Xuất phát từ chức năng quản lý nhà nước, để bảo đảm sự ổn định của xã hội và thị trường, trong một số giao dịch bảo đảm cần phải bắt buộc phải đăng ký. Hoạt động này vừa giúp cho quản lý nhà nước được thực hiện có hiệu quả, vừa bảo đảm quyền lợi của các bên tham gia giao dịch và người liên quan, lại vừa có hiệu quả to lớn trong việc giữ gìn sự ổn định của xã hội, sự lành mạnh và ổn định của thị trường. Tùy thuộc vào pháp luật mỗi quốc gia và tầm quan trọng của các giao dịch bảo đảm, thường đánh giá bằng việc đó là tài sản bảo đảm nào mà pháp luật các quốc gia có những quy định khác
nhau. Ở Việt Nam, theo pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm hiện nay, các giao dịch bảo đảm sau bắt buộc phải đăng ký:
a) Thế chấp quyền sử dụng đất;
b) Thế chấp rừng sản xuất là rừng trồng; c) Cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay; d) Thế chấp tàu biển;
đ) Các trường hợp khác, nếu pháp luật có quy định [12, Điều 3]. Khi xem xét đến điều kiện các tài sản này là đối tượng của đăng ký giao dịch bảo đảm, chúng ta thấy, về cơ bản, các tài sản này phải đăng ký quyền sở hữu. Mặt khác, một số giao dịch đăng ký giao dịch bảo đảm đáng lẽ cần được đưa vào diện đăng ký giao dịch bảo đảm thì chúng ta đã thu hẹp phạm vi áp dụng đăng ký giao dịch bảo đảm đối với các tài sản này. Chẳng hạn như pháp luật các nước như Bộ luật Dân sự Nhật Bản (Điều 362) quy định có thể cầm cố các quyền tài sản. Tuy nhiên, hiện nay, Bộ luật Dân sự năm 2005 và Luật Đất đai năm 2003 không thừa nhận hình thức cầm cố đối với quyền sử dụng đất…
Thêm vào đó, việc đăng ký và phân loại mục đích sử dụng của các loại tài sản hiện nay cũng chưa phù hợp. Một số loại tài sản đặc biệt pháp luật quy định giới hạn các giao dịch bảo đảm, đặc biệt là đối với đất đai đã làm hạn chế phạm vi giao dịch bảo đảm và khả năng đa dạng hóa việc sử dụng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của các chủ thể. Cũng đề cập đến Luật Đất đai năm 2003, đối với các tài sản được thế chấp đã có một sự liệt kê rõ ràng, bao gồm các loại đất được quy định tại Điều 110, Khoản 3 Điều 111, Khoản 2 Điều 112, Điều 113, Khoản 1 và Khoản 3 Điều 119. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2003 lại không có bất kỳ một sự xác định nào đối với tài sản không được thế chấp. Ngoài ra, đối với một số loại đất mặc dù pháp luật xác định được phép thế chấp nhưng đã có một sự vận dụng tùy tiện như chưa
hoàn thành nghĩa vụ ngân sách, đất đang cho tranh chấp, đất nằm trong quy hoạch… bị cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm từ chối đăng ký.
Đối với tài sản bảo đảm là tàu bay cũng có những mâu thuẫn trong các quy định của pháp luật. Theo quy định tại Khoản 6 Điều 2 Nghị định số 70/2007/NĐ-CP thì việc bảo đảm bằng tàu bay cũng là một trong những trường hợp phải đăng ký giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên, Luật Hàng không dân dụng Việt Nam lại không quy định bảo lãnh là quyền đối với tàu bay, tức không có quyền bảo lãnh bằng tàu bay. Mặt khác, cũng trong Nghị định số 70/2007/NĐ-CP xác định việc thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm là tàu bay phải được đăng ký tại Cục Hàng không. Tuy nhiên, theo Khoản 1 Điều 61 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP lại quy định người xử lý tài sản bảo đảm có thể tự mình thông báo việc xử lý tài sản bảo đảm cho các bên cùng nhận bảo đảm khác hoặc đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm…
Như vậy, các quy định trên là chưa thống nhất với nhau giữa các văn bản. Để hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện có hiệu quả, cần thiết phải giải quyết các tồn đọng này.