- Quản lý chính sách nhà ở hiệu quả
3/ Xây dựng nhà bán kinh doanh 4.000 2.383 300 1.400
3.2.2.2. Đổi mới và hoàn thiện chính sách tài chính nhằm đẩy mạnh việc huy động vốn
việc huy động vốn
Đổi mới và hoàn thiện chính sách tài chính
Để khuyến khích đầu t vào các khu vực cha có hạ tầng và tạo nguồn thu hợp lý cho ngân sách thì chỉ nên định giá đất sau khi đã đầu t kết cấu hạ tầng, tối thiểu là đờng giao thông hoàn chỉnh. Tránh tình trạng công bố giá đất quá cao (theo quy hoạch) ảnh hởng trực tiếp đến đầu t các khu dân c.
Cần sửa đổi điều lệ quản lý về đầu t và xây dựng theo hớng xem xét lại tiêu thức mức vốn đầu t khi phân loại các nhóm dự án, nâng mức vốn đầu t đối với các dự án nhà ở đồng thời cần phân biệt và mở rộng quyền quyết định đầu t cho chính quyền các đô thị lớn.
Bên cạnh đó việc nghiên cứu và ban hành bảng giá đất hàng năm cho phù hợp với giá thị trờng và thờng xuyên cập nhật vìệc định giá đất là một trong những nội dung quan trọng trong công tác quản lý thị trờng bất động sản, là công cụ trợ giúp cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng.
Ngân hàng nhà nớc cần có chính sách và quy chế rõ ràng để hỗ trợ các ngân hàng thơng mại có thể dành số vốn lớn hơn 20% theo quy định hiện nay để cho vay dài hạn đầu t vào các dự án nhà ở khả thi. Nguồn vốn cho vay dài hạn cần ổn định, đồng thời tăng cờng thêm các nguồn vốn đầu t gián tiếp nh sự tham gia của các công ty tài chính, công ty bảo hiểm. Phân bố các nguồn vốn u đãi cho các chơng trình nhà ở cho ngời thu nhập thấp. Phát hành công trái, trái phiếu xây dựng nhà ở.
Cho phép các ngân hàng thơng mại đợc chủ động ấn định lãi suất phù hợp với hoạt động đầu t xây dựng nhà ở. Mở rộng tín dụng đối với việc cho vay về nhà ở.
Cải tiến chính sách tiền lơng và tăng khoản chi trả cho nhà ở vào tiền l- ơng của ngời lao động. Khuyến khích các doanh nghiệp trợ cấp tiền nhà ở cho ngời lao động (đặc biệt là doanh nghiệp ngoài quốc doanh).
Có cơ chế để khuyến khích các cá nhân có vốn tham gia vào đầu t nhà ở một cách hợp pháp mà không phải xin thành lập pháp nhân mới, cần xem nội dung này nh việc mua bán chuyển dịch bất động sản bình thờng. Nhà nớc điều
tiết bằng chính sách thuế, ngời đầu t phải chấp hành những quy định về quy hoạch, xây dựng, quản lý đô thị và giao dịch dân sự.
Đổi mới và hoàn thiện chính sách thuế
Áp dụng chính sách miễn giảm các loại thuế quyền sử dụng đất, giá trị gia tăng, thu nhập doanh nghiệp đối với dự án xây nhà ở cho ngời thu nhập thấp.Theo phơng thức này, giá thành đất ở giảm 1/3.
Về việc thu tiền sử dụng đất, theo Nghị định 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ, tiền sử dụng đất đợc thu theo giá đất sau đầu t trừ đi tiền bồi thờng theo giá đất khi đợc Nhà nớc giao đất. Với cách tính này cha phù hợp vì nhà đầu t phải bỏ chi phí để đầu t hạ tầng làm tăng giá trị đất nhng lại phải nộp hết cho Nhà nớc theo giá sau đầu t. Tiền sử dụng đất chỉ nên thu ở mức khoảng từ 10- 20% giá đất phi nông nghiệp hoặc giá đất nông nghiệp và chỉ nộp khi đa công trình đã hoàn thành và đa vào khai thác.
Đổi mới và hoàn thiện chính sách về đất đai
Khi trở thành bất động sản thì đất đai vừa là đối tợng vừa là công cụ của công tác quản lý nhà nớc đối với toàn bộ chơng trình nhà ở. Bởi vậy, cần khuyến khích đầu t vào đâu thì Nhà nớc cần có chính sách về đất đai hợp lý, cụ thể:
Cần có giải pháp tạo quỹ đất và dự án xây dựng nhà ở lâu dài với nhiều phơng thức: quận cần rà soát, nắm lại và quản lý đất công nằm trong các địa điểm có thể phát triển nhà ở. Đối với khu qui hoạch mới, ấn định những khu vực thích hợp để dành quỹ đất xây dựng nhà ở cho ngời thu nhập thấp (không ấn định cứng nhắc mỗi dự án dành bao nhiêu % đất ở cho ngời thu nhập thấp). Điều này đòi hỏi có sự giúp đỡ của Nhà nớc về phơng diện quản lý qui hoạch, quản lý đất đai và nhất thiết phải có qui hoạch quỹ đất nhà ở cho ngời thu nhập thấp từ thành phố. Không giao đất để đầu t xây dựng nhà ở trong khi cha có các kế hoạch cụ thể để thực hiện việc đầu t hạ tầng kỹ thuật.
Hình thành ngay các dự án khả thi về nhà ở cho ngời thu nhập thấp ở phạm vi của thành phố, để quận có thể đa vào kế hoạch hàng năm với nội dung cụ thể. Quận cần xác định tiêu chuẩn, số lợng ngời có thu nhập thấp, đồng thời xác định nhu cầu nhà ở của họ (bao gồm số lợng, chất lợng, giá cả). Từ cơ sở nói trên, quận có kế hoạch huy động vốn để xây dựng nhà ở cho ngời có thu nhập thấp.
Cho phép các nhà đầu t đợc chuyển nhợng dự án nhà ở, sau khi đã xây dựng xong hạ tầng kỹ thuật, dự án có thể đợc chuyển nhợng cho nhà đầu t khác có chức năng kinh doanh nhà để tiếp tục đầu t xây dựng nhà ở.
Đổi mới công tác quản lý nhà nớc về xây dựng nhà ở
Tháo gỡ các khó khăn về thủ tục hành chính và cơ chế, tạo điều kiện phát triển mạnh thị trờng bất động sản chính thức vì đó là tạo nguồn thu, phát triển nội lực của ngành kinh doanh địa ốc, trên cơ sở đó tạo điều kiện vật chất cho những dự án xây dựng nhà ở cho ngời thu nhập thấp.
Cần có giải pháp “quá độ” chia thành nhiều bớc trong việc quy hoạch các khu nhà lụp xụp, các khu dân c dành cho ngời có thu nhập thấp.
Việc đầu t phát triển hệ thống giao thông phải đợc xây dựng hợp nhất với đầu t xây dựng mạng lới điện, hệ thống cấp nớc, thoát nớc và hệ thống kiến trúc khác, để không phá vỡ quy hoạch của nhau và tránh lãng phí…
Công khai hóa quy hoạch chi tiết đã hoàn tất và đợc duyệt bằng cách thông báo rộng rãi cho nhân dân và các nhà đầu t biết để thực hiện. Trên cơ sở quy hoạch chung, quy hoạch trên địa bàn quận, hớng dẫn các nhà đầu t và nhân dân quy hoạch chi tiết theo từng ô nhỏ và theo những quy chuẩn do Bộ Xây dựng ban hành.
Tăng cờng công tác kiểm tra, quản lý xây dựng trên địa bàn, kiên quyết xử lý kịp thời các trờng hợp xây dựng không phép, tránh việc hình thành các khu nhà lụp xụp mới.
Coi trọng chất lợng đồ án kiến trúc để nâng cao giá trị khu dân c, cải tạo môi trờng, tạo điều kiện sống có chất lợng tốt hơn. Đối với các chung c cao tầng đợc đầu t bằng nguồn vốn ngân sách phải có cơ chế xét duyệt thiết kế để nâng cao diện tích sử dụng một cách phù hợp với giá thành hạ.
Thành phố cần tích cực rà soát và bãi bỏ tất cả những quy định không còn phù hợp, cản trở quá trình đầu t và phát triển nhà ở. Đồng thời bổ sung những qui định nhằm điều chỉnh chỉ tiết các hoạt động xây dựng nhà ở, cho thuê nhà ở, kinh doanh nhà ở.
Chính phủ cần sớm ban hành Luật Đăng ký bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng và ban hành Nghị định Khuyến khích phát triển nhà ở trong đó quy định rõ những khoản đợc u đãi đặc biệt dành cho các dự án xây dựng nhà ở cho ngời có thu nhập thấp, làm cơ sở và hành lang pháp lý cho các hoạt động về nhà đất. Sớm công bố chiến lợc
quốc gia về nhà ở nhằm định hớng hoạt động quản lý và phát triển nhà ở cho các địa phơng, nghiên cứu hình thành cơ quan phát triển nhà ở quốc gia.
KếT LUậN
Trong quá trình xây dựng và phát triển quận 4, việc huy động vốn để xây dựng nhà ở trên địa bàn quận 4 nhằm thực hiện việc quy hoạch, chỉnh trang quận 4, vốn là một quận nghèo của thành phố, là một vấn đề hết sức khó khăn. Nhng đây là một nhu cầu bức xúc cần phải đợc tập trung giải quyết để trong một tơng lai không xa quận 4 có thể hòa nhập với các quận nội thành, tích cực góp phần vào sự phát triển chung của thành phố. Trong những năm qua, quận 4 đã xác định rõ con đờng phát triển của mình nhằm tạo tiền đề cơ bản cho sự đi lên về mọi mặt của quận theo hớng coi trọng việc nâng cấp và xây dựng mới hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, sắp xếp lại các khu vực dân c, xóa bỏ các khu vực ô nhiễm, cải thiện môi trờng sống của nhân dân. Bằng mọi cách không chỉ dựa vào nguồn vốn ngân sách, mà còn tranh thủ các nguồn vốn của các doanh nghiệp và vốn trong nhân dân. Đến nay nhiều công trình lớn đã hoàn thành và đa vào sử dụng, thúc đẩy quá trình chỉnh trang, kiến thiết đô thị của quận.
Việc huy động các nguồn vốn để đầu t xây dựng nhà ở trên địa bàn quận 4 trong đó, ngoài nguồn vốn của Nhà nớc, nguồn vốn của tập thể và cá nhân đợc xem là quan trọng. Có huy động đợc nhiều nguồn vốn thì quận 4 mới thực hiện đợc kế hoạch chỉnh trang đô thị của mình. Nếu chỉ trông chờ, ỷ lại vào nguồn vốn của Nhà nớc thì khả năng đa quận 4 trở thành một trong những quận trung tâm của thành phố sẽ khó trở thành hiện thực.
Để đạt đợc những yêu cầu trên, quận 4 phải nỗ lực nhiều hơn nữa, tìm mọi biện pháp để thu hút vốn đầu t trên lĩnh vực phát triển nhà ở, trớc hết công tác cải cách hành chính phải đợc thực hiện triệt để cùng với hành lang pháp lý vững chắc, ổn định và những chính sách u đãi để làm yên tâm nhà đầu t khi bỏ vốn vào lĩnh vực mà việc thu hồi vốn chậm, kéo dài và rủi ro không phải là ít.
Vận dụng tổng hợp các phơng pháp nghiên cứu, luận văn đã trình bày những luận cứ khoa học, các giải pháp cơ bản huy động vốn để xây dựng nhà ở trên địa bàn quận 4 Thành phố Hồ Chí Minh. Cụ thể là:
Hệ thống hóa lý luận cơ bản về vốn, về vai trò của vốn, cơ cấu nguồn vốn trong phát triển nhà ở.
Phân tích khái quát thực tiễn huy động, đầu t vốn để xây dựng nhà ở một số nớc của khu vực châu á từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm có thể vận
dụng vào công tác huy động vốn để phát triển nhà ở nói chung, quận 4 nói riêng.
Thông qua các số liệu, biểu đồ, luận văn đã phân tích thực trạng nguồn vốn trong nớc vào việc xây dựng nhà ở trên địa bàn quận 4 trong những năm gần đây. Đồng thời luận văn đã tiến hành đánh giá những kết quả đạt đợc cũng nh những mặt hạn chế trong quá trình huy động vốn để phát triển nhà ở trên địa bàn quận 4. Luận văn nêu lên sự cần thiết phải đổi mới, đa dạng hóa các nguồn vốn và phơng thức huy động vốn nhằm đáp ứng nhu cầu vốn ngày càng cao để phát triển nhà ở trên cả nớc nói chung và quận 4 nói riêng.
Trên cơ sở phơng hớng huy động vốn xây dựng nhà ở trên địa bàn quận 4, luận văn đã đa ra những giải pháp chủ yếu nhằm đẩy mạnh việc huy động vốn có hiệu quả, khai thác tối đa nguồn vốn tại địa phơng cũng nh nguồn vốn trong nớc để xây dựng nhà ở trên địa bàn quận 4.
Từ các suy nghĩ và nghiên cứu bớc đầu, tôi mạnh dạn nêu những đề xuất của mình trong đề tài. Do khả năng nghiên cứu có hạn, rất mong sự giúp đỡ của qúy thầy, cô.
DANH MụC CáC TàI LIệU THAM KHảO
1. Vũ Tuấn Anh (2000), Những con rồng lâm bệnh khủng hoảng tài chính ở các nớc Đông Nam á, Nxb Khoa học xã hội, Hà Nội.
2. Yên Ba (1996), “UNDP: Việt Nam khắc phục tốt tình trạng nghèo đói",
Tuổi Trẻ.
3.Walden Bello &Stephanie Rossenfeld (1996), Mặt trái của những con rồng,
Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
4. Chính phủ (1994), Nghị định số 72/CP, Quy chế phát hành trái phiếu của Chính phủ, ngày 26/7.
5. Cục Thống kê Thành phố Hồ Chí Minh (2000), Niên giám Thống kê. 6. Cục Thống kê Thành phố Hồ Chí Minh (2001), Niên giám Thống kê.
7. Cục Thống kê Thành phố Hồ Chí Minh (2002), Niên giám Thống kê.
8. Cục Thống kê Thành phố Hồ Chí Minh (2003), Niên giám Thống kê. 9. Cục Thống kê Thành phố Hồ Chí Minh (2004), Niên giám Thống kê.
10. Bùi Bá Cờng và Bùi Trinh (2002), “Bàn về phơng pháp tính chỉ tiêu tiết kiệm “, Kinh tế và dự báo (10).
11. Dân số Thành phố Hồ Chí Minh, kết quả điều tra ngày 01-04-1999, tháng 06/2000.
12. Trần Thọ Đạt và Trần Đình Toàn (1999), “Tín dụng ở các nớc đang phát triển và những bài học cho nớc ta”, Nghiên cứu kinh tế (250).
13. Trần Đào (2002), “Gia tăng tiết kiệm đầu t để tăng trởng kinh tế”, Kinh tế và dự báo,(10).
14. Trần Tất Đạt (2000), “Hỗ trợ tài chính để ngời dân an c “, Saigon đầu t và xây dựng.
15. Đảng Cộng sản Việt Nam (1993), Văn kiện Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ơng (khóa VII), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
16. Đảng Cộng sản Việt Nam (1995), Văn kiện Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung ơng (khóa VII), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
17. Đảng Cộng sản Việt Nam (1996), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội
18. Đảng Cộng sản Việt Nam (1997), Văn kiện Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ơng (khóa VIII), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
19. Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
20. Đảng Cộng sản Việt Nam (2002), Văn kiện Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ơng (khóa IX), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
21. Nguyễn Thành Gia, (1998) ”Các giải pháp tài chính đối với chơng trình nhà ở cho ngời lao động có thu nhập thấp tại Thành phố Hồ Chí Minh”, Luận văn thạc sĩ kinh tế Trờng Đại học Kinh tế, Thành phố Hồ Chí Minh.
22. Malcolm Gillis, Dwight H. Perkins, Michael Roemer, Donald R. Snodgrass (1990), Kinh tế học của sự phát triển, tập 1, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ơng, Hà Nội.
23. Malcolm Gillis, Dwight H. Perkins, Michael Roemer, Donald R. Snodgrass (1990), Kinh tế học của sự phát triển, tập 2, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ơng, Hà Nội.
24. Dominique Haughton, Jonathan Haughton, Sarah Bales, Trơng Thị Kim Chuyên, Nguyễn Nguyệt Nga, Hoàng Văn Kình (1999), Hộ gia đình Việt Nam qua phân tích định lợng, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 25. Đinh Lê Hà (2001), Các giải pháp kiến trúc và quy hoạch để cải thiện
điều kiện ở thuộc khu dân c quận 4 thành phố Hồ chí Minh, Luận văn thạc sĩ Trờng Đại học Kiến trúc, Thành phố Hồ Chí Minh.
26. Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh, Khoa Kinh tế phát triển (2002), Kinh tế học phát triển, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 27. Kiến trúc và Đời sống (1991), “Chính sách tạo vốn phát triển nhà ở cho
các đối tợng dân c ”
28. C.Mác và Ăngghen (1994), Toàn tập, tập 25, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 29. Hồ Chí Minh(1980), Tuyển tập, tập 2, Nxb Sự thật, Hà Nội.
30. Hồ Chí Minh(1995),Toàn tập,tập 6,NxbChính trị quốc gia,Hà Nội. 31. Hồ Chí Minh(2000),Toàn tập,tập10,Nxb Chính trị quốc gia,HàNội.
32. Đào Lê Minh-Trần Lan Hơng (2001), Kinh tế Malaixia, Nxb Khoa học xã hội, Hà Nội
33. Hồ Văn Mộc và Điêu Quốc Tín (1994), Chú giải thuật ngữ kế toán Mỹ, Nxb Đồng Nai, Đồng Nai.
34. E.Wayne Nafziger (1998) Kinh tế học của các nớc đang phát triển, Nxb Thống kê, Hà Nội.
35. Ngân hàng ngời nghèo (2003), Báo cáo tổng kết 7 năm hoạt động của Ngân hàng ngời nghèo, Hà Nội.
36. Ngân hàng Nhà nớc Việt Nam, Vụ các tổ chức tín dụng (2003), Báo cáo