6. Cấu trúc của luận văn
2.2.2.Chính sách tài chính
Chính sách tài chính nhà ở xã hội là chìa khóa giúp người mua nhà và các nhà đầu tư tiếp cận với loại hình nhà ở mang ý nghĩa xã hội lớn này. Chính sách này tại Hà Nội được thể hiện ở những khía cạnh sau:
a/ Vấn đề tạo vốn cho phát triển nhà ở:
Ngay từ năm 1994, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 61/CP về mua bán và kinh doanh nhà ở trong đó quy định cụ thể việc triển khai thực hiện bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê, góp phần tạo nguồn vốn dành cho đầu tư phát triển nhà ở. Theo đó, tại Hà Nội, Quỹ phát triển nhà ở TP Hà Nội ra đời với mục đích nhận uỷ thác từ ngân sách và các nguồn vốn khác để đầu tư, cho vay phát triển nhà ở và hạ tầng kỹ thuật các khu nhà ở trên địa bàn TP, nhận tiền gửi tiết kiệm, cho vay đối với các đối tượng làm công ăn lương để mua nhà ở thuộc các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, được tạo điều kiện và ưu đãi theo Nghị định số 71/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 của Chính phủ. Bên cạnh đó, quỹ này còn được sử dụng để đầu tư trực tiếp vào các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và phát triển nhà ở theo quyết định của UBND TP. Ngoài ra, theo Nghị định 188/2013/NĐ-CP quy định các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng, định chế tài chính phải dành lượng vốn tối thiểu 3% tổng dư nợ cho chủ đầu tư, người thuê, mua nhà ở xã hội vay lãi suất ưu đãi thấp hơn lãi suất thị trường.
Trường hợp phát triển nhà ở xã hội cho thuê bằng nguồn vốn ngoài ngân sách còn được chính quyền địa phương hỗ trợ toàn bộ vốn đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Cá nhân phát triển nhà ở xã hội cũng được hưởng các chính sách hỗ trợ, ưu đãi về đất, vốn, thuế liên quan đến việc, bán, cho thuê nhà.
Trường hợp chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà thửa đất đó được xây dựng nhà ở xã hội thì sẽ được Nhà nước hoàn trả hoặc khấu trừ nghĩa vụ tài chính.
Tác động tích cực từ các chính sách tín dụng và hàng loạt chính sách liên quan đến thị trường BĐS được Chính phủ ban hành đã có vai trò vô cùng quan trọng trong quá trình phục hồi tăng trưởng của thị trường BĐS. Cụ thể, lãi suất cho vay hiện nay giảm chỉ bằng 50% so với cuối năm 2011; chương trình cho vay của 8 ngân hàng hỗ trợ 4 đối tượng liên quan trong mua nhà và đầu tư xây nhà ở xã hội đã được triển khai.
Với gói 30.000 tỷ đồng các ngân hàng đang tiếp tục cho vay, giảm lãi suất cùng với việc Ngân hàng Nhà nước sẽ chỉ định thêm một số tổ chức tín dụng khác cùng được tham gia sẽ có tác động cạnh tranh hơn và có lợi cho người tiêu dùng. Theo đó, kích cầu hỗ trợ lãi suất từ 10-15 năm lãi suất bằng 50% lãi suất thương mại với các khoản vay phù hợp hơn, cho thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Mở rộng cho vay ngay với cả các đối tượng thuộc diện được vay nhưng đã có đất được vay để xây nhà.
Tính đến nay, TP Hà Nội đã nỗ lực triển khai nhiều chính sách kích cầu cho nhà ở xã hội, thu hút chủ đầu tư tham gia xây dựng các dự án nhà ở xã hội, công khai minh bạch tiến độ các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn, đây là bước tiến lớn mà UBND TP đã thực hiện hiện thời gian qua.
b/ Giá nhà ở xã hội:
Vấn đề về giá nhà đến nay vẫn là một mấu chốt quan trọng giúp người dân tiếp cận với nhà ở xã hội. Hơn thế, từ đầu năm 2014 đến nay, liên tục các thông tin đánh giá về thị trường BĐS cho thấy, thị trường đã có dấu hiệu ấm dần lên, giá nhà đã giảm sâu về tương đương thời điểm năm 2006.
Trong điều kiện nền kinh tế khó khăn, thu nhập trung bình của người dân còn thấp xa so với giá nhà trên thị trường, giá nhà cao hơn thu nhập là một rào cản lớn nhất đối với khả năng tiếp cận nhà ở của người dân có nhu cầu thực.
Không những thế, phát triển nhà ở xã hội được coi là một trong những giải pháp quan trọng nhằm đáp ứng và giải quyết nhu cầu thực về nhà ở của người dân có thu nhập thấp, diện chính sách… Theo thông lệ quốc tế thì tỷ số giá nhà ở so với thu nhập bình quân của 1 hộ gia đình trong 1 năm được coi là chỉ số đánh giá khả năng tiêu thụ nhà ở của mỗi quốc gia (Nguồn: “Đề án chương trình đầu tư xây dựng nhà ở xã hội giai đoạn 2009 – 2015” của Bộ Xây dựng). Theo đó, với mức thu nhập bình quân của một hộ gia đình tại khu vực đô thị như thành phố Hà Nội khoảng 4-6 triệu đồng/tháng (48-64 triệu đồng/năm) so với giá mua một căn hộ chung cư với mức giá trung bình hiện nay vào khoảng 800-1.000 triệu đồng thì chỉ số giá nhà ở / thu nhập của Việt Nam ở vào khoảng 15,6-16,6. Trong khi chỉ số này ở Châu âu, Trung Đông và Bắc Mỹ là 6,59, Châu Phi là 2,21, Nam Á là 6,25, Đông Á là 4,15, Mỹ La tinh và Caribê là 2,38. Như vậy, chỉ số giá nhà ở/thu nhập của Việt Nam cao hơn rất nhiều so với các nước trong khu vực cũng như các nước khác trên thế giới. Đây cũng là nguyên nhân cơ bản làm cho đại bộ phận những người lao động ở nước ta, bao gồm cả những đối tượng hưởng lương từ ngân sách và những đối tượng làm việc trong các thành phần kinh tế khác rất khó có điều kiện để tạo lập chỗ ở, nếu không có chính sách tạo điều kiện, hỗ trợ của Nhà nước và của cộng đồng.
Không những thế, hiện nay, TP chưa có một văn bản nào hướng dẫn quy định về mức giá nhà ở xã hội, bởi vậy, dù nhiều dự án được triển khai cùng thời điểm, nhưng giá các dự án lại có sự chênh lệch rất rõ ràng.
Có một thực tế là giá tại nhiều dự án, giá nhà ở xã hội đang được rao bán khá cao. Chẳng hạn, giá nhà tại dự án nhà ở xã hội ở 143 Trần Phú (Hà Đông) có giá tạm tính 16 triệu đồng/m2 (gồm cả thuế, phí bảo trì). Trong khi đó, các dự án nhà ở thương mại cùng khu vực đang có giá chào bán lại rẻ hơn. Ví dụ, chung cư Viện 103 tại Văn Quán (Hà Đông) đang được rao bán giá dao động từ 13,9- 14,5 triệu đồng/m2 (đã gồm VAT và 2% phí bảo trì). Và dự án nhà ở xã hội tại 30 Phạm Văn Đồng (Cầu Giấy) cũng có mức giá tới khoảng 14,9 triệu đồng/m2.
Dự án Đặng Xá, Kiến Hưng, Sài Đồng dao động ở mức 10,5 - 13,5 triệu/m2 và mỗi chủ đầu tư có một cách tính giá bán nhà khác nhau. Mức giá này là quá cao vì với diện tích căn hộ khoảng 60 - 70 m2 thì giá của căn hộ vào khoảng 800 - 900 triệu đồng. Ngay cả những người có thu nhập trung bình, tầng lớp trung lưu cũng khó có thể sở hữu căn hộ ở mức giá này, chứ không nói đến những người có thu nhập thấp. Và thực tế là hàng loạt khách hàng đã từ chối ký hợp đồng mua nhà thu nhập thấp tại Đặng Xá, Sài Đồng vì giá quá cao. Bên cạnh đó, dù giá không rẻ hơn so với nhà ở thương mại nhưng người mua nhà thu nhập thấp lại phải chịu các quy định khắt khe về cho thuê, chuyển nhượng nên càng không khuyến khích người mua nhà.
Mặc dù vậy, cũng có dự án nhà ở xã hội giá 8-10 triệu đồng/m2, tuy nhiên những dự án này là ở địa bàn xa trung tâm trên 10 km, điều kiện sinh kế không thuận lợi, còn khó khăn trong đáp ứng nhu cầu về y tế, giáo dục.... Cụ thể như dự án của công ty cổ phần đầu tư C.E.O, có vị trí tại Quốc Oai (Hà Nội), tổng đầu tư khoảng 350 tỷ đồng, động thổ đầu tháng 6 dưới hình thức nhà ở xã hội chuyển sang từ nhà ở thương mại. Theo chủ đầu tư, dự kiến, giá bán mỗi m2 dưới 10 triệu đồng. Người mua nhà tại dự án này, theo dự kiến, sẽ được bàn giao căn hộ trong năm 2015. Những căn hộ tại đây, cũng như nhiều dự án nhà ở xã hội khác, có diện tích 30-70m2, với mức giá từ 300 triệu đồng đến 700 triệu đồng/căn tuy nhiên, với mức giá nàycũng khó hút được người mua nhà vì vị trí dự án nằm cách xa trung tâm.
Bảng 2.7: Giá tham khảo một số dự án nhà ở xã hội trên địa bàn Hà Nội năm 2013
STT Tên dự án Giá/ m2
1 Toà nhà A1, khu đất CT2 dự án VC2-Golden Silk (Kim Văn, Kim Lũ) - Cty CP Xây dựng số 2 - Vinaconex - P.Đại Kim, Hoàng Mai
10 – 14 Triệu đồng
STT Tên dự án Giá/ m2
TNHH Bánh kẹo Thăng Long - Lai Xá, Kim Chung, Hoài Đức, Hà Nội
3 Dự án khu nhà ở cao tầng Đô thị Sông Đà (giai đoạn 1) - Cty CP Đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà - 143 Trần Phú P.Văn Quán, Q.Hà Đông
14-17 triệu đồng
4 Dự án nhà ở xã hội KĐT Minh Dương - Sơn Đồng, Huyện Hoài Đức, Hà Nội
8.5 triệu đồng 5 Dự án nhà ở xã hội Rice City Sông Hồng do
BIC Việt Nam là chủ đầu tư tại Thượng Thanh, quận Long Biên, Hà Nội.
12 triệu đồng
6 Dự án xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp - Cty CP ĐT và TM Thủ Đô - ô đất ký hiệu B4-CT1 và B5-CT2 thuộc khu vực Bắc Cổ Nhuế - Chèm
10 -13 triệu đồng
7 KĐT mới Sunny Garden City - Cty CP đầu tư C.E.O - KĐT mới tại lô đất N1+N3, huyện Quốc Oai (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Dưới 10 triệu đồng
8 Căn hộ dự án CT12 Kim Văn - Kim Lũ 10-14 triệu đồng 9 dự án nhà ở xã hội CT-08 KĐT mới Thanh
Lâm - Đại Thịnh 2 (Mê Linh – Hà Nội)
8.5 triệu đồng 10 KĐT Đặng Xá II do Tổng công ty Viglacera
làm chủ đầu tư
9 triệu đồng 11 Dự án nhà ở xã hội tại Linh Đàm 12 triệu đồng 12 Dự án nhà ở xã hội NO10A và NO12-3 thuộc
KĐT mới Sài Đồng (Long Biên – Hà Nội) do Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng số 3 Hà Nội (Hanco 3)
12.6 triệu đồng
Như vậy có thể thấy rõ, mức giá chênh lệch giữa các dự án có thể lên đến 8 triệu đồng/ m2, điều này cho thấy cần có sự điều tiết về chính sách giúp giá
c/ Hỗ trợ tín dụng:
Việc phát triển nhà ở xã hội không chỉ tập trung vào việc tăng nguồn cung trên thị trường mà còn phải có chính sách hỗ trợ giúp đỡ những người thực sự có nhu cầu thuê, thuê mua. Ngoài việc xây dựng một khung giá cho thuê phù hợp với khả năng chi trả của đa số các đối tượng mà cần thiết phải có một cơ chế tín dụng hợp lý.
Thực tế cho thấy gói tín dụng 30.000 tỷ đồng khi triển khai vẫn còn nhiều vướng mắc gây khó khăn cho các nhà đầu tư và đối tượng thuê mua nhà ở xã hội. Chính vì vậy, mới đây, nhà nước đã ban hành nhiều quy định và thông tư hướng dẫn người mua nhà và các nhà đầu tư vay vốn từ gói tín dụng này. Cụ thể là thời gian áp dụng mức lãi suất hỗ trợ của chương trình đối với khách hàng mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội; thuê, mua nhà ở thương mại tối đa là 15 năm (so với quy định trước đó là 10 năm) tính từ thời điểm khách hàng được giải ngân lần đầu tiên, nhưng không vượt quá thời điểm ngày 1/6/2013. Trường hợp khách hàng vay vốn mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội; thuê, mua nhà ở thương mại theo các Hợp đồng tín dụng đã ký trước ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành có thời hạn cho vay trên 10 năm thì được điều chỉnh thời gian áp dụng lãi suất cho vay hỗ trợ theo quy định (Theo Thông tư 11/2013/TT-NHNN).
Mặc dù đã có những văn bản hướng dẫn cụ thể, nhưng trên thực tế việc tiếp cận nguồn vốn vay với khách hàng cá nhân là rất khó, bởi thủ tục vay chưa rõ ràng và khó xác minh tài sản đảm bảo cũng như chứng minh thu nhập của người vay. Theo các văn bản, để trở thành đối tượng vay vốn từ gói tín dụng này, cá nhân vay vốn phải có thu nhập thấp dưới 5% so với mức thu nhập trung bình của tỉnh, thành nhưng các địa phương chưa thống kê về thu nhập trung bình. Quy định hiện nay về mức thu nhập hàng tháng bao nhiêu để được vay gói hỗ trợ này cũng đang gây tranh cãi. Theo quy định, người thu nhập thấp là đối tượng được hưởng ưu đãi từ gói hỗ trợ. Nhưng khái niệm thu nhập thấp cũng chưa rõ ràng, nhiều người tạm hiểu người thu nhập thấp, nghĩa là những người không phải
đóng thuế thu nhập (mức 9 triệu đồng/tháng trở xuống). Theo tính toán, một hộ gia đình trung bình phải có thu nhập từ 15 triệu đồng/tháng trở lên thì mới có thể trả cả gốc và lãi khi vay mua một căn hộ diện tích 45-70m2 với giá 15 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, so với mức thu nhập của đại đa số công nhân viên chức cũng như người lao động thì đây lại không phải là mức thu nhập thấp.
Một vướng mắc khác là khi khách hàng đã ký được hợp đồng với chủ đầu tư rồi thì ngân hàng sẽ phải có quá trình thẩm định dự án và căn cứ vào thu nhập của người đi vay rồi mới quyết định ký cam kết 3 bên. Như vậy, người đi vay luôn ở thế bị động vì liệu rằng sau khi họ đã ký được hợp đồng với chủ đầu tư rồi thì ngân hàng có cho vay hay không? Nếu ngân hàng không cho vay thì lúc ấy người đi vay chẳng có nguồn tiền nào để trả cho chủ đầu tư? Chưa kể với mức lãi suất 6%/năm dành cho đối tượng thật sự có thu nhập thấp thì chưa phải là mức thấp...
Đối với các nhà đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng đã có công văn hướng dẫn cụ thể về việc xác định đối tượng, điều kiện, trình tự thủ tục cho vay theo mua nhà trong gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỉ đồng. Theo đó, DN trong diện được vay phải là chủ đầu tư nhà ở xã hội, dự án nhà ở thương mại được chuyển đổi công năng sang dự án nhà ở xã hội hoặc là chủ đầu tư các dự án nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân KCN, nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị theo quy định. Tất cả các dự án phải đáp ứng yêu cầu bắt buộc như được cấp có thẩm quyền phê duyệt và văn bản chấp thuận đầu tư; có đất sạch và giấy phép xây dựng, trường hợp được miễn giấy phép xây đựng thì phải có văn bản xác nhận của Sở Xây dựng địa phương. Mục đích vay vốn là để trả các chi phí chưa thanh toán phát sinh từ ngày 7/1/2013 để thực hiện các dự án.
Thống kê cho thấy, đến nay, cả nước đã có 98 dự án nhà ở xã hội hoàn thành, trong đó 35 dự án là nhà ở dành cho người thu nhập thấp đô thị, quy mô hơn 18.900 căn hộ. Còn lại là nhà ở dành cho công nhân các KCN. Cùng với đó, 129 dự án nhà ở xã hội vẫn đang được triển khai, trong số đó 90 dự án là nhà
cho người thu nhập thấp, quy mô khoảng 55.000 căn hộ. Hà Nội là địa phương có nhu cầu nhà ở xã hội lớn, nhưng hiện mới triển khai 14 dự án nhà ở xã hội, quy mô hơn 11.900 căn, thấp hơn nhu cầu thực tế rất nhiều. Thời gian qua, nhiều