Hình thức giaođất

6. Bố cục của luận văn

2.2. Hình thức giaođất

Pháp luật đất đai hiện nay quy định có 02 (hai) hình thức giao đất là giao đất khơng thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 33 Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong 07 (bảy) trường hợp. Các trường hợp này sử dụng đất chủ yếu vào mục đích phục vụ cho lợi ích chung (để nghiên cứu, thí nghiệm, xây dựng trụ sở cơ quan, giao thông, thủy lợi, rừng phòng hộ, sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh...) hoặc sử dụng đất trong hạn mức để trực tiếp lao động sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối đối với hộ gia đình, cá nhân; hoặc dùng để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo các dự án của Nhà

32 Phạm Văn Võ (2009), Chế độ pháp lý về sở hữu đối với đất đai ở Việt Nam hiện nay, Luận án Tiến sĩ Luật học, Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, Hồ Chí Minh, tr. 185-186.

nước... Như vậy, hoạt động giao đất để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh khơng thuộc vào loại hình giao đất này.

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cũng trong 07 (bảy) trường hợp: hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở; tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất để làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; tổ chức kinh tế được giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện các dự án đầu tư33. Như vậy, các dự án đầu tư kinh doanh thuộc phạm vi nghiên cứu của đề tài muốn được giao đất phải sử dụng đất dưới hình thức giao có thu tiền sử dụng đất.

Tiền sử dụng đất được hiểu là số tiền mà chủ thể sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích xác định34. Như vậy, đây là một khoản tài chính bắt buộc phải thực hiện nếu muốn có được quyền sử dụng đất. Có thể nói, đây là khoản thu mang tính quyết định trong toàn bộ các khoản nghĩa vụ tài chính mà chủ thể sử dụng đất phải thực hiện đối với Nhà nước, có tính chất như “tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất”35

. Hay nói cách khác, “về bản chất tiền sử dụng đất chính là tiền mà người có nhu cầu bỏ ra

để mua quyền sử dụng đất từ Nhà nước”36.

Để xác định được tiền sử dụng đất mà chủ thể sử dụng đất phải nộp khi sử dụng đất giao, theo quy định tại Nghị định số 198/2004/NĐ–CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, Nghị định số 44/2008/NĐ–CP ngày 09/4/2008 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ–CP, Nghị định số 120/2010/NĐ–CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ–CP cũng như các Thông tư hướng dẫn thực hiện các Nghị định này, có 03 (ba) căn cứ bao gồm: diện tích đất, giá đất, thời hạn sử dụng đất.

33 Điều 34 Luật Đất đai năm 2003.

34

Khoản 25 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003.

35 Đỗ Tường Khả Ái (2012), Pháp luật về tiền sử dụng đất, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, Hồ Chí Minh, tr. 18.

36 Phạm Văn Võ (2009), Chế độ pháp lý về sở hữu đối với đất đai ở Việt Nam hiện nay, Luận án Tiến sĩ Luật học, Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, Hồ Chí Minh, tr. 120.

Trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất

thu tiền sử dụng đất là giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành. Đối với trường hợp thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài hoặc thời hạn là 70 năm thì cơng thức tính tiền sử dụng đất là diện tích đất được giao nhân với giá đất. Đối với trường hợp giao đất có thời hạn sử dụng dưới 70 năm thì cơng thức tính cũng tương tự nhưng cứ mỗi năm không sử dụng được trừ đi 1,2% của 70 năm37. Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất mà giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp38

. Quy định về xác định lại giá đất để tính tiền sử dụng đất này đang vấp phải sự phản ứng quyết liệt từ phía nhà đầu tư. Theo Cơng ty Cổ phần Địa ốc Sài Gịn tại buổi tọa đàm tìm biện pháp tháo g những vướng mắc về nộp tiền sử dụng đất tính theo giá thị trường của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP do Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Sở Tài chính, Cục Thuế và Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh tổ chức, quy định này khiến doanh nghiệp bất động sản bị động trong quá trình triển khai dự án, quyết định đầu tư hay lên kế hoạch kinh doanh. Vì việc thẩm định giá thị trường phải qua nhiều khâu, mất thời gian, trong khi doanh nghiệp không biết nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường là bao nhiêu. Đó là chưa kể theo các quy định hiện nay, dự án nhà ở kinh doanh phải thương lượng giá đền bù với dân hoặc bồi thường giải tỏa theo sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường. Như vậy nếu khi nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước mà theo giá thị trường thì đồng nghĩa doanh nghiệp mua đất theo giá thị trường hai lần39. Tuy nhiên, đây chỉ là phản ứng từ một phía vì lợi ích của người kinh doanh. Xét về việc hài hịa lợi ích, theo tác giả, quy định về xác định lại giá đất để tính tiền sử dụng đất là quy định hợp lý vì nó phù hợp với bản chất của quan hệ thị trường, đảm bảo lợi ích của Nhà nước. Nhà đầu tư khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì giá chuyển nhượng là giá thị trường và họ ln tìm mọi cách để đẩy giá đất lên mức cao nhất có thể thì khi họ xác lập quyền sử dụng đất cũng

37 Điều 4, Điều 5 Nghị định số 198/2004/NĐ - CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 về thu tiền sử dụng đất.

38

Điều 11 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

39

phải theo giá thị trường chứ không thể áp dụng Bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành vốn dĩ thấp hơn nhiều lần so với giá thị trường. Về việc doanh nghiệp cho rằng họ phải mua đất hai lần là do họ chưa hiểu đúng các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất. Khi họ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân nếu đó là đất ở thì họ sẽ khơng phải nộp tiền sử dụng đất nhưng nếu đó là đất nơng nghiệp, họ muốn chuyển mục đích sử dụng thì họ sẽ phải nộp tiền sử dụng đất. Nhưng đây không phải là nộp tiền sử dụng đất khi được giao đất mà là nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Đối với trường hợp giao đất phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, giá

đất tính tiền sử dụng đất được xác định là giá trúng đấu giá. Việc đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất ban hành k m theo Quyết định số 216/2005/QĐ – TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng Chính phủ. Giá khởi điểm đấu giá được xác định trên nguyên tắc: phải được xác định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trong điều kiện bình thường. Giá khởi điểm khơng được thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành40. Dù bằng hình thức nào thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất cũng được xác định là giá trả cao nhất tại phiên đấu giá. Trường hợp người trúng đấu giá từ chối không nhận quyền sử dụng đất hoặc rút lại giá đã trả thì người bỏ giá thấp hơn liền kề được Hội đồng đấu giá xem xét phê duyệt trúng giá bổ sung, nếu giá trả của người liền kề không thấp hơn giá khởi điểm của vòng đấu cuối cùng.

Việc xác định tiền sử dụng đất thông qua hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất đã tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các nhà đầu tư, huy động được tối đa nguồn lực tài chính vào ngân sách nhà nước, có khả năng loại bỏ được những yếu tố tiêu cực so với cơ chế “xin – cho”. Đấu giá quyền sử dụng đất giúp nhà đầu tư có được quyền sử dụng đất sát với giá trên thị trường bất động sản và khơng phải mất phí mơi giới cũng như các loại phí khác. Hơn nữa, giá đất được xác định thông qua đấu giá sẽ hợp lý hơn, và có thể nói là cao hơn so với giá đất được xác định thông qua cơ chế “xin - cho”. Theo đó, giá đất khởi điểm là do Nhà nước quy định dựa trên cơ sở tham khảo giá đất thị trường, nhưng giá đất cuối cùng được xác định sau

40 Điều 10 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất ban hành

k m theo Quyết định số 216/2005/QĐ – TTg ngày 31 tháng 8 năm 2005 và Điều 3 Thông tư số 48/2012/TT- BTC ngày 16 tháng 3 năm 2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.

khi kết thúc đấu giá, mà giá thấp nhất cũng phải bằng với giá khởi điểm. Điều này sẽ tăng thêm nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Có thể thấy, tiền sử dụng đất được xác định thông qua hoạt động đấu giá thể hiện được tính ưu việt hơn cả so với các trường hợp tính tiền sử dụng đất theo phương thức khác. Tuy nhiên, việc thực hiện quy trình đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định hiện nay vẫn có hạn chế, “kẽ hở” bị lợi dụng. Với quy định “người trúng đấu giá từ chối không nhận quyền sử dụng

đất hoặc rút lại giá đã trả thì người bỏ giá thấp hơn liền kề được Hội đồng đấu giá xem xét phê duyệt trúng giá bổ sung, nếu giá trả của người liền kề không thấp hơn giá khởi điểm của vòng đấu cuối cùng” đã xảy ra hiện tượng “thông đồng” để trúng

đấu giá một cách không lành mạnh. Đó là trường hợp hai nhà đầu tư cùng thỏa thuận tham gia đấu giá, một người sẽ trả giá đầu tiên cao hơn giá khởi điểm ban đầu, người nữa sẽ trả với giá rất cao để cho những người tham gia đấu giá khác không thể tham gia được nữa, để họ được công nhận là người trúng đấu giá. Tuy nhiên, sau đó người này rút lại giá đã trả, việc này nhằm tạo điều kiện để người đã “thơng thầu” có cơ hội trúng đấu giá một cách tiêu cực. Việc này gây thất thu cho ngân sách nhà nước khơng ít từ việc những người tham gia đấu giá bỏ cuộc, mà đáng lẽ ra có thể họ sẽ trả giá cao hơn nữa. Bên cạnh đó, theo quy định pháp luật đất đai hiện nay, Tổ chức phát triển quỹ đất vừa là đơn vị quản lý đất vừa là người tổ chức đấu giá nên đã dẫn đến hiện tượng tiêu cực trong quá trình tổ chức đấu giá. Theo tác giả, quy định này không hợp lý, thiếu chặt chẽ; nên tách bạch việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất ra, giao cho một tổ chức chuyên về đấu giá, có tư cách pháp nhân, có đội ngũ chuyên nghiệp thực hiện việc đấu giá, nếu gây thiệt hại thì họ phải bồi thường.

Bên cạnh đó, đấu thầu dự án có sử dụng đất cũng mang tính chất tương tự như đấu giá quyền sử dụng đất, chỉ khác ở điểm: đất được đưa ra đấu giá phải là “đất sạch”, cịn đất đưa ra đấu thầu là đất đang có người sử dụng và phải qua quy trình bồi thường, giải phóng mặt bằng. Việc đấu thầu dự án có sử dụng đất được quy định tại Thông tư số 03/2009/TT- BKH ngày 16/4/2009 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư về hướng dẫn lựa chọn nhà đầu tư thực hiện đầu tư dự án có sử dụng đất. Nhà đầu tư tham gia hoạt động đấu thầu sau khi được xét duyệt về mặt kỹ thuật sẽ được xem xét đánh giá về mặt tài chính. Nhà đầu tư nào “có tổng mức đầu tư (A) không thấp hơn giá sàn được duyệt trong hồ sơ mời thầu hoặc hồ sơ yêu cầu và có hiệu quả đầu tư (B) lớn nhất; trường hợp khơng có nhà đầu tư nào đề xuất hỗ trợ

ngân sách thì nhà đầu tư có tổng mức đầu tư (A) không thấp hơn giá sàn và lớn

nhất sẽ được kiến nghị lựa chọn”41. Nhà đầu tư sau khi trúng thầu dự án, khi ký kết

hợp đồng thực hiện đầu tư dự án phải cam kết số tiền hỗ trợ cho Nhà nước hoặc số tiền hỗ trợ bổ sung cho Nhà nước trong trường hợp có điều chỉnh quy hoạch xây dựng tỷ lệ 1/2000 theo hướng tăng hệ số sử dụng đất hoặc tăng diện tích cơng trình xây dựng khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận điều chỉnh. Số tiền hỗ trợ bổ sung mà nhà đầu tư phải thực hiện do điều chỉnh quy hoạch được xác định theo tỷ lệ giữa số tiền cam kết hỗ trợ ban đầu trong hồ sơ dự thầu với diện tích xây dựng ban đầu nhân với diện tích xây dựng gia tăng do điều chỉnh quy hoạch42

. Ngoại trừ trường hợp nhà đầu tư được giao đất thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đối với trường hợp đất giao cho chủ đầu tư đang có người sử dụng, pháp luật đất đai hiện nay quy định trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi là thuộc về Nhà nước. Chủ đầu tư có tránh nhiệm phải ứng tiền bồi thường, hỗ trợ. Cụ thể, trường hợp tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng theo phương án được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì được ngân sách nhà nước hồn trả dưới hình thức trừ tồn bộ số tiền đã ứng trước theo phương án được duyệt vào tiền sử dụng đất phải nộp. Trường hợp số tiền ứng trước vượt quá tiền sử dụng đất phải nộp thì chỉ được trừ bằng tiền sử dụng đất phải nộp; số còn lại được tính vào chi phí đầu tư của dự án. Số tiền đã trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp thì khơng được hạch tốn vào chi phí đầu tư của dự án43

.

Như vậy, nhà đầu tư xin giao đất không phải bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của các chủ thể khác để giao đất thực hiện dự án, nhưng doanh nghiệp phải ứng tiền bồi thường thiệt hại. Theo tác giả, quy định này là hợp lý vì Nhà nước thu hồi đất nên Nhà nước có trách nhiệm phải bồi thường thiệt