2. Mục ựắch và yêu cầu của ựề tài
3.2.3.Kết quả hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất
3.2.3.1. Công tác ựăng ký quyền sử dụng ựất, cấp Giấy chứng nhận lần ựầu
Tại quận, chỉ có tài liệu duy nhất mà cơ quan chuyên môn của phường ựang quản lý bảo gồm bản ựồ, sổ mục kê các thời kỳ năm 1996. Quận ựã ựề nghị ựược công nhận ựây là tài liệu hồ sơ hợp lệ.
Qua thực tế thu thập thông tin, số liệu tại VPđK các hồ sơ xin cấp GCN ngoài những trường hợp có giấy tờ hợp lệ, chủ cũ ựã ựược cấp Giấy chứng nhận và ựã có hợp ựồng mua bán còn có các dạng sau:
- Những trường hợp không có giấy tờ sống ổn ựịnh trước năm 1993: ựa số những hộ dân trong khu vực này ựều ựược UBND xác nhận là ựã ở ổn ựịnh, không tranh chấp từ những năm 1980, trước 15/10/1993.
- Những trường hợp không có giấy tờ sống ổn ựịnh từ 1993-2004: đơn mua bán nhà viết tay; Giấy ủy quyền; Giấy nhượng quyền SDđ viết tay,Ầ Tất cả các trường hợp mua bán trên ựều diễn ra trước ngày 1/7/2004.
- Những trường hợp ựược thừa kế: Giấy chứng nhận ựược cấp cho những trường hợp nhận quyền thừa kế của người sử dụng ựất có các giấy tờ hợp lệ như Giấy chứng nhận cấp từ năm 1956, ựịa bạ 129.
- Những trường hợp mua bán nhà theo Nghị ựịnh 61/CP: ựây là những trường hợp căn hộ tập thể thuộc các khu chung cư ựược phân nhà theo quyết ựịnh của các cơ quan có thẩm quyền hoặc thuê nhà của nhà nước.
để hoàn thành công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất trên ựịa bàn, hang năm UBND quận ựã giao chỉ tiêu cho các xã, thị trấn và thường xuyên ựôn ựốc thực hiện. Theo số liệu của Phòng TNMT quận Hai Bà Trưng, Kết quả cấp GCN của quận Hai Bà Trưng ựến hết năm 2012 ựạt:
- Tổng số hồ sơ cần kê khai: 42.683 - Tổng số hồ sơ kê khai: 40.968 - Tổng số hồ sơ chưa kê khai: 1.715
- Tổng số GCN ựã cấp: 32.674 ựạt 79.8% hồ sơ cần cấp GCN
Những kết quả ựã ựạt ựược trong công tác ựăng ký và cấp Giấy chứng nhận của quận Hai Bà Trưng là rất khả quan. Bên cạnh những kết quả ựạt ựược, tắnh ựến hết năm 2012, quận Hai Bà Trưng còn 10.059 hồ sơ chưa ựạt ựược cấp GCNQSDđ trong ựó: ựủ ựiều kiện nhưng thiếu thủ tục, phải bổ sung là 3.162 trường hợp; 4.544 trường hợp chưa ựủ ựiều kiện cấp GCN (Lấn chiếm ựất ựai, tranh chấp QSDđ, sử dụng ựất không có giấy tờ vi phạm hành lang bảo vệ hạ tầng kĩ thuật, di tắch lịch sử, văn hóa, không phù hợp quy hoạch ựất ở, nằm trong vùng quy hoạch dự án ựã có thông báo thu hồi ựất và 1 số nguyên nhân khác); 683 hồ sơ ựã kê khai ựủ ựiều kiện cấp GCN ựang thực hiện theo trình tự thủ tục quy ựịnh hoặc có vướng mắc phải xin ý kiến cấp trên xử lý và 1.670 hồ sơ chưa kê khai ựăng kắ.
Nhận xét chung về nguyên nhân làm hạn chế công tác ựăng kắ và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất trên ựịa bàn quận Hai Bà Trưng:
- đất của cơ quan tự phân, cấp cho cán bộ công dân viên (cấp theo NĐ/CP hoặc Nđ 61/CP) nhưng bị mất giấy tờ; đất của các hộ nằm trong cụm dân cư vùng thoát lũ, cư trú từ sau năm 1990; Những hộ nằm trong hành lang bảo vệ an toàn ựê ựiều (phường Bạch đằng), mua bán sau ngày 01/07/2004, ựất sử dụng sai mục ựắchẦ
- Hệ thống HSđC lưu trữ qua các thời kỳ chưa ựầy ựủ và những vướng mắc của pháp luật hiện hành (Luật đất ựai 2003 và Quyết ựịnh 117/2009/Qđ-UB của UBND thành phồ Hà Nội).
- Việc thực hiện nghĩa vụ tài chắnh trước khi cấp GCN cũng là một khó khăn. Do ựiều kiện kinh tế khó khăn, trong nhiều trường hợp quận thông báo ựủ ựiều kiện cấp giấy chứng nhận, yêu cầu các hộ dân nộp thuế trước khi nhận giấy, nhưng có rất ắt hộ thực hiện.
- Các văn bản ựã ựược ban hành không ựồng bộ, chế ựộ chắnh sách luôn thay ựổi và có nhiều bất cập, hồ sơ lưu trữ qua các thời kỳ không ựầy ựủ, việc cung cấp hồ sơ của các cấp chưa liên kết chặt chẽ cũng gây thêm khó khăn cho quận trong công tác ựăng ký, cấp Giấy chứng nhận.
3.2.3.2. Chỉnh lý biến ựộng về sử dụng ựất theo quy ựịnh của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng ựất
Những ựặc thù về quản lý và sự biến ựộng sử dụng ựất trên ựịa bàn quận ựòi hỏi công tác cập nhật và chỉnh lý biến ựộng về sử dụng ựất theo quy ựịnh của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng ựất phải ựầy ựủ ựể ựáp ứng cho yêu cầu quản lý chặt chẽ ựất ựai trong quá trình ựô thị hóạ Do nhiều nguyên nhân mà việc chỉnh lý biến ựộng trên hồ sơ ựịa chắnh chưa ựược ựồng bộ và ựầy ựủ, mặc dù tại các mảnh bản ựồ ựịa chắnh ựã biến ựộng trên 40% tuy nhiên việc chỉnh lý lên sổ sách chưa ựược thực hiện. Hầu hết các phường ựều không có sổ ựịa chắnh, một số phường có sổ mục kê nhưng chưa cập nhật biến ựộng.
Nguyên nhân và yếu tố ảnh hưởng ựến tình trạng trên là:
Sở ựịa chắnh (nay là Sở TN&MT) có trách nhiệm lập HSđC gốc và bàn giao cho quận, phường bản sao, nhưng năm 1997 Sở mới chỉ bàn giao cho quận bản ựồ ựịa chắnh của phường ở dạng thô, chưa ựược kiểm tra nghiệm thu và thiếu sổ mục kê, sổ ựịa chắnh.
Hệ thống văn bản pháp lý, quy ựịnh về HSđC thay ựổi nhiều lần, quy trình cập nhật chỉnh lý biến ựộng trên HSđC phức tạp, trùng lặp do cả hai cấp ựều phải thực hiện cập nhật, chỉnh lý hồ sơ lưu ở cấp mình. Hơn nữa, trình ựộ chuyên môn, nghiệp vụ của các cán bộ ựịa chắnh phường, quận trong những năm ựầu khi thành lập quận còn hạn chế dẫn ựến việc lập, cập nhật chỉnh lý biến ựộng chưa thường xuyên. Mặt khác, cán bộ ựịa chắnh phải kiêm nhiệm nhiều việc khác như giải phóng mặt bằng, xây dựng, giao thôngẦ
Bảng 3.3 Kết quả thẩm ựịnh hồ sơ chuyển quyền sử dụng ựất năm 2008 ựến 2012 Năm Hồ sơ ựã nhận Hồ sơ ựã giải quyết Tỷ lệ ựạt (%) Ghi chú
2008 1.387 1.380 99,5 7 hồ sơ không ựủ ựiều kiện 2009 1.505 1.499 99,6 6 hồ sơ không ựủ ựiều kiện 2010 1.309 1.289 98,5 10 hồ sơ không ựủ ựiều kiện 2011 1.100 1.087 98,8 13 hồ sơ không ựủ ựiều kiện 2012 977 971 99,4 06 hồ sơ không ựủ ựiều kiện
Nguồn: Số liệu VPđK Quận Hai Bà Trưng
Số lượng hồ sơ ựề nghị chuyển chuyển sử dụng ựất hàng năm VPđK Quận Hai Bà Trưng phải thực hiện tương ựối lớn. Lượng hồ sơ giải quyết ựược ựạt 98,5% ựến 99,6%. Số hồ sơ không giải quyết ựược chủ yếu do sai sót trên GCN, thay ựổi về quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ựất mà chủ sử dụng ựất chưa ựắnh chắnh lạị
Bảng 3.4 Kết quả ựăng kắ biến ựộng khác năm 2008 ựến 2012
Năm Hồ sơ ựăng kắ giao dịch ựảm bảo Hồ sơ cấp lại GCN do bị mất, hư hỏngẦ
Hồ sơ gắn quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ựất 2008 499 89 0 2009 527 77 0 2010 468 57 110 2011 352 69 87 2012 311 63 56
Hình 3.4 Cán bộ VPđK Quận Hai Bà Trưng làm việc
3.2.3.3. Lập và quản lý hồ sơ ựịa chắnh
Do công tác QLNN về ựất ựai của các cấp chắnh quyền trong những năm trước thời ựiểm thành lập quận Hai Bà Trưng bị buông lỏng, thiếu ựồng bộ nên việc thiết lập và quản lý hệ thống HSDC chưa ựược quan tâm ựúng mức. Theo báo cáo của phòng TN&MT, hệ thống bản ựồ và HSđC không ựầy ựủ, một số tài liệu còn thiếu xác nhận về mặt pháp lý. Các bản ựồ giải thửa tỷ lệ 1/200 của các phường không có ựầy ựủ dấu xác nhận của các cấp quản lý. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Trong thời gian từ thời ựiểm thành lập Quận ựến nay, do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, hệ thống HSđC chưa ựược hoàn thiện và cập nhật biến ựộng ựầy ựủ. Theo kết quả ựiều tra, bản ựồ ựịa chắnh sử dụng làm căn cứ cấp GCN của các phường ựược chỉnh lý biến ựộng nhưng chưa có sự thống nhất với hệ thống sổ sách ựịa chắnh.
Quận ựã lập HSđC theo quy ựịnh tại Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ TN&MT về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý HSđC ựể theo dõi và quản lý.
Việc lập và lưu trữ HSđC gắn với việc cấp GCN, chỉnh lý GCN trên ựịa bàn quận Hai Bà Trưng ựược giao cho Văn phòng đKQSDđ thuộc Phòng TN&MT thực hiện. Tại Văn phòng đKQSDđ quận Hai Bà Trưng thì HSđC gồm hệ thống Bản ựồ ựịa chắnh, sổ cấp GCN, các hồ sơ liên quan kèm theo tuy nhiên tại ựây chưa có sổ mục kê và sổ ựịa chắnh.
Sổ theo dõi biến ựộng ựất ựai có 4 quyển ghi ựầy ựủ các thông tin về người ựăng ký biến ựộng, thời ựiểm, các thông tin về thửa ựất và nội dung biến ựộng.
Ngoài ra, ựể quản lý tốt HSđC, Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất ựã lập các loại sổ theo dõi từng loại hồ sơ cụ thể. Bao gồm:
+ Sổ ựăng ký giao dịch ựảm bảo, áp dụng cho việc ựăng ký thế chấp QSDđ và quyền sở hữu nhà;
+ Sổ theo dõi phiếu chuyển thông tin nghĩa vụ tài chắnh, áp dụng cho việc kê khai, chuyển thông tin thực hiện nghĩa vụ tài chắnh của công dân;
+ Sổ theo dõi cấp trắch lục bản ựồ;
+ Sổ theo dõi giao nhận hồ sơ cấp GCNQSDđ;
+ Sổ theo dõi giao nhận và tiến ựộ giải quyết ựơn thư, khiếu nại liên quan ựến việc cấp GCNQSDđ.
Hiện nay, trên ựịa bàn quận Hai Bà Trưng có phường đống Mác (một trong 12 phường, xã làm ựiểm) ựã ựược lập HSđC từ năm 2005. Sổ ựược lập theo mẫu Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên môi trường, tổng số 19 quyển và ựược lưu tại Phòng TN&MT Quận và UBND phường theo quy ựịnh. Tuy nhiên, từ khi lập HSđC ựến nay, việc cập nhật các biến ựộng về ựất ựai chưa ựược thực hiện. Ngày 01/6/2006, Sở TNMT Hà Nội ựã ban hành kế hoạch số 1618/KH-TN&MT triển khai việc cập nhật SđC ựến các xã, phường làm ựiểm ựã thực hiện theo Thông tư 1990/TT-TCđC ngày 30/11/2001 của Tổng cục ựịa chắnh. UBND phường đống Mác ựang tắch cực phối hợp với Văn phòng ựăng kắ ựất ựai Hà Nội ựể cập nhật hồ sơ biến ựộng và hoàn thiện cơ sở dữ liệu HSđC dạng số theo ựúng quy ựịnh tại Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ TN&MT.
Bảng 3.5 Hiện trạng hệ thống bản ựồ ựịa chắnh quận Hai Bà Trưng Dạng dữ liệu Tình hình chỉnh lý, cập nhật thay ựổi TT Tên phường Năm ựo vẽ Số mảnh Bđ Tỷ lệ Giấy Số đã CL Chưa CL 1 Nguyễn Du 1994 19 1/200 X X 2 Cầu Dền 1994 22 1/200 X X 3 Ngô Thì Nhậm 1994 21 1/200 X X 4 Phạm đình Hổ 1994 18 1/200 X X 5 Thanh Lương 1994 48 1/200 X X 6 Vĩnh Tuy 1994 56 1/200 X X 7 Minh Khai 1994 33 1/200 X X 8 Bạch đằng 1994 52 1/200 X X 9 Trương định 1994 55 1/200 X X 10 Quỳnh Mai 1994 23 1/200 X X 11 Quỳnh Lôi 1994 26 1/200 X X 12 Bạch Mai 1994 27 1/200 X X 13 Bách Khoa 1994 30 1/200 X X 14 Lê đại Hành 1994 32 1/200 X X 15 Phố Huế 1994 27 1/200 X X 16 Bùi Thị Xuân 1994 19 1/200 X X 17 đồng Tâm 1994 49 1/200 X X 18 Thanh Nhàn 1994 53 1/200 X X 19 đống Mác 1994 24 1/200 X X 20 đồng Nhân 1994 25 1/200 X X
Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Hai Bà Trưng
để phục vụ tốt cho công tác QLNN về ựất ựai tại ựịa phương, UBND Quận Hai Bà Trưng cũng ựề xuất 4 phường Ngô Thì Nhậm, Bạch Mai, Minh Khai, Bùi Thị Xuân ựủ ựiều kiện ựể xây dựng hoàn chỉnh hệ thống HSđC. Hiện nay dự án này ựang ựược Văn phòng ựăng kắ ựất ựai Hà Nội và Công ty cổ phần dịch vụ công nghệ Tài nguyên Ờ môi trường triển khaị
Theo quy ựịnh tại khoản 2 Ờ điều 64 của Luật đất ựai, VPđK chỉ có chức năng quản lý HSđC gốc, chỉnh lý thống nhất HSđC không có chức năng lập HSđC. Nhưng theo Thông tư 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV thì VPđK có chức năng lập HSđC. Với thực trạng HSđC như ựã nêu trên thì việc lập và quản lý HSđC là rất phức tạp, trong thực tế VPđK còn lúng túng trong việc hoàn thiện HSđC.
Bảng 3.6 Tình hình lập Hồ sơ ựịa chắnh quận Hai Bà Trưng
Hồ sơ lập và quản lý tại UBND Quận, UBND phường Sổ mục kê Sổ địa chắnh Sổ theo dõi
biến ựộng TT Tên phường
Quận Phường Quận Phường Quận Phường 1 Nguyễn Du 1 1 2 Cầu Dền 1 1 3 Ngô ThìNhậm 1 1 4 Phạmđình Hổ 1 1 5 Thanh Lương 3 3 6 Vĩnh Tuy 3 3 7 Minh Khai 1 1 8 Bạch đằng 2 2 9 Trương định 3 3 10 Quỳnh Mai 1 1 11 Quỳnh Lôi 1 1 12 Bạch Mai 1 1 13 Bách Khoa 1 1 14 Lê đại Hành 2 2 15 Phố Huế 2 2 16 Bùi Thị Xuân 1 1 17 đồng Tâm 2 2 18 Thanh Nhàn 3 3 19 đống Mác 3 3 13 13 3 3 20 đồng Nhân 1 1
Thực trạng trên một mặt là do công tác quản lý ựất ựai của các cấp chắnh quyền trong giai ựoạn trước thời ựiểm thành lập quân bị buông lỏng, thiếu ựồng bộ nên việc thiết lập và quản lý HSđC chưa ựược quan tâm ựúng mức. Lực lượng cán bộ còn mỏng, trình ựộ chuyên môn, nghiệp vụ của các cán bộ ựịa chắnh phường, quận trong những năm ựầu khi thành lập quận còn hạn chế dẫn ựến việc lập sổ sách, cập nhật chỉnh lý biến ựộng chưa thường xuyên. Mặt khác, cán bộ ựịa chắnh phải kiêm nhiệm nhiều việc khác như giải phóng mặt bằng, theo dõi khu dân cưẦ; hệ thống văn bản pháp lý, quy ựịnh về HSđC thay ựổi nhiều lần về mẫu sổ sách. Chắnh vì vậy việc theo dõi biến ựộng về sử dụng ựất gặp nhiều khó khăn do bản ựồ ựịa chắnh chưa ựược chỉnh lý, sổ sách chưa ựược hoàn thiện.
3.2.3.4 Thống kê, kiểm kê ựất ựai
Từ khi thành lập VPđKQSDđ quận Hai Bà Trưng ựã có 2 lần tiến hành kiểm kê ựất ựai ựó là vào các năm 2005 và 2010. Năm 2010 quận Hai Bà Trưng ựược thực hiện trên cơ sở Chỉ thị 618/CT - TTg ngày 15/5/2009 của Thủ tướng Chắnh phủ về việc kiểm kê ựất ựai và xây dựng bản ựồ hiện trạng sử dụng ựất năm 2010;
- Kết quả kiểm kê ựất ựai bao gồm:
+ Báo cáo thuyết minh Kiểm kê ựất ựai quận Hai Bà Trưng năm 2010; + Hệ thống biểu tổng hợp tình hình sử dụng ựất ựai;
+ Hệ thống bản ựồ hiện trạng 20 phường và quận Hai Bà Trưng; + Báo cáo thuyết minh bản ựồ hiện trạng quận Hai Bà Trưng.
Số liệu Kiểm kê ựất ựai năm 2010 quận Hai Bà Trưng thể hiện chi tiết diện tắch tự nhiên, hiện trạng từng loại hình sử dụng ựất theo ựơn vị hành chắnh 20 phường, ựồng thời thể hiện cơ cấu diện tắch ựất ựai theo từng nhóm ựất chắnh và theo ựối tượng quản lý, sử dụng (Diện tắch các loại ựất theo ựịa giới hành chắnh thể hiện tại bảng 3.7).
Kiểm kê ựất ựai năm 2010 còn thể hiện số liệu diện tắch các loại ựất theo ựối tượng sử dụng và quản lý. đồng thời kiểm kê ựất ựai 2010 còn phân tắch cụ thể biến ựộng ựất ựai giai ựoạn 2005-2010; nguyên nhân tăng giảm diện tắch qua các năm. Ngoài ra còn thể hiện các số liệu thống kê về công tác cấp GCNQSDđ;
phân tắch tình hình SDđ của các tổ chức, cơ quan trên ựịa bàn quận Hai Bà