5. Kết cấu luận văn
3.2. Quá trình phát triển và thực trạng TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh
3.2.1. Tổng quan về quá trình phát triển TTBĐS ở thành phố Vinh.
Dưới góc độ cơ chế quản lý và thể chế trong từng thời kỳ, quá trình phát triển TTBĐS thành phố Vinh phân làm hai giai đoạn: giai đoạn từ 1986 đến 2003 và giai đoạn từ 2003 đến nay.
49
Đây là thời kỳ thành phố Vinh cùng cả nước bước vào quá trình đổi mới, phát triển kinh tế với nội dung cơ bản: chuyển sang mô hình kinh tế thị trường định hướng Xã hội chủ nghĩa vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Lúc này, sự phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố cũng như hệ thống TTBĐS chịu ảnh hưởng của các chính sách, cơ chế quản lý có liên quan đến các nội dung phát triển chung. Đây là giai đoạn mở đầu cho quá trình đổi mới cơ chế quản lý, phù hợp với yêu cầu chuyển dịch cơ cấu kinh tế để xây dựng nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần. Những chính sách, chủ trương lớn để hình thành các chủ đầu tư, sở hữu mới trong phát triển các thành phần kinh tế đã ra đời và phát huy tác dụng như Nghị quyết 10, Luật Đầu tư nước ngoài, Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993, 2003.
Để đáp ứng nhu cầu trên, thị trường "cung" hàng hóa BĐS là nhà ở, đất ở cũng có sự biến đổi, phát triển theo yêu cầu. Trước hết, hoạt động liên doanh, liên kết với các nhà đầu tư của nhà nước theo hình thức góp vốn là đất đai, đã hình thành một bộ phận cơ bản của thị trường "cung" từ quỹ đất của nhà nước để thực hiện các dự án đầu tư phát triển. Đồng thời, sự phát triển mô hình kinh tế thị trường với cơ cấu kinh tế đa thành phần trên địa bàn Tỉnh nói chung và địa bàn thành phố Vinh nói riêng đã tạo nên "cơn sốt" về nhà ở, đất ở tại những điểm mà vị trí địa lý kinh tế của nó phù hợp với yêu cầu phát triển các ngành nghề kinh doanh; từ đó, hình thức sử dụng nhà ở, đất ở của các chủ sử dụng đã có sự thay đổi: từ sử dụng với mục đích ở chuyển sang sử dụng với mục đích kinh doanh. Các hoạt động chuyển nhượng để thay đổi mục đích sử dụng BĐS là nhà ở, đất ở cho các hoạt động đầu tư trong và ngoài nước trên địa bàn Tỉnh bắt đầu phát triển, dần trả lại giá trị thực của BĐS với tính cách là hàng hóa. Từ đó, giá đất, nhà ở thành phố Vinh cũng tăng dần. Tuy nhiên, các hoạt động giao dịch đất đai trên địa bàn Thành phố thời kỳ này vẫn chưa có một cơ sở pháp lý đầy đủ, do vậy, mọi chủ thể, tổ chức giao dịch trên TTBĐS chưa có được pháp nhân rõ ràng để hoạt động.
b) Giai đoạn từ 2003 đến nay
50
Luật Đất đai 2003 (có hiệu lực từ 01/7/2003), Luật đầu tư (2005), Luật Nhà ở (2005) và Luật Kinh doanh bất động sản (2006).
Các quy định trên đã thúc đẩy và tạo điều kiện cho các chủ thể tham gia TTBĐS trước đây phát triển, đồng thời hình thành thêm nhiều chủ thể tham gia thị trường cung - cầu hàng hóa BĐS với pháp nhân thuộc các thành phần kinh tế khác nhau. Hơn nữa, sự tăng trưởng kinh tế nhanh của nền kình tế và cùng với nó là quá trình đô thị hóa, mở rộng Thành phố (từ năm 2008 theo Nghị định số 45/2008/NĐ- CP ngày 17/4/2008 của Chính phủ) đã làm cung, cầu trên TTBĐS phát triển, thay đổi rất mạnh trên mọi địa bàn. Nhu cầu đầu tư phát triển, đô thị hóa đã chuyển mạnh, một bộ phận lớn đất hoang, đất nông nghiệp trở thành đất công nghiệp, đô thị. Sự phát triển mạnh mẽ của thị trường cầu đã kéo theo hệ thống tổ chức thị trường cung phát triển. Hàng loạt các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế ra đời, thực hiện mọi hoạt động từ xây cất, mua bán, môi giới hàng hóa BĐS và tạo nên cơn "sốt" đất từ 2003 đến 2010, đặc biệt là giai đoạn cuối năm 2009 đến hết năm 2010.
Tuy nhiên, từ giữa năm 2011 cho đến nay, do ảnh hưởng của chính sách kiềm chế lạm phát của Chính phủ, tín dụng cho các lĩnh vực phi sản xuất giảm (kể cả lĩnh vực bất động sản) nên ngân hàng hạn chế vốn vay, lãi suất cao dẫn đến TTBĐS gặp nhiều khó khăn, ảnh hưởng đến việc xây dựng và phát triển các dự án mới, lượng giao dịch thành công trên thị trường ngày càng giảm dần, giá đất nhiều nơi giảm mạnh.
Đánh giá chung: kể từ khi hình thành, TTBĐS đã chứng tỏ vai trò quan trọng của nó đối với người dân Thành phố Vinh. Nó đã góp phần tạo điều kiện tốt hơn về nhà ở, đất ở cho người dân.
Tuy nhiên, thời gian qua TTBĐS Thành phố Vinh còn nhược điểm là khá bất ổn và kém lành mạnh, nguyên nhân là do sự mất cân bằng giữa cung - cầu "giả tạo" hiện hữu. Mặt khác, công tác quy hoạch luôn đi sau đầu tư và kinh doanh BĐS là một quá trình ngược gây nhiều hậu quả xấu cho bộ mặt đô thị và cho TTBĐS. TTBĐS Thành phố Vinh còn quá nặng về phân lô, bán nền. QLNN với thị trường
51
này còn chưa đồng bộ, yếu kém; biện pháp, công cụ quản lý mang tính tình thế. Đó là những vấn đề tồn tại cần giải quyết để phát triển thị trường.
Bảng 3. 1. Tổng hợp hiện trạng và phân kỳ sử dụng đất thành phố Vinh phân theo mục đích sử dụng đến năm 2020
TT Chỉ tiêu Năm hiện trạng 2008 Các kỳ kế hoạch Diện tích (ha) Cơ cấu (%) Kỳ đầu, đến năm 2015 Kỳ cuối, đến năm 2020 Diện tích (ha) Cơ cấu (%) Diện tích (ha) Cơ cấu (%) Tổng diện tích đấtt tự nhiên 10.497,58 100 10.497,58 100 10.497,58 100 1 Đất nông nghiệp 5.342,38 50,89 4.164,43 39,67 3.487,04 33,22 2 Đất ở 1.205,82 11,49 1.443,81 13,75 1.547,55 14,74 3 Đất chuyên dùng 2.642,05 25,17 3.744,53 35,67 4.480,39 42,68 4 Đất tôn giáo, tín ngưỡng 10,44 0,10 10,44 0,10 10,44 0,10 5 Đất nghĩa trang, nghĩa địa 198,74 1,89 185,10 1,76 173,75 1,66 6 Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng 675,66 6,44 598,21 5,70 588,52 5,61 7 Đất phi nông nghiệp khác 5,05 0,05 9,93 0,09 9,93 0,09 8 Đất chưa sử dụng 417,44 3,98 341,13 3,25 199,96 1,90 Nguồn: (27) 3.2.2. Thực trạng TTBĐS thành phố Vinh
3.2.2.1. Hiện trạng cung - cầu hàng hóa Bất động sản
a) Cung hàng hóa bất động sản
TTBĐS Thành phố Vinh đang sôi động với các giao dịch về quyền sử dụng đất và nhà ở đã xây dựng xong. Như vậy, "cung" HHBĐS sẽ bắt nguồn từ việc Nhà
52
nước giao đất, cho thuê đất đối với các chủ thể được phép tham gia TTBĐS - đây là nguồn cung thứ nhất. Các chủ thể - người sử dụng đất, từ đây được phép chuyển quyền sử dụng đất, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh,… tạo ra thị trường giao dịch về quyền sử dụng đất hay còn gọi là thị trường thứ cấp về quyền sử dụng đất. Thị trường sơ cấp về đất đai chính là quá trình Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với các chủ thể sử dụng đất.
Nguồn cung thứ hai được tạo ra khi người sử dụng đất xây dựng nhà ở, công trình kiến trúc ra rồi bán cho các chủ thể khác có nhu cầu. Khi các công trình đã hoàn thiện thì nó là các tài sản BĐS có chủ sở hữu và được giao dịch trên thị trường. Các tài sản BĐS này khác với nhóm hàng hóa "cung" thứ nhất ở trên vì các tài sản thường bị điều chỉnh theo Bộ luật Dân sự là chủ yếu, còn nhóm hàng hóa cung trên là đất đai nên chúng thường tuân thủ các điều trong Luật Đất đai là chính.
Như vậy, có thể thấy cung của thị trường HHBĐS là khá đa dạng. Cho đến nay, về cơ bản, toàn bộ diện tích đất đai có khả năng sử dụng vào các mục đích phát triển kinh tế - xã hội đều đã được nhà nước cũng như thành phố Vinh đề xuất giao và cho thuê.
Bảng 3. 2: Quy hoạch đất ở đến năm 2020
TT Chỉ tiêu Năm hiện trạng 2008 Các kỳ kế hoạch Diện tích (ha) Cơ cấu (%) Kỳ đầu, đến năm 2015 Kỳ cuối, đến năm 2020 Diện tích (ha) Cơ cấu (%) Diện tích (ha) Cơ cấu (%) Tổng diện tích tự nhiên 10.497,58 100 10.497,58 100 10.497,58 100 1 Đất ở 1.205,82 11,49 1.443,81 13,75 1.547,55 14,74 1.1 Đất ở tại nông thôn 488,02 4,65 597,88 5,70 542,30 5,17 1.2 Đất ở tại đô thị 717,80 6,84 845,93 8,06 1.005,25 9,58 Nguồn: (27).
53
Tuy nhiên, TTBĐS Thành phố Vinh trong khâu giao dịch đất đai (hay giao dịch quyền sử dụng đất) vẫn khó khăn là do các cơ quan QLNN “chậm chạp”, “khó khăn”trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chính điều này đã làm hạn chế một phần nguồn “cung” cho TTBĐS và tạo ra “bước ngoặt” cho các giao dịch đất đai hướng sang TTBĐS phi chính quy.
Khi nói đến các loại đất, thì chúng ta có thể một yếu tố ảnh hưởng nữa là: sự điều chỉnh cơ cấu các loại đất. Thực tế ở Thành phố Vinh cho thấy, TTBĐS đang bị tác động nhiều bởi xu hướng chuyển đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp để xây dựng nhà ở. Dù cho xu hướng này là tự phát hay là theo quy hoạch sử dụng đất của thành phố thì nó cũng đều ảnh hưởng rất lớn đến nguồn cung đất đai cho TTBĐS.
Một đặc điểm hết sức quan trọng là đất đai có vị trí cố định, gắn liền với các điều kiện vốn có về tự nhiên, kinh tế - xã hội của địa bàn nơi mà nó "tọa lạc". Do đó, cung về đất đai không thể điều chỉnh theo không gian cũng như chủng loại đất đai. Điều này, làm cho có những khi mất cân bằng cung cầu về đất đai một cách cục bộ và làm cho giá cả đất đai biến động bất thường.
Đối với TTBĐS thành phố Vinh, chủ thể "cung" hàng hóa nhà, đất gồm: - UBND thành phố giao đất, cho thuê đất đối với các chủ thể sử dụng đất. Hoạt động này thường được UBND Tỉnh cho chủ trương, UBND Thành phố thực hiện theo Luật Đất đai hiện hành. Đây có thể coi là chủ thể tạo điều kiện để tăng "cung" đất đai lớn nhất cho TTBĐS hoạt động.
Bảng 3. 3: Giá đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố Vinh.
TT Tên dự án/địa điểm Số lô Diện tích
(m2/lô) Giá khởi điểm (triệu /lô) Giá TB (triệu/1m2 )
1 Các khu quy hoạch thuộc xã
Nghi Kim 68 150 - 200 375 - 600 2,5 - 3
2 Các khu quy hoạch đất ở
thuộc phường Trung Đô 132 110 - 150 550 - 1.200 5 - 8
3 Các khu quy hoạch đất ở
thuộc xã Hưng Lộc 150 120 - 150 540 - 900 4,5 - 6
4 Khu quy hoạch đất ở xã Hưng
Đông 520 120 - 150 300 - 900 2,5 - 6
5 Khu quy hoạch xã Nghi Ân 51 145 - 200 640 - 1.015 3,2 - 7
Tổng cộng 921
Nguồn: Tổng hợp kết quả đấu giá đất ở trên địa bàn thành phố Vinh từ năm 2012 đến năm 2014
54
- Các công ty kinh doanh BĐS (trách nhiệm hữu hạn, cổ phần,…) cũng được phép kinh doanh nhà đất nên họ phát triển các dự án nhà đất và đóng góp vào nguồn cung của TTBĐS.
Bảng 3. 4: Quy mô một số dự án khu đô thị mới trên địa bàn thành phố Vinh
T T
Tên chung cƣ khu đô thị mới
Địa điểm thực hiện dự án Số căn hộ, lô đất theo thiết kế
1 Chung cư Đội Cung Đội Cung 362
5 Khu đô thị mới Hưng Thịnh Hưng Dũng 303
6 Chung cư, biệt thự liền kề Trung Đô Hưng Dũng 402
7 Chung cư Tân Hợp Hưng Dũng 216
8 Chung cư nhà ở thu nhập thấp Lê Lợi 258
9 Khu đô thị mới Tây Đại lộ Xô Viết Nghệ Tĩnh Nghi Phú 356 11 Chung cư cao tầng Đông Đại lộ Xô Viết Nghệ
Tĩnh Nghi Phú 682
12 Tổ hợp KS ST KD Dược VTYT Nghi Phú 280
13 Khu dân cư và TM Phú Thọ Nghi Phú 267
14 Khu nhà ở Quân đội Nghi Phú 162
15 Khu đô thị mới Vinaconex 20 Quán Bàu 92
17 Tòa nhà Dầu Khí NA Quang Trung 126
18 Chung cư cao cấp VICENTRA Quang Trung 122
20 Chung cư TECCO (nhà C1) Quang Trung 239
22 Chung cư Trung Đô Trung Đô 55
23 Chung cư dầu khí Trường Thi Trường Thi 129
24 Chung cư Tân Phúc Vinh Tân 338
26 Khu đô thị mới Tràng An Vinh Tân 257
28 Khu đô thị mới Cửa Tiền Vinh Tân 535
Nguồn: (31, trang 1)
- Nhóm "cung" cuối cùng là người dân có nhà muốn bán để thay đổi nơi cư trú hoặc chuyển đổi nhà cho phù hợp hơn. Nhóm đối tượng này tham gia vào nguồn
55
"cung" nhà đất rất lớn và rất đa dạng về thủ tục giấy tờ nên dễ phát sinh giao dịch phi chính quy. Trong đây phải kể thêm nhóm người dân "ven" đô thị, có nhà đất rộng, khi tốc độ đô thị hóa nhanh, giá đất tăng, họ thấy lời muốn bán một phần đất hoặc nhà để có tiền làm ăn, kinh doanh. Đây là nguồn cung đáng kể cho TTBĐS thành phố Vinh.
b) Cầu về hàng hóa bất động sản
Đã nói đến cung thì phải nói đến cầu của thị trường. Cầu về nhà đất BĐS có thể chia thành nhiều nhóm đối tượng. Với tốc độ đô thị hóa, phát triển kinh tế - xã hội nhằm đáp ứng yêu cầu về phát triển không gian đô thị loại I, cũng như kiến trúc cảnh quan theo Quy hoạch chung thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An đến năm 2030, tầm nhìn 2050 nên hiện nay thành phố Vinh thu hút được rất nhiều lao động, dân số tập trung về đây làm ăn và sinh sống. Những tiền đề cơ sở này đã tạo ra nhu cầu về nhà ở, đất ở khá lớn cho TTBĐS của thành phố Vinh.
Nhóm dân cư có nhu cầu về nhà ở, đất ở có thể chia làm 4 nhóm nhỏ như sau:
Thứ nhất, nhóm những người có thu nhập cao và rất cao (gồm người nước
ngoài đến làm ăn sinh sống, Việt kiều hồi hương hoặc thân nhân của họ, thương nhân, doanh nhân thành đạt từ khắp nơi đổ về môi trường làm ăn thuận lợi của thành phố…), họ có nhu cầu đối với nhà ở, đất ở rất cao. Nhóm này tạo ra cầu cao về BĐS. Họ thúc đẩy TTBĐS cũng như việc ứng dụng khoa học công nghệ vào lĩnh vực BĐS ngày càng phát triển.
Thứ hai, nhóm người có thu nhập khá và trung bình thường là nhóm công
nhân viên chức sự nghiệp, hành chính. Họ có công việc ổn định, đồng lương tăng ổn định theo ngạch bậc nhưng nói chung là thấp. Họ thường nảy sinh nhu cầu thay đổi nhà ở khi con cái lớn dần và muốn mua BĐS mới phục vụ cho việc "tách hộ" của con cái khi trưởng thành. Cầu của nhóm này cũng khá lớn. Một bộ phận khác di cư vào làm ăn sinh sống tại thành phố cũng có thu nhập tương đương với nhóm này và việc ở họ xuất hiện nhu cầu về nhà ở, đất ở là đương nhiên. Hiện nay, tốc độ di dân cơ học là khá lớn nên cầu nhà ở cũng tăng khá. Một bộ phận của nhu cầu này xuất phát từ nhóm học sinh, sinh viên (và gia đình họ) khi họ học tập, làm việc và muốn
56
sinh sống lâu dài tại Thành phố Vinh. Nhu cầu về giá trị BĐS của nhóm này cũng thuộc diện bình thường nhưng về số lượng lại cần khá lớn.
Thứ ba, nhóm người có thu nhập thấp: thường tập trung vào buôn bán nhỏ,
một bộ phận là viên chức hành chính sự nghiệp, người làm thuê, công nhân công nghiệp, một sô các hộ gia đình trẻ mới được tách hộ. Nhóm này có cơ cấu khá cao trong dân số và nhu cầu BĐS của họ thì rất lớn. Đây hiện đang là diện đối tượng chính sách chủ yếu trong tầng lớp thị dân nghèo. Thành phố Vinh và Nhà nước ta đã và đang có chủ trương xây dựng các chung cư, các dự án nhà ở xã hội cho đối