Các bang ở Hoa Kỳ ựều có Luật ựăng kắ và Hệ thống thi hành hoàn chỉnh. Bất kì yếu tố nào về quyền sở hữu của một thửa ựất ở một hạt nào ựó ựều có thể tiến
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp 37
hành ựăng kắ ở hạt ựó. Quy ựịnh này là ựể bảo vệ quyền lợi cho người sở hữu ựất ựai. Mục ựắch ựăng kắ là nói cho người khác biết người mua ựất ựã có quyền sở hữu ựất ựai. Nếu mua ựất không ựăng kắ thì có thể bị người bán ựất thứ hai gây thiệt hại. Luật ựăng kắ bảo vệ quyền lợi người mua ựất cho quyền ưu tiên ựối với người ựăng kắ (Tôn Gia Huyên và Nguyễn đình Bồng, 2005). Vắ dụ A chuyển nhượng mảnh ựất cho B sau ựó lại chuyển nhượng cho C, như vậy về mặt lắ thuyết thì B có quyền ưu tiên, tuy nhiên theo Luật cộng ựồng ai ựăng kắ trước người ựó ựược ưu tiên trước. Nếu C ựăng kắ trước B thì C có quyền ưu tiên về mảnh ựất ựó. Luật ựăng kắ ựất yêu cầu người mua ựất lập tức phải tiến hành ựăng kắ ựể chứng tỏ quyền sở hữu của ựất ựã thay ựổi, ựồng thời cũng ựể ngăn chặn người ựến mua sau tiếp tục mua, kể cả việc ựi lấy sổ ựăng kắ trước. Yêu cầu có liên quan về việc ựăng kắ là: về nội dung, có thể ựăng kắ ựược bất kì các yếu tố nào có liên quan như khế ước, thế chấp, hợp ựồng chuyển nhượng hoặc yếu tố có ảnh huởng ựến quyền lợi ựất ựai; phắa bán ựất phải thừa nhận hợp ựồng mua bán qua công chứng, cung cấp ựiều kiện ựể ngăn chặn giả mạo; về mặt thao tác thì người mua ựất hoặc ựại diện của mình theo hợp ựồng, khế ước nộp cho nhân viên ựăng kắ huyện ựể vào sổ ựăng kắ, tiến hành chụp khế ước và xếp theo thứ tự thời gian.
đăng ký chứng thư của Mỹ có mục tiêu "tránh những vụ chuyển nhượng có tắnh gian lận, ựể ựảm bảo cho bất kỳ người nào muốn thực hiện giao dịch cũng có thể biết có những quyền tài sản và lợi ắch nào thuộc về hoặc liên quan tới mảnh ựất hoặc ngôi nhà cụ thể". Việc ựăng ký văn tự giao dịch ựược triển khai lần ựầu tiên theo Luật ựăng ký của Mỹ năm 1640 và ựã ựược phát triển ra toàn Liên bang (Tôn Gia Huyên và Nguyễn đình Bồng, 2005).
Các ựiều luật về ựăng ký ựược phân loại theo cách thức mà nó giải quyết các vấn ựề về quyền ưu tiên và nguyên tắc nhận biết. Các ựiều luật ựược chia thành 3 loại: quy ựịnh quyền ưu tiên theo trình tự, quy ựịnh về quyền ưu tiên theo nguyên tắc nhận biết và quy ựịnh hỗn hợp.
điều luật theo nguyên tắc trình tự: dành quyền ưu tiên cho giao dịch ựăng ký trước. Một giao dịch ựược ựăng ký sẽ thắng một giao dịch chưa ựược ựăng ký dù
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp 38
cho giao dịch chưa ựăng ký ựược thực hiện trước. điều này dễ bị lợi dụng ựể thực hiện các giao dịch có yếu tố gian lận.
điều luật theo nguyên tắc nhận biết: không dành quyền ưu tiên cho trình tự ựăng ký. Người mua nếu không biết ựược (không ựược thông tin) về các tranh chấp quyền lợi liên quan tới bất ựộng sản mà người ấy mua thì vẫn ựược an toàn về pháp lý.
điều luật hỗn hợp phối hợp cả 2 nguyên tắc trên và là một bước phát triển logic với các quy ựịnh như sau: một người mua sau ựược quyền ưu tiên so với người mua trước nếu không biết về vụ giao dịch trước và người mua sau phải ựăng ký trước.
Cũng như ựặc ựiểm chung của ựăng ký chứng thư, hệ thống này ở Mỹ, dù theo nguyên tắc ưu tiên trình tự ựăng ký hay theo nguyên tắc khác, vẫn là một hệ thống ựăng ký chứng cứ về các quyền chứ chưa phải bản thân các quyền. Người mua vẫn phải ựiều tra một chuỗi các văn tự của các vụ mua bán trước và phải ựiều tra tại chỗ xem người bán có ựúng là chủ sở hữu và hoàn toàn có quyền bán hay không.