* Giai đoạn từ khi Hiến phỏp năm 1980 cú hiệu lực đến trước khi Luật Đất đai năm 1987 ra đời
Hiến phỏp 1980 ra đời đó tạo cơ sở phỏp lý cho việc xõy dựng chế độ sở hữu toàn dõn về đất đai với quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dõn do Nhà nước thống nhất quản lý (Điều 19), tuy nhiờn, việc coi đất đai thuộc sở hữu chung, đất khụng cú giỏ, dẫn tới việc chia cấp đất tràn lan, sử dụng kộm hiệu quả, việc lấn, chiếm đất để xõy dựng nhà ở diễn ra phổ biến song khụng được giải quyết kịp thời
là nguyờn nhõn chủ yếu của cỏc tranh chấp đất đai trong thời kỳ này. Bờn cạnh đú cũn cú những tranh chấp về đất hương hỏa, đất thổ cư; tranh chấp đất giữa đồng bào địa phương với những người từ nơi khỏc đến xõy dựng vựng kinh tế mới...
Từ thực tế đú, Nhà nước đó ban hành cỏc văn bản phỏp luật quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai trong giai đoạn này là:
- Quyết định số 201/CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Chớnh phủ về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường cụng tỏc quản lý ruộng đất trong cả nước lần đầu tiờn quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo ngành, theo cấp, theo đú những tranh chấp cú tớnh điều chỉnh ruộng đất, liờn quan đến chớnh sỏch của Nhà nước về đất đai giữa cỏc cơ quan Nhà nước, cỏc cơ sở quốc doanh, cỏc HTX, cỏc đoàn thể nhõn dõn với nhau đều do hệ thống cơ quan chấp hành của Nhà nước từ dưới lờn trờn giải quyết. (điểm 1 mục VII giải quyết cỏc tranh chấp đất đai về ruộng đất).
- Thụng tư 55-ĐKTK ngày 05/1/1981 của Tổng cục Quản lý ruộng đất hướng dẫn việc giải quyết cỏc trường hợp sử dụng đất khụng hợp phỏp, khụng hợp lý.
- Thụng tư 293-TT/ RĐ ngày 22/10/1985 của Tổng cục Quản lý ruộng hướng dẫn việc giải quyết tranh chấp đất bói sa bồi.
Nhỡn chung, việc giải quyết cỏc tranh chấp đất đai trong giai đoạn này cũn mang nặng tớnh quan liờu, mệnh lệnh hành chớnh, sự phõn định thẩm quyền chưa được rừ ràng, khiến cho cỏc tranh chấp đất đai khụng được xử lý thỏa đỏng và dứt điểm, nờn việc tranh chấp đất đai vẫn kộo dài.
* Giai đoạn từ khi Luật Đất đai năm 1987 được ban hành đến trước khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời
Sang giai đoạn này, cơ sở phỏp lý giải quyết tranh chấp đất đai cơ bản được dựa trờn Luật Đất đai năm 1987, theo Điều 21 quy định:
Ủy ban nhõn dõn xó, thị trấn giải quyết cỏc tranh chấp đất đai giữa cỏ nhõn với cỏ nhõn; Ủy ban nhõn dõn cấp huyện giải
quyết tranh chấp giữa cỏ nhõn với tổ chức và giữa cỏc tổ chức thuộc thẩm quyền mỡnh quản lý; Ủy ban nhõn dõn cấp quận, thị xó, thành phố thuộc tỉnh giải quyết cỏc tranh chấp đất đai giữa cỏ nhõn với cỏ nhõn, giữa cỏ nhõn với tổ chức và giữa cỏc tổ chức thuộc quyền mỡnh quản lý; Ủy ban nhõn dõn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và đơn vị hành chớnh tương đương giải quyết cỏc tranh chấp giữa cỏ nhõn với tổ chức, giữa tổ chức với nhau, nếu tổ chức đú thuộc quyền quản lý của mỡnh hoặc trực thuộc Trung ương [32]. Tũa ỏn nhõn dõn chỉ cú thẩm quyền giải quyết những tranh chấp về tài sản gắn liền với đất (Điều 22 Luật Đất đai 1987) mà chưa mở rộng thẩm quyền sang giải quyết cỏc tranh chấp khỏc.
Giai đoạn này Luật Đất đai năm 1987 đó tạo cơ sở phỏp lý cho việc giải quyết tranh chấp đất đai, gúp phần vào việc giải quyết mõu thuẫn trong nội bộ nhõn dõn, ổn định sản xuất. Tuy nhiờn những quy định đú mới chỉ dừng lại ở mức chung chung trong việc phõn định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan hành chớnh nhà nước, chưa coi trọng vai trũ của tũa ỏn và chưa đỏp ứng được đũi hỏi thực tế đầy biến động và phức tạp của tranh chấp đất đai.
* Giai đoạn từ khi Luật Đất đai năm 1993 ban hành đến trước Luật Đất đai năm 2003
Luật Đất đai năm 1993 đó được sửa đổi bổ sung một số điều vào cỏc năm 1998 và 2001 cựng với hơn 171 văn bản phỏp luật đất đai được cỏc cấp, cỏc ngành ở Trung ương đó gúp phần đỏng kể vào việc giải quyết tranh chấp đất đai trong giai đoạn này.
Theo cỏc văn bản phỏp luật đú, thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai đó được quy định rừ ràng, cụ thể hơn; đặc biệt thẩm quyền của TAND được mở rộng hơn với xu hướng đề cao vai trũ, vị trớ của TAND trong việc giải quyết cỏc tranh chấp về đất đai, theo đú "Cỏc tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đó cú giấy chứng nhận của cơ quan Nhà nước
cú thẩm quyền và tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất đú thỡ do Tũa ỏn giải quyết" [34, Khoản 3 Điều 38].
Cú thể nhận thấy rằng, Luật Đất đai năm 1993 và cỏc văn bản hướng dẫn thi hành trong giai đoạn này đó đỏnh dấu một bước phỏt triển của quỏ trỡnh hoàn thiện cơ chế quản lý đất đai, cơ chế giải quyết tranh chấp đất đai của Nhà nước ta:
Đó phõn định rừ thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa hệ thống cơ quan hành chớnh nhà nước và cơ quan xột xử rành mạch và rừ ràng hơn. Đõy chớnh là điểm sỏng của tiến trỡnh cải cỏch thủ tục hành chớnh trong lĩnh vực quản lý đất đai núi chung và giải quyết tranh chấp đất đai núi riờng, hạn chế được tỡnh trạng đựn đẩy trỏch nhiệm, trựng lắp hoặc vượt quỏ thẩm quyền của cỏc cơ quan chức năng của nhà nước. Ủy ban nhõn dõn cấp xó khụng cũn là cấp trực tiếp giải quyết tranh chấp đất đai mà chỉ đúng vai trũ trung gian, giỳp đỡ cỏc bờn hũa giải [24].
* Giai đoạn từ khi Luật Đất đai 2003 ban hành đến nay
Kế thừa cỏc quy định của Luật Đất đai năm 1993, xuất phỏt từ quan điểm của Nhà nước khi cụng nhận đất đai là một loại tài sản đặc biệt cú giỏ và QSDĐ là một loại quyền tài sản, việc giải quyết cỏc tranh chấp về quyền tài sản đất đai cũng giống như cỏc tranh chấp khỏc phải được giải quyết theo trỡnh tự tố tụng, do vậy mà Luật Đất đai năm 2003 đó thể hiện xu thế tất yếu đú khi giao trỏch nhiệm cho TAND giải quyết hầu hết cỏc tranh chấp đất đai khi Nhà nước hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ cho mọi chủ thể sử dụng đất. Bờn cạnh đú, cũng khụng thể bỏ qua vai trũ giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan hành chớnh nhà nước trong bối cảnh như hiện nay khi cụng tỏc cấp GCNQSDĐ đó đạt khoảng 76% thỡ cũn nhiều tranh chấp khụng cú giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất chưa được giải quyết.
Cụ thể, theo quy định của Điều 136 Luật Đất đai năm 2003 thỡ việc giải quyết tranh chấp về đất đai được thực hiện theo hai cỏch:
Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà cỏc đương sự cú giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc cú một trong cỏc giấy tờ theo quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 5 Điều 50 Luật Đất đai 2003 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thỡ do Tũa ỏn nhõn dõn giải quyết [39].
Cũn tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan hành chớnh là tranh chấp về quyền sử dụng mà đương sự khụng cú giấy tờ chứng nhận QSDĐ hoặc khụng cú một trong cỏc giấy tờ quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 5 Điều 50 Luật Đất đai 2003.
Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 và cỏc văn bản hướng dẫn thi hành đó cú sự tỏch bạch rừ thẩm quyền giải quyết tranh chấp của hai hệ thống cơ quan hành chớnh và TAND. Thẩm quyền giải quyết của TAND ngày càng mở rộng, khụng chỉ là giải quyết những tranh chấp về tài sản gắn liền với đất mà tất cả cỏc tranh chấp đất đai cú GCNQSDĐ, giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 đều do TAND giải quyết, điều này cho thấy rằng việc quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan hành chớnh nhà nước đối với cỏc vụ việc chưa cú giấy tờ về quyền sử dụng đất chỉ mang tớnh chất "quỏ độ" trong điều kiện hiện nay khi Nhà nước ta chưa cấp xong GCNQSDĐ cho cỏc chủ thể sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khỏc gắn liền với đất.