M cl c
2.2.2.1 Gi i trung gian
Sau h n 4 n m Vi t Nam tr thành thành viên chính th c c a WTO, th tr ng
B S Vi t Nam đã có nh ng b c ti n dài c v l ng và ch t. Nh ng cam k t v t do hóa th tr ng khi gia nh p WTO đã giúp các công ty qu n lý B S qu c t có
đi u ki n phát tri n t i Vi t Nam nh CBRE, Savills, Collier, Swiss – Bel Hotel International, Chestaton,… và kích thích các công ty d ch v B S trong n c phát tri n v i t c đ nhanh chóng.
Theo Lu t KDB S đang có hi u l c t ngày 01/01/2009) b t bu c ph i kinh doanh s n ph m b t đ ng s n thông qua sàn giao d ch, hàng lo t các sàn giao d ch B S đ c hình thành nh Saigon Land, Sacomreal, Phát H ng - a c Sài Gòn,
Homecare, u t Xây d ng Bình Chánh (BCCI), ACB Real, Tài Nguyên, Vincom, Viglacera, VPBank, Phú Gia, Hoàng Quân, H u Liên,… d i hình th c thành l p sàn m i ho c nâng c p ho t đ ng c a các trung tâm giao d ch hi n có.
S gia nh p c a các doanh nghi p n c ngoài, s l n m nh c a các doanh nghi p
trong n c c ng v i quy đ nh m i c a pháp lu t ki n cho th tr ng b t đ ng s n phát tri n d i nhi u hình th c đa d ng h n. Các doanh nghi p v a là ch đ u t ,
v a là nhà cung c p và là gi i trung gian c a các doanh nghi p B S khác. i n hình c a vi c này là hình th c mua bán, sát nh p B S gia t ng.
Tóm l i, nhân t này v a là c h i v a là thách th c đ i v i COTECLAND.
2.2.2.2 Gi i công chúng
Do đ c tr ng th tr ng B S, gi i công chúng xét đ n đây là nhà n c và chính ph Vi t Nam. Nhà n c luôn n m gi quy n ki m soát ngu n tài nguyên đ t, m i ch tr ng c a nhà n c và chính sách c a chính ph dù tr c ti p hay gián ti p
c ng đ u nh h ng đ n s phát tri n c a th tr ng B S.
Ngoài ra, ph i k đ n gi i truy n thông cùng s đóng góp không nh đ i v i th
tr ng B S. S bùng n v công ngh thông tin, s ra đ i c a hàng lo t t báo m ng, m ng xã h i và hàng tr m t báo vi t trên toàn qu c là công c t t cho nhà qu n tr th c hi n các chi n l c Marketing. Qu ng cáo báo, truy n hình,
internet,… đ c s d ng tri t đ nh m qu ng bá s n ph m. Ngân sách giành cho qu ng cáo c a các doanh nghi p B S t ng và đ u m c cao, v t h n 10% trên
t ng chi ph́ theo quy đ nh c a B Tài chính.
2.2.2.3 C nh tranh
2.2.2.3.1 Rào c n h i nh p và rút lui
Rào c n c a ngành kinh doanh B S c ng là rào c n đ i v i COTECLAND:
Rào c n v v n
Kinh doanh b t đ ng s n là m t ngành kinh doanh yêu c u v v n r t l n. Các doanh nghi p v i qui mô nh , tài chính eo h p thì không th tham gia vào th
tr ng này đ c, và n u nh có tham gia thì không th c nh tranh đ c, có th d n
đ n phá s n ho c rút lui kh i ngành.
Chính rào c n này đã giúp COTECLAND – m t doanh nghi p ho t đ ng trong lnh
v c B S h n ch c n m nay kh i nh ng đ i th c nh tranh. Tuy nhiên, đây c ng là
nh ng thách th c không nh vì nh ng doanh nghi p v n m nh có th tham gia ngành b t c lúc nào.
Rào c n v pháp lu t
Pháp lu t có th đ c xem là y u t tác đ ng quan tr ng đ n s hình thành và phát tri n c a th tr ng B S bi u hi n qua nh ng quy đnh pháp lu t v quy n mua, bán, cho thuê, th ch p, góp v n liên doanh,… b ng b t đ ng s n.
Rào c n này có th nói v a là c h i v a là thách th c đ i v i ho t đ ng kinh doanh c a COTECLAND.
Rào c n v các chính sách kinh t , tài chính – ti n t c a Nhà n c
Chính sách kinh t c a Chính ph Trung ng và Ch́nh quy n a ph ng c ng là
khuy n khích s n xu t theo vùng, khu v c kinh t s đi kèm v i k ho ch quy ho ch phát tri n vùng, các quy ho ch này th c ch t s xác đnh,… s đ ng th i làm
gia t ng các đ n v s n xu t kinh doanh, gia t ng dân s t đó làm t ng nhu c u v
B S và ng c l i giao d ch trên th tr ng B S s tr m l ng.
Bên c nh đó các ch́nh sách v tài chính và ti n t c a nhà n c nh h ng r t l n
đ n s phát tri n c a th tr ng B S. Khi Nhà n c áp d ng chính sách th t ch t ti n t làm cho th tr ng b t đ ng s n g n nh ch ng l i và đóng b ng, có nh ng th i đi m g n nh không có giao dch mua bán B S.
Rào c n v th t c hành chính
Doanh nghi p mu n th c hi n d án là m t chuy n, còn vi c xem xét, phê duy t d án c a các c quan ch c n ng l i là m t chuy n khác. Vì v y, "gi c m " v nh ng d án hoàn thi n c a các doanh nghi p có khi ph i kéo dài r t lâu.
Ph ng pháp quy ho ch c a Vi t Nam v n còn mang nhi u tính "xin-cho". Quy ho ch xác đnh vi c s d ng đ t và công trình phát tri n m t cách c ng nh c. Quy ho ch không gian ph i là công c ki m soát s phát tri n, đ ng th i h n ch t i đa
nh ng ho t đ ng s d ng đ t trái ng c nhau. Nhà đ u t có th xây d ng b t c nh ng gì (theo tín hi u th tr ng) sau khi tuân th đ y đ theo quy ho ch phát tri n
chung. c nh v y, s can thi p tùy ti n c a ng i xét duy t đ u t s đ c h n ch r t nhi u. Và qua đó, hàng hóa b t đ ng s n s đa d ng h n, đáp ng t t h n và l u thông nhanh h n theo nhu c u c a xã h i. i u này là c n tr r t l n đ i v i COTECLAND trong vi c th c hi n th t c đ u t d án.
Rào c n rút lui kh i th tr ng
Do nh ng đ c tính riêng bi t v s n ph m c a th tr ng B S là nh ng s n ph m có v n đ u t dài h n. S n ph m có tính lâu b n, g n li n v i m t v trí nh t đnh. V n đ u t c n th i gian dài m i có th sinh l i, kh n ng chuy n đ i thành ti n kém linh ho t. Chính nh ng y u t đó làm cho COTECLAND khó có th rút lui ra kh i th tr ng.
2.2.2.3.2 S n ph m, d ch v thay th
khoán là nh ng th tr ng đ y ti m n ng và đ c coi nh các s n ph m thay th cho nhau trong danh m c c a nhà đ u t . Tuy nhiên, v i đ c tr ng riêng bi t và trong th i đi m hi n t i, th tr ng B S đang chi m u th .
Tính r i ro c a th tr ng B S ́t h n các lo i th tr ng khác. c bi t khi th
tr ng ch ng khoán - m t kênh đ u t thu hút r t nhi u v n trên th tr ng ti n t
nói chung, đang trong tình th c ng r t khó kh n. Vi c kinh doanh vàng, USD trên th tr ng b h n ch . Ngu n v n hi n đang đ u t cho th tr ng vàng và ngo i t s d ch chuy n sang th tr ng B S và đó là lý do đ thúc đ y ngu n c u cho th
tr ng. Vì v y B S v n là th tr ng h p d n trong th i đi m này.
COTECLAND đang chi m u th trong th i đi m hi n t i do ho t đ ng kinh doanh trong l nh v c B S.
2.2.2.3.3 Áp l c t nhà cung c p
i v i COTECLAND, nhà cung c p đây ta xem là nhà cung c p tài nguyên đ t -
nhà n c, nhà cung c p v t li u xây d ng và nhà cung c p v n - ngân hàng.
Nhà n c v i các th t c giao đ t, th i gian giao đ t ch m. Nhi u d án ph i b d do không gi i phóng đ c m t b ng, th t c pháp lý lòng vòng d n đ n vi c phát sinh chi phí hàng ch c t đ ng cho qu n lý d án.
Nhà cung c p v t li u xây d ng, thi t b ph c v xây d ng t ng giá do nh h ng c a l m phát, t giá, lãi su t. Gây khó kh n trong công tác h ch toán, tính giá. Nhà cung c p v n là các ngân hàng do nh h ng c a chính sách th t ch t ti n t , m c lãi su t đ a ra quá cao. Nhi u d án ph i bán tháo nh m thu h i v n tr ngân hàng khi n đ n k đáo h n.
2.2.2.3.4 Áp l c t khách hàng
Nhi u doanh nghi p ho t đ ng trong l nh v c B S, th tr ng m r ng c ng v i ngu n cung d i dào khi n cho khách hàng ngày càng có nhi u l a ch n đ i v i t t c các phân khúc c a th tr ng B S.
i v i đ t n n: phân khúc đ t n n đ c ghi nh n v i kho ng 60.000 n n t 164
Th c. Nh ng khu v c này chính là áp l c đ i v i s n ph m đ t n n c a COTECLAND (d án t i Qu n 4, Nhà Bè,…).
i v i c n h : trong quý 1/2011, TP.HCM có thêm 14 d án m i cung c p kho ng 5.000 c n h , trong đó qu n 7 đ ng đ u v s l ng c n h s c p. T ng ngu n cung s c p quý 1 đ t 18.500 c n h , t ng 9% so v i quý tr c và g p đôi th tr ng cách đây m t n m. T 2012 - 2014, 42 d án m i s đ c hoàn thành, cung c p kho ng 24.000 c n h . ây là áp l c đ i v i s n ph m c a COTECLAND nh
Blue Sapphire Bình Phú, Blue Sapphire Phú Xuân,…
2.2.2.3.5 i th ti m n
Kinh t Vi t Nam đang t ng tr ng nhanh chóng trong hai m i n m qua. Thêm
vào đó là t c đ đô th hóa t ng cao, theo s li u c a T ng c c th ng kê t c đ đô
th hóa c a c a Vi t Nam d báo cho n m 2020 là kho ng 40%. Chính vì nh ng y u t này, th tr ng B S tuy có nh ng rào c n gia nh p ngành nh ng t́nh h p d n v n r t cao. S l ng doanh nghi p kinh doanh B S h ng n m t ng lên t 20- 50%.
Không ch h p d n nhà đ u t trong n c, th tr ng B S Vi t Nam còn h p d n
nhà đ u t n c ngoài. T́nh đ n th i đi m hi n t i, doanh nghi p 100% v n n c ngoài và liên doanh v i n c ngoài ho t đ ng trong lnh v c B S t ng.
i u này đóng góp t́ch c c vào s phát tri n c a th tr ng B S Vi t Nam, nó v a
là c h i v a là thách th c đ i v i doanh nghi p B S Vi t Nam nói chung và COTECLAND nói riêng.
2.2.2.3.6 i th hi n t i
T́nh đ n nay, Vi t Nam hi n có kho ng 1.700 doanh nghi p có ch c n ng đ u t kinh doanh B S. Trong s này, kho ng 484 doanh nghi p có quy mô v n t 10 đ n 50 t đ ng, x p x 35%; doanh nghi p có v n t 50 - 200 t đ ng kho ng 115 đ n
v ; trên 50 doanh nghi p có v n t 200-500 t đ ng và kho ng 41 doanh nghi p đ t s v n trên 500 t đ ng. Cùng đó, các đ n v t v n thi t k , doanh nghi p thi công xây l p c a ngành xây d ng không ch t ng nhanh v s l ng, quy mô mà còn đ n ng l c đ đ m nh n các d án, công trình nhà cao t ng, hi n đ i.
Riêng đ i v i COTECLAND (mã ch ng khoán CLG), chúng ta xét các đ i th c th sau: T p đoàn t Xanh ( t Xanh, mã ch ng khoán DXG), Công ty C ph n TV-TM-DV a c Hoàng Quân (Hoàng Quân, mã ch ng khoán HQC), Công ty C ph n V n Phát H ng (V n Phát H ng, mã ch ng khoán VPH).
B ng 2.18 – So sánh m t s ch tiêu COTECLAND và các đ i th c nh tranh
Ch s quan tr ng CLG DXG HQC VPH Quý 4/2010 Giá hi n t i (Nghìn VND) 13,60 22,50 35,00 14,10 Giá tr v n hóa (T VND) 136,00 360,00 1.400,00 390,78 S h u n c ngoài (%) 1,19 0,62 0,14 0,35 ROA (%) 8,37 11,67 13,59 -0,43 ROE (%) 34,80 39,29 55,99 -1,32 T ng công n (T VND) 272,37 398,77 1.948,91 1.086,86 Cao nh t 52 tu n 50,50 82,50 48,60 53,50 Th p nh t 52 tu n 12,60 17,50 28,40 14,10 Quý 1/2011 Giá hi n t i (Nghìn VND) 13,30 23,00 26,30 12,90 Giá tr v n hóa (T VND) 133,00 368,00 1.052,00 357,52 S h u n c ngoài (%) 1,19 0,62 0,14 0,35 ROA (%) 2,63% 11,41% 13,59% -0,43% ROE (%) 8,10% 31,90% 55,99% -1,32% T ng công n (T VND) 267,14 367,92 2.176,27 1.086,86 Cao nh t 52 tu n 50,50 81,50 48,60 46,70 Th p nh t 52 tu n 12,60 17,50 24,70 12,80 Ngu
Giá tr v n hóa c a COTECLAND th p h n so v i các đ i th c nh tranh. Thêm
vào đó, giá hi n t i c a c phi u th p nh t t i th i đi m quý 4/2010 ch ng t nhà
đ u t ch ng khoán không m n mà v i c phi u COTECLAND.
T su t l i nhu n trên t ng tài s n ROA và t su t l i nhu n trên v n ch s h u ROE c a COTECLAND ch cao h n V n Phát H ng vào th i đi m quý 4/2010 và
th p h n trung bình ngành theo s li u c p nh t ngày 23/5/2011 ch ng t k t qu ho t đ ng kinh doanh c a COTECLAND c n ph i xem xét l i.
Doanh thu thu n c a COTECLAND th p nh t so v i các đ i th c nh tranh trong quý 4/2010. Tuy nhiên, tình tr ng này đã đ c c i thi n trong quý 1/2011 v i doanh thu thu n 41,6 t v t V n Phát H ng v i 11,5 t . Tình hình l i nhu n c ng kh quan h n (Ph l c 2).
Phân t́ch đ i th c nh tranh T p đoàn t Xanh
t Xanh hi n đã tái c c u thành T p đoàn v i các t ng công ty con có ch c n ng
thi công xây d ng, d ch v b t đ ng s n, đ u t . Hi n t i, t Xanh ti p t c phát
huy th m nh trong l nh v c đ u t B t đ ng s n, tri n khai đ u t hàng lo t các d
án nh ng v tŕ chi n l c trên toàn qu c (Arisen, Bình D ng Riverside, Khu đô
th Paradise, Biên Hòa Tower ...), m r ng ph m vi đ a bàn, hình th c đ u t , liên
k t v i các đ i tác, cung c p nh ng s n ph m B t đ ng s n đa d ng có ch t l ng
cao, cùng nh ng ti n ́ch hi n đ i,... nh m đáp ng k p th i nhu c u c a th tr ng B S và phát trin th tr ng B S Australia. t Xanh thành l p n m 2003, sau Hoàng Quân n m 2000, tuy nhiên giá c phi u t i th i đi m hi n t i: DXG 18.600 VND/c phi u, HQC 11.500 VND/c phi u (c p nh t ngày 23/8/2011 t i
www.ssi.com.vn), đi u này ch ng t s c h p d n và hi u qu đ u t c a t Xanh. V s n ph m: t Xanh ch y u đ u t vào phân khúc nhà cho ng i thu nh p trung bình các t nh vùng ven nh ng Nai, Bình D ng,… ây là phân khúc t t nh t trong giai đo n th tr ng B S đang tr m l ng nh hi n nay.
V giá: v i vi c hình thành t p đoàn nh trên, s c c nh tranh c a t Xanh đã t ng lên đáng k .
V h th ng phân ph i: v i h th ng 16 sàn giao dch B S TP.HCM và nh ng
n i có d án B S, t Xanh đ c coi là có m ng l i giao d ch r ng rãi, d ti p c n s n ph m.
V xúc ti n: ngoài các ph ng ti n truy n thông truy n th ng, t Xanh có đ i ng