6. Cấu trúc của luận văn
2.2.4. Chính sách hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở xã hội
a/ TP có quy định cụ thể các đối tƣợng đƣợc thụ hƣởng chính sách nhà ở xã hội:
Năm 2010, TP Hà Nội đã ban hành quyết định 2010/QĐ-UBND quy định đối tượng, các điều kiện liên quan đến thủ tục tục mua bán, chuyển nhượng nhà ở cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Qua đó giúp người dân nắm bắt được thông tin cụ thể về các đối tượng được hưởng chính sách an sinh xã hội của nhà nước.
Theo đó, các đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội tại khu vực đô thị bao gồm: hộ gia đình có ít nhất một người hoặc cá nhân (đối với trường hợp là hộ độc thân) thuộc đối tượng cán bộ, công chức, viên chức hưởng lương từ ngân sách Nhà nước thuộc cơ quan Đảng, Nhà nước, mặt trận Tổ quốc và các tổ chức chính trị - xã hội, xã hội - nghề nghiệp; viên chức thuộc các đơn vị sự nghiệp công lập, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang (kể cả trường hợp đã nghỉ chế độ theo quy định).
Ngoài ra, người lao động thuộc các đơn vị sự nghiệp ngoài công lập, DN thuộc các thành phần kinh tế, hợp tác xã thành lập và hoạt động theo quy định
của pháp luật (kể cả trường hợp đã nghỉ hưu); người lao động tự do, kinh doanh cá thể cũng thuộc đối tượng được xét duyệt.
Tuy nhiên, các đối tượng trên phải thuộc diện chưa có nhà ở hoặc có nhà nhưng diện tích bình quận dưới 5m2/người và hoàn toàn chưa được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở, đất đai dưới mọi hình thức. Các trường hợp trên sẽ được tính theo thang điểm trong số các đối tượng nộp đơn xét duyệt (Phụ lục 2).
Đối với trường hợp chưa có nhà sẽ được tính 50 điểm; có nhà ở bình quân 5m2/người sẽ được tính 30 điểm.
Đối với những gia đình thuộc diện chính sách như bà mẹ Việt Nam anh hùng, lão thành cách mạng, thương bệnh binh, thân nhân liệt sĩ sẽ được cộng thêm 10 điểm, nhà giáo nhân dân, nghệ sĩ nhân dân, người được tặng thưởng các huân chương cao quý sẽ được tính 6 điểm.
Bên cạnh đó , những người thuê , mua nhà xã hội phải có mức thu nhâ ̣p hằng tháng dưới mức bình quân của UBND thành phố quy định (năm 2010, dự kiến thu nhập bình quân của người Hà Nội là 37,5 triệu đồng/ năm). Người dân có nhu cầu mua, thuê nhà sẽ nộp đơn cho chủ đầu tư dự án nhà ở, mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được nộp đơn đăng ký ta ̣i mô ̣t dự án (Theo UBND TP quy định).
Nếu dự án đó không còn quỹ nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua thì chủ đầu tư nêu rõ lý do và trả lại hồ sơ để người có nhu cầu nộp tại dự án khác.
Thời gian thuê nhà xã hội tối đa là 36 tháng, người thuê thanh toán tiền thuê nhà hằng tháng theo thỏa thuận trong hợp đồng. Nếu không đủ điều kiện thuê thì sẽ phải trả lại nhà cho cơ quan quản lý nhà. Sau thời gian 36 tháng, nếu có nhu cầu tiếp tục thuê nhà, người thuê lại làm đơn xin xác nhận của các cơ quan liên quan.
Với nhà xã hội để cho thuê mua thì người thuê mua nhà nộp lần đầu không quá 20% giá nhà ở, thanh toán số còn lại trong 10 năm. Trường hợp nhà xã hội để bán theo hình thức trả tiền một lần hoặc trả chậm thì chủ đầu tư thỏa
thuận huy động tiền ứng trước của khách hàng khi công trình đã xây dựng xong phần móng. Trường hợp mua trả góp thì người mua nhà phải nộp lần đầu không quá 20% giá nhà ở.
Trong 10 năm, nếu người mua nhà xã hội đã trả hết tiền thì vẫn không được bán theo giá thị trường mà phải bán cho chủ đầu tư hoặc bán cho người thuộc diện được mua nhà xã hội với giá tại thời điểm đó.
b/Thủ tục hành chính cho ngƣời mua nhà:
Đối với việc quy định các thủ tục hành chính cho người dân thuê mua nhà ở xã hội, quyết định số 34/2010/QÐ-UBND ngày 16/8/2010 của UBND thành phố Hà Nội đã “nới lỏng” cho cả những đối tượng được mua nhà ở xã hội có cả thường trú và tạm trú, áp dụng cả đối với lao động ngoài đối tượng công chức, viên chức. Quy định mới cũng tạo hành lang cho nhiều dự án BĐS có cơ hội phát triển nhờ việc chuyển đổi hình thức đầu tư từ các dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Và đây cũng là những điều kiện để những người có thu nhập thấp có cơ hội sở hữu nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, bên cạnh đó vẫn còn những khó khăn cho người dân khi tiếp cận với nhà ở xã hội. Trước hết phải kể đến việc xác nhận đối tượng mua nhà, TP quy định chỉ những người có hộ khẩu thường trú tại các quận nội thành mới là đối tượng được nộp đơn mua nhà ở xã hội. Sau một thời gian ban hành, số người nội thành đến nộp đơn xét duyệt mua nhà không nhiều (có thể vì các dự án nhà ở xã hội đều ở cách trung tâm thành phố khoảng 15 - 20km và vì nhà ở xã hội ít khác biệt so với nhà ở thương mại bình thường nêu trên). Đến tháng 3/2011, khi mở bán tại dự án nhà ở xã hội Kiến Hưng, TP đã bãi bỏ quy định giới hạn hộ khẩu nội thành, thay vào đó là tất cả người dân có hộ khẩu tại Hà Nội có thể tham gia đăng ký mua nhà. Hiện Hà Nội đang nghiên cứu để tiếp tục mở rộng đối tượng được mua nhà ở xã hội đến cả những người tạm trú tại Hà Nội. Quyết định 34/2010/QÐ-UBND TP Hà Nội đã nới lỏng điều kiện cho các đối tượng thuê nhà dễ dàng tiếp cận dự án nhà ở xã hội, tuy nhiên tại các quy
định của Nghị định và Thông tư này chưa có hướng dẫn về hồ sơ và trình tự thủ tục giải quyết, cơ quan xác minh, xác nhận tình trạng về hộ khẩu, thực trạng nhà ở của các đối tượng được “mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại” và trách nhiệm của các đơn vị trong việc xác minh, xác nhận cho các đối tượng được áp dụng.
Vướng mắc thứ hai hiện nay mà người có nhu cầu vay, mua nhà ở xã hội gặp phải, đó là xác nhận hiện trạng nhà ở.
Theo quy định, UBND các xã, phường, thị trấn là nơi xác nhận hiện trạng. Thế nhưng, chính quyền cấp cơ sở vẫn chưa nhất quán được việc thực hiện nghĩa vụ này.
Ngoài ra, đối với các trường hợp người dân đăng ký hộ khẩu ở nơi này, nhưng lại sinh sống ở nơi khác, và cũng do nơi đăng ký hộ khẩu không đồng nhất với nơi sinh sống, nên nhiều địa phương không thể biết được người đi xin xác nhận có khó khăn về nhà ở hay không, hoặc đã có nhà, đất ở nơi khác chưa.
Một khó khăn nữa là việc xác định đối tượng có thu nhập thấp. Theo Thông tư của Bộ Xây dựng thì không yêu cầu các hộ gia đình, cá nhân khi vay vốn để thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích dưới 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 phải xác nhận là đối tượng thu nhập thấp. Tuy nhiên, trong giai đoạn mới triển khai thực hiện, các ngân hàng thương mại vẫn còn có cách hiểu khác nhau. Có ngân hàng vẫn yêu cầu hộ gia đình cá nhân khi vay vốn để thuê, mua nhà ở xã hội có diện tích dưới 70m2 phải có xác nhận là đối tượng thu nhập thấp. Hiện vẫn chưa có quy định cụ thể rằng thu nhập bao nhiêu là thấp. Và ngay cả khi có quy định thì khó tránh khỏi tình trạng lách luật để được mua nhà do khai giảm thu nhập. Điều đó dẫn tới người thực sự cần lại không mua được còn người không đúng đối tượng thì lại được mua.
Theo Thông tư số 11/2013/TT-NHNNN Quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 của Chính phủ có quy định, người được phép vay mua nhà ở xã hội phải có đủ nhiều loại giấy tờ
như: Có hợp đồng mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội; hợp đồng thuê, mua nhà ở thương mại với chủ đầu tư. Nhà ở này phải có diện tích nhỏ hơn 70m2 và giá bán dưới 15 triệu đồng/m2. Hợp đồng phải ký kể từ ngày 07/01/2013. Có giấy đề nghị vay vốn để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Có giấy cam kết của khách hàng, các thành viên trong hộ gia đình của khách hàng chưa được vay vốn hỗ trợ tại ngân hàng để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Có văn bản xác nhận của đơn vị đang công tác về nơi công tác và thực trạng về nhà ở...
Để có được những loại giấy tờ đó không hề đơn giản, nhất là đối với những người có thu nhập thấp thì họ thường ít hiểu biết về những thủ tục hành chính này. Vì vậy thực tế xảy ra khi họ đi làm các loại giấy tờ trên thì rất mất thời gian hoặc hay bị mắc ở một hay một vài loại giấy tờ, khiến cho công việc không giải quyết được. Không ít người nằm trong diện được vay mua nhà ở xã hội đã chán nản bỏ cuộc vì thủ tục hành chính để mua được một căn nhà xã hội quá rườm rà.
c/ Tín dụng cho ngƣời mua nhà:
TP Hà Nội hiện nay chủ trương tạo điều kiện cho người dân tiếp cận với các gói cho vay tín dụng. Ngân hàng Nhà nước đã công bố thông tư quy định về việc dành 30.000 tỷ đồng cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/2013 của Chính phủ, áp dụng đối với các đối tượng là cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, đối tượng có thu nhập thấp vay để thuê, thuê mua nhà ở xã hội có diện tích nhỏ hơn 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2; các DN là chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội; các DN là chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại được chuyển đổi công năng sang dự án nhà ở xã hội, theo thông báo của Bộ Xây dựng.
Theo đó, các ngân hàng thương mại nhà nước phải dành tối thiểu 3% tổng dư nợ cho vay tại thời điểm cuối năm trước để cho vay các đối tượng cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, đối tượng có thu nhập thấp, các DN là chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội; các DN là chủ đầu tư các dự án nhà ở
thương mại được chuyển đổi công năng sang dự án nhà ở xã hội với lãi suất và thời hạn phù hợp.
Điển hình là trong tháng 6 đầu năm 2014, VietinBank và Viglacera ký kết thỏa thuận hợp tác triển khai chương trình cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02 của Chính phủ.
Theo đó, VietinBank ký sẽ tài trợ vốn cho khách hàng cá nhân vay mua nhà dự án của Viglacera. Đồng thời, tài trợ các dự án do Viglacera hoặc các đơn vị thành viên là chủ đầu tư. Ba dự án hợp tác đầu tiên giữa VietinBank và Viglacera là dự án KĐT mới Đặng Xá I, Đặng Xá II (Gia Lâm, Hà Nội) và dự án chung cư OCT 2 Xuân Phương (Xuân Phương, Từ Liêm, Hà Nội).
Việc hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở xã hội đã được bàn thảo nhiều và trở thành quan điểm của chính phủ trong việc tiến hành sửa các quy định cần thiết để người dân được vay vốn mua nhà ở xã hội, chứ không chỉ là vay để đi thuê theo khẳng định của Bộ trưởng Vũ Đức Đam đầu năm 2014.
Tuy nhiên, việc cho vay của các ngân hàng cho các hộ gia đình, cá nhân lại gặp nhiều trở ngại, nguyên nhân chính là do khó khăn trong việc xác định khả năng trả nợ của các hộ gia đình, cá nhân khiến các ngân hàng chặt chẽ hơn trong việc cho vay. Theo quy định của Nghị quyết 02 thì gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng do các ngân hàng thương mại nhà nước cho vay với lãi suất thấp, kỳ hạn trả nợ phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng, và Ngân hàng Nhà nước chỉ hỗ trợ thông qua tái cấp vốn với lãi suất hợp lý và thời hạn tối đa 15 năm.
Vì vậy, các ngân hàng khi cho vay phải bảo đảm khả năng thu hồi nợ từ phía khách hàng, kể cả các DN và cá nhân. Do đó, người thu nhập thấp nếu không chứng minh được khả năng trả nợ thì cũng khó tiếp cận được với gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng này.