6. Bố cục của luận văn
2.5. Về trình tự, thủ tục giaođất để thực hiện dự án đầu tư
2.5.2. Giaođất đang có người sử dụng
Thực tế hiện nay, diện tích đất do các Tổ chức phát triển quỹ đất quản lý khá ít, trong khi nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư ngày càng tăng. Hầu hết các lô đất cần để thực hiện đầu tư dự án đều đang có người sử dụng. Vì thế, nhà đầu tư khi có nhu cầu xin giao đất sẽ phải đối diện với vấn đề bồi thường, giải phóng mặt bằng. Trình tự, thủ tục giao đất trong trường hợp này vì thế cũng khó khăn, phức tạp hơn so với quy trình giao “đất sạch” thơng qua đấu giá quyền sử dụng đất; phải kéo dài và không tiên liệu trước được thời gian hoàn thành.
Trường hợp Nhà nước thu hồi đất đang có người sử dụng thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tiến hành hoạt động bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định tại Nghị định số 69/2009/NĐ-CP. Theo đó, trình tự, thủ tục thu hồi đất đối với dự án không thực hiện theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các Điều 29, 30 và 31 của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP, bao gồm việc thực hiện hoạt động giới thiệu địa điểm, thông báo thu hồi đất, lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, quyết định thu hồi đất, phê duyệt và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, giao đất. Ngồi ra, nếu trong q trình thu hồi đất đang có người sử dụng mà đã thực hiện đúng trình tự, thủ tục về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định cũng như đã thực hiện đầy đủ các quy định và áp dụng các biện pháp vận động thuyết phục mà người có đất bị thu hồi vẫn khơng bàn giao đất thì Nhà nước sẽ thực hiện cư ng chế thu hồi đất theo quy định tại Khoản 3 Điều 39 Luật Đất đai năm 2003.58
Có thể nói, trường hợp Nhà đầu tư xin giao đất đang có người sử dụng là trường hợp chứa đựng nhiều rủi ro về thời gian mà bản thân họ không thể dự liệu được. Mặc dù Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định tương đối rõ ràng và cụ thể về thủ tục thu hồi đất, giao đất nhưng trên thực tế áp dụng thường hiếm việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để bàn giao đất cho chủ đầu tư thực hiện đúng tiến độ. Vướng mắc lớn nhất thường gặp phải trong trường hợp này là ở khâu bồi thường, giải phóng mặt bằng. Sau khi được giới thiệu địa điểm đầu tư, nếu nhà đầu tư chấp thuận, công việc tiếp theo sẽ là làm thủ tục thu hồi đất để trao quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư. Tuy nhiên việc ra thông báo thu hồi đất, kiểm đếm tài sản, giao nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ tái định cư, lập, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng lại thuộc thẩm quyền của các cơ quan nhà nước. Đây vốn dĩ là những công việc vô cùng phức tạp, nhạy cảm vì pháp luật cịn có nhiều hạn chế nên thời gian thực hiện thường kéo dài và khó có thể tiên liệu được. Cụ thể, do quy định về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chưa hợp lý nên người có đất bị thu hồi thường không tự nguyện cho phép khảo sát, kiểm đếm tài sản phục vụ việc lập phương án bồi thường, không chịu nhận tiền bồi thường, hỗ trợ, không chịu bàn giao đất, khiếu kiện kéo dài, khiếu kiện tập thể, dùng mọi biện pháp có thể để chống đối quyết định thu hồi... Về phía
58 Điều 32 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
các cơ quan nhà nước, khi gặp những tình huống này, họ cũng thường ngại áp dụng biện pháp cư ng chế vì tính phức tạp và nhạy cảm của nó. Vấn đề giải phóng mặt bằng cịn khó khăn hơn nếu trong khu đất mà nhà đầu tư lựa chọn có các cơng trình hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội vì muốn di chuyển và hồn trả các cơng trình hạ tầng kỹ thuật phải khảo sát, lên phương án, thẩm định, chờ phê duyệt rồi phải thi công nên ảnh hưởng lớn đến thời gian giải phóng mặt bằng. Việc thực hiện giải pháp kỹ thuật, cắm mốc, xử lý bàn giao cho địa phương trong qua trình tổ chức giải phóng mặt bằng cũng gặp nhiều khó khăn. Q trình này cũng phải qua nhiều khâu bàn giao – tiếp nhận.
Cuối cùng, do lỗi của cơ chế mà người dân và doanh nghiệp thường lại là người phải gánh chịu hậu quả. Có nhiều dự án đầu tư bị chậm tiến độ nhiều năm do vướng mắc trong giải phóng mặt bằng như dự án Khu đơ thị tây Hồ Tây với tổng vốn đầu tư 2,5 tỷ USD của Hàn Quốc đã được cấp phép 7 năm nhưng chưa thể khởi cơng vì Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội chưa bàn giao đất mặc dù đã được Thủ tướng Chính phủ nhắc nhở59. Chỉ tính riêng thành phố Hà Nội đã có 10 dự án giao thơng trọng điểm gặp vướng mắc trong khâu giải phóng mặt bằng60
. Thậm chí, do chậm giải phóng mặt bằng, có nhiều trường hợp nhà đầu tư không thể chờ đợi mà phải xin dừng dự án61
. Trong khi đó, pháp luật hiện hành lại khơng có quy định về trách nhiệm của Nhà nước trong trường hợp bàn giao đất chậm tiến độ gây thiệt hại cho chủ đầu tư. Nói về vấn đề này, phó Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc cho rằng
"Cái muôn thuở của Việt Nam mà thế giới đều ngán là giải phóng mặt bằng"62.
Tình trạng chậm giải phóng mặt bằng, không bàn giao đất cho chủ đầu tư theo đúng tiến độ là lỗi của Nhà nước và không chỉ gây thiệt hại cho nhà đầu tư mà cịn ảnh hưởng xấu tới mơi trường đầu tư, khiến nhiều nhà đầu tư nước ngồi e ngại khi có ý định đầu tư vào Việt Nam.63