5. Kết cấu luận văn
4.3.1. Các giải pháp đối với UBND tỉnh Nghệ An
4.3.1.1. Hoàn thiện hệ thống sàn giao dịch, trung tâm giao dịch Bất động sản thống nhất trong toàn Tỉnh
Đây là vấn đề rất quan trọng để tạo ra TTBĐS chính quy và phát huy hiệu quả các nguồn lực đất đai, nhà ở. Sàn giao dịch BĐS là nơi thực hiện giao và cho thuê đất thông qua các hình thức đấu giá, đấu thầu, bảo đảm công khai, đơn giản về thủ tục nhằm đạt hiệu quả cao.
UBND Tỉnh cần xây dựng quy định để hoàn thiện, thống nhất các sàn, các trung tâm giao dịch BĐS. Khi thực hiện tốt các biện pháp này sẽ là điều kiện để chính thức hóa và mở rộng quy mô TTBĐS, đồng thời tránh được các giao dịch nhỏ lẻ, không hợp pháp. Khi hai mô hình này hình thành hợp lý còn làm cho TTBĐS vận hành nhanh hơn, ổn định hơn và đồng vốn cũng như BĐS được quay vòng hiệu quả hơn; giúp TTBĐS phát triển bền vững, đóng góp vào sự phát triển kinh tế - xã hội của Tỉnh.
4.3.1.2. Tổ chức xây dựng và hoàn thiện bộ máy quản lý Nhà nước trong lĩnh vực Bất động sản
Trong thực trạng quản lý hiện nay, mảng đất đai thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường, mảng nhà ở thì do Bộ Xây dựng quản lý; xuống đến cấp Tỉnh thì có Sở Tài
90
nguyên và Môi trường và Sở Xây dựng, đến cấp huyện thì có phòng Tài nguyên và Môi trường, phòng Quản lý đô thị hoặc phòng Quản lý hạ tầng. Nhìn chung, tổ chức quản lý BĐS ở hai Sở này được hình thành bởi ba khối: Khối cơ quan quản lý nhà nước chung, khối đơn vị sự nghiệp, khối sản xuất kinh doanh. Do vậy, công việc nhiều khi chồng chéo, có công việc hiện chưa rõ cơ quan nào, khối nào quản lý… Vì vậy, về lâu dài cần tách biệt các chức năng quản lý và hoạt động của từng khối. Chính phủ cùng các Bộ và Thành phố cần nghiên cứu để lập ra một cơ quan chuyên trách "Quản lý và phát triển TTBĐS". Cơ quan này chịu trách nhiệm trước Tỉnh và Chính phủ về tình hình hoạt động cũng như hiệu quả của TTBĐS.
Tiếp đó, cần đào tạo đội ngũ cán bộ chuyên môn giỏi và xây dựng cơ chế phân quyền hợp lý gồm phân quyền theo chức năng kỹ thuật và phân quyền theo lãnh thổ, địa bàn. Như vậy là, ở Tỉnh cần có một cơ quan quản lý TTBĐS chuyên trách, tư vấn, tham mưu cho UBND Tỉnh các phương pháp phát triển TTBĐS trên địa bàn cũng như việc quản lý các Sàn giao dịch BĐS, Trung tâm giao dịch BĐS. Đây cũng là cơ quan chủ yếu phối hợp với các sở ngành khác của Tỉnh để phối hợp quản lý và phát triển TTBĐS. Cơ quan này cũng triển khai hướng dẫn các UBND cấp quận, huyện thực hiện các chính sách về đất đai, BĐS và công tác quản lý, kiểm tra, kiểm soát đối với lĩnh vực này.
4.3.1.3. Quản lý hệ thống các tổ chức hỗ trợ TTBĐS
Hiện tại, ở Nghệ An mà tập trung chủ yếu trên địa bàn Thành phố Vinh có rất nhiều tổ chức tư vấn, môi giới, giao dịch BĐS do tư nhân, tổ chức lập ra, tuy nhiên, đa số hoạt động không hiệu quả, khó kiểm soát và đôi khi gây rối loạn thị trường.
Do đó, Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì phối hợp với các Sở, ngành có liên quan sớm tham mưu xây dựng để trình UBND Tỉnh ban hành các quy định, quy chế cho các tổ chức này hoạt động lành mạnh, hiệu quả và Nhà nước dễ kiểm tra, kiểm soát.
4.3.1.4. Củng cố và hoàn thiện các chính sách tài chính Bất động sản
- UBND Tỉnh cần cân đối, bố trí vốn cho công tác khảo sát, lập điều chỉnh, bổ sung các quy hoạch, đặc biệt quy hoạch mở rộng quỹ đất.
91
- UBND Tỉnh điều hành sử dụng linh hoạt nguồn lực từ Quỹ phát triển đất, khuyến khích các nhà đầu tư ứng trước vốn để thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, xây dựng kết cấu hạ tầng; đồng thời tạo cơ chế, chính sách cho các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.
- UBND chỉ đạo thực hiện công tác đấu giá đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với các vùng đất có lợi thế để tăng nguồn thu ngân sách.
- UBND Tỉnh cần thực hiện chính sách phân bổ tiền sử dụng đất theo hướng: Xem xét điều chỉnh tỷ lệ điều tiết phân chia nguồn thu từ đất cho các cấp ngân sách theo hướng đảm bảo ưu tiên nguồn vốn cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và đầu tư kết cấu hạ tầng nhằm tăng giá trị đất, tạo lập TTBĐS phát triển.
4.3.1.5. Xây dựng, hoàn thiện khung pháp lý cho TTBĐS
Trên cơ sở quy định của pháp luật, UBND tỉnh Nghệ An cần chỉ đạo các Sở, ngành và UBND các huyện, thị xã, thành phố tổ chức tham mưu để thực hiện tốt các nhiệm vụ sau:
- Tuyên truyền, phổ biến chủ trương, sự cần thiết phải thực hiện Đề án hoàn thiện khung pháp lý cho TTBĐS.
- Hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, chính sách.
- Tăng cường công tác lãnh đạo, chỉ đạo, điều hành của chính quyền các cấp. - Cải tiến quy trình thực hiện thủ tục hành chính đối với lĩnh vực đầu tư, lĩnh vực đất đai.
- Kêu gọi xúc tiến đầu tư, đặc biệt tập trung vào những khu, điểm có quy mô diện tích lớn, có lợi thế vị trí nhưng hiện sử dụng chưa hiệu quả hoặc chưa được sử dụng; chú trọng việc huy động nguồn lực để thực hiện.
- Hướng dẫn, đôn đốc, chỉ đạo các đơn vị thực hiện theo kế hoạch. - Tăng cường kiểm tra, giám sát thực hiện theo quy hoạch kế hoạch.
4.3.1.6. Thực hiện tốt công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất gắn với quản lý và phát triển TTBĐS
Công cụ quy hoạch và kế hoạch là một trong những công cụ chủ yếu phục vụ công tác QLNN đối với lĩnh vực BĐS cũng như quản lý đô thị. Thực tế, những năm
92
qua do thiếu quy hoạch và kế hoạch tổng thể nên dẫn tới đô thị của Tỉnh phát triển theo kiểu "vết dầu loang" đã phá vỡ nhiều không gian và quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội nói chung. Vì vậy, UBND tỉnh cần phải thực hiện các giải pháp cụ thể như sau:
- Rà soát các quy hoạch hiện có để đánh giá mức độ phù hợp; lập điều chỉnh, bổ sung quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết (đặc biệt tập trung vào những khu, điểm có quy mô diện tích lớn, có lợi thế vị trí nhưng hiện sử dụng chưa hiệu quả hoặc chưa được sử dụng).
- Tập trung cho công tác quy hoạch mới ở các vùng đất có tiềm năng và lợi thế nhưng chưa có kết cấu hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông để phát triển các vùng đất này.
- Chỉ đạo UBND các huyện, thành phố, thị xã thực hiện cắm mốc; công bố, công khai rộng rãi các quy hoạch được duyệt.
- Cung cấp thông tin quy hoạch cho các đối tượng có nhu cầu.
- Quản lý chặt chẽ mặt bằng quy hoạch; cấp phép xây dựng theo quy hoạch.
4.3.1.7. Xây dựng các giải pháp về đầu tư, ưu đãi đầu tư Bất động sản và phát triển đồng bộ hệ thống TTBĐS
Các biện pháp kinh tế, tài chính để thúc đẩy đầu tư kinh doanh HHBĐS, tạo nguồn cung dồi dào cho thị trường được xem là đòn bẩy quan trọng cho TTBĐS trong những năm tới. Các giải pháp được hướng tới là giải pháp tạo môi trường đầu tư thông thoáng, khuyến khích đầu tư qua quỹ hỗ trợ đầu tư; giải pháp kỹ thuật điều chỉnh, quy hoạch đất và nâng cấp các khu nhà ở lụp xụp, tạm bợ; giải pháp đầu tư phát triển nhà cao cấp cho đối tượng khá giả và nhà ở cho thuê, bán trả góp với đối với người nghèo, thu nhập thấp và đối tượng chính sách. Do đó, UBND tỉnh cần thực hiện đồng bộ các giải pháp về thu hút và ưu đãi đầu tư trên các lĩnh vực, đặc biệt là đối với lĩnh vực BĐS.
4.3.1.8. Đổi mới công nghệ và kỹ năng quản lý Bất động sản trên địa bàn
Trong xu thế phát triển hiện nay, bất kỳ cơ quan hay nhà quản lý nào cũng cần phải thay đổi, tích hợp công nghệ và kỹ năng quản lý để có thể quản lý và điều
93
hành hiệu quả hệ thống quản lý của mình. Muốn làm được điều đó thì người lãnh đạo cơ quan quản lý và phát triển TTBĐS phải cập nhật được kỹ thuật quản lý của thế giới, đồng thời, dựa vào đặc điểm của đất nước, địa bàn mà đưa ra cơ chế phù hợp, hiệu quả. Trong công tác QLNN đối với TTBĐS thì việc quản lý, kiểm soát và xử lý được thông tin là khá quan trọng và cần thiết. Hơn nữa, TTBĐS là lĩnh vực có khối lượng thông tin rất lớn liên quan đến nhiều góc độ khác nhau như: cơ chế, chính sách đất đai; chính sách kinh tế, tài chính; chế độ sở hữu tài sản; chính sách nhà, đất cho diện chính sách có công, người nghèo… Như vậy, để quản lý và kiểm soát hiệu quả TTBĐS thì phải nắm bắt các thông tin này kịp thời, nhanh chóng và xử lý tốt thông tin phục vụ cho việc ra các quyết định quản lý.
Trước hết, UBND tỉnh phải chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường tham mưu trong việc xây dựng và ứng dụng hệ thống thông tin quản lý BĐS dựa trên kỹ thuật thông tin địa lý toàn cầu (GIS) và hệ thống thông tin địa lý của Tỉnh. BĐS là một hàng hóa đặc biệt và có giá trị lớn nên nó phải được quản lý chi tiết, cụ thể đến từng thửa đất, căn nhà. Hệ thống thông tin BĐS này phải được phủ sóng và cập nhật trên khắp địa bàn của Tỉnh, hệ thống này phải đảm bảo được tính "mở" và "động". Thông tin này phải được mở rộng cho mọi nhu cầu phát triển kinh tế-xã hội của Tỉnh, cũng như các nhu cầu ăn ở, kinh doanh của nhân dân; nó phải được liên thông rộng rãi và được cập nhật thường xuyên.