có thời hạn 10 năm tầm nhìn 50 năm để đảm bảo tính chiến lược lâu dài Quy hoạch sử dụng đất phải tạo tâm lý ổn định cho doanh nghiệp đầu tư dài hạn, hạn chế rủi ro cho doanh nghiệp đầu tư 64 Đặng Anh Quân, Võ Trung Tín (2013), “Về hệ thống thơng tin đất đai – Một vài góp ý cho dự thảo Luật Đất đai sửa đổi”, Đặc san Khoa học Pháp lý (01), tr 43 65 Đặng Anh Quân (2012), “Đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất công tác quy hoạch sử dụng đất”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật (04), tr.49 63 vào đất, đồng thời góp phần thực thành cơng sách thu hút đầu tư nước ngồi vào mục đích phát triển kinh tế Việt Nam”66 Quy định pháp luật đất đai cần quy định rõ thời gian lập quy hoạch cấp để đảm bảo không làm ảnh hưởng đến quyền lợi người dân, gây tốn tiền bạc công sức Và triển khai lấy ý kiến người dân quy hoạch sử dụng đất phải đảm bảo đa số người dân đồng tình, khơng buộc phải điều chỉnh lại quy hoạch cho phù hợp Khi lập quy hoạch sử dụng đất, Nhà nước tiến hành biện pháp để tạo lập quỹ “đất sạch”, phục vụ cho quy hoạch lập Nhà đầu tư thuận lợi việc tiếp cận quyền sử dụng đất, họ việc nhận chuyển nhượng “đất sạch” từ Nhà nước Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất lúc giao dịch dân sự; mà người chuyển nhượng (Nhà nước) người nhận chuyển nhượng (nhà đầu tư) bình đẳng với nhau, tự thỏa thuận giá cả, thời gian cách thức chuyển giao quyền sử dụng đất (kể giao đất thực tế) Hơn nữa, với quy hoạch sử dụng đất lập, Nhà nước tạo mơi trường thuận lợi cho nhà đầu tư khu vực đất quy hoạch có chung mục đích sử dụng, khu vực có điểm tương đồng điều kiện phát triển kinh tế nên có giá trị cộng hưởng nhà đầu tư thực đầu tư vào; góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển Như vậy, nói hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho nhà đầu tư hoạt động phát huy giá trị quyền sử dụng đất thể nhiều ưu điểm Bên cạnh vấn đề cần lưu ý công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cần phải quan tâm đến việc xem xét nhu cầu sử dụng đất nhà đầu tư muốn thực đầu tư dự án có sử dụng đất Thực trạng hoạt động giao đất để thực dự án đầu tư cho thấy, việc xem xét nhu cầu sử dụng đất dự án đầu tư chưa xem trọng Từ dẫn đến tình trạng dự án giao đất không triển khai thực triển khai chậm, không với thời gian duyệt theo dự án Vì vậy, cần quy định rõ việc xác định nhu cầu sử dụng đất dự án đầu tư quy trình xét duyệt lẫn trách nhiệm tổ chức, cá nhân giao thẩm định 66 Trần Thăng Long, Trần Duy Thảo Ly (2013), “Thực trạng pháp luật quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất số góp ý cho Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi”, Đặc san Khoa học Pháp lý (01), tr 23 64 nhu cầu sử dụng đất Và để tăng ý thức trách nhiệm cho chủ đầu tư, Nhà nước nên có hình thức buộc chủ đầu tư phải nộp tiền đặt cọc Nhà nước giao đất Nếu sau bàn giao đất mà chủ đầu tư không triển khai thực dự án, tiền đặt cọc thuộc Nhà nước Trong pháp luật tài nguyên thiên nhiên Việt Nam, hình thức đặt cọc để bảo đảm thực giấy phép áp dụng tài nguyên khống sản thu kết đáng khích lệ Có góp phần giảm thiểu tình trạng lãng phí đất đai - Thứ tư, cần điều chỉnh thẩm quyền giao đất để thực dự án đầu tư cho cá nhân Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh Hiện nay, thẩm quyền giao đất để thực dự án đầu tư thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, nên có sai phạm hoạt động giao đất, việc xử lý sai phạm nhiều gặp phải khó khăn định, chưa xác định rõ trách nhiệm cụ thể cá nhân tập thể Ủy ban nhân dân Vì thế, tác giả đồng tình với nội dung dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, nên chuyển thẩm quyền giao đất trường hợp này, từ thẩm quyền chung Ủy ban nhân cấp tỉnh thành thẩm quyền riêng Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh - Thứ năm, cần tiếp tục đơn giản hóa trình tự thủ tục giao đất, bảo đảm thống thủ tục giao đất với thủ tục đầu tư Nhà nước cần rà soát lại thủ tục hành liên quan đến hoạt động giao đất cho doanh nghiệp nhằm loại bỏ thủ tục rườm rà, không cần thiết, dẫn đến hạn chế việc thu hút đầu tư Các thủ tục cần quy định rõ ràng nội dung, trình tự, thẩm quyền quan nhà nước thực thủ tục hành Bao gồm loại thủ tục sau: (1) Thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất: cần có quy định rõ ràng tiêu chí thẩm định để hạn chế việc thẩm định nội dung sâu thẩm định sơ sài; cần quy định thống thực việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất với thẩm tra dự án để cấp giấy chứng nhận đầu tư để giảm bớt thời gian cho doanh nghiệp; cần sửa đổi quy định thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất theo hướng lấy ý kiến ban ngành địa phương số loại dự án định quy định cụ thể thời gian lấy ý kiến nhằm tạo chủ động mặt thời gian thực thẩm định nhu cầu sử dụng đất 65 (2) Thủ tục giới thiệu địa điểm, thủ tục xin chấp thuận cho nhà đầu tư nghiên cứu lập dự án địa điểm cần quy định rõ ràng để áp dụng thống địa phương (3) Thủ tục lập, thẩm định dự án, thẩm định, phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng cần có quy định cụ thể thời hạn thủ tục thẩm định dự án; thẩm định điều chỉnh quy hoạch phải cụ thể tránh việc áp dụng cách tùy tiện quan nhà nước có thẩm quyền (4) Thủ tục lập phương án tổng thể bồi thường, hỗ trợ tái định cư cần chỉnh sửa theo hướng hợp hai thủ tục thủ tục lập, thẩm định, xét duyệt phương án tổng thể bồi thường, hỗ trợ tái định cư với thủ tục lập, thẩm định, xét duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Để thực mục tiêu nên thể hóa thủ tục giao đất vào thủ tục thực dự án đầu tư nói chung Trong thực tiễn áp dụng, thành phố Hồ Chí Minh bước đầu thực việc thể hóa theo hướng gắn thủ tục giao đất cho thuê đất với thủ tục thực dự án Quyết định số 19/2008/QĐ-UBND đem lại hiệu tích cực Đây coi mơ hình cần nhân rộng áp dụng thống phạm vi nước - Thứ sáu, cần xác định rõ trách nhiệm bồi thường thiệt hại Nhà nước việc chậm giao đất để thực dự án đầu tư Quy định pháp luật đất đai thiếu rõ ràng việc xác định trách nhiệm quan quản lý nhà nước đất đai, dẫn đến thất thu ngân sách hoạt động giao đất làm ảnh hưởng đến quyền lợi nhà đầu tư Pháp luật đất đai quy định quyền nhà đầu tư hoạt động giao đất lại chưa đưa chế để đảm bảo cho việc thực quyền Đặc biệt, hoạt động giao đất để thực dự án đầu tư, trường hợp Nhà nước chậm giao đất làm ảnh hưởng đến tiến độ đầu tư dự án, làm gia tăng chi phí đầu tư mà nhà đầu tư phải gánh chịu, lại khơng có quy định pháp luật điều chỉnh trách nhiệm quan nhà nước có thẩm quyền, để xảy thiệt hại cho nhà đầu tư (người sử dụng đất) Đây điều không công mối quan hệ Nhà nước người sử dụng đất Trong nhà đầu tư phải gánh chịu nhiều nghĩa vụ tham gia vào hoạt động giao đất quan nhà nước có thẩm quyền lại gánh chịu trách 66 nhiệm pháp lý chậm thực việc giao đất, gây thiệt hại cho nhà đầu tư Vấn đề điểm bất hợp lý pháp luật đất đai nay, không sớm điều chỉnh ảnh hưởng xấu đến hoạt động đầu tư phát triển kinh tế - xã hội, tác động xấu đến sách thu hút đầu tư Nhà nước ta 67 Kết luận chƣơng Từ phân tích thực trạng pháp luật hoạt động giao đất để thực dự án đầu tư nay, rút số kế luận sau: Quy định pháp luật đất đai đối tượng giao đất để thực dự án đầu tư bên cạnh ưu điểm cịn thể điểm bất hợp lý có phân biệt đối xử tổ chức kinh tế nước, người Việt Nam định cư nước với nhà đầu tư nước Quy định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất xét duyệt nhu cầu sử dụng đất chưa chặt chẽ gây khó khăn cho nhà đầu tư lãng phí đất đai Quy định giá đất làm xác định nghĩa vụ tài nhà đầu tư chưa phù hợp điều kiện kinh tế thị trường; quy định vấn đề bồi thường thiệt hại thực giải phóng mặt chưa hợp lý Việc thực quy trình, thủ tục giao đất chưa đáp ứng nhu cầu sử dụng đất nhà đầu tư, gây nhiều khó khăn cho nhà đầu tư tiếp cận quyền sử dụng đất 68 KẾT LUẬN Thực nhiệm vụ phát triển đất nước thời kỳ hội nhập, Nhà nước ta thực chủ trương ưu tiên phát triển kinh tế, tạo động lực cho phát triển toàn xã hội; kết đem lại nhiều thành tựu đáng kể, có hồn thiện dần quy định pháp luật điều chỉnh quan hệ pháp luật đất đai Qua 10 năm triển khai thực hiện, Luật Đất đai năm 2003 văn hướng dẫn thi hành phần đáp ứng yêu cầu công tác quản lý nhà nước đất đai phát huy hiệu sử dụng đất Hoạt động giao đất để thực dự án đầu tư xem vấn đề có tính chất định đến hoạt động đầu tư Trong điều kiện Nhà nước ta chủ trương thực ưu đãi nhằm thu hút đầu tư, quy định đối tượng giao đất ngày mở rộng hơn; quy định đối tượng Nhà nước giao đất phải áp dụng hình thức giao đất ngày rõ ràng, hợp lý góp phần tích cực vào sách thu hút đầu tư Bên cạnh điểm đạt quy định pháp luật đất đai bộc lộ điểm hạn chế, vướng mắc, khơng cịn phù hợp với thực tiễn phát triển kinh tế - xã hội, ảnh hưởng đến quyền lợi chủ thể sử dụng đất; đặc biệt làm cho nhà đầu tư gặp nhiều khó khăn tiếp cận quyền sử dụng đất Vì thế, cần thiết phải tích cực sửa đổi quy định chưa phù hợp bổ sung vấn đề chưa cụ thể, rõ ràng Điều làm gia tăng hiệu sử dụng đất, tạo điều kiện thúc đẩy kinh tế phát triển, thực thành công chiến lược phát triển kinh tế - xã hội mà Nhà nước đề Để thực tốt nhiệm vụ hoàn thiện quy định pháp luật đất đai, cần tập trung giải tốt vấn đề như: xóa bỏ bất hợp lý quy định đối tượng giao đất việc bổ sung thêm đối tượng cá nhân, tổ chức nước ngoài; cần quy định cụ thể, chặt chẽ trách nhiệm lập quy hoạch sử dụng đất thẩm định nhu cầu sử dụng đất nhà đầu tư; quy định nghĩa vụ tài nhà đầu tư cần phù hợp với chất quan hệ dân sự, phù hợp với chế thị trường; gắn quy định bồi thường, giải phóng mặt với hoạt động lập quy hoạch sử dụng đất để giảm thiểu khiếu nại liên quan đến thu hồi đất; tập trung điều chỉnh quy định quy trình, thủ tục giao đất theo hướng đơn giản, thuận 69 tiện, nhanh chóng nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất nhà đầu tư ngày tăng; cần xác định rõ trách nhiệm Nhà nước trường hợp chậm giao đất, gây thiệt hại cho nhà đầu tư Thực vấn đề vừa nêu, góp phần đáng kể vào việc hoàn thiện pháp luật giao đất để thực dự án đầu tư Chính sách thu hút đầu tư khơng hiệu việc hoàn thiện quy định pháp luật, tạo điều kiện tối đa cho nhà đầu tư Các quy định pháp luật hoạt động giao đất để thực dự án đầu tư tiền đề quan trọng để nhà đầu tư xem xét việc thực đầu tư dự án Trong điều kiện nước ta tăng cường mối quan hệ hợp tác kinh tế Quốc tế, việc hồn thiện quy định pháp luật địi hỏi tất yếu DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A Danh mục văn pháp luật Hiến Pháp năm 1946 Hiến Pháp năm 1959 Hiến Pháp năm 1980 Hiến Pháp năm 1992 Bộ luật Dân năm 2005 Luật Đất đai năm 1987 Luật Đất đai năm 1993 Luật Đất đai năm 2003 Luật Đầu tư năm 2005 10 11 12 13 14 Luật Đấu thầu năm 2005 Luật Khuyến khích đầu tư nuớc năm 1998 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 Luật Xây dựng năm 2003 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 thi hành Luật 15 16 17 18 Đất đai Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 thu tiền sử dụng đất Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 sửa đổi, bổ sung số điều nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai Nghị định số 187/2004/NĐ-CP việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần 19 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng năm 2007 quy định bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai 20 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng năm 2007 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 21 Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 09 tháng năm 2008 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất 22 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng năm 2009 quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư 23 Nghị định số 85/2009/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2009 hướng dẫn thi hành Luật Đấu thầu lựa chọn nhà thầu xây dựng theo Luật Xây dựng 24 Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất 25 Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 Chính phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước 26 Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 hướng dẫn thực Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất 27 Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13 tháng năm 2005 hướng dẫn thực số điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 việc thi hành Luật Đất đai 28 Thông tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02 tháng năm 2006 sửa đổi, bổ sung Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất 29 Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 16 tháng 12 năm 2007 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐCP ngày 27 tháng năm 2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP 30 Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT-BTNMT ngày 31 tháng 01 năm 2008 hướng dẫn thực số điều Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng năm 2007 Chính phủ định bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi giải khiếu nại đất đai 31 Thông tư số 03/2009/TT-BKH ngày 16 tháng năm 2009 hướng dẫn lựa chọn nhà đầu tư thực đầu tư dự án có sử dụng đất 32 Thơng tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 qui định chi tiết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất 33 Thông tư số 93/2011/TT-BTC ngày 29 tháng năm 2011 sửa đổi, bổ sung Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất 34 Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16 tháng năm 2012 hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất 35 Quyết định số 201-CP ngày 01 tháng năm 1980 việc thống quản lý ruộng đất tăng cường công tác quản lý ruộng đất nước 36 Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31 tháng năm 2005 việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất 37 Quyết định số 19/2008/QĐ-UBND ngày 21 tháng năm 2008 quy định thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh 38 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất ban hành k m theo Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31 tháng năm 2005 Thủ tướng Chính phủ 39 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 2013 B Danh mục tài liệu tham khảo 40 Trường Đại học Kinh tế Quốc dân (2003), Giáo trình kinh tế đầu tư, NXB Thống kê Hà Nội, Hà Nội 41 Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển giải thích thuật ngữ Luật học, NXB Công an nhân dân, Hà Nội 42 Trường Đại học Luật Hà Nội (2009), Giáo trình Luật Đất đai, NXB Công An Nhân Dân, Hà Nội 43 Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2009), Tập giảng Luật Đất đai 44 Viện Ngôn ngữ học (2003), Từ điển tiếng Việt, NXB Đà Nẵng, Đà Nẵng 45 Phạm Văn Võ (2009), Chế độ pháp lý sở hữu quyền tài sản đất đai, Sách chuyên khảo, NXB Lao động, Hồ Chí Minh 46 Trần Quang Huy (2008), Pháp luật hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, Luận án Tiến sĩ Luật học, Viện Nhà nước Pháp luật, Hà Nội 47 Nguyễn Quang Tuyến (2003), Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai, Luận án Tiến sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 48 Phạm Văn Võ (2009), Chế độ pháp lý sở hữu đất đai Việt Nam nay, Luận án Tiến sĩ Luật học, Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, Hồ Chí Minh 49 Đỗ Tường Khả Ái (2012), Pháp luật tiền sử dụng đất, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, Hồ Chí Minh 50 Hồ Minh Hà (2008), Quản lý nhà nước định giá đất bồi thường thiệt hại đất thu hồi đất thành phố Cần Thơ, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, Hồ Chí Minh 51 Dương Tấn Minh (2006), Các khía cạnh pháp lý hoạt động bồi thường, giải phóng mặt nhà nước thu hồi đất để thực dự án- thực trạng giải pháp, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, Hồ Chí Minh 52 Nguyễn Thế Phong (2006), Chế độ pháp lý vốn đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, Hồ Chí Minh 53 Bộ Tài (2013), Tờ trình số 80/TTr-BTC ngày 01 tháng năm 2013 việc phê duyệt Đề án Khai thác nguồn lực tài từ đất đai tài sản nhà nuớc phục vụ phát triển kinh tế xã hội giai đoạn 2013-2020 54 Trần Quang Huy (2013), Dự thảo báo cáo rà soát Luật Đất đai 55 Trần Quang Huy (2009), “Các vấn đề pháp luật đất đai mà doanh nghiệp nước đầu tư vào Việt Nam cần quan tâm“, Tạp chí Luật học 56 Trần Thăng Long, Trần Duy Thảo Ly (2013), “Thực trạng pháp luật quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất số góp ý cho Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi”, Đặc san Khoa học Pháp lý (01) 57 Nguyễn Thị Kiều Oanh (2012), “Vấn đề bảo đảm công sử dụng đất theo pháp luật đất đai”, Tạp chí Khoa học Pháp lý (05) 58 Đặng Anh Quân (2012), “Đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất công tác quy hoạch sử dụng đất”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật (04) 59 Đặng Anh Qn, Võ Trung Tín (2013), “Về hệ thống thơng tin đất đai – Một vài góp ý cho Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi”, Đặc san Khoa học Pháp lý (01) 60 Lưu Quốc Thái (2012), “Chế định thu hồi đất vấn đề đảm bảo quyền tài sản người sử dụng đất”, Tạp chí Khoa học Pháp lý (03) 61 Lưu Quốc Thái (2013), “Bàn Hình thức sử dụng đất số kiến nghị dự thảo Luật Đất đai sửa đổi“, Đặc san Khoa học Pháp lý (01) 62 Nguyễn Quang Tuyến (2008), “Về khái niệm bồi thường Nhà nước thu hồi đất Luật Đất đai 2003“, Tạp chí Nhà nước Pháp luật 63 Viện Khoa học Pháp lý – Bộ Tư pháp (2009), “Những khó khăn, vướng mắc doanh nghiệp dân doanh việc tiếp cận quyền sử dụng đất – Nhìn từ góc độ pháp lý”, Thơng tin Khoa học Pháp lý (1+2) 64 Đặng Hùng Võ, Tài liệu sử dụng cho nói chuyện "Chính sách, pháp luật đất đai với kinh tế thị trường Việt Nam" Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright 65 Báo Diễn đàn Doanh nghiệp (2009), “Thị trường bất động sản Việt Nam: Những vấn đề doanh nghiệp cần quan tâm“, Cục Quản lý Nhà thị trường Bất động sản, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam C Website 66 http://luatsuadoi.vibonline.com.vn 67 http://mag.ashui.com 68 69 70 71 72 73 http://thanhnien.com.vn http://thegioibatdongsan.com.vn http://tuvanphapluat.com.vn http://www.baohaiquan.vn http://www.diaoconline.vn http://www.hochiminhcity.gov.vn 74 http://www.infotv.vn 75 http://www.monre.gov.vn 76 http://www.nhandan.com.vn 77 http://www.sggp.org.vn 78 http://www.thesaigontimes.vn 79 http://www.thuvienphapluat.vn 80 http://www.tuoitre.vn 81 http://www.vinhtuongcorp.com 82 http://www.Vneconomy.vn ... vốn đầu tư, chủ thể đầu tư, phân chia dự án đầu tư thành: dự án đầu tư nước, dự án đầu tư nước ngoài, dự án đầu tư vốn ngân sách, dự án đầu tư nguồn vốn khác, dự án thực tổ chức kinh tế, dự án thực. .. Chương 2: Thực trạng pháp luật giao đất để thực dự án đầu tư hướng hoàn thiện 6 CHƢƠNG TỔNG QUAN VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƢ 1.1 Khái niệm hoạt động giao đất để thực dự án đầu tƣ 1.1.1... tích, đánh giá thực trạng pháp luật giao đất để thực dự án đầu tư; đưa số giải pháp khắc phục tồn pháp luật giao đất để thực dự án đầu tư nhằm góp phần hồn thiện pháp luật đất đai 3.2 Đối tư? ??ng