5. Kết cấu luận văn
2.3. Nguồn thông tin tƣ liệu và số liệu:
Nguồn thông tin tư liệu và số liệu được tác giả thu thập từ các công trình nghiên cứu, các báo cáo khoa học chuyên ngành liên quan đến BĐS và TTBĐS trong nước và trên thế giới.
Bên cạnh đó nguồn số liệu, dữ liệu cũng được thu thập từ các nguồn khác từ các cơ quan quản lý nhà nước, từ khảo sát điều tra trong quá trình nghiên cưu, gồm các số liệu sơ cấp và sơ cấp như đã nêu ở trên.
Tiểu kết chƣơng 2
Để thực thu thập các tài liệu, số liệu, luận văn áp dụng phương pháp luận nghiên cứu duy vật biện chứng và duy vật lịch sử. Ngoài ra, ứng với từng câu hỏi nghiên cứu trong đề tài và sử dụng các công cụ, phương pháp nghiên cứu phù hợp như nghiên cứu tại bàn, kết hợp nghiên cứu thống kê định tính và nghiên cứu định lượng. Phương pháp nghiên cứu định lượng cụ thể được sử dụng là phân tích tương quan (correlation analysis) và phân tích hồi quy (regression analysis). Phân tích định lượng có vai trò bổ sung, minh chứng (trong khả năng dự liệu sẵn có) cho các kết quả phân tích định tính. Quá trình thu thập số liệu và đánh giá kết quả được thực hiện thông qua từng bước cụ thể. Trên cơ sở đó, đề tài đã nghiên cứu từ lý luận đến thực tiễn của BĐS, TTBĐS và quản lý TTBĐS. Các số liệu được thu thập từ các cơ quan thực hiện công tác quản lý nhà nước về BĐS và TTBĐS nên có độ tin cậy cao.
44
Chƣơng 3
THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN 3.1. Địa điểm nghiên cứu
Luận văn được nghiên cứu trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An với các đặc điểm cơ bản cụ thể như sau:
3.1.1. Đặc điểm tự nhiên của thành phố Vinh.
Thành phố Vinh là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá - xã hội của tỉnh Nghệ An, là một trong hai đô thị lớn nhất vùng Bắc Trung Bộ có diện tích tự nhiên là 104,97 km2 bao gồm 16 phường và 9 xã. Trung tâm Thành phố cách thủ đô Hà Nội 295 km (về phía Bắc) và cách Huế 350 km; Đà Nẵng 472 km; Thành phố Hồ Chí Minh 1.447 km (về phía Nam).
+ Phía Bắc và phía Đông giáp huyện Nghi Lộc; + Phía Tây giáp huyện Hưng Nguyên;
+ Phía Nam giáp tỉnh Hà Tĩnh.
Thành phố Vinh nằm ở trung độ cả nước trên trục giao thông quan trọng xuyên Bắc - Nam, giữa hai Thành phố: Hà Nội và Hồ Chí Minh là hai trung tâm lớn của hai vùng kinh tế phát triển nhất trong cả nước.
Từ Vinh có thể đi đến Lào (qua ba cửa khẩu: Cầu Treo, Thanh Thuỷ và Nậm Cắn) và các tỉnh vùng Đông Bắc của Thái Lan. Đến Vinh cũng xem như đã đến thị xã Cửa Lò (15 km); Kim Liên - quê hương Chủ tịch Hồ Chí Minh (12 km); xã Tiên Điền, huyện Nghi Xuân - quê hương đại thi hào Nguyễn Du (10 km) cùng với các địa danh nổi tiếng khác ở quanh vùng.
Vị trí địa lý của Thành phố và hệ thống giao thông đối nội, đối ngoại cũng như các hạng mục hạ tầng kinh tế và xã hội khác ngày càng được hoàn thiện đang và sẽ là những điều kiện thuận lợi để thành phố Vinh có thể tiếp thu nhanh tiến bộ khoa học kỹ thuật, thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước để phát triển một nền sản xuất hàng hoá có sức cạnh tranh cao với những ngành mũi nhọn đặc thù, đẩy nhanh tốc độ phát triển kinh tế - xã hội, mở rộng liên kết kinh tế trong nước và thế
45
giới, đưa nền kinh tế của Thành phố nhanh chóng hòa nhập theo xu thế phát triển chung (22).
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội thành phố Vinh:
Năm 2013, kinh tế Thành phố tiếp tục có bước tăng trưởng. Tổng vốn đầu tư toàn xã hội: 9.752 tỷ đồng, đạt 92,9% KH, tăng 0,5% so với năm trước.
- Giá trị sản xuất đạt 28.470,6 tỷ đồng, đạt 98,2% kế hoạch năm, tăng 7,9% so với cùng kỳ.
- Giá trị gia tăng đạt 13.998,8 tỷ đồng, đạt 99,2 % kế hoạch, tăng 7,6% so với cùng kỳ.
- Cơ cấu kinh tế chuyển dịch tích cực: công nghiệp - xây dựng giảm từ 36,4% năm 2012 xuống 34,8%, dịch vụ tăng từ 61,8% lên 63,5%, nông nghiệp giảm từ 1,82% xuống 1,74%.
Thu nhập bình quân đầu người tăng từ 15,6 triệu đồng năm 2005 lên 30,3 triệu đồng năm 2009, đến nay đạt 38 triệu đồng. Trong điều kiện gặp nhiều khó khăn nhưng quy mô và tiềm lực kinh tế Thành phố vẫn có bước phát triển khá. Nhịp độ tăng trưởng kinh tế bình quân giai đoạn 2010 - 2015 đạt 7,92%/chỉ tiêu 16-17%.Thu nhập bình quân đầu người/năm tăng từ 38 triệu đồng năm 2010 lên 69,2 triệu đồng năm 2014, ước tính đến 2015 đạt 75,5 triệu đồng/chỉ tiêu 90 - 92 triệu đồng (31).
Các ngành trong lĩnh vực kinh tế tăng trưởng, phát triển và đạt được một số kết quả như sau:
- Về công nghiệp - TTCN:Thành phố tiếp tục phối hợp với các ngành, các cấp
thực hiện kịp thời các chính sách tháo gỡ khó khăn cho hoạt động sản xuất, thúc đẩy tăng trưởng (như: miễn, giảm, gia hạn thuế cho các doanh nghiệp; khơi thông TTBĐS, đẩy nhanh tiến độ thi công, giải ngân vốn đầu tư XDCB; nỗ lực GPMB CCN Hưng Đông để chuẩn bị khởi công; duy trì đối thoại doanh nghiệp để kịp thời tháo gỡ khó khăn...). Thành lập mới 617 doanh nghiệp và 1.200 hộ kinh doanh cá thể. Giá trị sản xuất công nghiệp trên địa bàn đạt 8.137,5 tỷ đồng, tăng 7,2% so với cùng kỳ. Một số sản phẩm công nghiệp có mức tăng so với cùng kỳ (giấy bìa
46
tăng 17,9%, gia công quần áo may mặc sẵn tăng 10,1%, bia tăng 9,7%, hộp bìa các tông tăng 9,3%, sản xuất bánh mứt kẹo tăng 6%,...).
- Hoạt động thương mại - dịch vụ:Các hoạt động thương mại - dịch vụ duy
trì ổn định và có mức tăng trưởng khá. Giá trị sản xuất dịch vụ đạt 13.193,2 tỷ đồng, tăng 11,8% so với cùng kỳ.
+ Thương mại: Giá trị hàng hoá bán lẻ trên thị trường đạt 6.784,1 tỷ đồng và
tăng 20,8% so với cùng kỳ.
+ Du lịch: Tập trung xây dựng môi trường du lịch văn minh, an toàn và thân
thiện; Hoạt động kinh doanh khách sạn, nhà hàng tiếp tục có bước tăng trưởng và nâng cao chất lượng phục vụ. Tổng lượng khách du lịch ước đạt: 1.583.170 lượt, tăng 42,3% so cùng kỳ, doanh thu đạt: 510,729 tỷ đồng, tăng 42,5% so cùng kỳ.
+ Vận tải: Các phương tiện giao thông công cộng tăng nhanh. Vận tải hành
khách đạt 6.576 nghìn lượt người, tăng 10% so với cùng kỳ, vận tải hàng hóa ước đạt 708.260,9 nghìn tấn/km, tăng 9,5% so với cùng kỳ.
- Dịch vụ tài chính, ngân hàng hoạt động ổn định, dịch vụ bảo hiểm, bưu chính viễn thông và đào tạo nguồn nhân lực tiếp tục phát triển cả về số lượng và hiệu quả kinh doanh.
- Sản xuất nông - ngư nghiệp và xây dựng nông thôn mới: Với mục tiêu
hướng đến nền sản xuất nông nghiệp hàng hóa, tiếp tục thực hiện các chính sách khuyến khích mở rộng mô hình, từng bước hình thành các vùng thâm canh. Đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu cây trồng vật nuôi, tích cực phòng chống hạn, dịch bệnh, triển khai sản xuất vụ Đông và vụ Đông Xuân, vụ hè thu, vụ mùa đảm bảo cơ cấu cây trồng và kế hoạch đầu tư thâm canh nên năng suất, sản lượng tăng so cùng kỳ: sản lượng lương thực tăng 26,9% (lúa tăng 26,5%, ngô tăng 32,5%), thuỷ sản nuôi trồng tăng 25%, sản lượng rau các loại giảm 3,8%, tổng đàn gia cầm tăng 37,1%.
Tập trung thực hiện Chương trình mục tiêu quốc gia nông thôn mới; chỉ đạo bám sát cụ thể từng nội dung tiêu chí để phấn đấu; Dự ước đến cuối năm huy động nguồn lực đạt 23,44 tỷ đồng (bao gồm: 16,14 tỷ đóng góp bằng tiền, 28.333 ngày công tương đương với 4,25 tỷ đồng và hiến 7.780 m2 đất dự ước 3,05 tỷ đồng); bộ
47
mặt các xóm, xã ngoại thành được cải thiện rõ nét, hộ nghèo giảm nhanh. Kết quả: 02 xã đạt 17 tiêu chí, 04 xã đạt 14 - 16 tiêu chí, 01 xã đạt 13 tiêu chí, 01 xã đạt 12 tiêu chí, 01 xã đạt 11 tiêu chí.
- Khoa học công nghệ: Triển khai kế hoạch khoa học công nghệ năm 2013
gắn với giai đoạn 2011-2015. Công tác ứng dụng thiết bị kỹ thuật vào sản xuất nông nghiệp hàng hóa và sản xuất sản phẩm mới bước đầu được quan tâm triển vọng. Tổ chức tập huấn về lĩnh vực tiêu chuẩn - đo lường - chất lượng cho tất cả các BQL chợ. Phối hợp tổ chức hội thảo giới thiệu kỹ thuật nước điện phân thế hệ mới và những ứng dụng trong sản xuất và đời sống. Triển khai áp dụng hệ thống quản lý chất lượng theo TCVN ISO 9001-2008.
- Kinh tế đối ngoại: Tích cực phối hợp với các cấp các ngành trong thực hiện
dự án phát triển đô thị Vinh từ nguồn ODA của ngân hàng thế giới. Đồng thời triển khai công tác chuẩn bị đầu tư, vận động ODA của Ngân hàng tái thiết Đức cho dự án "Nâng cấp, hoàn thiện hạ tầng thoát nước thành phố Vinh". Tiếp tục xúc tiến hợp tác với thành phố Namjangju, Hàn Quốc và Kasumigaura, Nhật Bản. Tổ chức đón tiếp, làm việc, đối thoại với Đoàn công tác Thành phố Cerro Navia, Chi Lê. (Duy trì quan hệ kết nghĩa hợp tác với thành phố Namjangju, tạo điều kiện để các doanh nghiệp hai bên tìm hiểu liên kết đầu tư; hỗ trợ quỹ khuyến học và đang khởi động lại Trung tâm quảng bá giới thiệu sản phẩm Hàn Quốc. Đối với thành phố Kasumigaura, Nhật Bản, bước đầu đã có thỏa thuận hợp tác đầu tư: trang trại nông nghiệp công nghệ cao, sản xuất nước điện phân PH 13,5 và đào tạo xuất khẩu lao
động ngành điều dưỡng).
- Quản lý đô thị: Công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch ngày càng được
quan tâm thực hiện. Thành phố phối hợp với Sở Xây dựng cùng với đơn vị tư vấn trình Ban Thường vụ Tỉnh ủy thông qua: Điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố Vinh đến năm 2030, tầm nhìn 2050. Trình UBND Tỉnh phê duyệt phân cấp cho Thành phố phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng.
- Quản lý đất đai:Công tác quản lý nhà nước về đất đai từng bước đi vào nề
48
tăng cường công tác quản lý đất đai trên địa bàn. Tổ chức kiểm tra, rà soát tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn, kiểm tra tiến độ thực hiện 108 dự án, kiến nghị UBND Tỉnh thu hồi 17 dự án không triển khai hoặc chậm tiến độ.
Thực hiện Chỉ thị số 10 ngày 05/6/2013 của BTV Thành ủy về đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận QSD đất; chú trọng việc kiểm tra, hướng dẫn, đôn đốc việc cấp mới, cấp đổi giấy chứng nhận QSD đất; tập trung cấp giấy chứng nhận QSD đất nông nghiệp. Kết quả: cấp GCN QSD đất ở đạt tỷ lệ 93% diện tích cần cấp; đất nông nghiệp đạt tỷ lệ trên 85% diện tích cần cấp;
- Quản lý đầu tư xây dựng cơ bản và Giải phóng mặt bằng: Chủ động phản
ứng kịp thời trước những khó khăn trong nguồn vốn đầu tư xây dựng cơ bản: Xây dựng kế hoạch vốn phù hợp, ưu tiên trả nợ công trình hoàn thành, bố trí cho các công trình trọng điểm, cấp bách; Cấp vốn đầu tư xây dựng cơ bản: Nguồn ngân sách Thành phố cấp: 140 tỷ đồng/210 tỷ đồng KH, đạt 66,7%KH, bằng 35% so cùng kỳ.
Triển khai có hiệu quả huy động nguồn lực xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, đạt kết quả cao, đạt 44 tỷ đồng/ KH 25- 30 tỷ đồng.
Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng được quan tâm chỉ đạo tích cực; Tập trung xử lý các hạng mục tồn đọng phức tạp, các công trình trọng điểm, bức xúc. Phê duyệt 32 phương án chi tiết bồi thường GPMB, tổng số tiền 68,3 tỷ đồng,
(trong đó: 27 phương án bồi thường dự án công trình hạ tầng 61,8 tỷ đồng; 01 phương án bồi thường dự án xây dựng khu dân cư 3,5 tỷ đồng; 02 phương án giao đất cho các đơn vị hành chính sự nghiệp 0,5 tỷ đồng; 02 dự án giao đất cho doanh
nghiệp thuê đất 2,5 tỷ đồng) (31).
3.2. Quá trình phát triển và thực trạng TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh.
3.2.1. Tổng quan về quá trình phát triển TTBĐS ở thành phố Vinh.
Dưới góc độ cơ chế quản lý và thể chế trong từng thời kỳ, quá trình phát triển TTBĐS thành phố Vinh phân làm hai giai đoạn: giai đoạn từ 1986 đến 2003 và giai đoạn từ 2003 đến nay.
49
Đây là thời kỳ thành phố Vinh cùng cả nước bước vào quá trình đổi mới, phát triển kinh tế với nội dung cơ bản: chuyển sang mô hình kinh tế thị trường định hướng Xã hội chủ nghĩa vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Lúc này, sự phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố cũng như hệ thống TTBĐS chịu ảnh hưởng của các chính sách, cơ chế quản lý có liên quan đến các nội dung phát triển chung. Đây là giai đoạn mở đầu cho quá trình đổi mới cơ chế quản lý, phù hợp với yêu cầu chuyển dịch cơ cấu kinh tế để xây dựng nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần. Những chính sách, chủ trương lớn để hình thành các chủ đầu tư, sở hữu mới trong phát triển các thành phần kinh tế đã ra đời và phát huy tác dụng như Nghị quyết 10, Luật Đầu tư nước ngoài, Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993, 2003.
Để đáp ứng nhu cầu trên, thị trường "cung" hàng hóa BĐS là nhà ở, đất ở cũng có sự biến đổi, phát triển theo yêu cầu. Trước hết, hoạt động liên doanh, liên kết với các nhà đầu tư của nhà nước theo hình thức góp vốn là đất đai, đã hình thành một bộ phận cơ bản của thị trường "cung" từ quỹ đất của nhà nước để thực hiện các dự án đầu tư phát triển. Đồng thời, sự phát triển mô hình kinh tế thị trường với cơ cấu kinh tế đa thành phần trên địa bàn Tỉnh nói chung và địa bàn thành phố Vinh nói riêng đã tạo nên "cơn sốt" về nhà ở, đất ở tại những điểm mà vị trí địa lý kinh tế của nó phù hợp với yêu cầu phát triển các ngành nghề kinh doanh; từ đó, hình thức sử dụng nhà ở, đất ở của các chủ sử dụng đã có sự thay đổi: từ sử dụng với mục đích ở chuyển sang sử dụng với mục đích kinh doanh. Các hoạt động chuyển nhượng để thay đổi mục đích sử dụng BĐS là nhà ở, đất ở cho các hoạt động đầu tư trong và ngoài nước trên địa bàn Tỉnh bắt đầu phát triển, dần trả lại giá trị thực của BĐS với tính cách là hàng hóa. Từ đó, giá đất, nhà ở thành phố Vinh cũng tăng dần. Tuy nhiên, các hoạt động giao dịch đất đai trên địa bàn Thành phố thời kỳ này vẫn chưa có một cơ sở pháp lý đầy đủ, do vậy, mọi chủ thể, tổ chức giao dịch trên TTBĐS chưa có được pháp nhân rõ ràng để hoạt động.
b) Giai đoạn từ 2003 đến nay
50
Luật Đất đai 2003 (có hiệu lực từ 01/7/2003), Luật đầu tư (2005), Luật Nhà ở (2005) và Luật Kinh doanh bất động sản (2006).
Các quy định trên đã thúc đẩy và tạo điều kiện cho các chủ thể tham gia TTBĐS trước đây phát triển, đồng thời hình thành thêm nhiều chủ thể tham gia thị trường cung - cầu hàng hóa BĐS với pháp nhân thuộc các thành phần kinh tế khác nhau. Hơn nữa, sự tăng trưởng kinh tế nhanh của nền kình tế và cùng với nó là quá trình đô thị hóa, mở rộng Thành phố (từ năm 2008 theo Nghị định số 45/2008/NĐ- CP ngày 17/4/2008 của Chính phủ) đã làm cung, cầu trên TTBĐS phát triển, thay