5. Kết cấu luận văn
1.3.1. Kinh nghiệm quản lý TTBĐ Sở một số địa phương
1.3.1.1. Kinh nghiệm quản lý TTBĐS ở Hà Nội
Sau 5 năm mở rộng địa giới hành chính Thủ đô giai đoạn 2008 – 2012, diện tích nhà ở tăng thêm khoảng 15 triệu m2, đạt bình quân 2- 2,5 triệu m2/năm. Theo đó, Thủ đô Hà Nội đang xây dựng thêm 370 dự án trung tâm thương mại, siêu thị lớn, văn phòng cao cấp, khách sạn hiện đại, nhà ở… với 17.765ha, 520.700 căn hộ, 82,45 triệu m2. Xây nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ… Hoàn thành khu nhà ở công nhân tại khu Kim Chung (Đông Anh), Việt Hưng (Long Biên), khu nhà ở xã hội Đại Mỗ, Hà Đông (34, 35, 36, 37).
34
Trong công tác quản lý đô thị, đến nay tất cả quy hoạch phát triển kinh tế xã hội của các huyện thị của Hà Nội đều đã hoàn thành, được phê duyệt. Luật Thủ đô đã được Quốc hội thông qua, có hiệu lực từ ngày 01-7-2013. Hà Nội đã cụ thể hóa và ban hành 11 cơ chế, chính sách để kịp thời triển khai thực hiện Luật Thủ đô trên địa bàn. Tỷ lệ công trình xây dựng có giấy phép tăng dần qua từng năm, đến nay đạt tới trên 90%. Tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được đẩy mạnh, đến nay đạt trên 95% số thửa đất đủ điều kiện và đã kê khai xin cấp.
Để công khai thông tin về các dự án phát triển nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp trên địa bàn TP, tạo điều kiện cho người lao động trên địa bàn thủ đô có cơ hội chọn mua, Sở Xây dựng đã chính thức công bố các dự án nhà ở xã hội đã có đất sạch (có quyết định chấp thuận đầu tư của Thành phố Hà Nội, đã và sẽ triển khai đầu tư xây dựng trong năm 2013, hoàn thành trong năm 2015).
1.3.1.2. Kinh nghiệm quản lý TTBĐS ở Thành phố Hồ Chí Minh
Sau Hà Nội, chính quyền Thành phố Hồ Chí Minh cũng cho rằng cần phải quản lý chặt chẽ theo hướng hạn chế các dự án nhà ở thương mại mới để giải quyết triệt để tảng băng bất động sản. UBND Thành phố Hồ Chí Minh tập trung các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho TTBĐS, thành phố này sẽ hạn chế tối đa các dự án phát triển nhà ở mới.
UBND Thành phố Hồ Chí Minh, đã thành lập tổ công tác xử lý các dự án chậm tiến độ theo hướng thu hồi, hủy bỏ các quyết định giao đất đối với các dự án không phù hợp. Trước mắt, sẽ rà soát hủy bỏ chủ trương chấp thuận đầu tư và các quyết định giao đất và cho thuê đất của 125 dự án với diện tích khoảng 2.000ha. Các dự án này đều được công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng, tại các địa phương, cơ sở nơi có dự án.
Đối với các dự án được tiếp tục triển khai thực hiện thì quy định cụ thể các điều kiện và cam kết tiến độ thời gian thực hiện đồng thời giao Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND quận huyện công bố công khai để các tổ chức, cá nhân biết và giám sát.
35
Bên cạnh việc tiếp tục đẩy mạnh thực hiện rà soát, phân loại dự án phát triển nhà ở nhằm dẹp bỏ, hạn chế xây mới, Thành phố Hồ Chí Minh còn tiến hành thống kê tình hình tồn kho bất động sản tại địa bàn để có những điều chỉnh phù hợp sau đó. Việc làm này là cần thiết bởi những con số thống kê của các ban ngành trước nay còn nhiều bất cập, không đúng với thực tế, cách biệt quá xa so với số liệu của các công ty chuyên nghiên cứu thị trường. Điều đáng nói là con số căn hộ tồn kho tại Thành phố Hồ Chí Minh là khá lớn, lên đến 55 ngàn căn, trong đó số phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng rất thấp. Có nghĩa là phân khúc căn hộ trung bình và bình dân tồn kho không ít như những con số trước nay được đưa ra.
Tốc độ giải ngân gói 30.000 tỷ chậm một cách đáng kinh ngạc như vậy rõ ràng khó thể “tạo đà” cho thị trường sớm hồi phục như người ta kỳ vọng. Dù vậy, theo số liệu từ các công ty nghiên cứu thị trường, các giao dịch bất động sản có ấm lên trong thời gian gần đây, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ thương mại giá rẻ. Đó là nhờ những nỗ lực bán hàng từ phía các chủ đầu tư của những dự án không nằm trong diện được giải ngân gói hỗ trợ 30 ngàn tỉ đồng, như hợp tác với các ngân hàng thương mại để tung ra các chương trình hỗ trợ tài chính giúp khách hàng thực hiện khoản vay với lãi suất hấp dẫn (dưới 10%/năm) và duy trì ổn định trong vài năm đầu...(12, 34, 35, 36, 37)
1.3.1.3. Kinh nghiệm quản lý TTBĐS ở Đà Nẵng
Thành phố Đà Nẵng liên tục phát triển kinh tế cao nhất nước, thu nhập của người dân tăng, hệ thống giao thông ngày càng hoàn thiện. Các nhà đầu tư khu công nghiệp gia tăng, cụ thể là Thủ tướng Chính phủ ký quyết định thành lập và ban hành quy chế hoạt động của Khu công nghệ cao Đà Nẵng, có diện tích 1.010 héc-ta nằm trên địa phận hai xã Hoà Liên (700 héc-ta) và Hoà Ninh (300 héc-ta) của huyện Hoà Vang; Làng đại học FPT, Trường Cấp 1 & 2 Singapore, Trường đại học Mỹ Thái Bình Dương. Các khu đô thị và khu dân cư có sản phẩm Bất động sản mà đất nền với giá thấp 6 đến 8 triệu/m2 lại ở các quận lân cận trung tâm, trong bán kính không quá 10km tính từ Bưu điện thành phố. Thực tế, tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP HCM không hề thiếu các dự án lớn nhưng việc giới đầu tư bất động sản với cái
36
đầu nhanh nhạy đã bỏ một khoản tiền không hề nhỏ để đầu tư vào Đà Nẵng cho thấy sức hấp dẫn ở Đà Nẵng là không thể phủ nhận.
Các dự án tại Đà Nẵng được quy hoạch với kiến trúc hiện đại, đồng bộ, nhấn mạnh vào "hạ tầng xã hội" để tạo sự tiện lợi và "tính cộng đồng" rất cao. môi trường sống, cảnh quan khí hậu cũng hết sức thuận lợi. Đây là điều mà ngay cả những dự án bất động sản du lịch có giá cao, hạ tầng tốt trong khu vực cũng chưa làm được.
Sự cải cách hành chính rõ rệt cũng như cơ chế thu hút đầu tư của chính quyền TP Đà Nẵng trong suốt thời gian qua cũng là lý do hết sức quan trọng giúp TTBĐS Đà Nẵng hấp dẫn với các nhà đầu tư (33).
* Về quản lý, quy hoạch.
- Đà năng đã cho xây dựng cơ sở dữ liệu liên thông về hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản và thông tin biến động về đất đai giữa các tổ chức hành nghề công chứng với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất một cấp thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường.
- Mới đây, Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng đã rà soát 837 đồ án quy hoạch. Trong đó, đề nghị hủy 32 đồ án, điều chỉnh 50 đồ án và rà soát 70 đồ án do chậm tiến độ, chủ đầu tư chưa thanh toán tiền sử dụng đất.
* Về chính sách hỗ trợ tài chính.
- Đà Nẵng là địa phương triển khai gói tín dụng 30.000 tỷ đạt tỷ lệ cao nhất cả nước. Tính đến nay, các tổ chức tín dụng trên địa bàn thành phố đã giải ngân cho 108 khách hàng với số tiền 21,168 tỷ đồng. Trong đó, nhiều ngân hàng giải ngân đạt kết quả cao là Chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Đà Nẵng 4,93 tỷ đồng, Agribank Hải Châu 4,59 tỷ đồng, Chi nhánh Ngân hàng Ngoại thương (Vietcombank) Đà Nẵng 4,109 tỷ đồng, Chi nhánh Ngân hàng Công thương (Vietinbank) Đà Nẵng 2,839 tỷ đồng, Vietinbank Ngũ Hành Sơn 2,709 tỷ đồng…
- Đà Nẵng cũng như nhiều địa phương đang phải đối mặt là việc bị thâm hụt nguồn thu từ đất đai do sự đóng băng của TTBĐS. Trong chín tháng vừa qua, TP chỉ thu về được 900 tỉ đồng/3.000 tỉ đồng được giao thực hiện trong năm 2012 (năm 2010 thu được 4.500 tỉ đồng và năm 2011 thu được 5.100 tỉ đồng). Để thúc đẩy
37
nguồn thu từ đất đai, TP Đà Nẵng còn thành lập các phiên đấu giá đất. Bảng giá đất của TP hiện cũng đã được giảm tới 40%.
- Thành phố có chế độ khuyến khích người trả nợ sớm. Theo đó, trường hợp trả nợ tiền sử dụng đất kể từ ngày ban hành Quyết định này đến ngày 31/12/2013 được hỗ trợ lãi suất với mức giảm 50% tổng số tiền lãi phát sinh. Nếu trả nợ từ ngày 1/1/2014 trở đi sẽ thực hiện chính sách hỗ trợ lãi suất khuyến khích trả nợ sớm với mức giảm 0,5%/mỗi tháng trả nợ trước hạn so với thời điểm ngày 01/3/1016.