5. Kết cấu luận văn
3.3.1. Hệ thống cơ quan quản lý TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh
3.3.1.1. Hệ thống cơ quan quản lý
TTBĐS là một loại thị trường rộng lớn bao gồm nhiều loại hàng hóa sản phẩm, nhiều phương thức giao dịch và nhiều thể chế hỗ trợ trung gian. Chính vì thế, thị trường cũng đã và đang chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản pháp luật. Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 với tư cách là luật chung điều chỉnh những hoạt động chủ yếu của TTBĐS mà cụ thể là hoạt động kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản cũng như các quy định về quản lý nhà nước đối với thị trường này... Đi cùng với nó là các văn bản hướng dẫn thi hành như Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản, Thông tư số 13/2008/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP.
Bên cạnh đó, hoạt động kinh doanh bất động sản còn chịu sự điều chỉnh của các luật chuyên ngành như: Luật Đất đai 2003, Luật Nhà ở 2005, Luật Xây dựng 2005... với những quy định cụ thể đã tạo cơ sở pháp lý cho hoạt động của TTBĐS thông qua các chế định như chế định kinh doanh nhà, công trình xây dựng, kinh doanh quyền sử dụng đất, các cơ quan chức năng quản lý chuyên môn...
Tuy nhiên, để đảm bảo tính tập trung, thống nhất, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và Nghị định số 153/2007/NĐ-CP đã quy định cụ thể hệ thống cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý hoạt động của TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An như sau:
60
Trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, theo Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, cụ thể:
- Thực hiện hoạt động quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh BĐS trên địa bàn do mình quản lý.
- Cho phép đầu tư, chuyển nhượng các dự án kinh doanh bất động sản theo thẩm quyền;
- Đầu tư, hỗ trợ đầu tư hoặc có chính sách khuyến khích đầu tư đối với các dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp tại địa phương theo quy định của pháp luật;
- Quản lý hành nghề môi giới BĐS, định giá BĐS, quản lý hoạt động của sàn giao dịch BĐS và các dịch vụ BĐS khác trên địa bàn;
- Kiểm tra, thanh tra và xử lý các vi phạm trong TTBĐS.
* Sở Xây dựng
Sở Xây dựng chịu trách nhiệm trước UBND Tỉnh thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản gồm:
- Ban hành theo thẩm quyền các văn bản quy phạm pháp luật về hoạt động kinh doanh bất động sản.
- Xây dựng trình UBND Tỉnh ban hành chiến lược và chính sách quản lý, phát triển TTBĐS.
- Lập quy hoạch phát triển đô thị, khu dân cư; thẩm định quy hoạch 1/500, cấp phép xây dựng cho các dự án BĐS.
- Quản lý việc tổ chức, đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá và quản lý BĐS và quản lý; quản lý các sàn giao dịch BĐS.
- Thành lập và quản lý vận hành hệ thống thông tin về TTBĐS.
- Kiểm tra, thanh tra hoạt động đầu tư, xây dựng kinh doanh BĐS và quản lý hoạt động kinh doanh BĐS, giải quyết khiếu nại tố cáo và xử lý vi phạm theo thẩm quyền hoặc trình cấp có thẩm quyền xử lý theo pháp luật...
61
* Sở Tài nguyên và Môi trƣờng
Trong phạm vi quyền hạn của mình có trách nhiệm hướng dẫn thực hiện các quy định về quản lý các loại đất tham gia TTBĐS. Xây dựng giá đất, quản lý công tác BTGPMB, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
* Cục thuế
Phụ trách việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, thuế nhà đất, tiền thuê đất, tiền giao đất (mà có thu tiền sử dụng đất) đối với các dự án.
* Sở Giao thông
Quản lý hệ thống cơ sở hạ tầng đường sá, kỹ thuật.
* Sở Kế hoạch và Đầu tƣ
Quản lý một số dự án BĐS có vốn đầu tư từ ngân sách nhà nước và tỉnh. Thẩm định dự án đầu tư, cấp giấy đăng ký kinh doanh, giấy chứng nhận đầu tư cho các dự án BĐS.
Bên cạnh đó, thực hiện các chức năng quản lý nhà nước về TTBĐS trên địa bàn cấp huyện, UBND thành phố Vinh và các phòng, đơn vị có liên quan như: Tài nguyên và Môi trường, Quản lý đô thị, Tài chính - Kế hoạch, Chi cục thuế thực hiện các nhiệm vụ quản lý nhà nước theo từng lĩnh vực của TTBĐS. Cụ thể như sau:
* Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng: tham mưu thực hiện phối hợp xây
dựng giá đất, cho chủ trương đấu giá quyền sử dụng đất, tham mưu thực hiện thẩm đinh phê duyệt phương án bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bản; kiểm tra, trình hồ sơ quyết định giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; tham mưu cho phép chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất; tham mưu xây dựng quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất và thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai.
* Phòng Quản lý đô thị: tham mưu thỏa thuận quy hoạch chi tiết xây dựng
các dự án; tham mưu thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng các khu tái định cư, quy hoạch đấu giá trên địa bàn theo ủy quyền của UBND tỉnh; tham mưu quản lý hành chính các khu chung cư, biệt thự mới trên địa bàn và các nội dung quản lý khác thuộc lĩnh vực đô thị.
62
* Phòng Tài chính - Kế hoạch: tham mưu các nội dung thuộc lĩnh vực kế hoạch tài chính; thẩm định, tham mưu chu trương đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng các khu quy hoạch đấu giá, tái định cư, đầu tư các công trình hạ tầng khác trên địa bàn do UBND thành phố Vinh hoặc UBND các phường xã làm chủ đầu tư.
* Chi cục thuế Thành phố: thực hiện tính các loại thuế mà tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân phải thực hiện trong quá trình giao dịch BĐS.
Nhìn chung, bộ máy QLNN của chúng ta về TTBĐS còn dàn trải, bất cập, chồng chéo; lực lượng cán bộ quản lý thì trình độ chuyên môn còn hạn chế, chưa ứng dụng và cập nhật được các phương pháp cũng như công nghệ tiên tiến phục vụ cho công tác quản lý.
Các văn bản luật và dưới luật triển khai xuống cơ sở còn chậm nên gây khó khăn cho công tác quản lý TTBĐS - một thị trường luôn sôi động, vận động không ngừng. Ngoài ra, nhiều khi văn bản quy phạm pháp luật đề ra đã có hiệu lực pháp lý nhưng cán bộ thụ lý, giải quyết các vấn đề liên quan đến BĐS lại chưa được tập huấn hướng dẫn thi hành đã gây nhiều cản ngại cho công tác QLNN cũng như hoạt động của thị trường.
3.3.1.2. Các biện pháp quản lý của Nhà nước đối với TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh
a- Công tác quy hoạch phát triển đô thị và khu dân cư
Đến nay, trên địa bàn Thành phố các phường xã đều đã lập quy hoạch chung hoặc quy hoạch điều chỉnh các phường, xã; quy hoạch chi tiết các khu chức năng để làm cơ sở cho việc triển khai thực hiện. Một số địa phương đã lập quy hoạch nhiều khu đô thị với quy mô lớn, mang tính hiện đại như: Khu đô thị sinh thái Vinh Tân (phường Vinh Tân và Trung Đô), khu đô thị Nam Cầu Cửa Tiền (phường Vinh Tân), khu đô thị Đông Đại lộ Lê Nin, Khu đô thị Tây Đại lộ Lê Nin (xã Nghi Phú), với tổng diện tích quy hoạch gần 500 ha và nhiều khu đô thị khác trên địa bàn.
Tuy nhiên, việc thực hiện xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội các công trình kiến trúc chưa thực sự đồng bộ, không đầy đủ và thiếu sự hài hoà cảnh quan; tỷ lệ thực hiện thấp, tình trạng quy hoạch treo vẫn còn nhiều như Khu quy hoạch đô thị
63
của Công ty Himlam - Tiền phong, Khu đô thị của Công ty CP Thương mại Dầu khí tại phường Vinh Tân,...
b- Công tác lập, thực hiện kế hoạch sử dụng đất và nhà ở
Kế hoạch về đất đai và nhà ở là công cụ quản lý quan trọng nhằm đảm bảo sự lãnh đạo, chỉ đạo tập trung thống nhất của Nhà nước cũng như các địa phương.
Kế hoạch về đất đai, nhà ở cho phép UBND thành phố Vinh sử dụng hợp lý, có hiệu quả nguồn lực về đất đai và nhà ở. Kế hoạch đất ở, nhà ở là công cụ để Thành phố điều tiết các hoạt động đầu tư, kinh doanh liên quan đến đất đai, nhà ở của các tổ chức và cá nhân sao cho phát triển đúng hướng. Kế hoạch thường phản ánh được các mục tiêu, ý đồ của thành phố cũng như khả năng thực hiện chúng.
Kế hoạch về sử dụng đất đai và nhà ở là cơ sở để đảm bảo thực hiện tốt chiến lược phát triển kinh tế và quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố.
c- Các công cụ tài chính
- Thực hiện tốt Quy chế bán đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất; thực hiện tốt quy chế chính sách ưu đãi, hỗ trợ đầu tư, đầu tư nhà ở xã hội trên địa bàn do UBND tỉnh Nghệ An ban hành.
- Nâng cao hiệu quả hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất đất thành phố Vinh.
d- Giá đất
Khung giá cùa thành phố Vinh còn nhiều bất cập, như: chưa bao quát được xu hướng phát triển kinh tế - xã hội, không sát với thị trường. Từ những bất cập này đã nảy sinh nhiều hậu quả: thất thoát nguồn thu cho ngân sách; sử dụng BĐS lãng phí, kém hiệu quả; tranh chấp đất đai, BĐS rất phức tạp; khiếu kiện kéo dài,… Bất cập trên làm cho khung giá chỉ là hình thức không phản ánh được giá cả TTBĐS, tạo điều kiện cho kẻ đầu cơ trục lợi.
Tuy nhiên, cũng phải ghi nhận một số cố gắng của thành phố trong việc khảo sát đề xuất UBND Tỉnh điều chỉnh khung giá nhà đất cho từng thời gian và địa bàn vừa qua đã tạo điều kiện cho TTBĐS phát triển lành mạnh trở lại.
64