6. Cấu trúc của luận văn
3.2.2. Giải pháp tổ chức thực hiện chính sách
Việc đưa ra những giải pháp thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội là vô cùng quan trọng và cần thiết, người viết xin đưa ra một số giải pháp sau khi đã tìm hiểu và lấy ý kiến của nhiều chuyên gia đầu ngành trong lĩnh vực xây dựng và BĐS.
a/ Hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất:
Hội nghị toàn cầu trù bị cho Habitat II tại New Delhi Ấn Độ 1996 về “Tiếp cận đất đai và an toàn cho người hưởng dụng là điều kiện cho chỗ ở và phát triển bền vững” đã chỉ rõ vai trò của quy hoạch sử dụng đất đô thị. Quy hoạch sử dụng đất cần đáp ứng nhu cầu không gian để “phân bố dân cư”.
Đối với nhà ở xã hội, đặc biệt là tại Hà Nội, chúng ta rất cần có quỹ đất để gắn kết với nơi làm việc và dịch vụ công cộng tạo thành các khu liên hợp: KCN - nhà ở công nhân - dịch vụ công cộng, Trường đại học - ký túc xá sinh viên - dịch vụ công cộng.
Như vậy, một bước đi quan trọng để thực hiện Chiến lược nhà ở Quốc gia trong đó có nhà ở xã hội là phải hoàn thành quy hoạch xây dựng thành phố có tính chiến lược dài hạn và rộng khắp nhằm cung cấp một khung liên kết chính sách về đô thị và không gian sao cho quy hoạch và đầu tư về nhà ở, toàn bộ cơ sở hạ tầng xã hội - không gian đô thị thành phố được phát trển cơ bản là theo quy hoạch đô thị. Trên thực tế, công cụ chủ chốt để giải quyết và tạo điều kiện
hiện thực hóa quy hoạch đô thị không gì khác hơn là thực hiện theo Chiến lược nhà ở quốc gia.
b/ Phát triển hệ thống giao thông và cơ sở hạ tầng đồng bộ:
Giao thông Hà Nội ngày nay đã trở thành một vấn đề nhức nhối với nhiều người, sự rối ren chằng chịt của hệ thống giao thông khiến việc cải tạo và quy hoạch đô thị trở nên cực kỳ khó khăn. Bên cạnh đó, cơ sở hạ tầng của thủ đô cũ mới đan xen, nên việc đồng bộ thực sự vô cùng phức tạp. Đối với việc quy hoạch đô thị hiện nay, rất cần vai trò quản lý sử dụng đất và kiểm soát tăng trưởng gắn kết với phát triển giao thông và cơ sở hạ tầng hạt nhân của việc sử dụng đất hỗn hợp là đã kiểm soát được cả trên thực tế và có khả năng thực tiễn để không hạn chế đến giao thông trong tương lai, đặc biệt là giữa chỗ ở và làm việc cần được tương thích với nhau.
Từ sự khởi đầu của chương trình nhà ở xã hội và nhà ở người thu nhập thấp là yếu tố quyết định nhịp độ, theo đó các hệ thống giao thông, cơ sở thương mại, công nghiệp và tất cả các công trình cơ sở hạ tầng khác được phát triển. Nó giúp xác định các lô đất và dịch vụ hạ tầng của chúng, cho các tuyến đường nhà ga, các tuyến xe buýt và hệ thống giao thông công cộng. Nó cũng tạo ra bước đi cho việc lắp đặt hầu như toàn bộ mạng lưới nước sạch, điện, liên lạc viễn thông và thoát nước thải.
Cần thực hiện điều tiết chênh lệch địa tô do Nhà nước đầu tư kỹ thuật hạ tầng mà có để cân bằng giữa phát triển nhà ở và phát triển hạ tầng đô thị.
Như vậy, Chiến lược nhà ở đã trực tiếp và gián tiếp đóng góp vào sự phát triển nhanh chóng cấu trúc xã hội và không gian, tạo ra hạ tầng xương sống cho sự thịnh vượng kinh tế và ổn định chính trị.
c/ Tạo cơ chế thoáng cho chính sách đầu tƣ:
Tăng cường hợp tác Nhà nước - tư nhân (Public Private Parnership - PPP) là liên doanh hợp tác giữa Nhà nước và tư nhân, được xây dựng trên cơ sở kỹ thuật chuyên môn của mỗi đối tác nằm đáp ứng yêu cầu của người dân đã được
xác định một cách rõ ràng thông qua việc phân bổ thích hợp các nguồn lực, rủi ro và chế độ khen thưởng (Theo nguồn của chính phủ Canada 2001).
Các mô hình hợp tác giữa Nhà nước và tư nhân rất đa dạng về hình thái và quy mô. Tùy thuộc vào mức độ kiểm soát của khối nhà nước mà sự tham gia của tư nhân có thể khác nhau từ việc cung ứng các dịch vụ cho đến sở hữu hoàn toàn như: Công ty liên doanh; Sáng kiến công (khối nhà nước ký hợp đồng dài hạn mua các dịch vụ chất lượng cao, trong đó nêu rõ các kết quả đầu ra cần đạt được của phía tư nhân; Góp vốn chung; Hợp tác đầu tư; Đồng thực hiện chính sách (việc bố trí các cá nhân trong lĩnh vực tư nhân hoặc các bên tư nhân tham gia vào việc xây dựng hoặc triển khai thực hiện một số chính sách công nào đó); Chuyển nhượng; Ký hợp đồng hợp tác.
Giải pháp hợp tác Nhà nước - tư nhân cũng có thể ứng dụng để phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên hiện nay nước ta chưa có cơ chế đầy đủ để vận hành mô hình “Hợp tác Công - Tư”.
d/ Xây dựng hệ thống tài chính đúng đắn, hiệu quả:
Nhà nước cần xây dựng một hệ thống tài chính đúng đắn để bảo đảm cung cấp đầy đủ vốn cho sản xuất và bảo dưỡng quỹ nhà ở và các tiện nghi, đồng thời tạo điều kiện cho người mua nhà ở có thể trả dần trong một thời gian dài.
Điển hình là việc thành lập “quỹ tiết kiệm nhà ở” (quỹ này hình thành trên cơ sở tái cơ cấu quỹ phát triển nhà tại các địa phương). Quỹ tiết kiệm nhà ở hỗ trợ cho người có nhu cầu nhà ở nhưng thu nhập hạn chế. Nguồn vốn được hình thành từ sự đóng góp của người lao động từ tiền lương theo tỷ lệ quy định (có quốc gia quy định mức 10 - 15%, mức thấp nhất từ 3 - 5%). Mục đích của quỹ tiết kiệm nhà ở để đầu tư xây dựng nhà ở và cho người mua vay ưu đãi. Người gửi tiền sau 10 - 15 năm sẽ được mua nhà bằng tiền tiết kiệm. Nếu người gửi không xóa yêu cầu mua nhà thì khi nghỉ hưu sẽ được trả cả gốc lẫn lãi. Đây là mô hình được hầu hết các nền kinh tế đang phát triển áp dụng.
Mặt khác, đối với hộ gia đình cá nhân tham gia chương trình tiết kiệm nhà ở, tiền đóng góp hàng tháng có thể không tính theo tỷ lệ tiền lương mà tính theo nhu cầu của khoản vay dự kiến. Khi tiền đóng góp vào quỹ bằng khoảng 30% giá trị nhà ở cần mua hoặc cần thuê mua và thời gian đóng góp quỹ tối thiểu từ 5 năm trở lên thì hộ gia đình, cá nhân sẽ được vay tiền từ Quỹ tiết kiệm nhà ở. Việc cho vay được tính trên nguyên tắc, ai gửi tiết kiệm nhiều hoặc thời gian dài hơn thì được ưu tiên vay trước. Người vay phải trả đều hàng tháng trong thời hạn tối thiểu 15 năm, tính từ ngày được vay để mua nhà ở xã hội.
Tuy nhiên nguồn vốn hình thành quỹ tiết kiệm nhà ở cần được huy động từ nhiều nguồn: nguồn vốn của quỹ tiết kiệm nhà ở, 10% tiền sử dụng đất thu được từ các dự án phát triển thương mại, dự án KĐT mới, nguồn vốn từ ngân sách Trung ương cấp 1 lần ban đầu cho quỹ, ngân sách địa phương hỗ trợ hàng năm, 30% lợi nhuận thu được từ phát hành sổ số kiến thiết hoặc phát hành xổ số nhà ở. Nguồn vốn từ việc phát hành trái phiếu nhà ở bắt buộc đối với các đối tượng tham gia một số hoạt động liên quan đến BĐS. Đặc biệt, vì là quỹ tiết kiệm nên còn có nguồn đóng tiết kiệm và trả nợ của các đố tượng có nhu cầu tham gia đóng vào quỹ.
Người vay là DN, theo đề án, quỹ sẽ thực hiện cho vay đối với DN có dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Số tiền cho vay tối đa bằng 70% tổng vốn đầu tư xây dựng và lắp đặt thiết bị của dự án nhà ở xã hội. Lãi suất cho vay từ quỹ bằng lãi suất trung hạn của ngân hàng thương mại trừ (-) lãi xuất không kỳ hạn, cộng (+) 1%.
đ/ Xây dựng một đơn vị độc lập quản lý vấn đề phát triển nhà ở:
Theo kinh nghiệm của các nước châu Á thì cần có một cơ quan có đủ quyền lực làm đầu mối đề xuất chính sách để quản lý vào phát triển nhà ở xã hội nhằm đảm bảo giải quyết các nhiệm vụ quan trọng về đất đai, tái thiết và phát triển các khu vực đô thị, xây dựng và quản lý nhà ở xã hội. Do vậy “Có thể thành lập Tổng cục Phát triển nhà. Mặt khác cũng có thể thành lập Tổng công
ty Phát triển nhà nhà nước để thực hiện nhiệm vụ chủ yếu là phát triển nhà ở xã hội”. (Phỏng vấn TS. Nguyễn Đăng Sơn - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đô thị và Phát triển Hạ tầng).
e/ Đơn giản hóa thủ tục hành chính:
Đối với nhà đầu tư dự án nhà ở xã hội, cần đơn giản hóa và rút gọn các thủ tục liên quan đến thẩm định, phê duyệt, chuyển đổi dự án.
Đối với đối tượng thuê, mua nhà, cần quy định rõ thẩm quyền trách nhiệm của các cơ quan chức năng trong việc xét đối tượng thuê mua nhà, thẩm định hồ sơ vay vốn, xác định hiện trạng nhà ở, xác định thu nhập của người mua nhà. Áp dụng cơ chế một cửa cho việc đăng ký thuê mua nhà ở xã hội. Việc ứng dụng công nghệ thông qua nhập cơ sở dữ liệu và quản lý trên hệ thống thông tin chung của cơ quan nhà nước cũng sẽ giúp việc tìm kiếm hồ sơ, xét duyệt và nắm bắt hiện trạng của người đăng ký mua nhà thông suốt.