2. Mục ựắch và yêu cầu của ựề tài
1.4.3. Cộng hòa Pháp
Chế ựộ pháp lý chung về ựăng ký bất ựộng sản ựược hình thành sau Cách mạng tư sản Pháp. Những nội dung chắnh của chế ựộ pháp lý này ựã ựược ựưa vào Bộ luật Dân sự 1804. Bộ luật này quy ựịnh nguyên tắc về tắnh không có hiệu lực của việc chuyển giao quyền sở hữu ựối với người thứ ba khi giao dịch chưa ựược công bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa công bố thì chỉ là cơ sở ựể xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch.
Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là ựạo luật ựầu tiên quy ựịnh một cách có hệ thống việc ựăng ký tất cả các quyền ựối với bất ựộng sản, kể cả những quyền không thể thế chấp (quyền sử dụng bất ựộng sản liền kề, quyền sử dụng và quyền sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền ựối với nhân liên quan ựến BđS (thuê dài hạn). Luật này cũng quy ựịnh cơ chế công bố công khai tất cả các hợp ựồng, giao dịch giữa những người còn sống về chuyển nhượng quyền ựối với BđS.
Cho dù là công bố công khai tại Văn phòng ựăng ký ựất ựai hay ựăng ký theo địa bộ ở Vùng Alsace Moselle, ựều phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung:
- Hợp ựồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập
đây là ựiều kiện tiên quyết. điều kiện này không những ựảm bảo thực hiện tốt các thủ tục ựăng ký về sau mà còn ựảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công quyền ựối với tắnh xác thực và hợp pháp của hợp ựồng, giao dịch. Nhờ những ựặc tắnh riêng của văn bản công chứng (ngày tháng hiệu lực chắc chắn và giá trị chứng cứ), ựiều kiện còn ựem lại sự an toàn pháp lý cần thiết ựể sở hữu chủ có thể thực hiện quyền sở hữu của mình mà không bị bất kỳ sự tranh chấp nàọ
- Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng. đây chắnh là nguyên tắc ựảm bảo tắnh tiếp nối trong việc ựăng ký: mọi hợp ựồng, giao dịch ựều không ựược phép ựăng ký nếu như giấy tờ xác nhận quyền của sở hữu chủ trước ựó chưa ựược ựăng ký.
- Thông tin về chủ thể. Các hệ thống công bố công khai thông tin về ựất ựai ựều dành một vị trắ quan trọng cho mục thông tin về sở hữu chủ. Do vậy cần xác ựịnh một cách chắnh xác và cụ thể các bên liên quan trong hợp ựồng, giao dịch. đối với pháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần cuối của hợp ựồng, văn bản ựều phải có lời chứng thực của công chứng viên.
- Thông tin về bất ựộng sản Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu ựem ựăng ký ựều phải có ựầy ựủ thông tin cụ thể về bất ựộng sản. Trường hợp có nhiều giao dịch tiếp nối nhau ựối với cùng một bất ựộng sản thì những thông tin ựó phải luôn giống nhaụ đối với mọi bất ựộng sản ựược ựem chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa kế, cho tặng, di tặng, thông tin về bất ựộng sản ựó phải hoàn toàn phù hợp với thông tin trắch lục từ hồ sơ ựịa chắnh. [22, Tổng cục Quản lý ựất ựai, 2009, Tài liệu hội thảo ựăng kắ ựất ựai ở Pháp].