5. Kết cấu luận văn
3.4.2 Những tồn tại, hạn chế trong quản lý Nhà nước đối với TTBĐS trên địa bàn
địa bàn thành phố Vinh
Trong những năm gần đây, nhất là từ sau năm 2010 đến nay, các dự án bất động sản (BĐS) trên địa bàn thành phố Vinh đã phải đương đầu với không ít khó khăn. Nhiều dự án khu đô thị mới có tầm cỡ lớn đã được khởi công xây dựng tại nhiều phường xã trên địa thành phố Vinh. Động thái này được kỳ vọng sẽ làm thay đổi bộ mặt đô thị của thành phố Vinh, xứng tầm đô thị loại I, đáp ứng được yêu cầu về phát triển kinh tế - xã hội của một trung tâm vùng Bắc Trung Bộ về tài chính,
74
thương mại, du lịch, khoa học- công nghệ, công nghệ thông tin, công nghiệp công nghệ cao, y tế, văn hóa, thể thao, giáo dục - đào tạo; cùng với Cửa Lò phát triển thành cực tăng trưởng kinh tế và mũi nhọn tăng trưởng của tỉnh trong tương lai.
Tuy nhiên, từ đó đến nay, tình hình triển khai các dự án xem ra không được như mong muốn, nhiều dự án chỉ mới chỉ dùng ở bước thực hiện giải phóng mặt bằng, triển khai xây dựng hạ tầng từng phân, thậm chí một số dự ná chỉ mới ở bước lập quy hoạch, cắm mốc ranh giới...những tồn tại trên bắt nguồn từ một số hạn chế sau:
3.4.2.1. Hệ thống chính sách chưa đầy đủ, không đồng bộ và thiếu sự ổn định
- Quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập nhất là tình trạng cấp đất trái thẩm quyền, tình trạng lấn chiếm đất đai còn diện ra ở nhiều phường xã, đặc biệt là các vùng giáp ranh với quỹ đất do UBND cấp xã quản lý hoặc đất nông nghiệp năm trong những vùng hiện khó khăn trong sản xuất do ô nhiễm môi trường hoặc không có khả năng tưới tiêu; công tác thanh tra, kiểm tra chưa thực hiện thường xuyên và hiệu quả, hiệu lực thấp.
- Các chính sách của tỉnh ban hành về quy hoạch, về quản lý sử dụng đất, quản lý đô thị còn bất cập: Tỷ lệ điều tiết tiền sử dụng đất, phân cấp quản lý chưa thực sự phù hợp.
3.4.2.2. Hoạt động quản lý Nhà nước đối với TTBĐS còn nhiều yếu kém
- Một số dự án được giao đất, cho thuê đất nhưng sử dụng kém hiệu quả (chậm triển khai đưa đất vào sử dụng, để hoang hoá, cho thuê cho mượn trái pháp luật …); qua thanh tra, kiểm tra đã đề nghị thu hồi 17 khu đất với tổng diện tích gần 10ha đất của các tổ chức, cá nhân vi phạm sử dụng đất.
- Việc phát triển quỹ đất thời gian qua chủ yếu dựa vào kết cấu hạ tầng đã có, chưa có quy hoạch và các giải pháp để mở rộng quỹ đất ở những vùng có lợi thế nhưng chưa có kết cấu hạ tầng; phát triển quỹ đất chưa gắn với giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư, nhất các dự án hạ tầng giao thông (điển hình như: dự án đường 72m, đại Lộ Vinh - Cửa Lò…).
75
3.4.2.3. Việc định giá đất đai, bất động sản và giao đất chưa công bằng và minh bạch
- Việc giao đất, đấu giá đất ở cũng còn nhiều tồn tại, như: giao đất không đúng đối tượng, không đưa vào sử dụng, đấu giá đất thiếu minh bạch và tập trung chủ yếu vào các đối tượng đầu cơ đất; một số khu đất sau khi đấu giá chậm đưa vào sử dụng hoặc sử dụng sai mục đích, điển hình như khu đất của Thi hành án Thành phố, Tòa án Thành phố, Trụ sở Công ty Môi trường đô thị, Trụ sở làm việc UBND phường Lê Lợi.
- Giá giao đất cho các dự án BĐS do các doanh nghiệp làm Chủ đầu tư thường cao hơn giá do UBND Tỉnh quy định, ví dụ như giá giao đất của các dự án Khu đô thị mới Vinaconex do Công ty Vinaconex 20 làm chủ đầu tư cao hơn từ 1,2 - 1,5 lần giá sàn của các dự án có vị trí tương đương như dự án Khu đất Công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội số 30…
3.4.2.4. Vấn đề quy hoạch còn nhiều bất cập và yếu kém
- Công tác quy hoạch thiếu được quan tâm nhất là sau khi tách tỉnh (đến năm 2010 mới có quy hoạch sử dụng đất của thành phố Vinh, hiện nay quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội Thành phố đang được điều chỉnh;
- Chất lượng của một số quy hoạch ngành, lĩnh vực chưa cao; chưa căn cứ vào các chỉ tiêu phân bổ sử dụng đất cũng như các chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội theo yêu cầu, một phần do phân bổ, cơ cấu chỉ tiêu quy hoạch chưa thật sư phù hợp cho nhu cầu phát triển trước mắt cũng như lâu dài, nhất là quỹ đất dành cho phát triển dịch vụ, công cộng, trụ sở văn phòng của các doanh nghiệp... một số phường, xã lập quy hoạch các khu dân cư chủ yếu tập trung vào các trục đường giao thông chính, không hình thành các khu dân cư tập trung gắn với đầu tư xây dựng hạ tầng.
- Việc quản lý, thực hiện quy hoạch chưa nghiêm túc, tình trạng lấn chiếm, xây dựng cơi nới các công trình kiến trúc trái phép chưa được xử lý kịp thời, nhiều địa phương đang còn tùy tiện sử dụng đất lúa sang mục đích khác vượt chỉ tiêu được duyệt. Việc công khai cắm mốc quy hoạch chậm được thực hiện, hoặc chưa thực hiện, đặc biệt khu đô thị và các tuyến giao thông chính.
76
- Việc bố trí vốn cho việc lập, thực hiện quy hoạch đang còn nhiều hạn chế, nhất là việc phối kết hợp giữa các chương trình, dự án để thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch, đặc biệt là gắn việc đầu tư kết cấu hạ tầng với công tác chỉnh trang đô thị.
3.4.2.5. Về chính sách tài chính, chính sách thuế còn nhiều bất cập
- UBND Tỉnh đã ban hành các chính sách về ưu đãi đầu tư nhưng thực tế các Chủ đầu tư thường phải ứng trước kinh phí để thưc hiện (các dự án ngoài hàng rào).
- Nhà nước cũng đã ban hành Nghị quyết 02/2013/NĐ-CP cùng các thông tư hướng dẫn của Bộ tài chính về việc hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp, trong đó có các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh BĐS được dãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất và thuế thu nhập doanh nghiệp nhưng UBND Tỉnh vẫn yêu cầu các doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất ngay cả khi chưa đưa dự án vào kinh doanh, khai thác nên các doanh nghiệp này gặp rất nhiều khó khăn, nhiều doanh nghiệp đã phải dừng đầu tư trong giai đoạn hiện nay.
3.4.2.6. Đội ngũ cán bộ quản lý, có năng lực và kiến thức về thị trường còn hạn chế
- Năng lực cán bộ cơ sở còn thiếu và yếu chưa đáp ứng yêu cầu; ý thức chấp hành pháp luật của một số đối tượng sử dụng đất còn hạn chế.
- Nguồn lực đầu tư cho công tác quản lý đất đai, cho phát triển quỹ đất còn bất cập.
- Công tác đào tạo, bồi dưỡng cán bộ chuyên môn về quản lý TTBĐS chưa được quan tâm đúng mức và mang nặng tính hình thức.