5. Kết cấu luận văn
1.3.2. Bài học kinh nghiệm
Từ thực tiễn phát triển của TTBĐS của các nước phát triển cũng như đang chuyển đổi cho thấy, TTBĐS là một thị trường không hoàn hảo, hay thị trường có tính hoàn hảo không triệt để. Nguyên nhân xuất hiện, một mặt do các đặc trưng của HHBĐS chi phối: như tính địa điểm sâu sắc đã quy định BĐS khu vực này khác khu vực kia… Mặt khác, nguyên nhân không hoàn hảo còn do TTBĐS bị các chính sách, pháp luật của nhà nước tác động rất lớn, ví dụ như các quy định về khuyến khích hay hạn chế có thể làm bùng nổ, sốt hoặc đóng băng đối với TTBĐS. Do đó, thị trường này thường vừa bị chi phối bởi môi trường pháp luật, vừa của cơ chế thị trường, vừa chịu sự can thiệp của nhà nước.
Như vậy, việc xây dựng, củng cố công tác QLNN đối với TTBĐS ở nước ta nói chung và ở thành phố Vinh nói riêng để cho thị trường này phát triển lành mạnh phải tiến hành theo các bước như sau.
Thứ nhất,phải tạo dựng một khung khổ pháp lý toàn diện nhằm tạo điều kiện
cho TTBĐS hình thành, vận động trôi chảy và phát triển. TTBĐS hình thành phụ thuộc vào điều kiện và "thể trạng" nhất định của nền kinh tế. Khi nền kinh tế thị trường phát triển tới "độ" cần thiết nó đòi hỏi phải có một TTBĐS chính qui lành mạnh. Để có được điều này, vấn đề đầu tiên là phải có hệ thống pháp luật nhằm tạo "đường đi" và môi trường vận động cho các lực lượng thị trường của TTBĐS. Pháp luật cần phải qui định rõ một số vấn đề như: sở hữu toàn dân về đất đai, sở hữu tài sản BĐS và đăng ký quyền sở hữu BĐS, phạm vi giao dịch BĐS, HHBĐS gồm
38
những gì, quyền thế chấp, bảo lãnh, cho thuê, kinh doanh BĐS, qui định rõ về thuế và các loại phí, ban hành Luật Kinh doanh BĐS…
Thứ hai,phải xây dựng các cơ chế, định chế, tổ chức hỗ trợ cho TTBĐS phát
triển như việc thành lập, ban hành quy chế hoạt động cho các tổ chức định giá BĐS, thẩm định giá BĐS; các trung tâm thông tin BĐS, trung tâm đăng ký biến động BĐS… Thêm nữa, phải tạo lập được đội ngũ tư vấn môi giới, các chuyên gia BĐS và doanh nhân kinh doanh BĐS. Tất cả các tổ chức hỗ trợ sẽ tạo điều kiện cho TTBĐS phát triển lành mạnh ổn định, tạo điều kiện cho công tác QLNN đối với lĩnh vực này có hiệu lực và hiệu quả hơn.
Thứ ba, phải có các cơ chế, chính sách tài chính và xã hội hỗ trợ các lực
lượng thị trường. TTBĐS đòi hỏi phải có nguồn vốn đầu tư lớn, vì vậy các định chế tài chính như ngân hàng, tổ chức tín dụng, các quĩ phát triển cần hỗ trợ về vốn, lãi suất cho các chủ thể tham gia thị trường. Phải xã hội hóa việc đầu tư, kinh doanh BĐS tới mọi tổ chức như ngân hàng, tín dụng, doanh nghiệp, pháp nhân, thể nhân,… nhằm huy động tối đa nguồn nội lực, ngoại lực cho thị trường. Thị trường có đi vào khuôn khổ và xu hướng phát triển ổn định thì cũng sẽ tạo điều kiện cho công tác QLNN tốt hơn và tác động mạnh mẽ vào việc đổi mới toàn diện, triệt để công cụ cũng như bộ máy QLNN đối với TTBĐS.
Thứ tư, cần có sự can thiệp hợp lý và đúng lúc của nhà nước vào cơ chế điều
tiết quản lý TTBĐS, tránh những can thiệp sâu, có tính chất "thô bạo" với thị trường, làm méo mó thị trường. Nhà nước vừa tạo dựng môi trường pháp lý, môi trường kinh tế - xã hội, vừa can thiệp một cách khoa học như là một "bà đỡ mát tay" cho TTBĐS hình thành, phát triển ổn định, lành mạnh, có hiệu quả, góp phần hoàn thiện đồng bộ các thể chế thị trường trong mô hình kinh tế thị trường định hướng XHCN ở nước ta.
Tiểu kết Chƣơng 1
Quá trình vận động của TTBĐS ở Việt Nam đang trong giai đoạn bước đầu hình thành, phát triển chưa đồng bộ và đầy đủ, với những động thái phức tạp, đan xen các cơn sốt nóng và trầm lắng khá mạnh, kéo theo nhiều hệ quả tác động tới đời
39
sống kinh tế-xã hội…Sự phát triển đồng bộ và lành mạnh thị trường Bất động sản phụ thuộc vào sự cân đối, đồng bộ và đa dạng về cơ cấu các bộ phận thị trường, các hàng hóa và chủ thể tham gia thị trường Bất động sản, cũng như phụ thuộc vào các điều chỉnh lớn trong công tác lập và quản lý quy hoạch các loại, chính sách và hoạt động đầu tư-tín dụng, đất đai và nhà ở.
Do đó TTBĐS đòi hỏi sự cần thiết quản lý của Nhà nước đối với thị trường này. Hoạt động quản lý của nhà nước trở thành một bộ phận, một nội dung không thể thiếu để tạo nên cơ chế vận động hoàn hảo của TTBĐS theo yêu cầu phát triển của nền kinh tế trong từng thời kỳ. Những hoạt động quản lý của nhà nước cần được cụ thể hóa về mức độ, tính chất, mục đích can thiệp và điều này được thực hiện qua việc xác định chức năng, nội dung, công cụ quản lý, can thiệp của nhà nước đối với quá trình hoạt động của TTBĐS.
Qua kinh nghiệm quản lý nhà nước đối với các TTBĐS của các thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và Đà Nẵng, qua những kết quả đạt được của những thị trường này, TTBĐS thành phố Vinh cần rút ra những bài học kinh nghiệm về công tác hoạch định chính sách, quản lý quy hoạch, quản lý các hoạt động mua bán, trao đổi hàng hóa BĐS và hoạt động đầu tư - tín dụng, đất đai và nhà ở. Từ đó đánh giá được những tồn tại, hạn chế trong quản lý nhà nước, kiến nghị và xây dựng các giải pháp để tăng cường quản lý đối với TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh phù hợp với chức năng quản lý nhà nước về TTBĐS ở quy mô cấp huyện.
40
Chƣơng 2
PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU VÀ KHUNG KHỔ PHÂN TÍCH 2.1. Phƣơng pháp nghiên cứu đƣợc áp dụng:
Để đạt được mục tiêu nghiên cứu và nhiệm vụ đặt ra, đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu hỗn hợp. Trong phương pháp này, tác giả đã sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính làm phương pháp nghiên cứu chính; sử dụng phương pháp định lượng hỗ trợ thêm để làm sáng tỏ thêm vấn đề cần nghiên cứu. Đây chính là dạng thiết kế hỗn hợp gắn kết. “Thiết kế hỗn hợp gắn kết là dạng thiết kế trong đó một phương pháp (định tính hoặc định lượng) là chính và phương pháp còn lại gắn vào với phương pháp chính. Như vậy, phương pháp gắn kết (phụ) này đóng vai trò hỗ trợ thêm dữ liệu cho phương pháp chính” (Nguyễn Đình Thọ, 2011).
Để thực hiện đề tài, tác giả tiến hành khảo sát thông qua phỏng vấn trực tiếp các nhà khoa học, các chuyên gia trong lĩnh vực quản lý bất động sản và các cấp quản lý trong UBND thành phố Vinh, quan sát đối tượng nghiên cứu (những vấn đề
về quản lý bất động sản) để thu thập và phân tích dữ liệu. Ngoài phương pháp chủ
đạo nêu trên, luận văn còn sử dụng các phương pháp khác như phương pháp điều tra, phỏng vấn sâu, phương pháp tổng hợp… để nghiên cứu và trình bày các vấn đề lý luận và thực tiễn.
Quy trình áp dụng phương pháp nghiên cứu hỗn hợp trải qua 05 bước, cụ thể như sau:
- Bước 1: Phát hiện lỗ hổng nghiên cứu
Qua tham khảo các công trình nghiên cứu trong nước về quản lý TTBĐS, một số vấn đề mà các tác giả chưa đề cập đến là:
+ Nội dung nghiên cứu quản lý TTBĐS nói chung, quản lý TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh nói riêng.
+ Khái quát các nhân tố quản lý TTBĐS trên phương diện định tính. + Đánh giá thực trạng quản lý TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh.
41
Để đạt được các mục tiêu mà đề tài đã đặt ra, cần phải trả lời một cách thỏa đáng một số vấn đề nghiên cứu sau:
1. Quản lý TTBĐS là gì? Tình hình nghiên cứu trong nước đã được giải quyết như thế nào?
2. Tình hình quản lý TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh trong thời gian qua đã được thực hiện như thế nào? Những hạn chế và nguyên nhân?
3. Công tác quản lý TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh có những điểm đặc thù gì? Cần phải giải quyết như thế nào để phù hợp các yêu cầu nâng cao chất lượng và hiệu quả quản lý?
4. Trong xu thế hội nhập, phát triển bền vững, yêu cầu đặt ra cho việc quản lý TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh như thế nào? Các chỉ tiêu sử dụng, quản lý TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh trên cả phương diện định tính và định lượng là các chỉ tiêu gì?
- Bước 3: Chọn tình huống.
Từ những câu hỏi được xác định như phần trên, tình huống mà luận văn lựa chọn đó chính là những vấn đề về quản lý TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh. Cụ thể là tập trung về công tác lập quy hoạch; công tác phân cấp quản lý TTBĐS; các công cụ quản lý TTBĐS; Thanh tra, kiểm tra quá trình quản lý nhà nước đối với các hoạt động liên quan đến TTBĐS.
- Bước 4. Chọn phương pháp và thu thập số liệu.
Để có được thông tin về những vấn đề quản lý BĐS và TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh, phương pháp được tác giả lựa chọn sử dụng để thu thập số liệu chính là phương pháp khảo sát, thống kê, phân tích, lấy ý kiến chuyên gia và sử dụng phương pháp tổng hợp để có những đúc kết, đưa ra những nhận xét, đánh giá về TTBĐS, từ đó đề xuất các giải pháp hữu hiệu để quản lý và pháp triển TTBĐS ngày càng tốt hơn. Việc thu thập thông tin và số liệu được thực hiện ở hai cấp, bao gồm: số liệu sơ cấp và thứ cấp, cụ thể như sau:
42
+ Tìm hiệu các quy định về quản lý, phát triển thị trường bất động sản của Chính phủ, các quyết định của Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính; các Quy chế, quy định của phòng, đơn vị quản lý thị trường bất động sản.
+ Được thu thập qua quá trình điều tra, lấy ý kiến các chuyên gia, các nhà quản lý trong lĩnh vực bất động sản, các tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực bất động sản trên địa bàn (như: các trưởng, phó các phòng, đơn vị: Tài nguyên và Môi trường, Quản lý đô thị, Tài chính - Kế hoạch,...; các sở, ngành có liên quan,
như: Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng,…) về tình hình quản lý, cơ cấu tổ
chức, tổ chức hệ thống quản lý TTBĐS, các thông tin quá trình hoạt động và đánh giá trách nhiệm quản lý trong việc thực hiện nhiệm vụ của các bộ phận …
- Số liệu thứ cấp: từ nguồn tài liệu là báo cáo tổng kết, đánh giá của UBND thành phố Vinh, UBND tỉnh Nghệ An, cũng như của các phòng, đơn vị có liên quan đến quản lý và kinh doanh bất động sản trên địa bàn; các sách tham khảo, tài liệu nghiên cứu về quản lý TTBĐS trong nước…
Các thức thu thập số liệu nêu trên nhằm làm căn cứ cho việc đưa ra các kết luận một cách xác đáng, có căn cứ khoa học; làm cơ sở cho việc đề xuất các giải pháp có tính thực tiễn, có khả năng thực thi và có sức thuyết phục cao nhằm hoàn thiện quản lý TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh.
- Bước 5. Phân tích dữ liệu.
Dựa trên số liệu sơ cấp và thứ cấp được thu thập, kết hợp các yếu tố định tính với định lượng, các vấn đề vĩ mô và vi mô trong phân tích, tác giả tiến hành phân tích, đánh giá giữa thực trạng với các thách thức , cơ hô ̣i , xu thế phát triển; nhận diện, mô tả những hạn chế và nguyên nhân ảnh hưởng của công tác quản lý
TTBĐS, so sánh và đánh giá quy trình, hiệu quả của công tác quản lý nhà nước đối với TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh.
2.2. Khung khổ phân tích:
Luận văn được nghiên cứu từ đi lý luận đến thực tiễn các vấn đề về BĐS, TTBĐS, quản lý TTBĐS nói chung và trên địa bàn thành phố Vinh nói riêng.
43
- Nghiên cứu các khái niệm, đặc trưng của BĐS và TTBĐS; - Nghiên cứu cơ chế vận động của TTBĐS trong nền kinh tế;
- Xem xét vai trò, chức năng của Nhà nước và các công cụ Nhà nước áp dụng để điều chính đối với hoạt động và phát triển của TTBĐS.
b. Nghiên cứu, đánh giá công tác quản lý TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh. Trong khung khổ nghiên cứu của Luận văn, các BĐS được nghiên cứu, bao gồm:
- Nhà ở. - Đất ở.
- Các hoạt động liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất ở nhà ở.
2.3. Nguồn thông tin tƣ liệu và số liệu:
Nguồn thông tin tư liệu và số liệu được tác giả thu thập từ các công trình nghiên cứu, các báo cáo khoa học chuyên ngành liên quan đến BĐS và TTBĐS trong nước và trên thế giới.
Bên cạnh đó nguồn số liệu, dữ liệu cũng được thu thập từ các nguồn khác từ các cơ quan quản lý nhà nước, từ khảo sát điều tra trong quá trình nghiên cưu, gồm các số liệu sơ cấp và sơ cấp như đã nêu ở trên.
Tiểu kết chƣơng 2
Để thực thu thập các tài liệu, số liệu, luận văn áp dụng phương pháp luận nghiên cứu duy vật biện chứng và duy vật lịch sử. Ngoài ra, ứng với từng câu hỏi nghiên cứu trong đề tài và sử dụng các công cụ, phương pháp nghiên cứu phù hợp như nghiên cứu tại bàn, kết hợp nghiên cứu thống kê định tính và nghiên cứu định lượng. Phương pháp nghiên cứu định lượng cụ thể được sử dụng là phân tích tương quan (correlation analysis) và phân tích hồi quy (regression analysis). Phân tích định lượng có vai trò bổ sung, minh chứng (trong khả năng dự liệu sẵn có) cho các kết quả phân tích định tính. Quá trình thu thập số liệu và đánh giá kết quả được thực hiện thông qua từng bước cụ thể. Trên cơ sở đó, đề tài đã nghiên cứu từ lý luận đến thực tiễn của BĐS, TTBĐS và quản lý TTBĐS. Các số liệu được thu thập từ các cơ quan thực hiện công tác quản lý nhà nước về BĐS và TTBĐS nên có độ tin cậy cao.
44
Chƣơng 3
THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN 3.1. Địa điểm nghiên cứu
Luận văn được nghiên cứu trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An với các đặc điểm cơ bản cụ thể như sau:
3.1.1. Đặc điểm tự nhiên của thành phố Vinh.
Thành phố Vinh là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá - xã hội của tỉnh Nghệ An, là một trong hai đô thị lớn nhất vùng Bắc Trung Bộ có diện tích tự nhiên là 104,97 km2 bao gồm 16 phường và 9 xã. Trung tâm Thành phố cách thủ đô Hà Nội 295 km (về phía Bắc) và cách Huế 350 km; Đà Nẵng 472 km; Thành phố Hồ Chí Minh 1.447 km (về phía Nam).
+ Phía Bắc và phía Đông giáp huyện Nghi Lộc; + Phía Tây giáp huyện Hưng Nguyên;
+ Phía Nam giáp tỉnh Hà Tĩnh.
Thành phố Vinh nằm ở trung độ cả nước trên trục giao thông quan trọng xuyên Bắc - Nam, giữa hai Thành phố: Hà Nội và Hồ Chí Minh là hai trung tâm lớn của hai vùng kinh tế phát triển nhất trong cả nước.
Từ Vinh có thể đi đến Lào (qua ba cửa khẩu: Cầu Treo, Thanh Thuỷ và Nậm Cắn) và các tỉnh vùng Đông Bắc của Thái Lan. Đến Vinh cũng xem như đã đến thị xã Cửa Lò (15 km); Kim Liên - quê hương Chủ tịch Hồ Chí Minh (12 km); xã Tiên Điền, huyện Nghi Xuân - quê hương đại thi hào Nguyễn Du (10 km) cùng với các địa danh nổi tiếng khác ở quanh vùng.
Vị trí địa lý của Thành phố và hệ thống giao thông đối nội, đối ngoại cũng