6. Cấu trúc của luận văn
3.2.1. Giải pháp hoàn thiện khung chính sách
Trƣớc hết, nhà nƣớc cần xác định rõ hơn tiêu chí nhà ở xã hội (trong các quy định hiện tại chƣa thể hiện rõ các tiêu chí này).
Thực tế thời gian qua có nhiều dự án xây nhà ở xã hội nhưng sản phẩm nhà ở của các dự án đó thực sự không dành cho họ vì tiêu chuẩn nhà cao, giá cao, người thu nhập thấp không mua được. Nhà ở xã hội không thể có giá cao,
muốn vậy giá thành nhà phải thấp, nghĩa là các tiêu chuẩn kỹ thuật chỉ ở mức phù hợp. Do đó, cần sớm có quy chuẩn chung về xây dựng nhà ở xã hội.
Thứ hai, cần quy hoạch với tầm nhìn dài hạn nhằm xác định rõ quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân trên địa bàn thành phố.
Phải xác định đầu tư phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân là một quá trình lâu dài, mang tính chiến lược nên phải có quy hoạch, lộ trình phát triển theo từng giai đoạn một cách phù hợp.
Cần sớm quy hoạch, tạo ra các quỹ đất sạch, rộng chỉ để xây dựng nhà ở xã hội. Việc phát triển nhà ở xã hội không thể phụ thuộc vào quỹ đất 20% trong KĐT, quỹ đất 20% này chỉ nên dành cho nhà tái định cư (thực tế việc xây dựng nhà tái định cư ở Hà Nội từ quỹ đất này hiện nay vẫn chưa đủ đáp ứng yêu cầu). Tại các khu vực quy hoạch phát triển nhà ở xã hội sẽ tập trung toàn bộ dây chuyền sản xuất nhà ở theo quy trình công nghiệp hoặc tập trung nguyên vật liệu khối lượng lớn để sản xuất nhà ở hàng loạt với tốc độ nhanh và giá thành rẻ.
Đi liền với quy hoạch các khu nhà ở, thành phố cần đồng thời quy hoạch hệ thống giao thông, hỗ trợ đầu tư xây dựng hạ tầng đồng bộ tại các khu quy hoạch, bố trí ngay các phương tiện vận tải công cộng tại các khu này, bảo đảm sự tiện lợi cho cuộc sống của người dân.
Thứ ba, các ƣu đãi chính sách nhà ở xã hội cần đa dạng hơn, không
chỉ hướng đến các DN xây dựng nhà (bên cung) mà cần chú trọng hướng đến người thuê, mua nhà (bên cầu).
Thực tế trong nhiều chính sách hiện nay, đối tượng hưởng lợi là các DN. Nhiều dự án họ được ưu đãi về thuê đất, về tiền sử dụng đất, về đầu tư cơ sở hạ tầng, về thuế... nhưng họ vẫn định giá bán nhà như đối với các dự án nhà ở thương mại mà thành phố không kiểm soát được, người dân phải chịu thiệt. Xét đến cùng, cái đích cần hướng tới của các ưu đãi, hỗ trợ chính là những người thu nhập thấp, người lao động có nhu cầu nhà ở, chứ không phải các DN kinh doanh nhà.
Do vậy, cần có thêm các ưu đãi của nhà nước đối với phía cầu (người thu nhập thấp, công nhân lao động). Cụ thể là cần sớm có cơ chế, phương thức để người mua, thuê mua nhà ở xã hội vay được vốn từ các ngân hàng thương mại có hỗ trợ của nhà nước về lãi suất.
Trong bối cảnh thị trường BĐS đang suy thoái hiện nay có thể thực hiện giải pháp hỗ trợ lãi suất cho một số đối tượng người thu nhập thấp mua nhà ở xã hội (Ví dụ hỗ trợ lãi suất đối với khoản vay có giá trị khống chế trong khoảng 300 - 500 triệu đồng). Điều này vừa tạo điều kiện cho các đối tượng ưu tiên mua nhà, vừa góp phần kích thích thị trường BĐS.
Thứ tƣ, đa dạng hoá nguồn vốn đầu tƣ phát triển nhà ở xã hội. Nhà
nước cần ban hành các cơ chế, chính sách ưu đãi riêng để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Đề nghị Trung ương cho phép triển khai sớm mô hình Quỹ Tiết kiệm nhà ở để tăng cường các cơ hội cho người dân tiếp cận được với nhà ở.
Nguồn vốn ngân sách có vai trò rất lớn trong phát triển nhà ở xã hội. Đề nghị nghiên cứu, áp dụng các giải pháp sau để tăng thêm nguồn vốn này:
- Sử dụng toàn bộ tiền bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn thành phố cho mục đích đầu tư phát triển nhà ở xã hội.
- Chuyển toàn bộ lợi nhuận hàng năm của các DN nhà nước trực thuộc Thành phố hoạt động trong lĩnh vực BĐS (7 DN) về ngân sách thành phố và sử dụng toàn bộ số tiền này để đầu tư phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn Thủ đô.
Theo tổng kết của Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) thì có 7 trụ cột cho chính sách nhà ở: Cải thiện quyền sở hữu; Phát triển tín dụng BĐS; Triển khai hệ thống hỗ trợ có định hướng tốt; Mở rộng nguồn cung cấp đất đô thị; Cung cấp khung pháp lý cho ngành kinh doanh BĐS; Phát triển khung thể chế cho chính sách nhà ở cấp Quốc gia.
Qua thực tiễn, đến nay các DN và các nhà quản lý cũng chỉ ra rằng, hiện vẫn thiếu một số chính sách cần thiết để triển khai các dự án nhà ở xã hội như:
Cách thức quy hoạch đất sử dụng cho mục đích xây dựng nhà ở xã hội; chính sách khuyến khích áp dụng công nghệ mới, cơ cấu nguồn vốn của Nhà nước... Tức là, tất cả những dự án đã triển khai đều ngược quy trình, thực hiện khi chưa có quy hoạch cho lĩnh vực này, chưa có thiết kế mẫu, chưa có các định mức tiêu chuẩn cụ thể...
Chính bởi không theo một quy trình cụ thể nào, nên dù đã triển khai thí điểm tại một số địa phương, rất nhiều nơi đăng ký, nhưng số dự án khởi công vẫn rất khiêm tốn. Việc đưa ra một quy trình triển khai đồng nhất cho phép xử lý linh hoạt, hợp lý các công trình nhà ở đã và đang triển khai sẽ phần nào thúc đẩy các dự án mới và hoàn thiện những dự án còn dang dở.
Thực tế cho thấy, với một chính sách mới như chương trình phát triển nhà ở xã hội thì việc gặp phải những khó khăn phát sinh là điều không tránh khỏi. Thế nhưng, những bất cập mới cần phải được giải quyết thấu đáo ngay khi mới phát sinh. Nếu không, nhiều khó khăn tích tụ sẽ thành mối nguy lớn, thậm chí còn đẩy một chương trình đi chệch hướng, không như mong muốn tốt đẹp ban đầu. Hiện nay, nhiều nhà đầu tư có tâm lý trông chờ vào hỗ trợ từ ngân sách để thực hiện Chương trình phát triển nhà ở xã hội, việc này sẽ hạn chế khả năng cung ứng nhà ở ra thị trường bởi cầu về loại hình này là vô cùng lớn. Bởi vậy, việc xây dựng một một chương trình dài hơi, cách làm toàn diện gắn với một hệ thống giải pháp đồng bộ. Trong đó, việc hoàn thiện chính sách ưu đãi, khuyến khích đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân, nâng cao hiệu quả quản lý đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân thuê của khối dân doanh; tổng hợp báo cáo quỹ đất để xây dựng nhà ở cho công nhân và người thu nhập thấp tại khu vực đô thị... là hết sức cấp thiết.
Nước ta đã có “Chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 và tầm nhìn tới năm 2030” đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt ngày 30/11/2011. Luật đất đai 2003, Luật nhà ở 2005 và Luật kinh doanh BĐS 2006 và các nghị định hướng dẫn thi hành.
Nghị định 71/NĐ - CP ngày 23/6/2010 quy định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, thay thế cho NĐ/2006/NĐ-CP đã thống nhất:
Nhà ở xã hội cũng là nhà ở cho người thu nhập thấp chứ không tách ra như trước đây; Nhà đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, hưởng thuế suất ưu đãi VAT, giảm thuế thu nhập DN, được vay kích cầu, tăng hệ số sử dụng đất.
Tuy nhiên vẫn cần quan tâm bổ sung một số chính sách như: Bổ sung tiền nhà vào lương đủ để CBCNVC có khả năng giải quyết chỗ ở của mình. Đa sở hữu đất đai để cải thiện quyền sở hữu.
Trong quá trình thực thi chính sách, chúng ta cần rút kinh nghiệm về cơ chế triển khai, phân tích số liệu thống kê và đưa ra các bước đi tiếp theo - đó cũng là quãng thời gian đủ để hoàn thiện một chính sách. Các cơ quan quản lý cần tính toán kỹ lưỡng về cơ chế sao cho toàn bộ ưu đãi từ Nhà nước đến được tay người lao động ở đô thị có nhu cầu về nhà ở - dù số này mới chỉ đáp ứng khoảng 30% nhu cầu.
Thứ năm, quản lý chặt chẽ giá nhà ở xã hội. Khi lập dự án, các nhà đầu
tư có thể trình duyệt luôn cả giá bán, cơ quan thẩm định có thể làm luôn cả việc xét duyệt giá bán và lấy giá bán được duyệt làm cơ sở pháp lý cho giá bán nhà của dự án. Làm được như vậy, giá bán nhà sẽ không còn trôi nổi như thời gian qua. Nếu các nhà đầu tư công khai giá bán thì sẽ tránh được giá ảo do đồn thổi của các nhà môi giới. Đặc biệt, trước nghịch lý giá nhà ở xã hội đang tiến đến gần bằng so với giá nhà ở thương mại như hiện nay, vấn đề đặt ra là cần giảm giá nhà ở xã hội để khuyến khích, thu hút người dân tiếp cận. Muốn giảm giá nhà ở xã hội, trong khi con số lãi 10% chưa thay đổi, về lý thuyết, chỉ còn cách thay đổi công nghệ, vật liệu,… để giảm giá thành xây dựng. Nhưng cùng với đó, không loại trừ một yếu tố rất quan trọng là sự công khai, minh bạch về cơ sở xác định số lãi cho chủ đầu tư nhà ở xã hội được hưởng và giá thành xây dựng nhà ở xã hội. Bởi hiện tại, người mua nhà chỉ biết ký vào hợp đồng soạn sẵn do chủ dự
án bán nhà ở xã hội đưa ra, không có thương lượng, mặc cả về giá, vị trí căn hộ… Các thành phần vật liệu, nội thất… dù có ghi trong hợp đồng, nhưng người mua không được biết về giá thành thực tế, kiểm tra chất lượng…
Thứ sáu, cần tăng cƣờng hơn nữa vai trò kiểm tra giám sát của các cơ quan chức năng đối với các dự án xây dựng nhà ở xã hội, nhằm hạn chế tình
trạng nhà ở xây dựng không đúng mục đích quy hoạch ban đầu, gây ảnh hưởng đến chính sách an sinh.