4 Cây xanh, bể bơi,
1.3.4.4. Thẩm định khía cạnh kỹ thuật của dự án
Hình thức đầu tư
Hình thức đầu tư của DA là đầu tư trực tiếp. DA được sử dụng trên cơ sở sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng kỹ thuật. CĐT được Nhà nước giao đất để xây dựng kỹ thuật đồng bộ kể cả đền bù giải phóng mặt bằng, hỗ trợ chuyển dịch cơ cấu kinh tế và san nền quy hoạch, thiết kế được duyệt và kinh doanh các công trình kiến trúc trên đất. Sau khi DA được xây dựng hoàn chỉnh, CĐT có trách nhiệm quản lý khai thác công trình được TP phê duyệt và bàn giao cho TP quản lý về mặt hành chính.
Khu đất DA xây dựng nằm ở phía Tây Nam TP Hà Nội, thuộc địa phận phường Đại Kim, quận Hoàng Mai: phía tây bắc giáp khu đô thị mới Đại Kim, phía tây nam giáp vành đai 3, phía đông giáp đường Kim Giang, phía nam giáp Viện y học cổ truyền quân đội và trung tâm kiểm định quốc gia sinh phẩm y học. Tổng diện tích đất quy hoạch chi tiết trên khu đô thị mới Hoàng Mai tỷ lệ 1/500 khoảng 269.025 m².
Khả năng cung cấp các yếu tố đầu vào của DA
Trong quá trình thi công xây dựng: Nguyên vật liệu chủ yếu về phần kết cấu công trình (sắt, thép, xi măng....) đều là những loại vật liệu thông dụng và do công ty kinh doanh. Đối với phần thiết bị và vật liệu hoàn thiện sẽ lựa chọn các sản phẩm phù hợp cho từng loại công trình (nhà ở cao tầng, thấp tầng) có chất lượng tốt đảm bảo được tính hợp lý cho công trình.
Trong quá trình vận hành DA
- Điện: Sử dụng nguồn điện lưới của trạm biến áp 110/35/22 – 6KV Thượng Đình, ngoài ra sẽ được trang bị máy phát điện dự phòng (Giấy phép số 6313/GP – ĐLHN – P04 của Công ty điện lực TP Hà Nội về việc cấp điểm đấu điện trung áp khu đô thị mới Hoàng Mai).
- Nước: Sử dụng nguồn nước từ trạm cấp nước phường Đại Kim (Công văn số 779/NS – TTV của Công ty kinh doanh nước sạch về việc thỏa thuận cấp nước cho DA). - Các loại công cụ, dụng cụ thay thế thường xuyên: Lựa chọn những nhà cung cấp ổn định, giá cả hợp lý.
Nhận xét: Các yếu tố đầu vào về xây dựng được đảm bảo do đây cũng là một trong những hoạt động kinh doanh của công ty. Tuy nhiên, nguồn cung cấp điện, nước thì chưa được đảm bảo, cần nâng cấp hoặc xây dựng mới mạng lưới cung cấp cho phù hợp.
Các giải pháp xây dựng
Do đây là DA nhóm A nên các giải pháp thiết kế, xây dựng đều được các cấp có thẩm quyền liên quan (Sở quy hoạch kiến trúc Hà Nội, Sở xây dựng Hà Nội...) thẩm định chi tiết. Còn về cơ bản, kiến trúc công trình được bố trí như sau:
- 3 khu nhà ở thấp tầng - 2 khu chung cư cao tầng
- Công trình dịch vụ thương mại, trụ sở văn phòng, công trình hỗn hợp công cộng...
- Các hạng mục khác: Các công trình phúc lợi công cộng, công viên, cây xanh, mặt nước, thể dục thể thao, hành chính sự nghiệp, đầu mối hạ tầng kỹ thuật...
Các tác động tới môi trường
- Tác động tới môi trường: Trong quá trình xây dựng DA, không thể tránh khỏi các tác động tiêu cực đến môi trường như gây ô nhiễm không khí, ô nhiễm tiếng ồn, ô nhiễm nước... Tuy nhiên, các tác động này chỉ mang tính cục bộ, tạm thời vì các tác động này sẽ không còn khi DA kết thúc xây dựng. Đồng thời, công ty cũng có những giải pháp khắc phục hạn chế các tác động này ở mức thấp nhất.
- Tác động tới môi trường kinh tế xã hội
Việc chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất (chủ yếu là đất canh tác nông nghiệp) thành đất ở và đất công cộng sẽ một phần gây khó khăn cho đời sống người dân như giảm thu nhập hàng năm, nhân dân phải chuyển sang sinh sống bằng ngành nghề khác. Tuy nhiên, khi DA hoàn thành, sẽ tác động rất tích cực tới kinh tế xã hội khu vực quận Hoàng Mai (cơ cấu ngành nghề, cơ cấu dân cư...).
Tiến độ thực hiện
Năm 2010
- Triển khai xong phần đền bù, giải phóng mặt bằng - Xây dựng, san nền hạ tầng (80%)
- Chi phí khác bao gồm: thiết kế kỹ thuật thi công phần hạ tầng công trình, thiết kế cơ sở khu thấp tầng 2, thấp tầng 3 và cao tầng 2, thiết kế kỹ thuật thi công khu thấp tầng 2, thấp tầng 3...
Năm 2011
- Xây lắp: kết thúc phần san nền hạ tầng, tiến hành xây dựng hạ tầng kỹ thuật (50%) bao gồm: hệ thống đường giao thông, cấp thoát nước, phòng cháy chữa cháy,...
- Phần công trình trên đất: xong móng khu vực cao tầng 2, tiến hành xây thô (50%) khu thấp tầng 2, thấp tầng 3.
- Chi phí bao gồm: thiết kế kỹ thuật thi công khu cao tầng 2, chi phí ban quản lý và tư vấn giám sát...
Năm 2012
- Phần hạ tầng kỹ thuật: tiếp tục xây dựng phần hạ tầng kỹ thuật (30%)
- Phần công trình trên đất: tiếp tục xây thô (30%) khu thấp tầng 2, thấp tầng 3, xây dựng phần thân khu cao tầng 2 (20%)
- Chi phí khác bao gồm các chi phí cho ban quản lý DA và tư vấn giám sát...
Năm 2013
- Phần hạ tầng kỹ thuật: hoàn thiện xây dựng hạ tầng kỹ thuật (20%), bàn giao đất hạ tầng kỹ thuật cho quận và TP
- Phần công trình trên đất: hoàn thiện khu thấp tầng 2, thấp tầng 3, tiếp tục xây dựng phần thân khu cao tầng 2 (30%)
- Chi phí khác bao gồm các chi phí cho ban quản lý DA và tư vấn giám sát...
Năm 2014
- Chi phí khác bao gồm các chi phí cho ban quản lý DA và tư vấn giám sát...
Năm 2015
- Phần công trình trên đất: tiếp tục xây dựng phần thân khu cao tầng 2 (20%) - Chi phí khác bao gồm các chi phí cho ban quản lý DA và tư vấn giám sát... - Bàn giao toàn bộ khu cao tầng 2, quyết toán công trình và thu tiền của khách hàng...
Đáng giá: Nội dung kỹ thuật là một trong những nhân tố quyết định kết quả và hiệu quả của DAĐT. Đây là khía cạnh được các nhà lập DA đầu tư nhiều thời gian và công sức nhất. Nhưng cũng là lĩnh vực chuyên môn mà các CBTĐ không am hiểu nhiều nên công tác thẩm định nội dung này khá khó khăn và chủ yếu là dựa vào DA và kết quả thẩm định của của các cơ quan chức năng có thẩm quyền như UBND TP Hà Nội, Sở quy hoạch kiến trúc Hà Nội, Sở xây dựng Hà Nội,... Nội dung kỹ thuật của DA xây dựng khu đô thị mới Hoàng Mai nói chung là cũng đủ các nội dung cần thiết như địa điểm xây dựng, khả năng cung cấp các yếu tố đầu vào, các giải pháp xây dựng, các tác động tớ môi trường và tiến độ thực hiện. Tuy nhiên, khía cạnh lựa chọn địa điểm xây dựng mới chỉ nêu được các ưu điểm của vị trí xây dựng mà chưa có sự so sánh với các khu vực khác để lựa chọn được vị trí tối ưu. Sử dụng linh hoạt phương pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu với các văn bản pháp luật liên quan đến môi trường và các DA xây dựng tương tự đã thẩm định, khía cạnh tác động tới môi trường được CBTĐ Chi nhánh phân tích rất chi tiết, trên cả 2 phương diện môi trường sống và môi trường kinh tế xã hội trong cả thời gian DA thi công và DA đưa vào hoạt động. Còn khía cạnh các giải pháp xây dựng do đây không phải là chuyên môn, hơn nữa NH cũng không có kinh phí cho việc tham khảo ý kiến của chuyên gia nên chưa được CBTĐ chú trọng, thẩm định khá sơ sài. Nói chung, các khía cạnh đã thẩm định trong nội dung kỹ thuật chưa cân xứng với mức độ quan trọng cần có tương ứng.