5. Kết cấu luận văn
4.1. Bối cảnh mới ảnh hƣởng đến sự phát triển TTBĐS trên địa bàn thành phố
4.1. Bối cảnh mới ảnh hƣởng đến sự phát triển TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh Vinh
4.1.1. Sự bất ổn của kinh tế do khủng hoảng tài chính và khủng hoảng nợ công, nợ xấu
Từ năm 2012 đến nay, nghịch lý trên TTBĐS (BĐS) Việt Nam vẫn hiện hữu rõ rệt. BĐS giá cao tồn đọng gắn với nợ xấu của các ngân hàng thương mại, nhà đầu tư dự án đã giảm giá mạnh mẽ nhưng vẫn không có giao dịch. Người lao động có nhu cầu rất cao về nhà ở giá rẻ nhưng lại thiếu cung.
Làm gì để giải quyết kho BĐS giá cao tồn đọng và làm gì để tăng cung phân khúc BĐS giá rẻ phục vụ nhu cầu ở của người lao động là những việc được đặt ra từ đầu năm 2013. Tuy nhiên, đến nay TTBĐS vẫn chưa tìm ra được lối thoát, nợ xấu và lượng hàng tồn kho còn lớn, trong khi người dân có nhu cầu nhà ở thực sự vẫn khó tiếp cận… Trong cảnh này, có 2 đặc điểm TTBĐS Việt Nam cần được nhìn nhận thật rõ ràng:
Thứ nhất, nợ xấu trong BĐS nhà ở không phải chủ yếu từ nguồn tín dụng của
các ngân hàng thương mại mà có thể ước tính có khoảng 50% từ nguồn tiền góp vốn của người tiêu dùng và các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Chính vì vậy mà nhiều nhà đầu tư kêu ca về giá BĐS xuống dốc nhưng họ vẫn chấp nhận để BĐS tồn đọng mà không chịu phá giá. Tình trạng xung đột giữa các nhà đầu tư và người góp vốn đang xảy ra khá phổ biến ở nhiều nơi. Chính vì vậy, nợ xấu ước tính từ các ngân hàng thương mại trong BĐS tồn đọng vào khoảng 6% tổng dư nợ tín dụng nhưng nhiều ý kiến cho rằng nợ xấu trong BĐS cao hơn rất nhiều. Hơn nữa, nhiều nhà đầu tư BĐS kêu lỗ nhưng số liệu thực lại cho thấy vẫn có rất nhiều doanh nghiệp BĐS làm ăn có lãi. Đặc điểm này có thể coi là một nghịch lý của nợ xấu trong BĐS nhà ở.
Thứ hai, trong nền kinh tế chuyển đổi từ cơ chế bao cấp sang cơ chế thị
trường ở nước ta thì sự sốt giá của TTBĐS trong giai đoạn trước 2004 là do quá trình chuyển đổi cơ chế kinh tế (giá đất từ bằng "0" nâng lên bằng giá trị thị trường khu vực và còn nâng cao hơn do quá tính của thị trường), còn sự thăng trầm của
80
TTBĐS sau năm 2004 là do quy luật của thị trường tạo nên trong mối quan hệ giữa TTBĐS và các thị trường khác . Theo số liê ̣u thống kê của hơn 60 doanh nghiệp BĐS niêm yết trên sàn chứng khoán , lượng hàng tồn kho đang chiếm gần 50% tổng tài sản của các doanh nghiệp này.
Mặt khác, nhiều chuyên gia cho rằng, TTBĐS hiện nay không đóng băng hoàn toàn vì vẫn có nhiều giao dịch trong phân khúc nhà ở giá thấp. Tại khu vực Hà Nội, trước đây là dự án Xa La ở quận Hà Đông với giá khoảng 14 triệu đồng/m2 và gần đây là dự án Đại Thanh cũng ở gần dự án Xa La với giá chỉ 10 triệu đồng/m2. Cả 2 dự án giá thấp này đều bán hết hàng ngay trong một thời gian rất ngắn. Theo thông tin của hệ thống sàn giao dịch BĐS TP. Hồ Chí Minh, lượng giao dịch thành công đối với những sản phẩm BĐS giá trung bình và giá thấp tăng lên khá cao, biểu hiện xu hướng thị trường ấm lại trong phân khúc này.
4.1.1.1. Khủng hoảng tài chính
Tháng 9/2008 là mốc khó quên trong lịch sử kinh tế thế giới, cuộc khủng hoảng tài chính nổ ra tại Mỹ rồi nhanh chóng lan rộng ảnh hưởng toàn cầu. Đến nay tăng trưởng kinh tế vẫn chưa thể phục hồi, hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp bất ổn khi lạm phát và lãi suất cho vay cao, nợ xấu trở nên nhức nhối, thu nhập tăng chậm và đời sống người dân khó khăn
Hình 4. 1: Tăng trƣởng GDP những năm gần đây (đơn vị: %).
Nguồn dữ liệu: Trung tâm nghiên cứu, Tập đoàn Đầu tư Phát triển Việt Nam
Việt Nam những năm 2006 - 2007, gắn với nền kinh tế có tốc độ tăng trưởng ấn tượng cùng triển vọng từ cánh cửa WTO vừa mở. Nhưng, ảnh hưởng khủng hoảng ập tới, sự đứt gãy đến ngay trong năm 2008.
81
Đến năm 2010, hướng phục hồi gợi mở, nhiều nhận định đều chung lạc quan: những gì khó khăn nhất đã qua, hay nền kinh tế đã chạm đáy. Năm 2011 và 2012, triển vọng phục hồi càng xấu đi. Đến nay, với những gì đã trải qua trong 2013, “tinh thần” tăng trưởng GDP không đạt mục tiêu 5,5% dường như đã sẵn sàng.
Hình 4. 2: Chỉ số giá tiêu dùng Việt Nam.
Nguồn dữ liệu: Trung tâm nghiên cứu, Tập đoàn Đầu tư Phát triển Việt Nam
Đánh dấu năm đầu tiên chịu ảnh hưởng của khủng hoảng, lạm phát tại Việt Nam bùng nổ trong năm 2008. Tình hình có vẻ nhanh chóng được kiểm soát trong năm 2009, nhưng ngay sau đó là cú hồi mã thương nhức nhối năm 2010 và 2011. Năm 2012 và dự tính cả 2013, lạm phát đã hạ nhiệt nhanh.
Hình 4. 3: Tín dụng và lãi vay bình quân.
Nguồn dữ liệu: Trung tâm nghiên cứu, Tập đoàn Đầu tư Phát triển Việt Nam
Cuộc khủng hoảng nổ ra, Việt Nam nhanh chóng có ứng xử mà điển hình là gói kích cầu 1 tỷ USD qua bù lãi suất. Gói hỗ trợ này là tác động chính đối với lãi
82
suất cho vay khá mềm trong năm 2009. Tuy nhiên, những năm sau đó lãi suất cho vay liên tục leo thang, đặc biệt là sự ngột ngạt năm 2011. Nửa cuối 2012 và đến 2013 lãi suất cho vay mới bắt đầu hạ nhiệt khi lạm phát được kiềm chế.
Hình 4. 4: Tăng trƣởng tín dụng và lạm phát.
Nguồn dữ liệu: Trung tâm nghiên cứu, Tập đoàn Đầu tư Phát triển Việt Nam
Một “mặt bằng mới” - vùng trũng tăng trưởng tín dụng đang được thiết lập từ 2011, 2012 và triển vọng 2013. Một mặt nó gắn với định hướng điều hành chính sách tiền tệ tập trung kiềm chế lạm phát, mặt khác phản ánh trở ngại đã lớn dần từ nợ xấu.
4.1.1.2. Khủng hoảng nợ công, nợ xấu.
Hình 4. 5: Tăng trƣởng tín dụng và tỷ lệ nợ xấu
83
Phải gần ba năm sau khi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu nổ ra, khó khăn của hệ thống ngân hàng Việt Nam mới thực sự bộc lộ khi tỷ lệ nợ xấu bắt đầu tăng nhanh từ cuối 2010 đến đầu 2011. Từ 2012 đến nay, nợ xấu trở nên nhức nhối khi vượt xa ngưỡng 3% và hiện vẫn chưa cho thấy một sự dịu bớt rõ ràng và bền vững.
Hình 4. 6: Tỷ lệ doanh nghiệp kinh doanh thua lỗ (đơn vị: %)
Nguồn: Xử lý dữ liệu từ khảo sát doanh nghiệp hàng năm của Tổng cục Thống kê
Là những đối tượng trực tiếp chịu ảnh hưởng, nhưng dường như tác động của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu đối với cộng đồng doanh nghiệp Việt Nam ban đầu khá mờ nhạt, xét ở mức độ kinh doanh thua lỗ.
Dữ liệu khảo sát hàng năm của Tổng cục Thống kê cho thấy, tình trạng thua lỗ của các doanh nghiệp chỉ thực sự tăng vọt từ năm 2011, đặc biệt là ở khối ngoài quốc doanh. Còn dữ liệu cập nhật gần nhất ở nguồn khác, theo báo cáo của Tổng cục Thuế, trong quý 1/2012 có đến 70% số doanh nghiệp báo cáo thua lỗ. Hiện chưa có các con số cập nhật mới, song có thể dự tính tình hình vẫn chưa có nhiều cải thiện cho đến nửa đầu năm nay.