- Xỏc định loại tranh chấp đất đai phải qua hũa giải ở cơ sở
Khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai năm 2003 quy định:
Tranh chấp đất đai mà cỏc bờn tranh chấp khụng hũa giải được thỡ gửi đơn đến Ủy ban nhõn dõn xó, phường, thị trấn nơi cú đất tranh chấp. Đõy là quy định khỏ chung chung, thiếu tớnh cụ thể nờn đó dẫn đến nhiều ý kiến khỏc nhau khi ỏp dụng điều luật cả trờn bỡnh diện lý luận và thực tiễn [39].
Đỳng như nhận định trờn, đõy là một quy định rất khú ỏp dụng, ảnh hưởng nhiều đến hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai trong tỡnh hỡnh hiện nay. Như đó phõn tớch ở phần trờn, khỏi niệm tranh chấp đất đai hiện nay chưa được phõn định một cỏch rừ ràng, nếu hiểu theo nghĩa tranh chấp đất đai là tranh chấp quyền sử dụng đất là việc ỏp dụng hũa giải tại UBND xó khụng cú vấn đề gỡ đặt ra. Nhưng nếu hiểu tranh chấp đất đai bao hàm tất cả cỏc tranh chấp phỏt sinh trong quan hệ đất đai như tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp về tài sản gắn liền với đất, tranh chấp liờn quan đến địa giới hành chớnh… thỡ cú phải mọi tranh chấp đất đai này đều phải qua thủ tục hũa giải và phải được UBND cấp xó giải quyết trước khi vụ việc được giải quyết tại cơ quan cú thẩm quyền hay khụng?
Cõu hỏi này cú nhiều luồng ý kiến khỏc nhau: Cú ý kiến cho rằng: Phải hũa giải toàn bộ cỏc vụ việc cú liờn quan đến cỏc tranh chấp đất đai, từ tranh chấp quyền sử dụng đất đến cỏc tranh chấp phỏt sinh do việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuờ, tặng cho, thừa kế và cỏc vụ ỏn hụn nhõn gia đỡnh cú tranh chấp đất đai; bởi trong cỏc tranh chấp liờn quan đến cỏc giao
dịch về đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuờ, thừa kế, thế chấp, ly hụn... mặc dự cỏc bờn đương sự khụng trực tiếp kiện quan hệ về quyền sử dụng đất nhưng việc giải quyết quan hệ đú cú liờn quan mật thiết đến việc vận dụng và ỏp dụng cỏc quy định của phỏp luật về đất đai thỡ vẫn phải cú thủ tục hũa giải ở cấp cơ sở trước khi đương sự yờu cầu cơ quan cú thẩm quyền giải quyết.
í kiến khỏc lại cho rằng, thủ tục hũa giải cấp cơ sở chỉ ỏp dụng cho tranh chấp đất đai về quyền sử dụng đất, tức là cỏc tranh chấp tài sản gắn liền với đất, tranh chấp hợp đồng giao dịch QSDĐ khụng phải được hũa giải tại UBND cấp xó; bởi cỏc tranh chấp tài sản gắn liền với đất, tranh chấp hợp đồng giao dịch QSDĐ chỉ là những tranh chấp dõn sự thuần tỳy. Hơn nữa, UBND cấp xó khụng cú đủ năng lực và trỡnh độ để đứng ra hũa giải cỏc tranh chấp tài sản gắn liền với đất, tranh chấp hợp đồng giao dịch QSDĐ; xột về mặt khoa học và chức năng, nhiệm vụ trong tổ chức bộ mỏy nhà nước, thỡ việc cỏc cơ quan quản lý nhà nước đứng ra giải quyết cỏc tranh chấp về tài sản và quyền tài sản sẽ khụng đỳng thẩm quyền và khụng phự hợp với tiến trỡnh phỏt triển của xó hội.
Chớnh từ quy định chưa rừ ràng tại Điều 135 Luật Đất đai năm 2003 đó gõy ra nhiều khú khăn cho cỏc bờn tranh chấp trong quỏ trỡnh giải quyết. Đồng thời, tạo ra những kẽ hở phỏp lý dẫn đến việc gõy nhũng nhiễu, hỏch dịch đối với nhõn dõn và là mầm mống cho cỏc hoạt động tiờu cực của những người cú thẩm quyền trong quỏ trỡnh giải quyết tranh chấp đất đai. Để giải quyết những vướng mắc này, cần sửa đổi, bổ sung Điều 135 Luật Đất đai năm 2003, theo đú cần xỏc định loại vụ việc cụ thể phải qua hũa giải ở cấp cơ sở, loại vụ việc khụng cần phải hũa giải ở cấp cơ sở. Theo quan điểm của chỳng tụi đối với những tranh chấp xỏc định ai cú quyền sử dụng đất và cỏc tranh chấp về cỏc hợp đồng như: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuờ, cho thuờ lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lónh, gúp vốn bằng quyền sử dụng đất; tranh chấp quyền sử dụng chung về đất đai; tranh chấp thừa kế
quyền sử dụng đất mà thửa đất tranh chấp đú khụng cú GCNQSDĐ hoặc khụng cú một trong cỏc loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất thỡ phải tiến hành hũa giải tại UBND xó. Cũn đối với cỏc tranh chấp tài sản gắn liền với đất, tranh chấp hợp đồng giao dịch QSDĐ mà đương sự cú giấy tờ phỏp lý chứng minh QSDĐ thỡ khụng phải tiến hành hũa giải tại UBND xó vỡ khi đú việc tranh chấp khụng phải là xỏc định ai cú QSDĐ mà là tranh chấp về dõn sự trong việc xỏc định tài sản và chuyển quyền sử dụng đất.
- Hiệu lực phỏp lý của vụ việc tranh chấp đất đai được hũa giải thành ở cấp cơ sở
Luật Đất đai năm 2003 quy định hũa giải tranh chấp đất đai là trỡnh tự thủ tục bắt buộc, quan trọng trong quỏ trỡnh giải quyết cỏc vụ việc tranh chấp (Điều 135). Tuy nhiờn, trong Luật Đất đai năm 2003 khụng qui định hiệu lực phỏp luật của cỏc vụ việc tranh chấp đó được hũa giải thành. Do vậy, biờn bản hũa giải thành cỏc vụ việc tranh chấp đất đai cú hiệu lực phỏp luật hay khụng? Cỏc cơ quan cú thẩm quyền cú được thụ lý và giải quyết cỏc đơn thư đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai đó được hũa giải thành cụng khụng? Hiện cho đến nay chưa đề cập đến. Từ thực tế ỏp dụng phỏp luật, cú trường hợp thỏa thuận mà cỏc bờn đạt được trong quỏ trỡnh hũa giải tại UBND cấp xó cú giỏ trị bắt buộc ràng buộc cỏc bờn tranh chấp. Cú trường hợp cỏc bờn đạt được hũa giải thành song chưa thi hành thỏa thuận hay thực hiện một phần thỏa thuận, mà một bờn tranh chấp cú đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thỡ cơ quan cú thẩm quyền giải quyết vẫn thụ lý và giải quyết song trong quỏ trỡnh giải quyết cú lưu ý, cõn nhắc đến kết quả đó thoả thuận. Đối với trường hợp hũa giải thành tranh chấp về ranh giới thửa đất, cỏc bờn tranh chấp đó được cấp lại GCNQSDĐ qua việc hũa giải thành thỡ cơ quan nhà nước cú thẩm quyền sẽ khụng tiếp nhận, thụ lý vụ tranh chấp đú nếu cú đơn đề nghị giải quyết.
Đối với vấn đề này theo chỳng tụi, quy định tại Điều 135 Luật Đất đai chỉ đưa ra vấn đề "hũa giải ở cấp cơ sở với tớnh chất là một thủ tục tiền tố tụng nhằm tạo điều kiện cho cỏc bờn gặp nhau đạt được thỏa thuận mà khụng
coi thỏa thuận này là thủ tục cuối cựng" [39] nờn việc cỏc bờn cú thỏa thuận tại UBND cấp xó khụng thể làm mất quyền yờu cầu cơ quan nhà nước cú thẩm quyền giải quyết. Tuy nhiờn cũng khụng thể coi việc hũa giải tranh chấp đất đai tại UBND xó là một thủ tục hỡnh thức, thực tế cho thấy, nhiều vụ việc tranh chấp đất đai sau khi đó được UBND cấp xó sử dụng nhiều phương phỏp và thời gian hũa giải thành cụng, nhưng sau đú một trong cỏc bờn tranh chấp lại gửi đơn yờu cầu giải quyết và cỏc cấp chớnh quyền phải tiếp tục hũa giải, giải quyết lại vụ việc, điều này làm ảnh hưởng đến quản lý nhà nước núi chung. Do vậy, phỏp luật đất đai cần quy định hiệu lực của hũa giải thành theo thời hạn, tức là sau khi hũa giải thành thỡ trong thời hạn bao lõu biờn bản hũa giải thành cú hiệu lực và cỏc bờn tranh chấp sẽ mất quyền yờu cầu cơ quan cú thẩm quyền giải quyết; trong thời hạn bao lõu thỡ UBND cấp xó làm hồ sơ thủ tục yờu cầu cơ quan hành chớnh nhà nước cú thẩm quyền chỉnh lý hồ sơ địa chớnh, cấp lại GCNQSDĐ… cho cỏc bờn tranh chấp.
Trờn đõy là những vướng mắc và bất cập của cỏc quy định về hũa giải tranh chấp đất đai trong Luật Đất đai năm 2003 mà cần phải sửa đổi, bổ sung. Tuy nhiờn, trong dự thảo Luật Đất đai năm 2013 đang được lấy ý kiến rộng rói của cỏc tầng lớp nhõn dõn chuẩn bị trỡnh Quốc hội thụng qua chưa cú sự sửa đổi, bổ sung cỏc vấn đề nờu trờn.
Dự thảo Luật Đất đai năm 2013 quy định hũa giải tranh chấp đất đai tại Điều 196. Tại tỉnh Nam Định, trong quỏ trỡnh lấy ý kiến của nhõn dõn, cú quan điểm cho rằng khụng nờn quy định hũa giải tranh chấp là một thủ tục bắt buộc trong giải quyết tranh chấp đất đai, bởi theo quan điểm này tranh chấp đất đai là tranh chấp dõn sự nờn nguyờn tắc cơ bản phải tuõn theo là tự nguyện, việc hũa giải cũng cần phải tuõn thủ nguyờn tắc tự nguyện, tức là nếu một trong hai bờn khụng muốn hũa giải thỡ khụng được ộp buộc, nếu cú ộp buộc thỡ kết cục cũng chỉ là hũa giải khụng thành. Cho nờn khi Luật Đất đai quy định việc hũa giải tranh chấp là thủ tục cú tớnh bắt buộc để giải quyết tranh chấp dõn sự thỡ đó vi phạm nguyờn tắc cơ bản của phỏp luật dõn sự về hũa giải, chớnh điều đú đó tạo
nờn tớnh thiếu khả thi của điều luật. Theo quan điểm này, chỉ cần quy định hũa giải như là một lựa chọn để người dõn lựa chọn. Khi người dõn lựa chọn hũa giải tại UBND cấp xó thỡ cơ quan này phải thực hiện việc hũa giải, thậm chớ là hũa giải nhiều lần chứ khụng phải là chỉ một lần cho đủ thủ tục như hiện nay.
Theo quan điểm của chỳng tụi, khụng thể bỏ quy định về hũa giải tranh