6. Cấu trúc của luận văn
2.2.1. Chính sách quy hoạch
Theo chính sách quy hoạch của Bộ Xây dựng năm 2013, nhà ở xã hội sẽ là chủ đạo tại các đô thị lớn. Đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại đã giải phóng mặt bằng nhưng chưa triển khai công trình nhà ở thì cho phép cơ cấu lại dự án, chuyển sang làm nhà ở xã hội phục vụ người có thu nhập thấp, công nhân lao động, và cho phép chuyển đổi các dự án nhà ở tồn kho không bán được sang các công trình dịch vụ đang có nhu cầu và không phù hợp với quy hoạch.
Quyết định 1081/QĐ-TTg của Thủ tướng chính phủ về Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội TP Hà Nội đến năm 2020, định hướng đến năm 2030 nêu rõ quy hoạch thủ đô phải phù hợp với Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của cả nước, quy hoạch vùng Thủ đô Hà Nội, vùng đồng bằng sông Hồng và vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ; đảm bảo thống nhất với quy hoạch ngành, lĩnh vực; xây dựng và phát triển Thủ đô Hà Nội thành động lực thúc đẩy phát triển đất nước.
Hình 2.4. Bản đồ quy hoạch TP. Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến 2050
(Nguồn: Website UBND TP Hà Nội)
a/ Việc phân phối quỹ nhà ở xã hội:
trương và đạt được những tiến bộ vượt bậc, vững chắc, tạo lập được nhiều quỹ nhà ở để giải quyết các nhu cầu bức xúc về nhà ở của cư dân TP nhất là các đối tượng nghèo. Cơ chế phân phối được áp dụng một cách hợp lý, theo đó hiện nay quỹ nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách của TP và một phần nguồn vốn của Chính phủ do TP trực tiếp đứng ra chịu trách nhiệm phân phối, đối với quỹ nhà ở xã hội do tư nhân đầu tư xây dựng sẽ do đơn vị chủ đầu tư chịu trách nhiệm phân phối.
Để giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp, công nhân, học sinh, sinh viên, Thành phố đã dành và bố trí quỹ đất phát triển nhà ở bằng nhiều hình thức. Nhờ đó, hiện nay trên địa bàn thành phố có 66 dự án phát triển nhà ở xã hội đã và đang được triển khai, với khoảng 5.016.177 m2 sàn nhà ở xây dựng. Trong đó có 44 dự án nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp với khoảng 37.800 căn hộ, 10 dự án nhà ở sinh viên đáp ứng cho khoảng 39.114 sinh viên, 12 dự án nhà ở công nhân, đáp ứng cho khoảng trên 40.000 công nhân.
Tính đến nay thành phố có 60 khu đất cho phát triển nhà ở xã hội, với tổng diện tích khoảng 348ha. Hiện đã có 9/44 dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp đã được hoàn thành đưa vào sử dụng năm 2013 với 419.669 m2 sàn xây dựng; 03 dự án dự kiến hoàn thành năm 2014 với khoảng 115.065m2 sàn xây dựng; 08 dự án dự kiến hoàn thành năm 2015 với khoảng 708.283m2 sàn xây dựng; 24 dự án dự kiến hoàn thành đưa vào sử dụng sau năm 2015 với khoảng 2.572.675m2 sàn xây dựng dự án nhà ở xã hội được chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại theo Thông tư số 02/2013/TT-BXD.
Đã có 04/12 dự án phát triển nhà ở công nhân được hoàn thành đưa vào sử dụng năm 2013 với 183.266 m2 sàn; 03 dự án dự kiến hoàn thành năm 2015, với khoảng 98.696m2 sàn, 05 dự án với diện tích sàn 556.448m2 dự kiến sẽ hoàn thành sau năm 2015.
Trong tổng số 10 dự án nhà ở sinh viên với tổng diện tích sàn 362.775m2 đã có 04 dự án được đưa vào sử dụng năm 2013, 02 dự án dự kiến hoàn thành năm 2014 và 04 dự án dự kiến hoàn thành năm 2015.
Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được như vậy, TP cũng đang gặp nhiều khó khăn trong việc xác định đối tượng được ưu tiên phân phối trước và phạm vi đối tượng được phân phối. Theo đó, hiện nay do quỹ nhà ở xã hội còn hạn chế nên đối tượng được ưu tiên phân phối trước là những đối tượng chính sách, thương binh, gia đình có công với Cách mạng và cán bộ, công chức, viên chức gặp khó khăn về nhà ở trên địa bàn thành phố.
b/ Quy hoạch nhiều khu đô thị lớn:
Đây là nội dung nằm trong nội dung chính sách quy hoạch của UBND TP Hà Nội. Trong thời gian qua, các khu đô thị bao gồm nhà ở xã hội đã được xây dựng.
Ví dụ, cuối năm 2010 Sở Quy hoạch và Kiến trúc Hà Nội công bố quy hoạch chi tiết dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở cho công nhân thuê và dịch vụ công cộng tại xã Mai Đình, huyện Sóc Sơn, dự án được khởi công vào cuối năm 2011. Diện tích quy hoạch khoảng 32.343ha. Dự án cung cấp nhà ở xã hội cho công nhân tại các KCN trên địa bàn huyện Sóc Sơn. Ngoài ra, dự án còn có các công trình dịch vụ công cộng như: Trường học, nhà trẻ, nhà mẫu giáo, trạm y tế, bãi đỗ xe, công viên cây xanh...
Gần đây, vào tháng 6/2014, UBND TP Hà Nội đã họp về quy hoạch KĐT mới Đồng Mai, quận Hà Đông với diện tích 435 ha, trong đó, khoảng 100 ha xây dựng nhà xã hội. Đây là cụm nhà xã hội lớn nhất của thủ đô.
TP xây dựng các khối nhà cho người thu nhập thấp, ký túc xá sinh viên và nhà cho công nhân KCN. KĐT này nằm sát vành đai 4, bến xe trung tâm Hà Đông.
Theo phương án quy hoạch của Viện Quy hoạch đô thị Hà Nội, các tòa nhà sẽ cao trung bình 15-17 tầng, mật độ xây dựng 45-50%, để tạo ra khoảng 1,5
triệu m2 sàn nhà ở. Trong 100 ha nhà xã hội sẽ dành 37 ha xây nhà cho người thu nhập thấp, 30 ha xây ký túc xá sinh viên, còn lại khu nhà công nhân. Trước đây, khu vực Đồng Mai đã được hoạch định thành KCN. Tuy nhiên TP sẽ chuyển đổi và điều chỉnh quy hoạch KCN thành KĐT mới để phù hợp xây dựng nhà ở. Ngoài diện tích xây nhà xã hội, hơn 100 ha còn lại của KĐT sẽ dành cho các nhà đầu tư xây dựng nhà ở theo giá kinh doanh kết hợp xây nhà xã hội. Ngoài KĐT mới Đồng Mai (Hà Đông), lãnh đạo Hà Nội đã quyết định xây ký túc xá sinh viên tại 2 KĐT mới Mỹ Đình II và Pháp Vân Tứ Hiệp. Tuy nhiên, một số chuyên gia đô thị lo ngại rằng, 2 khu ký túc xá này sẽ không phù hợp quy hoạch các trường đại học trong tương lai.
Hoặc tại huyện Hoài Đức cũng đã hoàn thành quy hoạch với có 65 dự án KĐT, khu nhà ở mới, khu tái định cư, khu nhà ở xã hội với tổng diện tích đất là 2.837,88 ha, trong đó có: 57 dự án nhà ở thương mại với diện tích 2.811,22ha; 06 dự án khu tái định cư với diện tích 7,22 ha; 02 dự án khu nhà ở xã hội với diện tích 19,44 ha.
Năm 2013, HĐND TP Hà Nội đã thông qua Nghị quyết quy định về tỷ lệ diện tích đất ở, nhà ở để phát triển nhà ở xã hội trong các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn thành phố.Theo đó, đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, KĐT mới trên địa bàn TP Hà Nội phải dành 25% diện tích đất ở, hoặc 25% diện tích sàn nhà ở để phát triển nhà ở xã hội. Với mục tiêu này, diện tích nhà ở xã hội phấn đấu đạt được của Hà Nội cao hơn 5% so với mức quy định chung của cả nước.
Tuy nhiên, sau hơn 1 năm triển khai, đến nay, trên địa bàn TP mới có duy nhất dự án Khu chức năng đô thị Bắc Từ Liêm với quy mô trên khoảng 86,5ha với dân số khoảng 8.000 - 8.500 người đã được UBND TP.Hà Nội đồng ý phê duyệt hồi đầu tháng 6.2014 là dành 25% quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội.
Đầu năm 2014, Ban Chỉ đạo trung ương về chính sách nhà ở và thị trường BĐS, cùng UBND TP đã kiểm tra việc dành quỹ đất tại 12 dự án KĐT, nhà ở để
xây dựng nhà ở xã hội. Kết quả cho thấy, hầu hết các dự án nhà ở, KĐT trên địa bàn Hà Nội khi phê duyệt quy hoạch đều dành quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội; kể cả dự án được phê duyệt trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực (5/12 dự án); chỉ trừ 1 dự án thuộc địa bàn Hà Tây cũ do trước đây địa phương này không có quy định. Tuy nhiên, phần lớn các dự án đều sử dụng quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội không đúng mục đích. Trong số 11 dự án có dành quỹ đất, chỉ có 3 dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, 3 dự án đã chuyển sang xây dựng nhà ở tái định cư, còn lại chuyển đổi sang nhà ở thương mại hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Các chủ đầu tư ít quan tâm đến giải phóng mặt bằng phần diện tích để xây dựng nhà ở xã hội. Hiện còn 11 lô đất dành để xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án với diện tích 8,6ha, nhưng mới có mặt bằng được 4 lô, diện tích 5,6ha; còn 7 lô, diện tích 3ha chưa được giải phóng mặt bằng.
Trong khi nhu cầu nhà ở xã hội rất lớn thì việc số lượng dự án triển khai còn ít, dự án chuyển đổi còn chậm đã ảnh hưởng đến mục tiêu tạo lập chỗ ở cho đối tượng là người lao động hưởng lương, người thu nhập thấp thủ đô, cán bộ, viên chức, lực lượng vũ trang… như chiến lược nhà ở quốc gia đã đề ra. Thực tế, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng vừa được tung ra hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội có tỷ lệ giải ngân thấp, một phần do thiếu nguồn cung và dự án đủ điều kiện giải ngân.
c/ Vấn đề chuyển đổi các dự án thƣơng mại sang nhà ở xã hội:
Hà Nội hiện nay đang tập trung khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực nhà ở xã hội; tìm các cơ chế chính sách, cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho những dự án chuyển nhà thương mại sang nhà ở xã hội. Tuy nhiên, thời gian qua, chất lượng của các dự án chuyển đổi và tiến độ các dự án hầu như không đạt so với đăng ký ban đầu.
Đến nay, các địa phương đã nhận đăng ký của 60 dự án xin chuyển đổi từ nhà thương mại sang nhà ở xã hội, quy mô khoảng 38.800 căn hộ; 74 dự án đăng
ký điều chỉnh cơ cấu diện tích với số lượng căn hộ ban đầu 33.800 căn lên 44.800 căn. Tuy nhiên, tiến độ giải quyết khá chậm.
Riêng TP Hà Nội, đến hết quý 1 năm 2014, UBND TP đã tiến hành xem xét, thẩm định 18 dự án chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, với tổng số căn hộ dự kiến chuyển đổi khoảng 4.990 căn thành 11.292 căn, đã chấp thuận chủ trương cho phép chuyển đổi 9 dự án, 6 dự án đang tiếp tục xem xét, 3 dự án không đủ điều kiện. Đối với các dự án đăng ký điều chỉnh diện tích, trong số 45 dự án đăng ký trên địa bàn Hà Nội, thành phố mới chấp thuận chủ trương cho 33 dự án và mới có 7 dự án có quyết định cho phép.
Đến nay, TP đã ban hành 4 quyết định cho phép chuyển đổi nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội, bao gồm:
Hỗn hợp cao tầng đô thi ̣ Sông Đà ta ̣i 143 đường Trần Phú, quâ ̣n Hà Đông do Công ty CP Đầu tư Xây dựng và Phát triển Sông Đà làm chủ đầu tư với diện tích 2.590 m2, quy mô cao 35 tầng gồm 512 căn hộ dù đã được UBND TP chấp thuận chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội từ tháng 5/2013 nhưng đến nay cũng mới chỉ hoàn thành xây dựng phần móng.
Dự án Tổ hợp nhà ở thương ma ̣i di ̣ch vu ̣ chung cư AZ Thăng Long tại thôn Lai Xá , Kim Chung , huyê ̣n Hoài Đức do Công ty TNHH Bánh ke ̣o Thăng Long làm chủ đầu tư dù đã được TP Hà Nội chấp thuận chuyển đổi sang nhà ở xã hội từ tháng 1/2014, tuy nhiên đến nay dự án này hầu như chưa được triển khai.
Dự án 30 Phạm Văn Đồng - Cầu Giấy do Cty CP Đầu tư xây dựng và thương mại dịch vụ Bắc Hà làm chủ đầu tư . Dự án gồm 1 tòa nhà cao 19 tầng, với 294 căn hô ̣. Dự án đã ký hợp đồng với khách hàng với mức giá tạm tính 14,8 – 14,9 triệu đồng/m2. Sau nhiều năm triển khai, hiện dự án mới đang đổ khung bê tông đến tầng 6.
Dự án Đặng Xá 2 - Gia Lâm với tổng diện tích 69,9 ha, KĐT này là dự án duy nhất sau khi chuyển đổi vẫn giữ được tiến độ, và được công nhận là KĐT thiết kế đạt chuẩn quốc tế.
d/ Về quy chuẩn xây nhà ở xã hội:
Vì chưa có quy chuẩn riêng nên các căn hộ nhà ở xã hội được xây dựng hiện nay không khác nhà ở thương mại thông thường.
Ví dụ tại Dự án Kiến Hưng, tòa nhà ở xã hội cao 25 tầng, có 1 tầng hầm, 6 thang máy, đầy đủ nhà hàng, siêu thị ở tầng trệt, các căn hộ rộng từ 60 đến 90 m2. Hầu hết các dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội không tuân thủ quy định về thiết kế, xây dựng nhà ở xã hội, như căn hộ có diện tích lớn hơn quy định và đặc biệt là xây dựng quá cao tầng (theo Luật Nhà ở thì nhà ở xã hội tại đô thị đặc biệt chỉ được cao 5 - 6 tầng).
đ/ Quy hoạch các khu công nghiệp:
Để đảm bảo chất lượng cuộc sống cho người dân thành phố, chính sách quy hoạch UBND TP Hà Nội ban hành cũng quan tâm tới việc bố trí phân bổ lại các KCN. Theo đó, định hướng phát triển không gian thủ đô đến 2020, Hà Nội sẽ từng bước di chuyển toàn bộ các khu, cụm công nghiệp gây ô nhiễm môi trường trong đô thị lõi lịch sử như cụm công nghiệp Cao Xà Lá, Cầu Diễn, Minh Khai, Rượu bia… tới các vị trí mới đã được xác định trong quy hoạch chung. Chuyển đổi toàn bộ quỹ đất này thành đất công trình công cộng đô thị. Hình thành mới 03 vùng công nghiệp, diện tích khoảng 7.000 – 8.000 ha (đến năm 2030), gồm: Phía Bắc có các KCN Sóc Sơn, Mê Linh, Đông Anh, Gia Lâm, Từ Liêm (khoảng 4.000 – 4.500 ha), phát triển công nghiệp nặng, kho tàng, dịch vụ tiếp vận trung chuyển hàng hóa (Logistic) gắn với sân bay quốc tế Nội Bài và hành lang kinh tế Côn Minh – Hà Nội – Hải Phòng. Phía Nam có các KCN Thường Tín – Phú Xuyên (khoảng 1.000- 1.500 ha) phát triển công nghiệp chế biến, công nghiệp đa ngành gắn với vùng nông nghiệp phía Nam Hà Nội và đầu mối giao thông giữa tuyến Đỗ Xá – Quan Sơn và hành lang kinh tế Bắc Nam dọc
Quốc lộ 1A. Phía Đông phát triển KCN cao Hòa Lạc, công nghiệp chế biến, đa ngành tại Xuân Mai, Miếu Môn (khoảng 2.000 ha) gắn kết đường Hồ Chí Minh và các tuyến hướng tâm Hà Nội.