- Theo nguồn vốn đầu tư：
2.4.Thủ tục cấp phép xây dựng
Vấn đề cấp phép xây dựng hết sức bức xúc hiện nay. Theo thống kê của cơ quan quản lý Nhà nước về xây dựng thì tại các đô thị có đến 80% nhà ở riêng lẻ xây dựng không có giấy phép xây dựng [2，tr23]，Uỷ ban Khoa học,
Công nghệ và Mồi trường tán thành việc đưa quy định này vào Luật xây dựng, thống nhất với quan điểm của Chính phủ là tạo thông thoáng đối với việc cấp giấy phép xây dựng, đồng thời phân cấp thẩm quyền cấp phép, quy định trách nhiệm của cơ quan cấp giấy phép, đặc biệt là trong trường hợp cấp giấy phép sai quy định.
Giấy phép xây dựng là công cụ pháp lý cần thiết để quản lý việc xây dựng theo quy hoạch. Trước khi khởi cồng xây dựng cồng trình, chủ đầu tư phải xin cấp giấy phép xây dựng (kể cả nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, công trình tạm) trừ một số công trình xây dựng không phải xin cấp giấy phép xây dựng do luật định, nhằm quản lý việc xây dựng có trật tự, kỷ cương đảm bảo kiến trúc, cảnh quan đô thị，nông thôn, phù hợp với quy hoạch chi tiết được duyệt, đảm bảo quy định về chỉ giới đường đỏ, an toàn giao thông, an toàn lưới điện, đê điều, vệ sinh môi trường.
Cấp giấy phép xây dựng là một hoạt động quan trọng trong quản lý nhà nước về xây dựng. Mục đích của việc cấp giấy phép xây dựng là: Để quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch xây dựng được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; bảo vệ cảnh quan thiên nhiên, môi trường đô thị, các đi sản văn hoá lịch sử và các công trình kiến trúc có giá trị; bảo đảm việc xây dựng và sử dụng cồng trình theo quy định của pháp luật và quy hoạch xây dựng; Làm căn cứ để đăng ký sở hữu hoặc sử dụng công trình.
Nhìn tổng thể，có thể thấy Nghị định số 16/2005/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư và xây dựng là một Nghị định tương đối hoàn chỉnh, bao quát hầu hết các vấn đề thiết yếu có liên quan đến đầu tư và xây dựng, thể hiện một cách nhìn mang tính cải cách và toàn diện của Chính phủ đối với một trong những lĩnh vực đặc biệt quan trọng của nền kinh tế-xã hội-lĩnh vực đầu tư xây dựng. Các quy định trong Nghị định 16/CP có nhiều điểm tiến bộ, được bố cục tương đối rõ ràng, dễ nắm bắt, thể hiện được tính kế thừa những mặt tích cực và đã được thực tế kiểm chứng của các quy định trước đây đồng thời cùng thể
hiện được mục tiêu xiết chặt quản lý về đầu tư và xây dựng cồng trình nhằm đảm bảo các dự án đầu tư có hiệu quả, tránh tình trạng thất thoát, lãng phí và đầu tư dàn trải như hiện nay.
Một trong những tiến bộ của Nghị định 16/CP đó là quy định về cấp giấy phép xây dựng. Nếu theo quy định trước đây, sau 30 ngày kể từ ngày khi nộp đủ hồ sơ và có giấy biên nhận hổ sơ hợp lệ, cơ quan cấp giấy phép sẽ giải quyết việc cấp phép xây dựng thì theo quy định tại Nghị định 16/CP, giấy phép xây dựng sẽ được cấp trong thời hạn không quá 20 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ hồ sơ hợp lệ. Đối với nhà riêng lẻ thì thời hạn cấp giấy phép xây dựng không quá 15 ngày. Điểm tiến bộ đáng lưu ý của Nghị định này là quy định người có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải chịu trách nhiệm trước pháp luật và bồi thường thiệt hại do việc cấp giấy phép Sâỉ hoặc cấp giấy phép chậm. Trường hợp do cấp phép chậm mà người xin phép xây dựng khởi công công trình thì người có thẩm quyền cấp phép phải bồi thường thiệt hại cho người xin phép xây dựng khi cổng trình bị đình chỉ, xử phạt hành chính hoặc không phù hợp với quy hoạch xây dựng, bị buộc phải dỡ bỏ. Bên cạnh đó, Nghị định 16/CP còn quy định cấp giấy phép cho dự án xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ trong vùng đã công bố quy hoạch xây dựng được duyệt nhưng chưa thực hiên (còn gọi là quy hoạch “ treo” ). Theo đó, những dự án này chỉ được cấp giấy phép xây dựng tạm có thời hạn theo thời hạn thực hiện quy hoạch, đồng thời trong hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng phải có cam kết tự phá dỡ cống trình khi nhà nước thực hiện giải phóng mặt bằng. Những quy định về giấy phép xây dựng phần nào đã thể hiện được tinh thẩn cải cách đối với các thủ tục hành chính còn qua phức tạp và nặng nề theo quy định hiện hành về quản lý đầu tư và xây dựng, góp phần hạn chế những tiêu cực trong quá trình cấp giấy phép xây dựng. Tuy nhiên hiệu quả của những quy định trên như thế nào hoàn toàn phụ thuộc vào việc thực hiện sự tuân thủ quy địnhJL • • • • • • Ấ W • trên thực tế.
Theo quy định của pháp luật hiện hành thì trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, trừ những trường hợp sau:
+ Cồng trình thuộc bí mật Nhà nước, cổng trình xây đựng theo lệnh khẩn cấp，cồng trình tạm phục vụ xây đựng công trình chính;
+ Công trình xây dựng theo tuyến không đi qua đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
+ Công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị, khu công nghiệp，khu nhà ở có quy hoạch chi tiết xây đựng tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
+ Các cồng trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong không làm thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn của công trình;
+ Công trình hạ tầng kỹ thuật quy mô nhỏ thuộc các xã vùng sâu, vùng xa; + Nhà ở riêng lẻ tại vùng sâu, vùng xa không thuộc đô thị; điểm dân cư nông thôn chưa có quy hoạch xây dựng được duyệt;
+ Việc xây dựng công trình，nhà ở riêng lẻ trong vùng đã công bố quy hoạch xây dựng được duyệt nhưng chưa thực hiện thì chỉ được cấp giấy phép xây dựng tạm có thời hạn theo thời hạn thực hiện quy hoạch.
Việc cấp giấy phép xây dựng công trình phải có cơ sở nhất định nhằm giúp cho các cơ quan cấp phép xây dựng kiểm tra sự an toàn, phù hợp của cống trình với quy hoạch xây dựng, đảm bảo sự kết hợp hài hoà với các công trình lân cận và cảnh quan môi trường.