Với tất cả các DA, khía cạnh kỹ thuật luôn là nội dung thẩm định quan trọng nhưng rất khó cho CBTĐ vì nó đòi hỏi những kiến thức rất chuyên sâu về từng lĩnh vực. Đặc biệt, các DA trong lĩnh vực xây dựng phần lớn là những DA quy mô nên đòi hỏi yêu cầu kỹ thuật rất cao. Vậy nên, để thẩm định được nội dung này, CBTĐ chủ yếu là trên cơ sở DA, đồng thời sử dụng phương pháp so sánh, đối chiếu với các tiêu chuẩn, định mức pháp luật quy định, với các DA tương tự đã và đang thi công, hoặc có thể tham khảo ý kiến của các chuyên gia trong ngành để chất lượng thẩm định được tốt hơn.
Nội dung kỹ thuật được thẩm định trên các khía cạnh:
Thẩm định địa điểm xây dựng:
- Do sản phẩm của các DA xây dựng là các công trình trên đất nên phải kiểm tra các số liệu có liên quan mật thiết đến vị trí xây dựng như khí hậu, thuỷ văn, điều kiện thổ nhưỡng, địa hình, địa chất,...
- Xem xét việc lựa chọn địa điểm và mặt bằng xây dựng DA cần đảm bảo các quy định về quy hoạch xây dựng, kiến trúc của địa phương và các quy hoạch của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về phòng cháy, chữa cháy, quản lý di tích lịch sử… Ngoài ra, nên chọn các địa điểm có thể tận dụng được các CSHT sẵn có trong vùng như: lưới điện quốc gia, hệ thống cung cấp nước, đường giao thông, thông tin liên lạc, bưu điện…
- Xem xét khả năng giải phóng mặt bằng, đền bù: Đánh giá khả năng giải phóng mặt bằng của DA để đảm bảo DA diễn ra theo đúng tiến độ, không bị đình trệ hay ngừng hoạt động.
Thẩm định khả năng cung cấp các yếu tố đầu vào: chủ yếu là phân tích khả năng cung cấp điện và nước trong suốt quá trình xây dựng của DA, các nguồn cung cấp thay thế có thể.
Thẩm định các giải pháp xây dựng: Dựa trên hồ sơ DA và có thể tham khảo ý kiến của các chuyên gia (nếu có điều kiện) để thẩm định các giải pháp về kiến trúc, kết cấu, hệ thống kỹ thuật, các giải pháp xây dựng và hoàn thiện nội ngoại thất, các giải pháp về cấp, thoát nước, phòng cháy chữa cháy, hệ thống thông tin liên lạc,…
Thẩm định các tác động tới môi trường: Xem xét sự liên hệ, mức độ ảnh hưởng của DA đến môi trường xung quanh (ô nhiễm khói bụi, ô nhiễm tiếng ồn,…)
cũng như các tác động đến nền kinh tế xã hội của vùng, địa phương nói riêng và đất nước nói chung.
Thẩm định tiến trình thi công của DA: Kiểm tra mức độ hợp lý và khả năng hoàn thành DA theo đúng tiến độ đã đề ra, các biện pháp quản lý tiến độ để đảm bảo thời gian hoàn thành theo dự kiến.
Cụ thể, trong DA xây dựng tổ hợp Crown Plaza, CBTĐ đã thẩm định những vấn đề sau:
Địa điểm và mặt bằng xây dựng DA: DA xây dựng trên khu đất X7 – Mỹ Đình – Từ Liêm – Hà Nội. Khu đất nằm sát ngã tư, nơi giao cắt giữa hai trục đường Lê Đức Thọ và đường Sông Đà, thuộc Trung tâm đào tạo vận động viên cao cấp Hà Nội. Phía bắc giáp đường Sông Đà, phía nam và tây giáp Trung tâm đào tạo vận động viên cao cấp, phía đông giáp đường Lê Đức Thọ. Diện tích khu đất là 13.080 m². Đây là khu đất đẹp nằm trong khu trung tâm thể thao hành chính Mỹ Đình (nơi có Trung tâm hội nghị Quốc gia, sân vận động Mỹ Đình), được TP chủ trương mời nhà thầu xây dựng khách sạn cao cấp nằm trong chuỗi công trình khách sạn hướng tới kỷ niệm 1.000 năm Thăng Long – Hà Nội.
Quy mô của DA: Tổ hợp Crown Plaza gồm 3 khối liên kết cao tầng gồm khối khách sạn 21 tầng, khối văn phòng 20 tầng, khối căn hộ cao cấp 14 tầng có vai trò làm nhấn mạnh đường nét kiến trúc, hình khối hài hòa hệ thống tầng hầm gồm 2 tầng hầm làm gara ô tô và các phòng kỹ thuật. Chiều cao tối đa của công trình kể cả mái che là 93,2m.
Bảng 1.10: Quy mô của dự án Crown Plaza STT Tên hạng mục công trình Số lượng Diện tích xây dựng (m²) Diện tích sàn (m²) Mật độ xây dựng (%) Tầng cao (tầng) Hệ số sử dụng đất (cần) 1 Khách sạn 5 sao (350 phòng) 1 2.809 30.314 21,48 21 2,32 2 Văn phòng cao cấp và dịch vụ 1 810 15.559 6,19 20 1,2 3 Căn hộ cao cấp (117 căn và dịch vụ) 1 659 9.282 5,04 14 0,7