2.3.5.1 Đặc điểm ngành nghề
N gành sản xuất vật liệu xây dựng của công ty Tín N ghĩa sản xuất những sản phN m chính như đá granite, gạch tuynel, ngói đất nung, cát san lấp và đá dùng trong xây dựng. Sản phN m đá granite của công ty ngoài tiêu thụ trong nước còn được xuất khN u đi một số thị trường Anh, Mỹ, Canada tuy nhiên số lượng và kim ngạch xuất khN u rất hạn chế.
Thực trạng hoạt động kinh doanh:
Doanh thu trong nước thấp, lợi nhuận hàng năm có sự biến động với biên độ dao động lớn.
Kim ngạch xuất khN u giảm sút nghiêm trọng.
Đang gặp khó khăn trong khâu tiêu thụ sản phN m ở thời điểm hiện tại.
2.3.5.2 Yếu tố tác động Rủi ro kinh doanh:
Rủi ro về các quy định và luật pháp. Lĩnh vực sản xuất và kinh doanh vật liệu xây dựng thông thường không chịu ảnh hưởng rủi ro từ những quy định và vấn đề về pháp luật. N hững quy định pháp luật trong lĩnh vực này bao gồm tuân thủ những quy định khai thác tài nguyên khoáng sản, đảm bảo vệ sinh môi trường.
Yếu tố cạnh tranh trên thương trường. Trên thị trường thế giới sản phN m của công ty không tạo được lợi thế cạnh tranh về giá cũng như chất lượng sản phN m với các doanh nghiệp của các quốc gia như Tây Ban N ha, Thổ N hĩ Kỳ dẫn đến kim ngạch xuất khN u liên tục sút giảm.
Ở thị trường trong nước, sự cạnh tranh quyết liệt giữa các doanh nghiệp sản xuất và kinh doanh đá granite trong nước, đặc biệt là các doanh nghiệp ở những địa
phương có truyền thống trong lĩnh vực sản xuất đá granite và đá cN m thạch (marble) nơi có mỏ đá trữ lượng lớn, hoa văn đẹp, màu sắc đa dạng như Thanh Hóa, Bình Định, Quảng N am.
N goài ra mặt hàng đá còn chịu sự cạnh tranh mạnh mẽ từ các doanh nghiệp sản xuất đá nhân tạo marble với nguyên liệu chính là bột đá kết hợp với loại keo đặc biệt. Đặc điểm của dòng sản phN m này có hoa văn như đá tự nhiên, màu sắc phong phú và đặc biệt chúng có thể đổ khuôn đúc tạo hình rất thuận lợi. Giá bán sản phN m này lại thấp hơn giá bán của đá tự nhiên.
Tính bất ổn trong chi phí. Quy trình khai thác và chế biến đá granite của công ty Tín N ghĩa còn mang tính thủ công, công nghệ lạc hậu vì vậy thường xảy ra những chi phí phát sinh nằm ngoài dự kiến như tỷ lệ gãy lưỡi cưa cao thất thường, tỷ lệ sản phN m bị vỡ cao trong quá trình cưa xẻ, mài bóng, chưa kiểm soát tốt kích thước sản phN m từ khâu sản xuất. N hững sự cố trên đã góp phần gây nên tính bất ổn trong chi phí sản xuất của công ty Tín N ghĩa.
Lĩnh vực sản xuất và kinh doanh gạch, ngói, đá granite yêu cầu vận chuyển hàng hóa rất cao, vì vậy những biến động trong giá xăng dầu sẽ ảnh hưởng đến chi phí vận tải, làm cho chi phí chung tăng lên.
Rủi ro kiệt giá tài chính:
Ảnh hưởng của bất ổn trong tỷ giá đến thu nhập của doanh nghiệp. Trong lĩnh vực sản xuất vật liệu xây dựng, hoạt động xuất khN u đá granite tạo ra dòng ngoại tệ thu vào và hoạt động nhập khN u lưỡi cưa và một số linh kiện phục vụ cho hoạt động khai thác và chế biến đá granite tạo dòng ngoại tệ chi ra.
Đối với dòng ngoại tệ thu vào, tỷ giá VN D/USD giảm sẽ làm thu nhập của công ty giảm. N gược lại, tỷ giá tăng sẽ làm tăng thu nhập cho doanh nghiệp.
Đối với dòng ngoại tệ chi ra, tỷ giá VN D/USD giảm sẽ làm tăng thu nhập cho công ty và làm giảm thu nhập khi tỷ giá tăng.
N hững bất ổn của tỷ giá ảnh hưởng đến giá xuất khN u và kim ngạch xuất khN u đá granite của công ty.
Ảnh hưởng của bất ổn trong giá bán hàng hóa. Đối với thị trường trong nước, giá đầu vào của mặt hàng đá granit và gạch tuynel cũng là một vấn đề đáng phải quan tâm, khiến giá sản phN m của công ty Tín N ghĩa luôn cao hơn các mặt hàng cùng loại, kết quả là tốc độ tiêu thụ hàng và doanh thu giảm sút.
2.3.5.3 2hận diện rủi ro
Từ những phân tích nêu trên, những rủi ro mà lĩnh vực sản xuất và kinh doanh vật liệu xây dựng của công ty Tín N ghĩa được nhận diện và sắp xếp theo thứ tự giảm dần như sau:
Yếu tố cạnh tranh từ các đối thủ cùng ngành ở trong và ngoài nước.
Tác động rủi ro từ giá cả hàng hóa (giá nguyên vật liệu, nhiên liệu). Tác động rủi ro từ sự biến động của tỷ giá.
2.3.6 Kinh doanh bất động sản:
2.3.6.1 Đặc điểm ngành nghề
Giới thiệu chung
Với vị thế là một doanh nghiệp N hà nước của tỉnh Đồng N ai, công ty Tín N ghĩa có nhiều lợi thế để mở rộng đầu tư vào các dự án kinh doanh bất động sản. Có thể chia lĩnh vực kinh doanh của công ty thành 3 mảng sau đây: Đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư có quy mô lớn và rất lớn; Các công trình dân dụng (biệt thự, căn hộ, chung cư, nhà liên kế); và thành lập sàn giao dịch bất động sản hoạt động theo quy định của pháp luật.
N hững dự án bất động sản của công ty đa phần mang tầm vóc chiến lược với mô hình hiện đại, hướng đến phát triển bền vững và thân thiện với môi trường, nằm ở những vị trí đắc địa, mang tính đón đầu xu thế phát triển của thị trường. Ví dụ như dự án khu đô thị Đông Sài Gòn tại huyện N hơn Trạch, đây là một dự án rất lớn về diện tích và vốn đầu tư (759 hecta đất và 6 tỷ USD vốn đầu tư, riêng giai đoạn 1 nhu cầu vốn là 900 triệu USD), đón đầu quá trình mở rộng TP. Hồ Chí Minh về phía Đông trong tương lai.
Hình thức kinh doanh chung của Công ty Tín N ghĩa trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh khu dân cư, khu đô thị là xin thỏa thuận địa điểm, tổ chức đền bù giải phóng
mặt bằng, lập quy hoạch chi tiết trình thN m định, sau đó tùy vào tình hình và quy mô cụ thể của từng dự án, công ty sẽ quyết định hình thức huy động vốn hay hợp tác kinh doanh phù hợp để triển khai dự án.
Với việc thành lập sàn giao dịch bất động sản cuối năm 2008, một lần nữa Công ty Tín N ghĩa khẳng định quyết tâm theo đuổi và tập trung phát triển lĩnh vực này. Bên cạnh việc thực hiện các dịch vụ bất động sản như giới thiệu cung cấp thông tin, định giá bất động sản, sàn giao dịch còn đảm nhiệm vai trò là kênh giao dịch các sản phN m bất động sản cho chính Công ty Tín N ghĩa.
Thực trạng hoạt động kinh doanh
Các dự án khu đô thị, khu dân cư có quy mô lớn đang trong giai đoạn thiết kế kỹ thuật và tìm đối tác đầu tư do nhu cầu về vốn cho dự án rất lớn, một mình công ty Tín N ghĩa không đủ khả năng tài chính để thực hiện. Trong khi đó, các dự án kinh doanh nhà ở và đất nền đang được công ty giao dịch khá thành công, một phần do vị trí thuận lợi và mức giá của các dự án đáp ứng được nhu cầu của người dân, mặt khác do sự hỗ trợ bằng các nghiệp vụ mang tính chuyên nghiệp của sàn giao dịch bất động sản Tín N ghĩa đã giúp công ty nhanh chóng bán được số lượng đáng kể đất nền.
2.3.6.2 Yếu tố tác động Rủi ro kinh doanh:
Thu thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Về phía nhà đầu tư và người dân có nhu cầu mua nhà để ở, việc thu thuế thu nhập cá nhân 25% là quá lớn, bất hợp lý đối với những khách hàng đến sau, mà nhất là những người mua để ở. Ví dụ, chủ đầu tư mua một lô đất nền dự án với giá khoảng 1 tỷ đồng. Sau một thời gian, người này bán cho khách hàng A với giá 1,3 tỷ. N gười A lại bán cho người B với giá 1,5 tỷ. Qua hai lần trao tay, lợi nhuận là 500 triệu đồng, vậy người B sẽ phải chịu một khoản thuế là 25% của 500 triệu đồng bằng 125 triệu đồng. Do trước chưa có quy định, người A không phải nộp thuế, người B sẽ phải gánh cả cho người A. Điều này không công bằng cho nhà đầu tư thứ cấp. Thay vì N hà nước thu 25% lợi nhuận chuyển nhượng của hợp đồng góp vốn thì nên thu 2% trên tổng giá trị hợp
đồng, như vậy sẽ khả thi hơn. Vướng mắc lớn nhất là cơ quan thuế chỉ công nhận các chi phí có liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng, trong khi nhà đầu tư chịu nhiều chi phí ngoài hợp đồng mà không có hóa đơn, đặc biệt là chi phí lãi vay. Hầu hết người chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua căn hộ, đất nền, nhà... đều phải vay tiền của ngân hàng hoặc người thân để góp vốn. Thế nhưng các hướng dẫn tính thuế của cơ quan thuế lại không đề cập khoản chi phí này. Trên thực tế, cá nhân chỉ có 30%-50% vốn tự có, còn lại là vốn vay. Họ không được tính lãi cho khoản vốn tự có, cũng không được trừ lãi cho số vốn vay là thiệt đơn thiệt kép.
Về phía chủ đầu tư cũng gặp trở ngại do quy định chỉ được làm hồ sơ chuyển nhượng từ người mua cũ sang người mua mới sau khi người mua cũ đã hoàn thành nghĩa vụ thuế, trong khi các quy định pháp lý lại chưa chặt chẽ. Các thông tư hướng dẫn về thuế thu nhập cá nhân do Bộ Tài chính ban hành chỉ quy định bên thứ ba là cơ quan chi trả thu nhập, hoàn toàn không có chủ dự án. Ở trường hợp này, chủ dự án hoàn toàn không chi trả thu nhập cho bất kỳ ai. Việc cơ quan thuế tự ràng buộc chủ dự án mà không phải quy định từ Bộ Tài chính là không hợp lý. Chắc chắn kênh bất động sản sẽ bị tác động mạnh khi áp dụng thuế thu nhập cá nhân. Lý do là hiện nay, tại các dự án bất động sản đang xây dựng thì sang nhượng chủ yếu vẫn là hợp đồng góp vốn. Thậm chí với các dự án đã hoàn thiện cũng có rất ít dự án người sở hữu căn hộ có chủ quyền.
N ghị định số 181/2004/N Đ-CP của Chính phủ về thi hành Luật đất đai quy định, các doanh nghiệp bất động sản chỉ được quyền bán, chuyển nhượng dự án khi đã hoàn thành xong phần móng. N hiều doanh nghiệp đã lách luật bằng hợp đồng góp vốn. Trong khi Thông tư của Bộ Tài chính lại công nhận tính hợp pháp khi quy định: “Cá nhân, tổ chức chuyển nhượng phần vốn góp cho tổ chức, cá nhân khác thì phải nộp Thuế thu nhập cá nhân, đồng thời phải truy nộp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản khi góp vốn vào doanh nghiệp...”, không ít doanh nghiệp bán những dự án trên giấy bằng hợp đồng góp vốn. Việc thu thuế như vậy là thừa nhận những sai phạm của doanh nghiệp làm cho thị trường bất động sản trong thời gian qua phát triển lệch lạc.
Quy định thành lập sàn giao dịch bất động sản quá dễ dàng tạo nên tình trạng hỗn loạn: Luật Kinh doanh bất động sản đã có hiệu lực từ ngày 1-1-2007. Sau gần 16 tháng kể từ khi Quốc hội thông qua Luật Kinh doanh bất động sản vào ngày 29- 6-2006, N ghị định 153 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật mới được ban hành vào tháng 10-2007. Tuy nhiên, nội dung N ghị định lại không đáp ứng được sự mong đợi khi chỉ tập trung vào vấn đề đào tạo và cấp chứng chỉ cho hoạt động môi giới, định giá bất động sản, quản lý và điều hành sàn giao dịch, mà không quy định chi tiết việc bất động sản phải giao dịch qua sàn ra sao, cũng như cách thức tổ chức một sàn giao dịch bất động sản như thế nào. Thông tư số 13/2008/TT-BXD của Bộ xây dựng (Thông tư 13) đã mở một cánh cửa quá rộng khi cụ thể hóa yêu cầu của Luật Kinh doanh bất động sản về cơ sở vật chất kỹ thuật của một sàn giao dịch chỉ ở mức “có diện tích sử dụng tối thiểu 50 mét vuông cho hoạt động môi giới, giao dịch”, và “thêm 20 mét vuông cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ sung”, “có trang thiết bị phù hợp với nội dung hoạt động”. Điều này đã lý giải vì sao một thời gian rất dài trước Thông tư 13, con số sàn chuN n trong cả nước được công nhận chỉ khoảng 20 sàn; nhưng từ sau khi mô hình “sàn chuN n” được Thông tư 13 định hình thì số lượng sàn nở rộ lên đến hàng trăm, trong đó nhiều sàn cũng chỉ đơn thuần hoạt động môi giới. Điều này khiến quy mô của “mô hình sàn giao dịch bất động sản chuN n” không khác mấy với các văn phòng giao dịch nhà đất trước kia. Điểm khác biệt lớn có lẽ là các văn phòng thay đổi một chút về hình thức, nhưng xét về bản chất và cách thức hoạt động thì cũng chỉ là cách làm cũ.
Luật thuế giá trị gia tăng có hiệu lực cùng với việc tăng lệ phí chuyển nhượng BĐS, giảm lãi suất ngân hàng càng làm đội thêm chi phí của doanh nghiệp và các bên tham gia.
Yếu tố cạnh tranh trên thương trường. Tính đến thời điểm hiện nay, riêng tỉnh Đồng N ai có 227 dự án bất động sản và một số công ty lớn chuyên về đầu tư kinh doanh bất động sản như Sonadezi, Dona Co-op, Sova Holdings, D2D, IDICO. Các doanh nghiệp cạnh tranh với nhau về vị trí của dự án, quy hoạch tổng thể, thiết kế, giá bán, hậu mãi.
Hiện tượng các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lách luật, cạnh tranh không lành mạnh.
Tính bất ổn trong chi phí. Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng khi N ghị định 69/2009/N Đ-CP ngày 13/8/2009 có hiệu lực, chi phí bồi thường đất mà các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản áp dụng cho năm 2010 sẽ tăng lên.
Giá vật liệu xây dựng như thép, xi măng, gạch, đá tăng nhiều giảm ít làm cho chi phí xây dựng công trình luôn trong tình trạng bất ổn định. Theo Hiệp hội thép Việt N am, chỉ tính từ tháng 5 năm 2009, thị trường thép đã 6 lần biến động giá. Thép cuộn các loại tăng 300.000 đồng/tấn có giá từ 11.470.000 đến 11.620.000 đồng/ tấn. Giá thép cây có giá từ 11.720.000 đến 11.970.000 đồng/tấn, tăng từ 100.000 đến 300.000 đồng/tấn tuỳ loại. Giá thép bán lẻ trên thị trường TPHCM tiếp tục tăng thêm từ 100.000 đồng- 150.000 đồng/tấn, lên 12,2 ~ 12,4 triệu đồng/tấn.
Rủi ro kiệt giá tài chính:
Ảnh hưởng của bất ổn trong tỷ giá đến thu nhập của doanh nghiệp. Việt N am đang phải nhập phần lớn phôi thép từ nước ngoài để sản xuất thép thành phN m, những biến động về tỷ giá đã gián tiếp đN y giá thép trong nước tăng cao, bên cạnh đó do giá thế giới tăng cùng với nhu cầu tiêu thụ trong nước vẫn duy trì ở mức cao, dẫn đến giá phôi thép nhập khN u vào Việt N ăm tăng từ 480 USD/tấn lên mức 510 đến 550 USD/tấn. Trong khi đó, trị giá của thép trong giá thành xây dựng công trình chiếm tỷ lệ khá cao nên chi phí xây dựng tăng cao làm giảm thu nhập của công ty.
Ảnh hưởng của bất ổn trong lãi suất đến thu nhập của doanh nghiệp. N hà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản thường phải sử dụng vốn vay với tỷ lệ khá cao từ 30~50% giá trị bất động sản, khi lãi suất cho vay tăng sẽ làm tăng chi phí của nhà đầu tư khiến lợi nhuận của họ bị giảm, kéo theo lượng đầu tư sẽ giảm. Lượng giao dịch đầu tư bất động sản giảm do lãi suất tăng cùng với chi phí lãi vay của chính chủ dự án bất động sản tăng sẽ khiến doanh thu và lợi nhuận của chủ đầu tư dự án bất động sản giảm theo. Trường hợp lãi suất giảm sẽ kích thích nhà đầu tư đưa thêm tiền vào đầu tư bất động sản, như vậy thu nhập của chủ đầu tư dự án bất động sản sẽ